【正文】 加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產市場的繁榮起到了重要推動作用。與此同時2000年8月底舉辦了“百家房地產中介機構承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場的服務行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級市場起到了十分重要的作用。2000年武漢市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應。同樣光谷也是2000年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產迅速發(fā)展的原因。2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。而面積大都在90120平方米之間。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內綠化點、線、面結合，綠地率40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。8．從樓盤配套設施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務。9．從樓盤的賣點來看，2000年房地產銷售突出的是智能化概念。2000年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。2000年武漢房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。3．3分類物業(yè)特點（億房）據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2000年四個季度，武漢市房地產價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。、1963元/平方米、呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，（見右圖）。寫字樓由于宏觀經濟環(huán)境的轉好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。2000年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。寫字樓地段價格分布圖如下：1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。平均售價為5036元/平方米，入住率為55%，退居次席。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32..8元/平方米，入住率為50%左右。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，入住率達70%。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。商業(yè)服務用房2000年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務用房的需求，促使商業(yè)服務用房價格回漲。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。3．2001年及未來武漢市房地產市場展望（億房）2000年湖北省房地產價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。1．2001年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產開發(fā)方面的投資達到100億，住宅竣工面積達500萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產經濟熱潮。2．2001年，武漢市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。經濟適用房的總量在與商品房協(xié)調發(fā)展的基礎上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。另據(jù)專家預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。是亞洲金融危機以來表現(xiàn)最好的一年。111月累計完成工業(yè)增加值21327億元，%。 工業(yè)產品銷售率穩(wěn)定提高。111月累計，%,。 ％，%，111月累計平均，%。 （二） 武漢市經濟發(fā)展勢頭良好 今年以來，武漢市GDP 一直保持10%以上的增長率，因GDP增長帶來的財政收入增長額約為13億元左右。各種經濟類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經濟增幅最高。%；，%；，%。對外貿易10月份實現(xiàn)外貿出口3451萬美元，%，保持較高的增長幅度。 （三）全國整體房地產市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。今年前11個月，%，%。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，%。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創(chuàng)造了條件。第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。該項目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產市場作簡要的概述。位于高雄路的國信城園林小區(qū)，1998年5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米的現(xiàn)房價格出售了4500平方米，銷售業(yè)績較好。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低于江岸區(qū)的均價。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成），新春村（有2000人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：遠望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設公路略有空氣和噪音污染。遠方較開闊，中部為建設中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經常有載貨的大卡車經過，到市內的交通不便利，沿線只有716一路公交。水電氣的基礎建設均以到位，電話線已鋪設，但沒有網絡線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。居民的房屋大體為23層，比較簡陋。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發(fā)放補助，基本上每戶居民為40005000元/年。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎設施和公共設施都不完善。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成）。社會環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進一步建設，通訊便捷，暖氣設施有待進一步開發(fā)建設，有液化汽供應站。商業(yè)，金融業(yè)，服務業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經過,物業(yè)基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。居民以本村居民為主,外地人占小部分,村居民收入來源以出租房屋,商鋪,打工為主。沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個工廠及武漢新世界畜禽水產市場。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產狀態(tài),另外該區(qū)域內設有武漢市勞教所,戒毒所。屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租,大部分已關閉,只有少數(shù)幾家如佳樂化學涂料有限公司,田田股份集團有限公司在經營。自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在20003000人之間。二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經濟環(huán)境會有大幅度的提高。姑嫂樹路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個方向,岱黃公路公交少,只有716一路公交車,終點止于東方恒星園門口,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運站,客車主要是運送人員去黃陂等縣城。教育機構不健全,僅有華中高級中學,塔子湖小學和黃浦園豐村小學,田園小區(qū)小學等,醫(yī)療設施缺乏,主要為小的門診部。水:該地塊用水有宗關水廠提供,在地塊南側的后湖路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊南側的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管?！段錆h市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側新建德勝橋220kv變電所,屆時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。郵電電信:地區(qū)郵局位于發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側的唐家墩電信局引來。居民習慣:此地區(qū)居民主要為當?shù)剞r民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動之余,以閑聊為主,對外界基本不關心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向。規(guī)劃常住人口為40萬,人均24平方米居住用地,綠化率達到40%以上,依據(jù)規(guī)劃,后湖地區(qū)將建有一個市級商業(yè)副中心,810公頃的區(qū)級文化中心(含藝術館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設施),一平方公里的塔子湖體育中心,后湖成人職業(yè)學校和一所特殊教育學校,(12公頃)一平方公里的地區(qū)級大型市場,技術中試基地和小型工業(yè)區(qū),大多為湖南移民。下面我們據(jù)此論述后湖地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考):右塊地出讓情況:東方恒星園1200畝,地價33萬元/畝。左塊地出讓情況:左塊地規(guī)劃局拍賣地塊329畝,黃浦科技園400600畝,塔子湖邊城開集團970畝,統(tǒng)建辦400畝,塔子湖西路有澳門花園(從市見義勇為基金會處購買)新世界公司開發(fā)的別墅和夢湖花園。右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項目,朝北上方為東方恒星園,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，下面是價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標客源等８個方面的調查統(tǒng)計情況．現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占后湖組團土地的1/10，已征地為開工的土地面積為1萬畝，占后湖組團的2/5．隨著后湖組團開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴大，人氣的悉心積聚，后湖組團作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團的住宅建設符合《武漢市城市總體規(guī)劃（19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實施和舊城改造的進行，都使后湖組團的發(fā)展具有良好的前景．現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達20多萬平方米，已動