【正文】 山商業(yè)供應(yīng)量分析 進(jìn)年來，蛇口沃爾瑪購物廣場，南新路女人世界，姊妹城，南山商業(yè)文化中心的海雅百貨新形象商場先后開張營業(yè)，西部電子商場、佳騰電器城、萬豪商業(yè)場、東方巴黎服裝城等商服物業(yè)鋪天蓋地廣告宣傳及層出不窮的多種促銷的活動的開展，形成了南山商服物業(yè)爭搶市場的一個個火爆場面。這十幾家在售和在建的大型商場，大都以主題商場宣傳，鮮明界定和劃分終端目標(biāo)消費群。新開工面積占全市的１４％，竣工面積占全市的１２％，樓花銷售面積占全市的１４％。 項目名稱位置商場面積（M2）入伙時期經(jīng)營項目南城購物廣場南新路30000百貨精品展望西部電子時代廣場南油大道與學(xué)府路交界處16639電腦、通訊、辦公自動化、音響器材蘇豪名廈商場桃園路/南新路2000深圳秭妹購物城桃園路5000服裝及女性產(chǎn)品南貿(mào)市場桃園路8283小商品批發(fā)、肉菜市場倉前錦福苑裙樓南新路/學(xué)府路5000萬豪商業(yè)城南油大道15000家居廣場南油金暉家居廣場南油大道10000電腦、音像、通訊器材、家電、臺灣高檔家具東方巴黎時裝交易廣場內(nèi)環(huán)路/南山14478尚未開業(yè)女兒國南山分店桃園路/南新路3000女性及兒童用品女人世界南山分店桃園路/南新路3600女性及兒童用品沃爾瑪蛇口分店南油大道/內(nèi)環(huán)路3000百貨超市海雅百貨南油大道/濱海大道35000百貨商場6 南山商業(yè)商業(yè)特征分析* 檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營品種不全這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一個重要原因。加上各類商鋪門店，總的商業(yè)面積約20~30萬平方米，由于商業(yè)不集中，分布在從南頭到南油的廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營，因而經(jīng)營的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。除此之外，就只有近千家經(jīng)營飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門店，如常興路商業(yè)街等。而現(xiàn)在南山居住，福田、羅湖購物卻是活生生的現(xiàn)實。特別是科技園的中高收入者，大部分身居南山，卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，到華強(qiáng)北和東門購物的南山人比例達(dá)到25％以上。* 整體規(guī)劃分散零亂，無統(tǒng)一布局在南山購物，有可能遇到這家賣皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣五金配件，再過去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況，由于設(shè)有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺。近兩年來，南山商服樓盤推出速度之快，規(guī)模之大，檔次之高，非往年堪與比擬。而商業(yè)用房面積達(dá)40000M2以上的南油購物公園將把南城購物廣場以南的姊妹購物城、家樂福、海雅百貨、萬豪商業(yè)城、人人樂購物廣場、沃爾瑪、籌建中的天虹商場等聯(lián)成一片，形成一個完整的商業(yè)圈，南山商業(yè)文化中心規(guī)劃中的面積為287500M2的商業(yè)用房的全面建成將使南山商業(yè)圈真正與東門、華強(qiáng)北三足鼎立、強(qiáng)勢互動。* 大型綜合類商場問世，慘淡經(jīng)營海雅百貨規(guī)模35000M2，在海雅百貨開業(yè)之前，南山尚無一家大型百貨商場。* 品牌商家大舉搶灘登陸女兒國購物城南山分店己于去年底開業(yè)，今年，女人世界南山分店、沃爾瑪購物廣場也相繼登臺亮相。* 南山商圈架構(gòu)被重組商圈內(nèi)大商家變得密集，以兩家超市為主導(dǎo)的商業(yè)格局被打破。以南城購物廣場、姊妹購物城、女人世界為中心的南新路口商業(yè)區(qū)，以西部電子、愉康商場、女兒國購物城為中心的愉康商業(yè)區(qū)、以沃爾瑪、人人樂、萬豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、順電為中心的沃爾瑪商業(yè)區(qū)將在家樂福、海雅百貨的承南啟北下形成一個完整的商業(yè)圈。規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中心，南油購物公園均有大規(guī)模的住宅和商業(yè)用房開發(fā)，南山商圈內(nèi)充滿了無限商機(jī)。海雅百貨的開業(yè)，如同淺水灣里開來了一艘航空母艦（家樂福、人人樂、愉康商場三家商場加起來還不夠海雅百貨面積大）；南山商圈內(nèi)競爭壓力激增。如人人樂購物廣場推出的真心換真情活動，如果消費者在人人樂購物廣場遇到下雨，不管有沒有購物，都可以獲贈雨傘一把，一周內(nèi)還回即可。三 同類主題市場調(diào)研* 八卦嶺片區(qū)典型可比商場調(diào)研居家裝飾城：開業(yè)時間較長，已開一、二、三期，其中一、二期位于八卦路，為2棟相臨廠房，均為2層，每層面積約1400平方米，生意甚是紅火。三期位于八卦三路，與國際展覽中心相臨，只開業(yè)一層，生意一般。雅居裝飾城：位于八卦四路，已開業(yè)一至四期，與居家裝飾城毗鄰，生意很好，規(guī)模、布局、經(jīng)營品種等均與居家相若，都是憑借八卦嶺地緣優(yōu)勢、便利交通、成行成市的規(guī)模效應(yīng)和廉價的倉庫用地而蓬勃發(fā)展起來的，其租金水平約為128元/平米。指望旁邊鵬基大廈招商使用后，能帶旺生意。* 田貝片區(qū)典型可比商場調(diào)研金麗家居廣場：田貝金麗家居廣場營業(yè)面積逾２萬平方米。 金麗家居廣場經(jīng)營范圍1F：地磚、馬桶、淋浴房、按摩浴缸、木地板、水龍頭、門鎖等。以老字號雅庭裝飾公司為首的數(shù)十家正規(guī)家庭裝修公司的資深設(shè)計師現(xiàn)場演示。* 筍崗片區(qū)典型可比商場調(diào)研香江裝飾廣場：位于寶安北路，人才大市場旁，是規(guī)模最大，經(jīng)營劃分最細(xì)致，管理最嚴(yán)格的一個商場。香江裝飾廣場經(jīng)營范圍1F：精品家私、櫥柜城、瓷片、潔具2F：陶瓷城：瓷片、潔具、淋浴房、蒸氣房、按摩房、小五金3F：地板城：地板、門類、鐵藝、地毯、墻紙4F：燈飾城：燈飾、工藝品、布藝管理費28元/月實用率60%租期1年檔次中高檔鋪位面積2080平米不等香江裝飾城：位于梅園路，共一層，面積約3500平方米，經(jīng)營品種齊全，生意不錯，獨立收銀。主營各類家具：沙發(fā)、桌椅、床、餐臺等各種普通家具及少量高檔家私。金暉主題商場經(jīng)營范圍1F：通信產(chǎn)品、電子類產(chǎn)品2F：電器、音響類產(chǎn)品3F：櫥柜等家居用品4F：羅敏娜家私管理費15元/月，不包空調(diào)費、水電實用率50%租期3年檔次中檔鋪位面積柜臺、4080平米不等海雅百貨：這家位于濱海大道與南山大道交匯處的商城，是海雅集團(tuán)投資三億多元修建的超大型百貨商場，上下共八層，總面積為３．５萬平方米，是目前深圳西部最大的百貨商場，同時也是我市單體面積最大的商場。 海雅百貨經(jīng)營品種多樣齊全，場內(nèi)分設(shè)了大型超市、精品世界、時裝商場、男士用品、家用商場、兒童天地、美食廣場等，真正實現(xiàn)了“一站式”購物。海雅百貨實行會員制管理，公司承諾，在所有商品價格不高于市區(qū)同類商場相同貨品的基礎(chǔ)上，對會員實行大約百分之五的會員優(yōu)惠，同時開展豐富多彩的會員活動，如啤酒競飲、書法大賽、會員聯(lián)歡等，吸引會員入會。 四 總結(jié)分析 深圳家裝市場主要集中在：八卦嶺、筍崗、田貝一帶，南山目前尚無大的家裝市場，本項目應(yīng)很好地抓住此機(jī)會點。 金麗家居廣場有許多值得我們借鑒的地方，無論從商場布局、功能分區(qū)和廣告推廣方面都較為先進(jìn)。39 / 39 第二章 物業(yè)發(fā)展建議一 商場平面布局規(guī)劃設(shè)計 * 商場格局設(shè)計 獨立收銀、商場中部開放式格局，相臨鋪位間隔板高度 ；靠墻四周采取半開放式或封閉式格局。鋪位面積主要為20平米、40平米兩種。 因此，本商場過道設(shè)計為： ，視消防要求。這樣做既使得購物者覺得商場商品集中，人氣鼎旺，又可以提高商場面積使用率，增加商場的租金收入。* 商場用電：地面預(yù)留用電插座。* 標(biāo)識、導(dǎo)示系統(tǒng)：每層于電梯口設(shè)功能分區(qū)、經(jīng)營品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。* 促銷氣氛營造：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、熱鬧喜慶的氣氛，有利于銷售和良好購物心情的培養(yǎng)。三 商場經(jīng)營品種分區(qū)設(shè)計* 本商場經(jīng)營品種主力推薦方案：1F 潔具 浴室 陶瓷 浴室五金（水龍頭、毛巾架）2F 櫥柜 木地板 石材 五金（把手、鎖） 防火板 塑鋼門 窗3F 布藝 地毯 墻紙 文化石 藝術(shù)墻面 涂料 油漆4F 燈具 飾品 鐵花 藝術(shù)玻璃 藝術(shù)天花 裝飾公司其中“蘭色”字體的經(jīng)營品種為該層的主力品種，其他為輔助品種。如：陶瓷的商家眾多，如果一層已經(jīng)招滿，可考慮部分陶瓷類的商家放在二層。如：某知名品牌的木地板商家想租一層，為了提升本商場檔次及增加品牌號召力，就可放寬條件滿足其要求，但是此種情況應(yīng)嚴(yán)格控制，否則會影響整個商場的經(jīng)營分區(qū)狀況，造成混亂。 4）若招不滿，則可加些輔助類的經(jīng)營品種。主要經(jīng)營品種所在位置和分區(qū)情況將在附圖中標(biāo)明，輔助類的產(chǎn)品由于數(shù)量不多，要求面積不大，可在具體招租過程中靈活安排?！翱杀取钡亩x是：規(guī)模、經(jīng)營品種相似的