【正文】 一、前期物業(yè)籌備工作二、入住運作方案及相應措施接管驗收：、（一）前期介入與接管驗收前期介入，合理規(guī)劃（1）針對市場實際情況，提前準備管理方案在前期介入工作中，一方面根據(jù)市場規(guī)劃建設，另一方面緊密結合某綜合批發(fā)市場的實際情況，提前準備管理方案，對某綜合批發(fā)市場的物業(yè)管理進行準確定位，并有針對性地擬訂裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、停車管理方案等。為了更好地實施將來對某綜合批發(fā)市場的管理，對經(jīng)營戶的宣傳和培訓作為前期介入的一項重要工作。（3）設立客戶服務中心，全程為業(yè)主服務，凡是涉及到工程、材料、規(guī)劃等各個方面的變動信息，應及時全面地以各種形式傳達給業(yè)主，同時建立反饋與服務雙流向機制，保證信息的對等。某綜合批發(fā)市場的驗收與接管程序如下：接管移交手續(xù)書成立驗收小組制訂驗收標準整改確認，檢查驗收發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場逐項檢查，資料歸檔、進入正常保修過程簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案（二）入住期間的監(jiān)管入住手續(xù)的辦理為使業(yè)主平和、順暢入住某綜合批發(fā)市場，擬采取如下措施。（2）采取分批入住辦法為了做到入住時井然有序，我們將與發(fā)展商協(xié)商，采取市場門牌號集中與調整入住日期相結合的辦法進行分期分批入住。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。（3）房屋驗收監(jiān)控經(jīng)營戶簽領鑰匙后，向住戶提供《入住房屋驗收單》并在每個區(qū)域的市場通道口設二名管理人員，協(xié)助住戶驗收房屋。（4）市場租戶入住手續(xù)辦理管理公司為租戶辦理入伙住手續(xù)，主要有以下幾點程序：①發(fā)出租戶入伙通知書，通知書應包括下列內容：辦理入伙手續(xù)的時間、需攜帶的證件，需繳納的款項及需辦理的手續(xù)和程序等。③準備好鑰匙，以及搞好入伙前的清潔工作④在辦理入伙手續(xù)時，要核對租戶身份及入伙通知，要求租戶填寫《租戶登記表》，同時要求租戶與管理公司簽署《安全防火責任書》，該責任書一式兩份，租戶和管理公司各存一份。⑥客戶服務中心把鑰匙移交給租戶。屆時，在市場主入口處設置彩門、放飛氣球、遍插彩旗，營造歡樂喜慶氣氛，邀請有關領導、本公司員工和經(jīng)營戶代表參加。入住期間的便民服務針對入住期間管理服務工作特點，我們將向業(yè)主提供如下服務：（1） 協(xié)助入住搬遷。（2） 入住期間生活服務。（3） 裝修服務A、設立裝修服務辦公室，向業(yè)主提供免費裝修咨詢、裝修設計服務。C、組織一批品質好、信譽好的裝修材料供應商進入市場，為經(jīng)營戶提供質優(yōu)價廉的裝修材料供應服務。申報。審查。施工管理（1）施工單位須與管理公司簽訂《裝修服務管理協(xié)議》，施工隊必須提供資質證明、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時出入證，施工時佩戴在胸前，并在指定區(qū)域內活動。（3）裝修垃圾必須清運到指定地點。巡視監(jiān)管物業(yè)部設專人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常使用，物業(yè)部經(jīng)理為第一責任人，監(jiān)管人為具體責任人。在經(jīng)營戶日常使用過程中，物業(yè)管理員每兩天巡視一次。（3）如果繼續(xù)違章或不予整改，發(fā)出《違章裝修整改通知（三）》，向法院提起訴訟。設備技術是硬件，科學管理與服務是軟件。只有管理科學、服務優(yōu)質才能保障某綜合批發(fā)市場的正常運行。因此某綜合批發(fā)市場的物業(yè)管理，應由企業(yè)化的專門市場運營管理公司，設置專門的管理機構，用經(jīng)過多學科培養(yǎng)和培訓的專門人才，實行專業(yè)化的科學管理與服務。設備設施是某綜合批發(fā)市場的主要組成部分，是物業(yè)管理內容的重要組成部分。設備設施運行管理及維護保養(yǎng)的主要專業(yè)有：（1）供電系統(tǒng)。（2）給排水系統(tǒng)。（3）消防。 重點之二：消防安防管理。（2）保安部還設立有安防監(jiān)控室，安防監(jiān)控室實行24小時值班監(jiān)控。 重點之三：環(huán)保綠化管理。亦是某綜合批發(fā)市場物業(yè)管理工作重點之一。管理也是服務 ，服務本身也隱含著管理，二者是相輔相成的。衛(wèi)生清潔工作，主要是對某綜合批發(fā)市場的公共區(qū)域，如走廊、消防通道、樓梯、衛(wèi)生間的吸塵、公設運行、停車場以及市場外區(qū)域等按規(guī)定程序和標準進行日常的、往復的清掃、擦洗、吸塵，以保證市場內外清潔衛(wèi)生。 重點之二：對客禮貌服務對某綜合批發(fā)市場的管理，其宗旨是服務，管理也是服務。 通過不斷培訓和實際工作鍛煉，逐步培養(yǎng)出一支高素質的服務隊伍，以滿足某綜合批發(fā)市場物業(yè)服務與管理的需要。統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。統(tǒng)一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。統(tǒng)一營銷管理：為市場策劃1年365天的系列營銷計劃。統(tǒng)一服務監(jiān)督：指導、協(xié)調、服務、監(jiān)督經(jīng)營戶的經(jīng)營活動，保證市場的高效運轉。統(tǒng)一物業(yè)管理：有效地進行建筑空間的維護和保養(yǎng)。經(jīng)營期間的商務管理主要包括五個方面：管理理念、宣傳管理、服務投訴、促銷執(zhí)行、商家管理。商業(yè)市場的繁榮昌盛直接的取決于經(jīng)營商家的支持，愿意進入經(jīng)營的商家越多，市場才會穩(wěn)定和繁榮。某綜合批發(fā)市場。不能出現(xiàn)擺架子、不理睬、吃拿卡要等情況。管理公司將根據(jù)市場運營及經(jīng)營戶的要求統(tǒng)一對外實施廣告宣傳。提前制定促銷主題和管理公司的促銷內容，由各個商家分別上報各自的促銷活動和實施細則，然后由管理公司進行統(tǒng)一的推廣和執(zhí)行。對于極端無理或消費者明顯錯誤的情況，可以進行調解，調解不成由消費者協(xié)會處理。（五）商家管理在對各個商家的管理中，力求做到公平、公開、公正的原則。對于惡性競爭或嚴重不服從管理的商家和個人要進行嚴厲處罰直至清除出場。經(jīng)營戶向市場運營管理公司繳納800元裝修押金后，于24小時內領取《施工許可證》、《出入證》和標準印制的提示語（兩份）；（3）若經(jīng)營戶的申報資料不符合要求，有關會簽部門應在《裝修申請表》上簽署明確意見，不得僅簽署“不同意”。在對經(jīng)營戶的重新申請進行審查時，不得在第一次審查簽署的意見之外提出新的問題，并且審查會簽期限不超過兩天；（4）審查會簽部門的職能劃分管理公司經(jīng)理：負責效果圖審查，對裝修樣式、風格把關。保安部：審查施工方案，對施工安全、施工期間治安、是否干擾其它經(jīng)營戶正常經(jīng)營把關。由此導致的一切不良后果，由管理員承擔責任；（2）驗收合格，參與驗收的人員在《裝修申請表》“驗收記錄”欄中簽名后，由管理員存檔（至少保存一年）；（3）驗收不合格，應簽署具體意見，不得僅簽署“不合格”。管理員應于收到復驗申請后24小時內組織簽署具體意見的部門復驗。商鋪用電及消防商鋪內照明及其它用電器具的功率之和應當小于分戶電表允許值，嚴禁使用電爐、電取暖器、電飯鍋、空調器等大功率電器；因商鋪裝修須臨時使用大功率用電設備，經(jīng)營戶應在填寫《裝修申請表》時注明用電設備及其功率、使用時間、接電方式和用電安全措施，經(jīng)批準后方可使用；商鋪裝修時，應使用符合國家有關規(guī)定和安全標準的建筑裝飾材料、電工電料，并嚴禁改動公共電路和安全、消防設施；經(jīng)營戶不得私接私改電線、電表，須更改電線、電表，應向市場運營管理公司提出申請，經(jīng)批準后由具備相關資格的電工作業(yè)。巡察人員每天打烊后巡察時，應重點關注消防動態(tài)；嚴禁在市場內任何地方放置易燃易爆及腐蝕、放射性物品；市場內嚴禁使用明火和在吸煙區(qū)以外的場所吸煙，因工程施工須動火時，應提出動火申請（附消防安全措施），經(jīng)市場運營管理公司批準后方能動火；嚴禁工作人員在市場內吸煙區(qū)以外的地方吸煙，違者處罰；遇顧客在市場內公共場所違章吸煙，巡視保安、管理員、督導人員有責任勸阻；顧客在商鋪內吸煙，經(jīng)營戶和營業(yè)員有責任勸阻；店面安全經(jīng)營戶在每日開店時，應首先檢查門、窗、貨，若發(fā)現(xiàn)被撬、盜痕跡，應保護好現(xiàn)場，并立即通知管理員。經(jīng)營戶在每日打烊時應關閉電器開關，清點貨物，鎖好門窗，并隨身帶走現(xiàn)鈔、有價證券和貴重物品，否則，因此而導致的失竊，本公司不承擔任何責任。經(jīng)營戶是其所聘員工的當然擔保人，應對其員工的違法行為承擔相應的法律責任。留宿期間留宿店鋪發(fā)生任何安全事故和治安案件，均由經(jīng)營戶承擔全部責任。裝修期間若市場內發(fā)生盜竊等治安事件，經(jīng)營戶應主動向管理員或市場運營管理公司保安部說明情況，保安部有權向經(jīng)營戶和施工人員調查情況。經(jīng)營戶應盡量采用轉帳支票和POS機等非現(xiàn)鈔方式進行交易，確需現(xiàn)鈔交易時，應當面清點錢款和貨物。巡邏保安應按作業(yè)規(guī)范不間斷地在其責任區(qū)域內巡察，發(fā)現(xiàn)可疑人員或安全隱患，應及時提醒有關經(jīng)營戶，必要時，可上前盤查。商品陳列店內陳列應豐滿有序、藝術新穎、燈光明亮、季節(jié)突出、反映特色、并保持商品和道具的清潔衛(wèi)生，不得留有空柜、架，不得將貨品在店內隨便堆放。新貨換季應當陳列本季新貨品或宣傳品。在市場進行整體促銷期間，應按照市場要求陳列或包裝布置，展具無塵土，背襯裝飾文字無脫落，開裂和丟損現(xiàn)象。在促銷期間和節(jié)日期間需出店陳列的，應提前三天向管理員辦理申請手續(xù)，管理員在收到申請后，必須在24小時內完成審批手續(xù)。門店營業(yè)經(jīng)營戶應遵守市場統(tǒng)一規(guī)定的營業(yè)時間開、關門，不得隨意停業(yè)。營業(yè)時間內，禁止在店鋪內從事打牌、逗鬧及其他與營業(yè)無關的活動。在經(jīng)營活動中應遵守“消法”和行規(guī)、做到誠信經(jīng)營，禮貌待客、老少無欺、批零無欺。營業(yè)員應配戴統(tǒng)一工牌。禁止在營業(yè)時間有吃零食、減指甲、挖鼻孔、隨地吐痰、亂扔廢棄物等不文明行為。門店內外形象及清潔每日開店時應打掃店面內、外的清潔，整理貨品陳列，清除過時張貼物，每月應進行一次全面大掃除。及時清理店內垃圾，禁止將清潔用具、貨品包裝物和其它與經(jīng)營無關的物品放置在營業(yè)場所內，有礙觀瞻的物品（如掃帚、拖布等）應放在店內隱蔽處。嚴禁將多塵、油污、腐蝕等易污染環(huán)境的物品帶進市場，在搬運油桶、液化氣等物品時，應采取防止污染的有效措施，并禁止使用煤炭。招聘啟事和提示語應采用本公司統(tǒng)一提供的樣式。（二）、市場廣播電視、廣告位、公告欄的管理服務廣播的管理與服務廣播的主要服務功能與內容：（1）宣傳與市場及其經(jīng)營戶經(jīng)營有關的法律、法規(guī)、政策和管理規(guī)定，傳播行業(yè)動態(tài)、市場信息和相關知識。（3）市場發(fā)生治安、消防等安全事故及其它緊急情況時，進行報警、警告、疏導人群。（2）負責市場及本公司擬播放新聞、廣告、市場信息、行業(yè)動態(tài)、相關知識等的策劃、采編和制作。（4）擬定有償播放廣告的價格清單并進行相關的營銷工作。廣告管理與服務市場廣告的界定：本規(guī)定所稱的市場廣告是指本市場內和樓外立面、廣場的以路牌、燈箱、霓虹燈、條幅、招貼、吊旗、橫幅、氣球、廣播等為載體的廣告。市場廣告的策劃、營銷和管理由管理公司負責。公告欄管理與服務公告欄是發(fā)布市場公共信息的專門場所，是市場對外宣傳的工具和窗口。公告欄位置待定。各類張貼物應張貼在公告欄中固定的位置并保持所有公告欄的一致性。若發(fā)現(xiàn)亂貼亂畫，應及時清除。倉庫租賃及其管理工作由經(jīng)營管理部負責，有關租賃價格及操作流程遵照商鋪租賃的規(guī)定執(zhí)行。租戶簽訂倉庫租賃合同的同時，必須簽署《商務管理公約》、《防火責任書》、《物業(yè)管理服務合同》，遵守本市場商務管理和物業(yè)管理的各項規(guī)定，按期交納各項費用，服從統(tǒng)一門禁及進出手續(xù)管理規(guī)定。租戶在承租期內不得任意改動倉庫的結構及配套設施，有義務保證倉庫內各項設施的完好，嚴禁在各類管道和電氣母線槽上堆放雜物。不得私自改裝照明供電線路，并保證人走燈滅有問題及時與倉庫值班人員聯(lián)系。在出租方提供的現(xiàn)有條件下，租戶應自行負責其庫內物品的安全。進出貨人員不得無故在庫區(qū)內滯留，閑逛及扔廢棄物。1損壞公物者應自行恢復公物原狀或照價賠償。（2）搬運隊實行招標引進；零星搬運實行限額注冊登記，末位淘汰。搬運隊及搬運人員管理：（1）搬運服務由管理公司進行管理。（3）定標后，由管理公司與搬運隊簽訂搬運服務合同。（4）上述文件一式二份，管理公司、搬運隊各執(zhí)一份。（6）零星搬運人員注冊登記每年由市場運營管理公司進行一次，具體名額由管理公司及有關管理部門共同確定。搬運人員守則：（1）必須服從管理中心的管理，協(xié)助其處理有關事宜。（3） 禁強買強賣、欺行霸市。（5） 嚴禁在通道中停放推車、接送貨物、無事逗留。（7） 搬運時認真核對、檢查，確保貨物件數(shù)準確，包裹完好。（9）工作時間要求姿態(tài)端正，精神飽滿，不得彎腰駝背，東倒西歪。（11）發(fā)現(xiàn)異常情況，應及時通知相關部門。收費標準（根據(jù)市場行情隨時調整）（1）接貨時間包型價格備注（2）發(fā)貨發(fā)貨地點包型價格備注四、市場相關機制的健全設立信息中心在本市場內設立信息中心，將省內外市場及其相關行業(yè)的信息，以及本市場內部的各類信息，通過內刊及市場專業(yè)網(wǎng)站對內對外進行采集，定期發(fā)布市場內部刊物。真正實現(xiàn)批發(fā)市場管理、交易、結算等的電子化和信息化，從而完成“有形”與“無形”相結合，實現(xiàn)商業(yè)批發(fā)市場的創(chuàng)新模式。設立培訓中心聘請業(yè)內的專家、學者、成功人士，定期對所有客戶，進行包括市場、經(jīng)營、行業(yè)等的專業(yè)培訓，提供多年成功 經(jīng)驗以及行業(yè)前沿資訊。 物流中心的設立讓專業(yè)的物流和貨運公司入駐市場，建立物流體系，組成規(guī)范化的貨品托運部，為經(jīng)營戶提供運輸、倉儲、保管的快捷服務，為每筆生意免除后顧之憂。設立商務中心提供高性能電腦接入寬帶網(wǎng)絡，設置傳真、復印設備，為市場經(jīng)營戶和購物者提供方便的商務服務，包括設置商務網(wǎng)吧等。某綜合批發(fā)市場的整體宣傳，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣，樹立市場品牌，打造市場知名度、擴大市場影響力，為經(jīng)營戶招攬客源、拓展市場。客戶服務中心24小時服務熱線，接受采購者和經(jīng)營者的投訴、求助，維護市場次序和優(yōu)秀形象；建立大客戶服務部，提供專人服務；創(chuàng)立消費同盟，針對團體與個人發(fā)行消費卡、成立消費同盟吸引單位團體與個人入會，并給予相應的消費折扣優(yōu)惠；商家或消