【正文】 ，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。而面積大都在90120平方米之間。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個(gè)新變化。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。6．從樓盤設(shè)計(jì)上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2000年整個(gè)市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，綠地率40%，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。9．從樓盤的賣點(diǎn)來看，2000年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。2000年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。2000年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。3．3分類物業(yè)特點(diǎn)（億房）據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)，2000年四個(gè)季度，武漢市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。、1963元/平方米、呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，（見右圖）。寫字樓由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫字樓價(jià)格較往年都有提高。2000年寫字樓市場的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對其價(jià)格的影響程度加大。寫字樓地段價(jià)格分布圖如下：1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米 ，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。平均售價(jià)為5036元/平方米，入住率為55%，退居次席。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為4160元/平方米，平均月租價(jià)為32..8元/平方米，入住率為50%左右。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，入住率達(dá)70%。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。商業(yè)服務(wù)用房2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價(jià)格回漲。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。3．2001年及未來武漢市房地產(chǎn)市場展望（億房）2000年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢。1．2001年武漢市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到100億，住宅竣工面積達(dá)500萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。2．2001年，武漢市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購買力。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進(jìn)市場流通將有重要的推動(dòng)作用。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。另據(jù)專家預(yù)測，2001年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進(jìn)市場消化，提高市場價(jià)格起到積極作用。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。111月累計(jì)完成工業(yè)增加值21327億元，%。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。111月累計(jì)，%,。 ％，%，111月累計(jì)平均，%。 （二） 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 今年以來，武漢市GDP 一直保持10%以上的增長率，因GDP增長帶來的財(cái)政收入增長額約為13億元左右。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)增幅最高。%；，%；，%。對外貿(mào)易10月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口3451萬美元，%，保持較高的增長幅度。 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米1962元，比前10個(gè)月增加47元。今年前11個(gè)月，%，%。前11個(gè)月，全國累計(jì)土地開發(fā)面積5337萬平方米，%。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。該項(xiàng)目位于江岸區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。位于高雄路的國信城園林小區(qū)，1998年5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米的現(xiàn)房價(jià)格出售了4500平方米，銷售業(yè)績較好。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態(tài)花園等住宅小區(qū)。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為1886元/平方米，低于江岸區(qū)的均價(jià)。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。該地塊位于江岸區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有2000人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿XX大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。XX鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有716一路公交。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。石橋村對面有華中高級中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。同時(shí)有黃陂等附近區(qū)縣的居民。居民的房屋大體為23層，比較簡陋。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。對村大隊(duì)而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為40005000元/年。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成）。社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經(jīng)過,物業(yè)基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。居民以本村居民為主,外地人占小部分,村居民收入來源以出租房屋,商鋪,打工為主。沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個(gè)工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài),另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有武漢市勞教所,戒毒所。屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租,大部分已關(guān)閉,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營。自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在20003000人之間。二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。姑嫂樹路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個(gè)方向,岱黃公路公交少,只有716一路公交車,終點(diǎn)止于東方恒星園門口,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運(yùn)站,客車主要是運(yùn)送人員去黃陂等縣城。教育機(jī)構(gòu)不健全,僅有華中高級中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門診部。水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)的XX路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊南側(cè)的XX路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管?！段錆h市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220kv變電所,屆時(shí)該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。郵電電信:地區(qū)郵局位于發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動(dòng)之余,以閑聊為主,對外界基本不關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向。規(guī)劃常住人口為40萬,人均24平方米居住用地,綠化率達(dá)到40%以上,依據(jù)規(guī)劃,XX地區(qū)將建有一個(gè)市級商業(yè)副中心,810公頃的區(qū)級文化中心(含藝術(shù)館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設(shè)施),一平方公里的塔子湖體育中心,XX成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校,(12公頃)一平方公里的地區(qū)級大型市場,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū),大多為湖南移民。下面我們據(jù)此論述XX地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考):右塊地出讓情況:東方恒星園1200畝,地價(jià)33萬元/畝。左塊地出讓情況:左塊地規(guī)劃局拍賣地塊329畝,黃浦科技園400600畝,塔子湖邊城開集團(tuán)970畝,統(tǒng)建辦400畝,塔子湖西路有澳門花園(從市見義勇為基金會(huì)處購買)新世界公司開發(fā)的別墅和夢湖花園。右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目,朝北上方為東方恒星園,再向上為XX鄉(xiāng)政府和XX生態(tài)花園及世紀(jì)家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。XX地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８個(gè)方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況．現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占XX組團(tuán)土地的1/10，已征地為開工的土地面積為1萬畝，占XX組團(tuán)的2/5．隨著XX組團(tuán)開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚，XX組團(tuán)作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．XX組團(tuán)的住宅建設(shè)符合《武漢市城市總體規(guī)劃（19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實(shí)施和舊城改造的進(jìn)行，都使XX組團(tuán)的發(fā)展具有良好的前景．現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達(dá)20多萬平方米，已動(dòng)工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為18萬平方米，預(yù)計(jì)今年內(nèi)XX組團(tuán)實(shí)際供應(yīng)量約在30萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)107萬平方米，同時(shí)XX組團(tuán)的需求量為1000萬平方米（40萬人*25平方米/人）。2000年武漢市住宅的價(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價(jià)一般都上漲到1500元/平方米以上，均價(jià)達(dá)到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高。同時(shí)本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。本區(qū)域的大戶型如120150平方米特別暢銷，85110平方米的中戶型也較為好銷，85平方米以下，150平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析晨星苑晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)