【正文】 面積約為13平方公里。（二）計(jì)劃供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析從區(qū)位看，2006年深圳市土地供應(yīng)仍主要集中在寶安、龍崗兩區(qū)、％；，％。從用途來看，％，40萬平方米為政策性住房用地；，％；倉儲用地55萬平方米，％；，％；，％；，％；特殊用地計(jì)劃供應(yīng)量為零。近年來，工業(yè)用地一直是深圳土地供應(yīng)的重點(diǎn)，供應(yīng)比例也一直保持增長的勢頭，但隨著存量土地資源的逐漸消耗，土地資源已經(jīng)成為制約深圳社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的四大瓶頸因素之一，因此，工業(yè)用地的集約利用成為新形勢下的戰(zhàn)略選擇。表1 單位：萬平方米2006年在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)節(jié)約、集約、高效利用土地資源的前提下，適當(dāng)增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量，與上年相比，供應(yīng)總量增加了30％，以確保房地產(chǎn)市場充足的供應(yīng)和區(qū)域的平衡，以平抑房價(jià)的迅速上漲。按土地用途劃分，商服用地1宗，工業(yè)倉儲用地34宗，公用設(shè)施用地7宗，公共建筑用地3宗，住宅用地2宗，特殊用地1宗。二、房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)分析（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展情況從深圳房地產(chǎn)市場看，總體運(yùn)行基本正常，但市場需求繼續(xù)保持旺盛，供應(yīng)壓力有所增大，房價(jià)上漲較快。受供應(yīng)緊張及價(jià)格較高等因素影響，住宅銷售套數(shù)及面積大幅減少，住宅有效需求已呈現(xiàn)明顯下降趨勢。在土地供應(yīng)繼續(xù)緊縮的情況下，旺盛的市場需求進(jìn)一步促進(jìn)了存量房地產(chǎn)用地入市，2005年商品房供應(yīng)開始比2004年有所減少，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積則小于當(dāng)年的銷售面積。％，％。截止2006年3月底，％，％；，％；，％。這表明，在近期商品房市場需求持續(xù)旺盛的形勢下，空置商品房的消化速度進(jìn)一步加快。2006年一季度，商品房銷售面積出現(xiàn)較大幅度下降，％，％。從銷售住宅的單套建筑面積來看，144平方米以下的普通住宅約占住宅市場交易總量的80％，表明由于土地資源的限制，普通住宅的開發(fā)正在增多。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，％；，％；，％；，％。近年來，深圳存量房屋市場發(fā)展較快，銷售面積逐年增大。其中，％，：1。其中，％，：1，二者交易面積逐漸接近。存量房地產(chǎn)市場的健康快速發(fā)展，有力地推動了深圳房地產(chǎn)市場的不斷成熟和發(fā)展。2006年一季度，％。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，普通商品住宅（144平方米以下），％；而非普通商品住宅價(jià)格（144平方米以上），％。從不同區(qū)域價(jià)格變化情況來看，特區(qū)內(nèi)福田和南山兩區(qū)住宅價(jià)格上漲更為明顯。4. 供求關(guān)系分析從2005年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和銷售面積的對比來看，有別于2002至2004年，出現(xiàn)了商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積小于實(shí)際銷售面積的情況，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際銷售面積的比為1：。但是，如果新增預(yù)售小于實(shí)際銷售的狀況長期持續(xù)下去，消費(fèi)者在買房時的選擇余地必然越來越少，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上漲。今年的計(jì)劃供應(yīng)量比2005年的計(jì)劃供應(yīng)量80萬平方米增加了24萬平方米，增加幅度達(dá)30％。2006年一季度，深圳市共出讓兩宗住宅用地，其中一宗為普通商品房用地，位于龍崗區(qū)，為拍賣方式出讓；另一宗為其他住房用地，位于特區(qū)內(nèi)，為協(xié)議出讓。從2006年一季度全市商品住宅銷售的區(qū)域分布來看，寶安、龍崗、南山、福田四區(qū)居前四位，分別占28％、25％、18％、17％，可見，特區(qū)外商品住宅銷售面積占全市商品住宅銷售總面積的比例已高達(dá)53％，已經(jīng)成為市民置業(yè)的首選區(qū)域。此外，由于特區(qū)內(nèi)土地資源供應(yīng)潛力自身的有限性、經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展對特區(qū)外的客觀要求等諸多因素，使得特區(qū)外的城市規(guī)劃、交通、公共配套設(shè)施等全方位的完善成為必然趨勢，從而使人們對特區(qū)外的發(fā)展產(chǎn)生良好的預(yù)期，這也使特區(qū)外房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和走向成熟成為必然。通過招、拍、掛方式公開出讓房地產(chǎn)用地，增加了土地出讓的透明度，充分發(fā)揮市場機(jī)制在土地資源配置中的作用，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的平衡。三、土地市場運(yùn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)背景2005年，全市經(jīng)濟(jì)總量再上新臺階，初步核算，全年生產(chǎn)總值（GDP），％。按常住人口計(jì)算的人均GDP60507元，％。全社會勞動生產(chǎn)率86556元，％。根據(jù)600戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，％，扣除物價(jià)因素，％。％。自上世紀(jì)90年代中期深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以來，深圳的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)一直比較扎實(shí)，企業(yè)的市場化程度較高，外向性較強(qiáng)，依托國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的增長，全市經(jīng)濟(jì)一直保持良好的發(fā)展勢頭。2006年，在國內(nèi)外整體經(jīng)濟(jì)走好的大環(huán)境下，承接2005年良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢，深圳經(jīng)濟(jì)總體仍會保持較高的增長速度，人民生活水平將進(jìn)一步提高。隨著寶安、龍崗兩區(qū)城市化的順利完成，特區(qū)外與特區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展使得各類產(chǎn)業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求不斷上升，尤其是特區(qū)外兩區(qū)，土地需求總量顯著增加。由于深圳市產(chǎn)業(yè)用地總量較大，產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)一直是土地供應(yīng)的重點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)用地集約利用水平的提高已經(jīng)上升到戰(zhàn)略層面，為此，市委市政府要求積極推進(jìn)工業(yè)用地招牌掛出讓工作。房地產(chǎn)業(yè)作為深圳市一直以來的重要產(chǎn)業(yè)，其土地供應(yīng)備受關(guān)注。2005年深圳市采取了一系列調(diào)控措施，從實(shí)施效果來看，房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)一步得到規(guī)范，市場環(huán)境不斷得到改善。通過適當(dāng)增加土地供應(yīng)，盤活存量土地，打擊囤積土地的行為。限制或抑止建高檔別墅，以及大規(guī)模高檔商品房的行為，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，加強(qiáng)普通商品房的建設(shè)，確保工薪階層和困難群眾的住房需求；三是進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)的市場管理，從房地產(chǎn)的銷售制度、稅收管理、銀行調(diào)控的環(huán)節(jié)入手，來完善和規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易環(huán)節(jié)，堅(jiān)決打擊惡意的欺詐行為和哄抬房價(jià)的行為，切實(shí)保證房地產(chǎn)的市場交易規(guī)范，健康和有序。四、結(jié)論2006年一季度，深圳市土地市場仍然持續(xù)去年健康有序的狀態(tài)，工業(yè)倉儲用地的土地出讓相對活躍，共出讓34宗，僅出讓一宗商品住宅用地。2006年是深圳市落實(shí)“十一五”規(guī)劃的第一年，將進(jìn)入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，建設(shè)和諧深圳、效益深圳目標(biāo)的實(shí)質(zhì)性階段，深圳市將堅(jiān)持緊約束條件下新的資源觀，強(qiáng)力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，繼續(xù)保證土地資源的合理有效供應(yīng)，以供給引導(dǎo)需求，避免任何形式的土地浪費(fèi)，確保土地市場的運(yùn)作更加規(guī)范有序。深圳市2006年度土地利用和供應(yīng)計(jì)劃表（單位：公頃）項(xiàng)目名稱總計(jì)合計(jì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地獨(dú)立選址重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地備注產(chǎn)業(yè)用地住宅用地城鎮(zhèn)公共服務(wù)配套用地小計(jì)小計(jì)小計(jì)工業(yè)用地倉儲用地商品房政策性住房用工地商服用地公共建筑用地公共服務(wù)設(shè)施用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地200占用耕地140100開發(fā)整理復(fù)墾補(bǔ)充耕地400土地開發(fā)200土地整理（復(fù)墾）200土地供應(yīng)協(xié)議方式供應(yīng)40公頃政策性住房用地是用于滿足未來幾年低收入人群的住房需求，由全市統(tǒng)籌安排。而土地供應(yīng)規(guī)模及供應(yīng)結(jié)構(gòu)直接影響未來幾年的開發(fā)量及房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢等，科學(xué)合理的土地供應(yīng)規(guī)模及供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。與2005同期相比，2006年一季度的土地供應(yīng)的區(qū)域分布有所不同，江岸地區(qū)供應(yīng)量最大，其次為漢陽地區(qū)，洪山區(qū)最小。這種區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)的形成與武漢市目前舊城改造實(shí)施狀況相一致，隨著武漢新區(qū)規(guī)劃的逐步實(shí)施，這種區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會面臨新的調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展 2006年一季度武漢市交易的房地產(chǎn)開發(fā)土地用途呈現(xiàn)多樣化。 （二）土地交易價(jià)格繼續(xù)上漲 土地交易價(jià)格與 2005年相比繼續(xù)保持上漲趨勢。 土地價(jià)格保持漲勢的主要原因：一是政府限制土地開發(fā)政策的影響，二是消費(fèi)市場對住房需求的增長。2月25日，“中山大道 242 號地塊”以818萬元／畝的價(jià)格刷新漢正街地塊交易價(jià)格記錄（去年出讓的龍王廟地塊 630萬元／畝）順利成交；于3月18日以招標(biāo)方式成交的“九如地塊”以715萬元／畝的價(jià)格也高于龍王廟地塊；3月28日，有武漢“地王”之稱的“二七路地塊”。鸚鵡洲地塊是第十三次土地公開出讓的重頭戲，位于漢陽區(qū)鸚鵡洲片，凈用地面積 572093 平方米，占地 858 畝。該地塊掛牌保證金即達(dá)3億元，出讓起始總價(jià)更高達(dá)210000萬元，已大大高于2006年一季度上半年出讓的二七地塊。（三）分區(qū)土地供應(yīng)情況分析供應(yīng)面積（1）區(qū)域供應(yīng)土地面積 2006年一季度，出讓土地 15 宗，其中武昌區(qū)最多，為4宗，其次是硚口區(qū)，交易 3 宗，江岸區(qū)成交3宗，漢陽區(qū)僅成交2 宗，其余的洪山區(qū)、青山區(qū)、江漢區(qū)各成交宗數(shù)都 1宗左右。 （2）區(qū)域供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積 江岸區(qū)供應(yīng)的土地面積大，用地強(qiáng)度較大，規(guī)劃建筑面積最大；其次為武昌區(qū)。2006年一季度年度七大主城區(qū)綜合、住宅平均容積率 在平均單價(jià)方面，各區(qū)交易地塊的平均單價(jià)在188萬元/畝——400萬元/畝之間。 從全市交易地塊的單價(jià)分布區(qū)間來看，2004 年成交地塊中主流價(jià)格在200300 萬元/畝之間，均為居住用地或居住、商業(yè)用地；高于400 萬元/畝的土地大多為商業(yè)用地。浙江省杭州市2006年一季度土地市場分析報(bào)告2006年一季度，杭州土地市場呈曲線式發(fā)展趨勢：從年初的逐步回暖到三四月份的熱火朝天。（一）節(jié)奏放緩，成交率高　　在宏觀調(diào)控的形勢下，政府部門根據(jù)市場需求和開發(fā)企業(yè)的實(shí)力適當(dāng)調(diào)整供地節(jié)奏和供地量十分必要。隨著宏觀調(diào)控的逐步深入，供地計(jì)劃也適時作了調(diào)整。根據(jù)中國地產(chǎn)投資網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)：自2006年一季度2月3日，杭政儲出[2005]1號地塊正式出讓起，截至2006年一季度12月10日，前58宗公開出讓地塊加三宗未公告地塊，杭州市國土資源局共推出國有土地61宗(含推出后因故取消地塊)，出讓面積為2757畝，其中成功出讓地塊59宗，%，另有近200余畝國有土地目前尚處于公示階段?！　≡诔晒Τ鲎尩?9宗土地中，住宅用地（含商業(yè)金融住宅用地等）為31宗，占總成交面積的65%；商業(yè)辦公用地為21宗，占總成交面積的27%；商業(yè)（含商業(yè)金融用地）為4宗，%；其他綜合用地如科研、公共服務(wù)用地等為3宗，%。　　今年土地供應(yīng)的高峰期出現(xiàn)在3月和4月，全年成交價(jià)相對較高的幾個地塊多數(shù)也于這兩個月期間成交?！　∫?guī)模縮小容積提高　　與往年相比，今年雖不乏占地百畝以上的大規(guī)模土地，但總體卻以“中等規(guī)模”為主。地塊規(guī)模在10——100畝的地塊占到出讓總數(shù)近8成的比重，地塊規(guī)模在10畝以下的土地占到出讓總數(shù)的近五分之一，而超過100畝的土地只有5宗。比往年略有所上漲，錢江新城、濱江、連以休閑為定位的轉(zhuǎn)塘板塊。（二）九堡轉(zhuǎn)塘成新貴　　從2006年一季度開始，杭州土地市場的供應(yīng)區(qū)域有了較大改變，前幾年一直唱主角的下沙、城北開始退隱江湖，江干的九堡和西湖區(qū)的轉(zhuǎn)塘，成為市場的新生力量。而從供地規(guī)模來看，江干區(qū)穩(wěn)居第一，西湖區(qū)的成交總量依然緊隨其后。所推地塊主要集中在三墩、申花路區(qū)域和“新貴”轉(zhuǎn)塘區(qū)塊?！　‰S著豐潭路、申花路的改造完成以及浙江大學(xué)人氣的輻射，申花路區(qū)域的房產(chǎn)開始漸入主題。西城年華、天陽文鼎苑等樓盤在本年度的相繼推出，并憑借較高的性價(jià)比和濃郁的人文氣息獲得購房者青睞，區(qū)域內(nèi)推出的土地一度成了眾多開發(fā)商繼文教區(qū)之后的又一必爭之地?！　∞D(zhuǎn)塘開打休閑房產(chǎn)　　轉(zhuǎn)塘是今年地產(chǎn)市場的新生力量。然而，不到半年，轉(zhuǎn)塘板塊的樓面地價(jià)已達(dá)到4617元/平方米。首個房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目西房　　目前轉(zhuǎn)塘向山路、美院南路等道路也已相繼建成，板塊內(nèi)“二橫、三縱、半環(huán)”的交通基本框架已初露端倪。　　錢江新城公建居多　　江干區(qū)今年有19宗地塊出讓，成為出讓地塊最多的區(qū)域，但主要集中在錢江新城和九堡區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的下沙板塊前幾年在杭州出讓市場占據(jù)半壁江山，但是今年一直未有大的動作，僅出讓了2宗小地塊。不難看出，作為杭州未來的商業(yè)金融中心，錢江新城正邁入大規(guī)模開發(fā)時期，相信未來一兩年之內(nèi)，隨著大量住宅、商業(yè)項(xiàng)目的建成，錢江新城將再造杭城新城市中心。在居住方面，九堡的新江花園即將建成，藍(lán)橋名苑也于前不久開工，即將上市供應(yīng)?！　?004年12月29日，九堡首批兩宗住宅地塊成功拍賣，樓面地價(jià)2900元/平方米左右，可建面積達(dá)28萬余平方米。　　進(jìn)入2006年一季度后，九堡地區(qū)已成功推出4宗地塊，且全部為住宅用地，估計(jì)建成面積將達(dá)35萬平方米，加上去年的28萬平方米的開發(fā)量，明后兩年該區(qū)域的供應(yīng)量將達(dá)到63萬平方米。（三）土地競價(jià)日漸理性每畝單價(jià)繼續(xù)走高2006年一季度成交的28宗地塊中，每畝單價(jià)平均為675萬元，與2005年469萬元/畝的平均價(jià)相比有了較大幅度的增長，比例高達(dá)40%。究其原因，一是九堡、三墩、轉(zhuǎn)塘、錢江新城等新興居住區(qū)域日漸成熟，并日益被消費(fèi)者所接受，市場前景看好，地價(jià)呈上揚(yáng)趨勢。同時，隨著市中心地塊的日漸稀缺，市中心區(qū)域地塊的價(jià)格也有所攀升。幾宗高價(jià)土地也一度成為杭州土地市場關(guān)注的焦點(diǎn)。不過，受宏觀調(diào)控的影響，杭州下半年土地市場的上升勢頭有所收斂。3月份，杭州的土地出讓市場依然延續(xù)了去年底的火爆，連續(xù)10宗土地出讓現(xiàn)場吸引了杭州大量的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出動。當(dāng)日，天目山路杭州磁帶廠地塊拍到7500多元/平方米，九堡地塊以3866元/平方米的價(jià)格成交。3月29日是土地市場的“分水嶺”。從現(xiàn)場看，各房產(chǎn)公司想拿地的心態(tài)仍然迫切，但出手卻顯見謹(jǐn)慎。眾所周知，省外不少房產(chǎn)大鱷對杭州關(guān)注已久，但由于杭州本土企業(yè)的雄厚實(shí)力以及市場的火爆，多數(shù)房產(chǎn)大鱷們心儀已久卻不得門而入。華潤集團(tuán)捷足先登3月29日，準(zhǔn)備未來在此地開發(fā)一個大型的購物中心。嘉里太古同臺競技回頭來看，華潤只是序曲。這次角逐中，香港嘉里建設(shè)集團(tuán)笑到了最后。該地塊面積約99畝。在這次角逐中，杭州本地開發(fā)商成了完完全全的看客。在短短近60天時間里，香港兩大巨頭先后成功登陸杭州，為樓市新添了幾許亮色。就在杭州忙于推地之時，周邊的一些城市也頻頻瞄準(zhǔn)了杭州的開發(fā)企業(yè)，紛紛上門“嫁”地。他們先是在杭州舉辦