【正文】 一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。 2022年 8月底，區(qū)內(nèi)累計住宅開工面積 萬平方米，竣工交付 。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于 1996年開始開發(fā)建設(shè)。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 7年多來，取得了令人矚目的成績。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。 蘇園（ 2022） 01地塊 土地報價研究報告 蘇州銘星軟件科技有限公司 蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所 2022年 3月 蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理 陳溥財 蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所 楊永明 總工程師 杜利同 項目總設(shè)計師 陳溥財 蘇州銘星軟件科技有限公司 蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所 2022年 6月 10日 目錄 第一章 總論 第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 第二節(jié) 市場研究 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 第四章 投資估算 第五章 財務(wù)評價 第一節(jié) 投資分類 第二節(jié) 投資使用計劃 第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算 第四節(jié) 資金籌措計劃的編制 第五節(jié) 土地基本報價方案 第六節(jié) 多因素變化土地價格臨界點(diǎn)分析 第七節(jié) 風(fēng)險分析 第一章 總論 一、項目名稱 蘇園（ 2022） 01號地塊土地報價研究報告。 二、報告編制單位 蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā) 8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長 ，寬 。南面為空地。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā) 10多萬平方米到 2022年的開發(fā)量 70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。到 2022年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在 40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上 “ 高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理 ” 的四高之路。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊 8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛 樂區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準(zhǔn)。 環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始 ， 就堅持國際化標(biāo)準(zhǔn) ， 注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗 、 新特點(diǎn) ， 力邀國際知名大師參與 ， 編制設(shè)計了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系 。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗 ， 住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù) 、 社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心 ， 在 70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 19個鄰里中心 ， 園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè) 、 文化 、 社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置 ， 這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性 、 全方位 、 多功能的服務(wù)；同時 ， 園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院 、 新加坡國際學(xué)校 、 九年一貫制的星海學(xué)校 、 新城花園小學(xué)及附屬幼兒園 、 新加花園幼兒園 、 新馨花園幼兒園 、 華新國際幼兒園等教育設(shè)施 ， 又配套了大交通 ， 極大地改善了生活環(huán)境 。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模 ， 商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū) ， 冠全市第一 ， 2022年開發(fā)量 70萬平方米 ， 開發(fā)一塊熱銷一塊 。 此外 ， 開發(fā)區(qū)政府工作效率高 。 四 、 報告編制依據(jù)和用途 根據(jù)蘇園土拍（ 2022）第 1號 《 蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告 》 ，蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計、工程造價及經(jīng)濟(jì)評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的 《 土地報價研究決策軟件 》 ，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場調(diào) 研與產(chǎn)品定位研究 、 初步規(guī)劃 、 投資估算和經(jīng)濟(jì)分析 ， 以及多方案分析論證 ， 提出了蘇園 （ 2022） 01號地塊競買的最高限價及其風(fēng)險決策指標(biāo) 。 五 、 評價指標(biāo)及建議 土地拍賣項目的可行性研究 ， 其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價 ， 以及接受該限價需要冒多大的風(fēng)險 。 較高的土地最高限價 ， 獲得土地的機(jī)會就越大 ， 所冒的風(fēng)險就越大 ， 反之， 較低的土地最高限價風(fēng)險較小 ， 但獲得土地的機(jī)會越小 。 本報告分別從三個層次對土地報價進(jìn)行分析 ， 土地基本報價方案分析 、 多因素變化土地臨界點(diǎn)分析 、 風(fēng)險分析 。 通過財務(wù)分析， 計算每個報價方案的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 。 列表打印詳見表 2“土地報價基本方案 ” 。 每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的 ， 企業(yè)隨著土地存量的減少 ， 其迫及程度加劇 ， 對項目收益水平的要求也會降低 ， 因此 ， 因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣 ， 基準(zhǔn)收益率不同 ， 加上每個企業(yè)家的冒險精神不同， 可以有不同的最高限價 。 基準(zhǔn)收益率低于 4%可能虧損，報價 18200萬元，全部投資內(nèi)部收益率 %，將虧損 186萬元。 為了解決這個問題 ， 可以針對不同的意見 （ 不同的參數(shù)取值 ）進(jìn)行多方案分析 ， 計算出每個方案 （ 多因素變化組合 ） 的評價指標(biāo) 。 本報告根據(jù)專家們對投資 、 售價同時變化的不同意見 ， 計算了 10個多因素變化組合 ， 每個變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率 10%、 8%、 6%、 4%、 2%計算了 5個土地價格臨界點(diǎn) 。 分析認(rèn)為 ， 本項目的別墅單位造價 1200元和售價 9200元是有較大可能的 ， 建議采用改組合的分析結(jié)果 ， 即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大 ， 對土地需求不是十分迫切時 ， 基準(zhǔn)收益率可取10%， 建議的土地最高報價 17097萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜 ， 建議的土地最高報價 17765萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時 ， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜 （ 大于銀行貸款利率約2個百分點(diǎn) ） ， 建議的土地最高報價 18496萬元； 當(dāng)企業(yè)無土地存量時 ， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜 （ 相當(dāng)于銀行貸款利率 ，企業(yè)微利 ） ， 建議的土地最高報價 19289萬元； 當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊 ， 對該地塊志在必得時 ， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜 （ 低于銀行貸款利率 ， 企業(yè)無利 ， 在盈虧平衡點(diǎn)上 ， 一般不虧損 ） ， 建議的土地最高報價 19289萬元 。 這種分析才是最高層次上的決策分析 。 對所有人估算的概率加權(quán)平均 ， 得到了售價的概率分布 。 根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點(diǎn) 、 內(nèi)部收益率期望值 、 達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于 0的概率 。 計算結(jié)果詳見表 4“風(fēng)險決策指標(biāo) （ 概率分析 ） ” 。 綜合上述分析 ， 建議以風(fēng)險分析的結(jié)論為主 ， 建議的最高報價 17800萬元 。 1． 建筑退線 1） 建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界 5米 ， 其中沿界至少 3米為綠化帶 ， 至少 2米為間距緩沖帶 ， 綠化帶內(nèi)不能用做停車場 。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求 。 停車房正面： 0米； 側(cè)面： 2米； 后面： 0米 。 中高層住宅需做日照分析報告 ， 滿足相關(guān)要求 。 2） 低層住宅每戶基地參數(shù) 獨(dú)立式住宅不得小于 400平方米 。 排屋式住宅不得小于 150平方米 （ 中間戶 ） 和 200平方米 （ 轉(zhuǎn)角戶 ） 。 半獨(dú)立式住宅不得小于 8米 。 ４ ． 場地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度 1） 沿主干道場地地坪標(biāo)高設(shè)計不低于 ， 場地其它地坪標(biāo)高不低于 （ 黃海高程 ） 。 3)多層 、 中高層層數(shù)不超過 14層 。 ６ ． 道路與停車位 1） 通車道路：路面不小于６米 ， 路面兩側(cè)至每戶基地 /地界不得少于３米作為綠化種植帶 。 3）停車位：每戶１個小汽車位。 ８ ． 圍墻 圍墻高度一般不得超過 ， 宜采用金屬欄桿漏空形式 ， 其實心底座高度低于 。 ９ ． 其它 1） 規(guī)劃設(shè)計 、 人防 、 消防 、 環(huán)保 、 抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見 。 3） 除低層別墅外 ， 用作公共活動空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的３０ ％ ， 且不能用作停車等其它用途 。 太陽能熱水器 、 空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施 ， 在設(shè)計中應(yīng)預(yù)先設(shè)計 ， 預(yù)留位置 ， 采取遮蔽措施 ， 不影響城市美觀 。 6） 正式報批設(shè)計方案時還應(yīng)提供 “ 新建項目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請的清單 ” 上要求提供的其它文件 。 第二節(jié) 市場研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進(jìn)行分析 。 區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升 ，1997年為 92人 ， 1998年 659人 ， 1999年 987人 ， 2022年 1713人 ， 2022年 18月1780人 ， 累計 5231人 。 根據(jù)規(guī)劃 ， 蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心 ， 總體規(guī)劃 70平方公里 ， 規(guī)劃人口 60萬人 。 60萬人口，按三口之家計算為 20萬戶，每戶平均面積 140平方米，則需要 2800萬平方米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見表 5。蘇州工業(yè)園區(qū)自 1994年開始開發(fā)，到 2022年用 22 年時間達(dá)到 60萬人口 ， 珠江三角洲的發(fā)展已有先例 ， 蘇州照目前的速度發(fā)展 ， 預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的 ， 甚至可能提前 。 開發(fā)量 1997年至 2022年平均增幅 %， 銷售量等于開發(fā)量 。 產(chǎn)品價格 價格漲幅 1997年至 2022年 ， 平均漲幅 %， 1997年至 2022年 ， 平均漲幅 % ， 已超過古城區(qū) 。 獨(dú)立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程 ， 尚未竣工 ， 45幢二層別墅只剩 67套 ， 每平方米 75008000元 。 因此 ， 本項目評價基本分析 ， 別墅售價取 8800元 。 本地塊土地起拍價已超過 2022元 ， 因此 ， 多層住宅成本高于小高層 。 故本報告改變高層價格高于多層的習(xí)慣做法 ， 將二者定價相同 。基本分析每平方米售價定為 4000元。 需求量統(tǒng)計和預(yù)測 表 5 單位：萬平方米 年份 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022增幅 80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14%數(shù)量 14. 47 2. 78 10. 4 21. 99 36. 22 68. 2 81 96 111 128累計 14. 47 17. 25 27. 7 49. 68 85. 9 154 235 331 442 570價格 1556 1694 1899 2045 2555年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022增幅 12% 10% 10% 10%