【正文】 開(kāi)發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。第六節(jié) 商業(yè)配套的綜合定位建議一、 定位原則：提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念二、定位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主，服務(wù)社會(huì)為輔 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議 本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營(yíng)者“無(wú)利可圖”，影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。達(dá)到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會(huì)，來(lái)彌補(bǔ)因購(gòu)買(mǎi)力資源不足造成的經(jīng)營(yíng)者“落荒而逃”的不良后果。不宜做大百貨，而適合小開(kāi)間商鋪。商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。也可以打通將幾個(gè)門(mén)面合并使用，經(jīng)營(yíng)小型超市或餐廳等。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等。劣勢(shì)：雖該區(qū)附近為膠州市成熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。：優(yōu)勢(shì)：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商場(chǎng)的面積適中， M2369 M2范圍內(nèi)，據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目在市民中的知名度達(dá)90%，銜接銷(xiāo)售過(guò)程中的廣告效應(yīng)樹(shù)立該項(xiàng)目的品牌形象已見(jiàn)扎實(shí)的基礎(chǔ)。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)戰(zhàn)線(xiàn)過(guò)長(zhǎng)?？赡軐?dǎo)致商家對(duì)尾端人浪量小的網(wǎng)點(diǎn)難以接受。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對(duì)較難。劣勢(shì)：作為本項(xiàng)目存在的未來(lái)兩片成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進(jìn)駐，很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會(huì)使發(fā)展商將來(lái)的物業(yè)管理帶來(lái)難度。“小鋪位，多通道”的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，有別于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，會(huì)吸引中低收入人士前來(lái)消費(fèi)。 （2）業(yè)態(tài)分布定位建議：a. 因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)由于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長(zhǎng)，因而建議開(kāi)發(fā)商在對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)種類(lèi)時(shí)有所規(guī)范。，特色經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有膠州人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對(duì)。以此提高知名度及吸引人氣。縱觀(guān)前期各階段的平均價(jià)格調(diào)整大致如下：開(kāi)盤(pán)期——2001年12月底——均價(jià)為4100元/ M2元月——2002年5月25號(hào)前——均價(jià)為3300元/ M22002年5月25日——至今——均價(jià)為3330元/ M2根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前膠州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平在3800元/ M2左右，稍高于本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平，因此，分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的在售價(jià)格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷(xiāo)售率狀況，建議后期（7月－12月）份采用價(jià)格走勢(shì)第平方米高出現(xiàn)價(jià)格200300元。（4）網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)手段建議：市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，膠州市目前采取的營(yíng)銷(xiāo)手段目前較為單一，大部分為以下幾種類(lèi)型：a、 出租：發(fā)展商建好網(wǎng)點(diǎn)以后，以租賃形式出租給個(gè)體戶(hù)或業(yè)主通過(guò)收取租金及物業(yè)管理費(fèi)來(lái)盈利，此類(lèi)占市場(chǎng)總量的20%左右。c、 租售并舉：發(fā)展商將部分網(wǎng)點(diǎn)以完全出售形式賣(mài)給業(yè)主，另一部分自己經(jīng)營(yíng)管理占20%。返租。即發(fā)展商通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點(diǎn)。舉例說(shuō)明：假設(shè)該網(wǎng)點(diǎn)的總價(jià)是10萬(wàn)元，業(yè)主首期付5成，則付5萬(wàn)元。此時(shí)發(fā)展商一次性返還業(yè)主1萬(wàn)元/年3年＝3萬(wàn)元。業(yè)主在前3年的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)都由發(fā)展商統(tǒng)一管理。目前項(xiàng)目所在位置，周邊有幾大片成熟的生活片區(qū)，（東宋、中宋、西宋、二里河）及未來(lái)本項(xiàng)目的東苑綠世界小區(qū)，這幾片生活片區(qū)人口密集，日常生活用品及其它購(gòu)物需求量大，平均消費(fèi)水平不高。因此，大中型百貨超市仍是該片區(qū)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。一次性付款　供10萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)業(yè)基金。第七節(jié)：住宅產(chǎn)品定位構(gòu)成分析一、住宅產(chǎn)品構(gòu)成因素“核心產(chǎn)品”核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。 “延伸產(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來(lái)的產(chǎn)品品牌與開(kāi)發(fā)商品牌形象。 “住宅”，不言而喻就是居家，本項(xiàng)目的“住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺(jué)的地方”的觀(guān)念。 （一）平面布局本小區(qū)規(guī)劃的主力戶(hù)型以80 M2150 M2的中等戶(hù)型面積為主導(dǎo)，商業(yè)會(huì)所約占9%，%。（二）戶(hù)型特點(diǎn)各功能區(qū)間分布合理，動(dòng)與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，互不干擾。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很?chē)?yán)，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn)“暗房”。 衛(wèi)生間空間建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計(jì)最好把洗廁功能分工。 廚衛(wèi)設(shè)備廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是：（1）依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。大戶(hù)型的住宅應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。風(fēng)道應(yīng)滿(mǎn)足不串氣、不傳聲、暢通無(wú)阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。 （5）各種管線(xiàn)綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。（6）熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計(jì)的配合。 綠化、交通、智能化配套與景觀(guān)環(huán)境本小區(qū)綠化是以點(diǎn)、線(xiàn)、面組成的立體綠化空間。景觀(guān)特點(diǎn)是：區(qū)外景入口景中心景組團(tuán)景窗前景。由通往各組團(tuán)的架空層車(chē)庫(kù)，以及消防、搬家、救護(hù)功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級(jí)道路。 智能化配套系統(tǒng)：“假日住宅”的物業(yè)管理硬件上，要與一般住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。通過(guò)良好的服務(wù)，使消費(fèi)者在體會(huì)到“物超所值”的基礎(chǔ)上，更體會(huì)到“上帝”的滋味，把這種體會(huì)變成傳播，使開(kāi)發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理過(guò)程中達(dá)到“知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度”的提升，為今后再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供“無(wú)形資產(chǎn)”，再使無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。 因此，好的產(chǎn)品一定要有好的包裝，使消費(fèi)者不僅體會(huì)到產(chǎn)品功能的實(shí)惠，更體會(huì)到產(chǎn)品附加值帶來(lái)的心理滿(mǎn)足感。小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色本小區(qū)是以后現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)手法結(jié)合歐陸設(shè)計(jì)風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤(pán)的個(gè)性，在膠州市形成巨大沖擊力，給消費(fèi)者心理滿(mǎn)足感。另外，本項(xiàng)目的戶(hù)型是以中等偏小戶(hù)型80150平方米為主力戶(hù)型，根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者，除度假、休閑之外的居家者，如有現(xiàn)成的裝修一步到位，而且價(jià)格略高一點(diǎn)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)心理的刺激還是較大。一、墻地面部分客廳地面為?；卮u，房間地面為復(fù)合地板，墻面、天花白灰打底乳膠漆。塑鋼凸窗配淺綠色玻璃。廚房?jī)?nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺(tái)、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設(shè)備），衛(wèi)生間要設(shè)座式馬桶，洗手盆、淋浴設(shè)備三件套及排風(fēng)扇，地面鋪設(shè)防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。因此，我們把目標(biāo)客戶(hù)鎖定在膠州市。 二、目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分個(gè)體與私企業(yè)老板（市內(nèi)+周邊城鎮(zhèn)）該階層基本都有住房，對(duì)生活質(zhì)量要求比較高。文、教、衛(wèi)圈人士該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。該群族是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶(hù)。細(xì)分如下：企業(yè)業(yè)主 高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人 高級(jí)技術(shù)人員 該群族是本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶(hù)。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個(gè)因素，就是“灰色收入”。退休人員該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、回國(guó)人員、國(guó)企老板等不同類(lèi)型，不同收入來(lái)源。該群族也是我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)。基本成本加開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)，一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)。當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素，以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價(jià)格的定位因素，構(gòu)成了價(jià)格定位的可行性基礎(chǔ)。因此，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的安全性進(jìn)行分析，可得出安全性模擬曲線(xiàn)，以此為依據(jù)來(lái)制定本項(xiàng)目的基本價(jià)位。追求產(chǎn)品高附加值會(huì)造成成本的增加，但價(jià)格可隨之有所上升。針對(duì)本項(xiàng)目所處的膠州市的市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)狀，參照膠州市房地產(chǎn)低價(jià)位的市場(chǎng)因素，分別以1200元／M1500元／M1700元／M1850元／M2四個(gè)價(jià)位進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。在這個(gè)區(qū)間按膠州市的建筑成本基礎(chǔ)上提升10％—15％來(lái)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。項(xiàng)目成本控制定位——平均單位成本控制在1000元／M2之內(nèi)。是為開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)降低的一種分析，但實(shí)際上按市場(chǎng)調(diào)研分析，我們的定價(jià)因素和比較還是參照膠州市場(chǎng)價(jià)格因素比較多，目的在通過(guò)整體市場(chǎng)的理論分析,對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)，并使開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)回報(bào)有一個(gè)理性的認(rèn)識(shí)。本項(xiàng)目由于前期在價(jià)格定位上有過(guò)失誤，在膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)上有一定的負(fù)面影響。建議開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)期按平層1420元／M2，錯(cuò)層1560元／M2的均價(jià)公開(kāi)銷(xiāo)售。二、文脈我們?cè)噲D在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò)，并在總體視覺(jué)及局部造型上傳達(dá)，膠州市歷史遺留下來(lái)的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過(guò)對(duì)各種天然能量的竭力蘊(yùn)蓄，盡可能減少?gòu)耐獠枯斎肽茉矗焕媚承┰O(shè)施及調(diào)動(dòng)生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最小；區(qū)內(nèi)的各種場(chǎng)所將是安居樂(lè)業(yè)的理想天地