【正文】 人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場影響較大自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來城市副中心的所在，前景良好代表樓盤中海名城、錦官新城城東的優(yōu)勢所在（本項目可資宣傳、利用的方面）城東的對比劣勢（本項目應(yīng)予注意的方面）Oslash。下風(fēng)向，機械工業(yè)走廊的定位對片區(qū)發(fā)展不好；amp。Oslash。住宅普遍售價水平偏低。城東快速見效的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)展以及較低價位對城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅，城東住宅未來將會向更高價位走，但起點和速度均較城南低，所以本項目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢及走勢，從各方面將項目冠以城東樓盤的新形象，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。人口（萬人）人口密度（人/平方公里）高新區(qū)——6351青羊區(qū)665280武侯區(qū)1244897龍泉驛區(qū)5591018地塊區(qū)位關(guān)系——地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽光大道邊的龍泉花果山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，與成都市僅20分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅20分鐘的車程；四川成都龍泉項目策劃案之三城東、城南的崛起：政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。南部因為有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象。因此，本項目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價格競爭優(yōu)勢，吸引全市范圍內(nèi)客戶?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊鴦e墅樣板項目推薦活動中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報別墅樣板項目的資格。外來大象的足音：深圳萬科、中國海外房產(chǎn)、深圳長城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場的競爭。大象的加入，必將帶來地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競爭已經(jīng)很難適應(yīng)市場。城東的發(fā)展：城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進(jìn)下，蓄勢待發(fā)。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競爭的法寶。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。市場條件：龍泉驛區(qū)項目正大規(guī)模動工，區(qū)域居住形象將在這些項目的宣傳下得以提升；同時，這些在建項目品質(zhì)普遍不高，本項目應(yīng)避免與這類項目的同質(zhì)化競爭。投資回報：各個不同的方案，投資回報率將不同，同時風(fēng)險也不一樣。每年的35月份，本區(qū)域都會接待大量的旅游度假和開會的游客?！谧罱K確定項目定位時，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個方面的內(nèi)容，平衡各個因素選擇最佳方案。城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認(rèn)的給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來了良好的發(fā)展機會。另外尚有一些待開發(fā)項目隨時準(zhǔn)備伺機出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。本項目在區(qū)域乃至全市范圍內(nèi)，擁有其他項目無法比擬的綜合優(yōu)勢（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點在成都市可以說是獨一無二的。本項目初步確定將發(fā)展為一個以生態(tài)住宅為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會議于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項目?！粢黄谀繕?biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實景展現(xiàn)帶動二期物業(yè)?！粢皂椖科放茙悠髽I(yè)品牌建設(shè)。支撐原由：1.離市區(qū)距離不遠(yuǎn)：居家價值可以利用3.成都市良好的經(jīng)濟環(huán)境：保證了本項目的市場基礎(chǔ)——尤其是項目附近擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇6.觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)互動，直接帶旺項目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項目推廣銷售和品牌建設(shè)項目購置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價格優(yōu)勢。居家休閑物業(yè)：地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。所以，如果本項目再配上購房直通車，同時完善社區(qū)各項配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴大。能夠與本項目會議中心形成競爭的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。旅游物業(yè)：本項目具備較好的開發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴大項目影響；但旅游屬長期投資型項目，不利于短期內(nèi)收回投資。為項目帶來更多人流，促進(jìn)銷售?！l(fā)展戰(zhàn)略：以觀光旅游區(qū)帶動人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實現(xiàn)項目投資回報；以會議度假物業(yè)提升項目形象，打造項目品牌。客戶定位：第一圈層客戶：也是項目第一期開發(fā)所主推的客戶，這類客戶以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費特征等有待進(jìn)一步調(diào)研）。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實實在在的品位品質(zhì)打動客戶。第二圈層客戶：指第二階段擴展客戶，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員、周邊縣市富有階層。第三圈層客戶：即第三階段擴展客戶，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川籍客戶。會議中心客戶：經(jīng)濟效益好的外資、合資、民營、國有企業(yè)及政府部門。開會的同時也是度假、放松的時機?？蛻粝M特征：客戶求方便——與本項目距離不遠(yuǎn)；追求高品位——項目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價比——項目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢；第二圈層追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究身份體驗價格定位：總體上低開高走，初期保持項目同城區(qū)普通住宅的競爭力；實現(xiàn)項目“金子的品質(zhì)、銀子的價格”，后期通過項目品牌價值逐步抬升售價。小區(qū)141畝地入口，不僅是本項目地塊的一個構(gòu)成部分。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛“繃面子”的個性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實際情況進(jìn)行改造開發(fā)。在規(guī)劃設(shè)計中，需要對包括各類親水設(shè)施、水上活動等做重點處理。如購物中心、名牌中小學(xué)、高檔會所等的建設(shè)。調(diào)查思路——從宏觀到微觀，從整體到局部` 經(jīng)濟發(fā)展綜述——成都位于中國川西平原的腹地，是四川省省會和一座具有悠久歷史的文化古城。成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤、四季分明。比上年增加1%左右，市區(qū)人口為330萬人，人口平均密度為每平方公里765人，平原地區(qū)為1000人/平方公里以上。特別是九五 計劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。一、 二、::42調(diào)整為2001年末的 ::，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的“瓶頸”制