【正文】 物流環(huán)境正成為投資者對(duì)投資地選擇的新趨勢(shì)。完善的園區(qū)內(nèi)部物流、倉(cāng)儲(chǔ)等服務(wù)業(yè)，以及原料和市場(chǎng)地區(qū)與開發(fā)區(qū)間的物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)對(duì)投資者是巨大的吸引力。近年來(lái)投資者對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來(lái)越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢(shì)。如何站在投資者的角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各種專業(yè)化咨詢服務(wù)，讓來(lái)到園區(qū)的客商能在細(xì)微處感受到園區(qū)舒適寬松的人文環(huán)境，是被許多投資者越來(lái)越重視的事情。協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問(wèn)題。近年來(lái)，跨國(guó)公司在我國(guó)投資的一個(gè)趨勢(shì)是規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，且本地化采購(gòu)率不斷提高，因此需要巨額資金支持。完善的本地融資渠道不僅對(duì)資金有限的中小投資者有現(xiàn)實(shí)意義，就是對(duì)資金實(shí)力強(qiáng)大的國(guó)際巨頭也是一個(gè)有效的吸引因素。投資行為一旦發(fā)生，通常需要考慮10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間的經(jīng)營(yíng)。因此，工業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)特點(diǎn)就是開發(fā)商追求投資回報(bào)的穩(wěn)定性與長(zhǎng)期性，而不是追求短期內(nèi)的投資收益。眾多外資企業(yè)以更快的速度在中國(guó)建設(shè)生產(chǎn)基地，給工業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了穩(wěn)定持續(xù)的客戶群體，更為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從市場(chǎng)需求的強(qiáng)度來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率保守估計(jì)在8%以上，好的項(xiàng)目能達(dá)到9%，甚至高達(dá)17%左右。三、 *****國(guó)際工業(yè)園的地域基礎(chǔ)建設(shè)狀況分析 馬***鞍***山市的發(fā)展?fàn)顩r分析：馬***鞍***山市臨江近海，交通十分便利，鐵路、公路、水運(yùn)俱全，寧馬、馬蕪高速與滬寧、合蕪高速相連，距南京45公里，上海340公里，到南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)28公里；寧銅線貫穿全線，與京滬、宣杭皖贛等鐵路干線相連，各類列車均可停靠；長(zhǎng)江馬***鞍***山港是長(zhǎng)江十大港口之一，可?？咳f(wàn)噸級(jí)船舶。當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于城市南部，這一區(qū)域是馬***鞍***山城市“東擴(kuò)南進(jìn)”發(fā)展規(guī)劃的重要組成部分，交通地理?xiàng)l件良好，是理想的投資開發(fā)場(chǎng)所。外商在馬***鞍***山開發(fā)區(qū)投資，既有東部的區(qū)位交通和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，又有著中西部的優(yōu)惠政策和成本優(yōu)勢(shì)。在開發(fā)區(qū)辦企業(yè)所需的土地費(fèi)用、水電費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)用等都比較低廉。 馬***鞍***山市每萬(wàn)人中具有大中專以上專業(yè)人才410人，居華東地區(qū)城市之首，高出合肥129人，蕪湖240人，被人們俗稱馬***鞍***山市是中國(guó)政府建設(shè)的又一人才高地。全市現(xiàn)有中等技術(shù)等級(jí)以上的職工9萬(wàn)人，占職工總數(shù)的54％；有技工學(xué)校4所，其中高級(jí)技校2所，省重點(diǎn)技校2所，在校學(xué)生6000多人，每年可以培養(yǎng)具有大專層次學(xué)歷和高等級(jí)技能型人才2000人，另有各類中等職業(yè)技術(shù)學(xué)院11所，職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)14個(gè)，年培訓(xùn)能力達(dá)萬(wàn)余人次。市場(chǎng)面向華東，背靠華中腹地，擁有2億多人口的市場(chǎng)容量。距上海市383公里、杭州210公里、蘇州321公里、徐州462公里、馬***鞍***山市637公里。開發(fā)區(qū)位置優(yōu)越，交通便利，信息傳遞快，有著極大的市場(chǎng)容量。規(guī)劃面積56平方公里。開發(fā)區(qū)內(nèi)主要著名工業(yè)產(chǎn)品有：奇瑞汽車，；海螺型材，；美的空調(diào)，年產(chǎn)250萬(wàn)臺(tái)；日立空調(diào)，年產(chǎn)60萬(wàn)臺(tái)；科龍冰箱，年產(chǎn)50萬(wàn)臺(tái)。四、 *****國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《馬***鞍***山市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（9）《工業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（10）《工業(yè)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》167。全市現(xiàn)轄三區(qū)一縣，總面積1686平方公里，總?cè)丝?20萬(wàn)，其中市區(qū)面積301平方公里，人口53萬(wàn)。馬***鞍***山市是工業(yè)城市。 馬***鞍***山市是安徽省東大門地處長(zhǎng)江中下游南岸、長(zhǎng)江三角洲西部邊沿，經(jīng)寧馬高速到南京30分鐘車程，經(jīng)滬寧高速公路到上海約3小時(shí)。長(zhǎng)江馬***鞍***山港是天然深水良港，國(guó)家一類口岸，可?？咳f(wàn)噸級(jí)船舶。整個(gè)城市依山、環(huán)湖、傍江而建，呈現(xiàn)出“半城湖光半城山”的秀麗風(fēng)貌。優(yōu)美的生活環(huán)境，已吸引周邊城市越來(lái)越多的居民和外地客商來(lái)馬***鞍***山購(gòu)房定居。馬鋼是國(guó)內(nèi)最大的上市公司之一，2001年銷售收入突破百億元，鐵鋼材產(chǎn)量都在450萬(wàn)噸以上，在中國(guó)十大鋼鐵企業(yè)中排列第5位。地方工業(yè)發(fā)展也在不斷加快，特種專用汽車的產(chǎn)銷量和市場(chǎng)占有率列全國(guó)第一位，造紙、炭黑、磁性材料、服裝等在同行業(yè)也有一定的位次。 馬***鞍***山科技人才眾多，勞動(dòng)者素質(zhì)較高。馬***鞍***山還擁有一支高素質(zhì)和職工隊(duì)伍和多層次的培訓(xùn)體系?？梢詽M足各類企業(yè)對(duì)職業(yè)技術(shù)人才的需求。馬***鞍***山是國(guó)家科技興市試點(diǎn)市，近些年每年的專利申請(qǐng)以及獲得批準(zhǔn)的數(shù)量，排在國(guó)內(nèi)同等城市的前列。作為一座移民城市，馬***鞍***山具有很強(qiáng)的包容性。 馬***鞍***山城市基礎(chǔ)設(shè)施承載能力較強(qiáng)，投資成本低廉。擁有三個(gè)大型的火力發(fā)電廠，可以提供充足的電力資源。馬***鞍***山水、電、氣、土地等價(jià)格低于沿海城市。良好的投資環(huán)境正吸引著越來(lái)越多的投資者來(lái)馬***鞍***山投資興業(yè)。馬***鞍***山市屬中部城市，毗鄰南京都市經(jīng)濟(jì)圈，位居長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)之間，資源的市場(chǎng)配置成本、物流配送成本、基本建設(shè)成本以及產(chǎn)品生產(chǎn)成本居周邊城市最低。開發(fā)區(qū)對(duì)各項(xiàng)企業(yè)的管理、服務(wù)實(shí)行零收費(fèi)。因此，不少外來(lái)企業(yè)把生產(chǎn)基地設(shè)在馬***鞍***山的開發(fā)區(qū)。二、當(dāng)涂開發(fā)區(qū)為*****國(guó)際工業(yè)園項(xiàng)目提供政策保障：安徽馬***鞍***山當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是安徽省人民政府于2006年5月正式批準(zhǔn)升格的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，前身為當(dāng)涂工業(yè)園區(qū)。區(qū)位優(yōu)越、交通便捷、一期規(guī)劃面積3平方公里，遠(yuǎn)程規(guī)劃6平方公里，其中起步區(qū)500畝。長(zhǎng)江碼頭一期已投入運(yùn)營(yíng)，新橋工業(yè)城件貨及油碼頭已進(jìn)行前期設(shè)計(jì)。合同利用境內(nèi)外資金43億元人民幣。另外投資歷超百億元的大唐電廠項(xiàng)目，已正式簽約，并破土動(dòng)工。為響應(yīng)中央中部崛起的號(hào)如，實(shí)施省委省政府打造馬蕪銅經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展戰(zhàn)略，縣委縣政府正進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，舉全縣之力支持當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。 入園項(xiàng)目征用土地不得低于20畝，每畝固定資產(chǎn)投資密度不低于50萬(wàn)元，每畝基準(zhǔn)地價(jià)6萬(wàn)元（含土地征用辦證費(fèi)用），進(jìn)駐項(xiàng)目力求高科技，無(wú)污染。、財(cái)政政策入園企業(yè)在享受國(guó)家、省、市政府及省級(jí)開發(fā)區(qū)相關(guān)政策優(yōu)惠后，還可及時(shí)得到園區(qū)財(cái)政的積極扶持：入園工業(yè)企業(yè)自建成投產(chǎn)第二年開始，當(dāng)年納稅園區(qū)財(cái)政實(shí)得部分，第一年返還100%，第二、三年返還80%，第四、五年返還60%。其中第一年為60%，第二、三年為50%，第四、五年為40%。入園企業(yè)行政事業(yè)性收費(fèi)以國(guó)家法律法規(guī)和省人民政府的文件為依據(jù)，按下限標(biāo)準(zhǔn)減半征收。 對(duì)引薦客商入園新建工業(yè)項(xiàng)目，固定資產(chǎn)投資額3000萬(wàn)元以上的，按項(xiàng)目建成后到位資金的6‰一次性獎(jiǎng)勵(lì)引薦者。對(duì)引薦客商入園投資水陸運(yùn)輸、文化旅游等為工業(yè)配套的服務(wù)業(yè)和有財(cái)政收益回報(bào)的基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目等，按固定資產(chǎn)實(shí)際投資額的6‰一次性獎(jiǎng)勵(lì)引薦者。167。園區(qū)規(guī)劃主要為四個(gè)區(qū)域,科研商務(wù)辦公區(qū)、加工制造廠區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，園區(qū)規(guī)劃建成一個(gè)及商貿(mào)加工生活為一體的綜合化工業(yè)園區(qū)。整體顯現(xiàn)出園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈漸進(jìn)式梯度和層次感。居住、餐飲、會(huì)展、娛樂(lè)、休閑、辦公以及電信、郵政等現(xiàn)代化工業(yè)發(fā)展需求在這里得到充分滿足。 第四章 、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和價(jià)格定位首先，項(xiàng)目本身得到當(dāng)涂縣政府和當(dāng)涂開發(fā)區(qū)管委會(huì)的支持，獲得一點(diǎn)的優(yōu)惠條件。第三，項(xiàng)目所在地目前沒(méi)有成形行的園區(qū)，又是當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和蕪湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)接壤的地方，自然成為這兩個(gè)園區(qū)的“后院”和服務(wù)供給基地，非常有助于成為以上兩個(gè)園區(qū)配套企業(yè)落戶的最佳選擇地。園區(qū)的定價(jià)和蕪湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)價(jià)格一定的距離，和市區(qū)的其他經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也保持一定的價(jià)格距離差，以充分的價(jià)格優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)其他方面的差距。 、 區(qū)位優(yōu)勢(shì)216。 土地價(jià)格相對(duì)便宜，可以降低了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本；216。 項(xiàng)目周邊工業(yè)環(huán)境逐漸顯現(xiàn)，項(xiàng)目不再有孤軍作戰(zhàn)的氛圍；216。 當(dāng)涂開發(fā)區(qū)管理部門相關(guān)照顧政策同時(shí)會(huì)促進(jìn)本項(xiàng)目開發(fā)招商。 入園項(xiàng)目由園區(qū)管委會(huì)統(tǒng)一協(xié)調(diào)服務(wù)，工業(yè)項(xiàng)目可按協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，使用期限為50年；其他項(xiàng)目出讓方式和使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 入園項(xiàng)目征用土地不得低于20畝，每畝固定資產(chǎn)投資密度不低于50萬(wàn)元，每畝基準(zhǔn)地價(jià)6萬(wàn)元（含土地征用辦證費(fèi)用），進(jìn)駐項(xiàng)目力求高科技，無(wú)污染。 征地費(fèi)用付款方式：簽訂協(xié)議時(shí)付款30%，交凈地時(shí)付50%（凈地達(dá)到園區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，達(dá)到六通一平），交國(guó)有土地證時(shí)付20%。 入園工業(yè)企業(yè)自建成投產(chǎn)第二年開始，當(dāng)年納稅園區(qū)財(cái)政實(shí)得部分，第一年返還100%，第二、三年返還80%，第四、五年返還60%。 入園非工業(yè)企業(yè)（含注冊(cè)經(jīng)營(yíng)性公司），自納稅當(dāng)年園區(qū)財(cái)政實(shí)得部分，5年內(nèi)由園區(qū)財(cái)政按一定比例扶持調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)。216。216。216。 216。屬于跨國(guó)公司、上市公司、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和國(guó)家級(jí)高新技術(shù)項(xiàng)目，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為8‰。 對(duì)引薦客商入園投資水陸運(yùn)輸、文化旅游等為工業(yè)配套的服務(wù)業(yè)和有