【正文】 古城深厚的歷史文化底蘊(yùn)。 是滿(mǎn)足人民大眾精神需求的需要。農(nóng)夫希望菩薩保佑他們風(fēng)調(diào)雨順，有個(gè)豐收的好年景；工人希望菩薩保佑他們能有個(gè)好工作，有更多的收入，平平安安、健健康康的上下班；商人希望菩薩保佑他們發(fā)大財(cái)。我們就是要為人民大眾創(chuàng)造一個(gè)健康向上的場(chǎng)所，維修與恢復(fù)重建昴山古寺，滿(mǎn)足人們的精神需要。 是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，全面建設(shè)和諧龍泉的需要。第3章 資源條件評(píng)價(jià)167。 地域人文旅游資源 [昴 山] 昴山位于龍泉城西12公里，錦溪鎮(zhèn)內(nèi)，被列為浙江省名勝景點(diǎn)之一，昴峰海拔1254米，可遠(yuǎn)眺龍、遂、松三縣（市），絕頂有青石如幾，方丈余?，F(xiàn)已形成昴山古寺、云臺(tái)峰、老鷹巖和鑒心寺四個(gè)主要游覽點(diǎn)。山高、天藍(lán)、水碧、色綠，昴山不僅是個(gè)旅游勝地，還是個(gè)珍貴植物的寶庫(kù)，有紅豆杉、香果樹(shù)、伯樂(lè)樹(shù)、南方鐵樹(shù)、凹葉厚樸等稀有樹(shù)種，被浙江省林業(yè)局定點(diǎn)為珍稀植物母體標(biāo)本采集地。 [昴山古寺] 又名靈感寺，為南北朝佛教禪宗建筑群，為浙、閩、贛三省香客朝拜圣地。寺廟始建于南朝宋文帝(公元433年)期間，后由南宋張氏時(shí)憲、時(shí)敏擴(kuò)建。抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)，著名學(xué)者陳虞孫游昴山寺曾題聯(lián)云：腳下?lián)砬Х?，?yīng)不輸雁蕩山仙霞勝跡；眼前臨打劫，猶可聽(tīng)白云妙謁紫竹梵音。 [云臺(tái)峰] 又名仙壇，是昴山的絕頂，山頂巖石呈片理狀，易破碎、厚度均勻不一。據(jù)舊縣志載，昴山絕頂石壁刻有“云臺(tái)”二字，相傳秦時(shí)有李道士隱居于此。 [老鷹巖] 由花崗巖經(jīng)過(guò)造山運(yùn)動(dòng)斷裂、隆起，后經(jīng)流水、溫差等外力的長(zhǎng)期風(fēng)化、侵蝕作用而形成，呈一塊獨(dú)立的巖體，節(jié)理狀結(jié)構(gòu)明顯，共由三塊上下垂疊的巖石組成，分別構(gòu)成鷹頭、鷹脖、鷹身。相傳酷愛(ài)奇石的明朝開(kāi)國(guó)元?jiǎng)讋⒉疁赜斡[此景目瞪口呆，繞巖數(shù)日，驚呼：天下第一鷹！ [龍井瀑布] 位于昴山山麓錦溪鎮(zhèn)山坑林場(chǎng)內(nèi)。瀑布水源來(lái)自植被繁茂、蓄水豐富的山林，故流水長(zhǎng)年不斷。潭下為小溪流，水質(zhì)優(yōu)，卵石堆積，系瀑水沖刷而成，奇形怪狀。瀑布位于峽谷盡頭，兩側(cè)山峰懸崖峭壁，奇峰異石，風(fēng)景優(yōu)美，但未開(kāi)發(fā)。[鑒心寺] 鑒心寺在昴山東面腳下，背靠昴山，面對(duì)錦溪平疇，粉墻青瓦，莊嚴(yán)肅穆中透出幾分江南園林的飄逸清秀。山門(mén)上四個(gè)遒勁大字“昴山初步”，明明白白告訴游人，從這里踏進(jìn)一步，就開(kāi)始攀登昴山之路了。167。其景觀特色概括為； [險(xiǎn)峻雄奇的山崖巖峽景觀] 昴山山體高大，峰巒層迭連綿，溝壑縱橫深切，自然天成了眾多險(xiǎn)峻的懸崖和形態(tài)奇特的峰巖景觀。 絢麗多彩的氣候天象景觀] 昴山山體高大，又屬于濕潤(rùn)的亞熱帶季風(fēng)氣候，因此其云霧、雨雪等天象景觀四季變幻無(wú)窮。167。 區(qū)域結(jié)構(gòu)及功能分析 昴山境內(nèi)旅游資源從時(shí)空結(jié)構(gòu)上可以劃分為一個(gè)資源類(lèi)型為密集型，二個(gè)資源類(lèi)型為單一型的旅游區(qū)塊，由此形成以昴山古寺為中心，輻射區(qū)域北部、南部、東部的平面扇狀格局。 資源密集型區(qū)塊 區(qū)塊位置；以昴山寺為中心的周邊區(qū)域。 資源單一型區(qū)塊 區(qū)塊位置；以鑒心寺（坑心村）、五九基地為中心的區(qū)域。167。以昴山寺為中心形成一個(gè)歷史文化、人文古跡的輻射區(qū)域，適合發(fā)展圍繞佛教資源展開(kāi)的旅游形式。從旅游資源供給及旅游消費(fèi)的角度看，可以開(kāi)發(fā)適合現(xiàn)代都市人群的各種探險(xiǎn)、運(yùn)動(dòng)旅游。昴山高山盆地處于1000米以上的海拔高度，夏季涼爽宜人，加上距離龍泉城區(qū)僅為12公里，非常適合開(kāi)發(fā)避暑度假和商務(wù)會(huì)議等旅游項(xiàng)目。點(diǎn)、線、面游覽形態(tài)完整，傳遞了“孝道、行善、報(bào)應(yīng)”的佛儒理念，迎合了大眾游客的游覽心理。 資源總體評(píng)價(jià) 昴山地處龍泉市區(qū)西部，向世人呈現(xiàn)了人文、歷史古跡以及天然景觀等旅游資源多樣性共存的現(xiàn)象。但是也存在著自然景點(diǎn)散亂無(wú)序，寺廟建筑簡(jiǎn)陋，游覽交通不暢等瓶頸問(wèn)題。 第4章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)167。我國(guó)已躍居全球第三大入境旅游接待服務(wù)國(guó)和第四大出境旅游消費(fèi)國(guó)。 華東地區(qū)旅游格局 華東六省一市旅游資源豐富、景區(qū)密集，同時(shí)也是全國(guó)消費(fèi)水平最高、經(jīng)濟(jì)最具有活力的區(qū)域，旅游業(yè)前景廣闊。 近年來(lái)，一些緊扣主題的華東旅游線路日益走俏；以文化、休閑、運(yùn)動(dòng)為主題的深度旅游引導(dǎo)著人們旅游品位的提升，從以往疲于奔波的觀光游過(guò)渡到深度游，從而使華東旅游的資源更好地發(fā)揮潛質(zhì)，形成更大的旅游經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。目前已經(jīng)獲得認(rèn)可的思路是；六省一市各地已加強(qiáng)各自旅游資源的開(kāi)發(fā)，避免同類(lèi)別旅游產(chǎn)品的簡(jiǎn)單重復(fù)建設(shè)，在促銷(xiāo)方面加強(qiáng)各自特色，合力打統(tǒng)一品牌。 區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況浙江?。? 浙江省旅游資源豐富，客源市場(chǎng)廣闊，伴隨著區(qū)域居民生活水平不斷提高，對(duì)出游的需求日益增強(qiáng)，是國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際馳名的旅游強(qiáng)省，特別是近幾年，旅游業(yè)呈現(xiàn)出一片蓬勃發(fā)展的良好勢(shì)頭：產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨完善，行業(yè)形象更加鮮明。其中，%，%；接待服務(wù)入境旅游者 685萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)20%，% “十二五”浙江省旅游產(chǎn)業(yè)目標(biāo)是：到2015年，%，%。 “十二五”浙江省將大力發(fā)展特色旅游，體育旅游、養(yǎng)生保健旅游、游輪游艇旅游和置業(yè)旅游等?！? 為又快又好地實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)大發(fā)展，“十二五”期間浙江省60個(gè)旅游重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃投資近1220億元。麗水市屬于浙江省經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，旅游業(yè)發(fā)展起步較晚，旅游經(jīng)濟(jì)相對(duì)較弱，但增長(zhǎng)十分強(qiáng)勁。其中：國(guó)內(nèi)旅游者人數(shù)為 ，；，%。 龍泉市： 受交通、經(jīng)濟(jì)等各方面因素影響的龍泉，旅游業(yè)尚處起步階段；總體規(guī)模小，發(fā)展緩慢。2010年，龍泉全市共接待服務(wù)國(guó)內(nèi)外旅游者120萬(wàn)人次，比上一年增長(zhǎng)了20%。福建省旅游發(fā)展情況 “海西”經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭福建地處中國(guó)東南沿海，位于北緯23176。18′，東經(jīng)115176。43′之間。總?cè)丝跒?511萬(wàn)人。南平俗稱(chēng)閩北，是華東地區(qū)不可多得的旅游資源密集區(qū)之一。南平市共有區(qū)縣八個(gè)， 2007年末南平市戶(hù)籍總?cè)丝?06萬(wàn)。新設(shè)立的地級(jí)寧德市是一個(gè)新興濱海港口城市，人口320多萬(wàn)人。人均地區(qū)生產(chǎn)總值17851元，%。2009年受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，福建省旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)非均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)，％，％，接待服務(wù)入境旅游者 ，同比增長(zhǎng)7%，%。16月,，%，%。167。 客源市場(chǎng)需求分析客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析 浙江省居民是國(guó)內(nèi)旅游最大客源市場(chǎng)，占全部國(guó)內(nèi)旅游者的四成以上。江蘇是浙江省國(guó)內(nèi)旅游第三大客源市場(chǎng)。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境是影響區(qū)域旅游的重要因素，雙休日及帶薪假期的延長(zhǎng)、假期新規(guī)等為龍泉旅游業(yè)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。溫州、金華等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣市正成為華東中小城市的客源市場(chǎng)。 通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，龍泉客源市場(chǎng)現(xiàn)階段主要以周邊城鎮(zhèn)居民為主，包括金華、溫州、杭州、閩北等鄰近城市，真正意義上的外國(guó)旅游者有限。 客源市場(chǎng)特征分析 ①散客為主，團(tuán)隊(duì)為輔。根據(jù)龍泉旅游局2009年度旅行社的調(diào)查分析，地域游客基本以散客為主。龍泉旅游資源豐富，既有鳳陽(yáng)山（龍泉山）、披云山、天平山、昴山等自然資源，又具有歷史悠久的寶劍青瓷文化。167?？驮词袌?chǎng)需求定位是指旅游企業(yè)按照地理變量、人口變量、心理變量、購(gòu)買(mǎi)變量的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分后，所選中并準(zhǔn)備進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)。近中期以觀光、人文、度假并重，輔以專(zhuān)項(xiàng)旅游作為亮點(diǎn)，遠(yuǎn)期突出休閑度假市場(chǎng)。同時(shí)充分利用龍泉?jiǎng)Υ晌幕莫?dú)特吸引力優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)旅游市場(chǎng)的針對(duì)性開(kāi)發(fā)。就本項(xiàng)目以佛教文化為主體的定位而言，其意義在打破了區(qū)域觀光旅游產(chǎn)品為主的布局差異。167。 主導(dǎo)客源市場(chǎng)①以麗水、溫州、金華、閩北主要城市為主的周邊縣（市）城鎮(zhèn)居民短程觀光、商務(wù)、宗教度假旅游；②以上海為龍頭的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)包括杭州、寧波、蘇南等城市居民的避暑、療養(yǎng)、禪修、觀光、休閑度假旅游。機(jī)會(huì)客源市場(chǎng)①全國(guó)范圍內(nèi)的療養(yǎng)旅游、避暑度假、佛教旅游；②全國(guó)范圍內(nèi)的各項(xiàng)佛學(xué)會(huì)議、禪宗旅游；③浙南旅游專(zhuān)線客源分流；④長(zhǎng)三角地區(qū)和海西主要旅游和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，擬推廣實(shí)行帶薪休假計(jì)劃，以及中小企業(yè)的度假療養(yǎng)將為本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)客源。②長(zhǎng)三角地區(qū)的日、韓、南亞留學(xué)生。入境客源市場(chǎng)需求要依托來(lái)麗水的海外客源為主，利用打造“東普陀、南昴山”的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取到來(lái)長(zhǎng)江三角洲旅游的海外游客到本項(xiàng)目旅游。 游客規(guī)模預(yù)測(cè)為了科學(xué)及準(zhǔn)確預(yù)測(cè)游客量，我們采用綜合分析的辦法；通過(guò)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合華東各佛教主題景區(qū)游客量的類(lèi)比，以及旅游項(xiàng)目地城市全年游客量的最小占有率，及麗水城鎮(zhèn)出游人口率。通過(guò)龍泉市近幾年游客量情況統(tǒng)計(jì)，結(jié)合以上條件分析，對(duì)比龍泉山近年接待服務(wù)游客總量,依據(jù)本項(xiàng)目行業(yè)特點(diǎn)以及經(jīng)驗(yàn)估算等方法，最后得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)客源預(yù)測(cè)結(jié)果；昴山景區(qū)一期項(xiàng)目在正常建設(shè)和開(kāi)業(yè)前提下，合理的游客量預(yù)測(cè)為5萬(wàn)人次/年，在二、三期項(xiàng)目完全開(kāi)發(fā)后的游客量預(yù)測(cè)為20萬(wàn)人次/年，根據(jù)環(huán)境容量估算法，本項(xiàng)目最大游客容量預(yù)測(cè)為1458～15150人/日。圖表預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)為項(xiàng)目八年的游客增長(zhǎng)情況，并且僅限于景區(qū)全部開(kāi)發(fā)完成的前提下。167。 對(duì)華東、華南區(qū)域旅游市場(chǎng)內(nèi)有代表性的一些景點(diǎn)進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)查，并從中選擇了與本項(xiàng)目定價(jià)最具參考價(jià)值的景點(diǎn)作為比較樣本。 對(duì)選擇地域樣本的景點(diǎn)門(mén)票進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，其平均值為；運(yùn)動(dòng)景區(qū)116元，觀光景區(qū) 178元，宗教景區(qū)166元以上，最后確立上述門(mén)票平均值為本項(xiàng)目門(mén)票的定價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)。第5章 市場(chǎng)推廣策略昴山佛教文化景區(qū)地處龍泉市西部核心，是龍泉旅游業(yè)“十二五”總體規(guī)劃格局中一個(gè)重要的有機(jī)組成部分，具有鮮明的景觀特色及資源優(yōu)勢(shì)。167。同時(shí)，盡量做到項(xiàng)目設(shè)置富有彈性，以便于與周邊旅游景區(qū)實(shí)施優(yōu)劣互補(bǔ)的調(diào)整。 167。 觀日攬勝：飽覽祖國(guó)山河風(fēng)光和歷史名勝是人生旅游中一項(xiàng)重要內(nèi)容。 餐飲購(gòu)物：餐飲服務(wù)按規(guī)劃設(shè)置于景區(qū)禪寺及商業(yè)街市，根據(jù)區(qū)域功能特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)不同的餐飲；如寺廟供齋飯，酒店街市供地方風(fēng)味、精制美食，包括在觀景臺(tái)設(shè)置的茶座，街市的佛禪紀(jì)念品、香燭產(chǎn)品，滿(mǎn)足了游客的購(gòu)物美食需求。 養(yǎng)生度假：規(guī)劃將五九基地改建成療養(yǎng)、養(yǎng)生的體驗(yàn)型度假小鎮(zhèn)，游客在自給自足的“懷舊”氛圍里養(yǎng)身、禪修、創(chuàng)作……。 遠(yuǎn)期規(guī)劃的旅游產(chǎn)品 假日度假： 昴山景色秀麗，空氣純凈，氣候怡人，地處城鎮(zhèn)近郊，是短途旅游度假的好去處。 山景夜游： 在昴山月夜，通過(guò)在寺廟建筑、佛像、山頂、高塔等景觀布置各種漫射燈、背景燈及泛光效果燈，營(yíng)造昴山夜游活動(dòng)氛圍。利用這個(gè)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，昴山景區(qū)將開(kāi)展群眾性的夏夜廟會(huì)、孟蘭盤(pán)節(jié)等夜游活動(dòng)。設(shè)置的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)住宿、餐飲等軟、硬件綜合功能，為今后舉辦學(xué)術(shù)會(huì)議、交流創(chuàng)作打下基礎(chǔ)。 規(guī)劃季節(jié)性旅游產(chǎn)品 昴山旅游景區(qū)可根據(jù)高山氣候的特點(diǎn)，依托其秀麗的山崖絕壁風(fēng)光、悠久的佛、儒教文化遺跡以及田園村落；按春、夏、秋、冬四季不同的主題來(lái)展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)、促銷(xiāo)活動(dòng)，全方位立體交叉開(kāi)發(fā)旅游市場(chǎng)。 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略167。后來(lái)逐漸演變成每人每年只擁有某一時(shí)間段的度假房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過(guò)交換系統(tǒng)對(duì)不同房產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行交換。每個(gè)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品，就是在約定的時(shí)期內(nèi)（一般20到40年），在這一物業(yè)住宿一周的權(quán)利。我們認(rèn)為，昴山景區(qū)具備分時(shí)度假的環(huán)境條件，下一步該是如何規(guī)劃自己的分時(shí)度假產(chǎn)品了。 俱樂(lè)部行銷(xiāo)戰(zhàn)略俱樂(lè)部營(yíng)銷(xiāo)是指企業(yè)通過(guò)組建俱樂(lè)部，吸收一定數(shù)量的固定會(huì)員，通過(guò)給予會(huì)員顧客以各種個(gè)性化服務(wù)和各種優(yōu)惠措施，來(lái)培養(yǎng)企業(yè)的忠誠(chéng)顧客，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。根據(jù)鄧祿普調(diào)查，大城市居民19%中對(duì)俱樂(lè)部產(chǎn)品有強(qiáng)烈的需求。昴山景區(qū)可考慮在上海組建佛緣、禪修俱樂(lè)部，以此主題吸收一定數(shù)量的會(huì)員，并以此為媒介向社會(huì)進(jìn)行宣傳促銷(xiāo)。167。從實(shí)物商品到文化藝術(shù)品，從工業(yè)產(chǎn)品到服務(wù)產(chǎn)品，都充滿(mǎn)著形象消費(fèi)和形象生產(chǎn)的問(wèn)題。旅游業(yè)的發(fā)展，離不開(kāi)對(duì)形象的研究，離不開(kāi)形象驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的實(shí)施。167。根據(jù)國(guó)內(nèi)旅游抽樣調(diào)查；%的國(guó)內(nèi)旅游者從親友介紹中獲得旅游信息。前一種信息來(lái)源，是典型的口碑信息，后一種信息來(lái)源，也和口碑信息有著密切的關(guān)系。 口碑宣傳，除了要有良好的經(jīng)營(yíng)管理基礎(chǔ)外，還應(yīng)重視研究口碑宣傳的途徑，創(chuàng)造條件讓有利的口碑得以廣泛的傳播，為此應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作； ①鼓勵(lì)旅游者幫你宣傳，②利用廣告宣傳口碑，③利用新聞效應(yīng)擴(kuò)大影響，④組建游客俱樂(lè)部，⑤通過(guò)微博進(jìn)行口碑宣傳。第6章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模167。項(xiàng)目規(guī)劃范圍界定；北起通景公路頭部的坑尾，沿上山古道向南至云臺(tái)峰（1254仙壇），折北再沿東面昴山坑，下到鑒心寺（昴山初步），包括省道東面的五九基地，整個(gè)規(guī)劃控制范圍為 500公頃，其中以昴山為核心的重要主體功能區(qū)占地為390公頃（約5850畝山）。一軸；佛教文化景觀主軸。十八景；十里菩提、九千石階、紫竹梵音、千尊圣佛、十八進(jìn)士、云臺(tái)日出、九問(wèn)蒼昴、禪宗謐境、白云妙偈、穿心石門(mén)、老鷹面壁、絕壁天書(shū)、達(dá)摩羅漢、登天云梯、二十四孝、昴山初步、洗心鑒真、文殊菩薩。佛教主題氛圍、游客集散、空中纜車(chē)觀光、五星度假體驗(yàn)購(gòu)物、出入口、停車(chē)場(chǎng)、接待服務(wù)處、景區(qū)管理用房、會(huì)務(wù)會(huì)議、游客服務(wù)中心1140（需征建設(shè)用地590畝）養(yǎng)生體驗(yàn)區(qū)瞭望塔、小廣場(chǎng)、昴山情舍、度假木屋、耕種田園（不屬于十八景）療養(yǎng)、養(yǎng)生、創(chuàng)作及影視拍攝基地度假旅游接待服務(wù)、耕種、密林游戲210（需征建設(shè)用地210畝）167。）2總建筑面積107350（m178。）4建筑覆蓋率%未計(jì)停車(chē)場(chǎng)5綠化覆蓋率97%以上未計(jì)入道路、景觀部分6綜合容積率佛教活動(dòng)區(qū)：————合計(jì)建筑占地面積13500m178。昴山禪寺；一~二層，占地面積8000m178。靈感佛學(xué)院；三~五層，占地面積1800m178。居士林；二層/10幢，占地面積1200m178。昴山寺下院；二層，占地面積2000m178。禪修閣；五層，占地面積500m178。綜合配套區(qū)：————合計(jì)建筑占地面積29300m178。菩提假日酒店；二~三層，建筑占地17000m178。居士山莊；二~三層/80幢，占地面積9600m178。商業(yè)購(gòu)物街；一~二層，建筑占地1600m178。設(shè)備房/員工宿舍；三~五層，占地面積800m178。管理房/測(cè)試；二層，占地面積300m178。養(yǎng)生體驗(yàn)區(qū)；————合計(jì)建筑占地面積5550m178。慈航療養(yǎng)院；二層，建筑占地面積1500m178。昴山精舍；二層/20幢，建筑占地3000m178。度假木屋；一層/