【正文】 模小 ， 而且一期開盤時(shí)間與二期開盤時(shí)間非常接近 ， 因此我們認(rèn)為應(yīng)該將一 、 二期進(jìn)行捆綁 ， 作為一個(gè)整體共同推廣 ， 一方面可以壯大力量 ， 起到 1+12的效果 ， 另一方面將有利于控制好營銷節(jié)奏 ， 并減少成本 。順峰公園作為 XX未來重要的旅游、休閑、娛樂場地，其品牌和功能正好可以成為包裝本項(xiàng)目的重要載體。 項(xiàng)目特點(diǎn)分析 (3) 環(huán)境： 與順峰公園相擁而立無疑是本項(xiàng)目環(huán)境上的最大優(yōu)勢。 ? 本項(xiàng)目與名店坊毗鄰而立，商場規(guī)模相當(dāng)、商業(yè)規(guī)劃上也多有類似，可謂兩虎相爭。 ? 目前該區(qū)域集中了相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≌J(rèn)知度，但商業(yè)的認(rèn)知度還基本處于空白狀態(tài)。 ?由于 XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高 ， 消費(fèi)者的中高端消費(fèi)需求巨大 ， 但目前還缺乏真正意義上的大型中高端商業(yè)物業(yè) ，無法滿足 XX消費(fèi)者的需要 ， 導(dǎo)致 XX中高端消費(fèi)大量外流 。 項(xiàng)目特點(diǎn)分析 (1) 品牌： ?XXXX在前期的推廣中 ， 作為高檔次物業(yè)的品牌屬性已經(jīng)深入人心 。 ? 目前，城東板塊飛速發(fā)展，商業(yè)與人居比翼雙飛；順峰山板塊已成為 XX高檔居住區(qū)的代名詞。 順德大良某商業(yè)項(xiàng)目推廣方案 1 目錄 ? 第一部分 專項(xiàng)分析 項(xiàng)目介紹 /開發(fā)計(jì)劃 市場環(huán)境分析 競爭對手分析 目錄 ? 第二部分 項(xiàng)目定位 及營銷策略 客戶定位 （ 消費(fèi)者 /投資者 ） 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目命名 差異化的競爭策略 業(yè)態(tài)規(guī)劃 目錄 ? 第三部分 營銷執(zhí)行方案 Logo設(shè)計(jì)及 VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 營銷執(zhí)行計(jì)劃 營銷費(fèi)用預(yù)算及控制 媒介投放策略 第一部分 專項(xiàng)分析 5 項(xiàng)目介紹 /開發(fā)計(jì)劃 /特點(diǎn)分析 6 項(xiàng)目介紹 開發(fā)計(jì)劃及進(jìn)度 期屬 物業(yè)屬性 建筑面積 竣工時(shí)間 開盤時(shí)間 備注 一期 聯(lián)排別墅 1500㎡ 04630 0312 銷售 70% 一期 商鋪、商場 13000㎡ 0410 0410 具備開盤條件 二期 商場 63000㎡ 055 053 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 二期 住宅 55000㎡ 0512 0510 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目描述 ? 本案位于 XX大良南國東路，順峰公園旁。該地塊為大良新舊城區(qū)的交界地帶。本案同時(shí)處于兩大發(fā)展區(qū)域的復(fù)合位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。 品牌形象的走高將制約本項(xiàng)目在商業(yè)規(guī)劃上向中低檔延伸的難度 ， 但對本項(xiàng)目發(fā)展中高端商業(yè)消費(fèi)非常有利 。 ?本項(xiàng)目憑借已形成的高檔品牌形象 ， 在商業(yè)規(guī)劃上向中高端傾斜 ， 順藤摸瓜 ， 必可順利切入這塊巨大市場 ， 搶占市場先機(jī) 項(xiàng)目特點(diǎn)分析 (2) 地段： ? 本項(xiàng)目坐落于順峰公園旁，處于城東板塊和順峰山板塊的復(fù)合地段，地理位置十分優(yōu)越。因此，由新德業(yè)投資開發(fā)的“名店坊”提出了城東商圈的概念，試圖改變?nèi)藗儗Τ菛|板塊的固有認(rèn)知。但雙方也不是沒有可以合作之處，在商圈的推廣上就可以反競爭而競合，共同把商圈概念炒熱炒熟，將使兩個(gè)項(xiàng)目都獲益菲淺。現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)由單統(tǒng)的購物進(jìn)化為集購物、休閑、娛樂、旅游等為一體的體驗(yàn)式消費(fèi)方式。 項(xiàng)目特點(diǎn)分析 (4) 規(guī)模： 本項(xiàng)目一期商業(yè)建筑面積 13000平方米 ， 二期商業(yè)建筑面積 63000平方米 ， 共計(jì)約 76000平方米 。 市場環(huán)境分析 14 房產(chǎn)商貿(mào)業(yè)成第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)行業(yè) ? 在 XX打造百萬人口中心城區(qū)的大環(huán)境下，隨著整體交通環(huán)境的改善、廣佛都市圈的成型以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)， XX人流物流隨之增加，房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)將成為第三產(chǎn)業(yè)的重要增長點(diǎn)，成為 XX第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如火如荼 ? 由于看重 XX巨大的消費(fèi)潛能，自去年開始， XX一些大型的商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)奠基，并進(jìn)入建設(shè)期。 ? 可以預(yù)見這些大型商業(yè)項(xiàng)目的建成開業(yè)，將改變 XX現(xiàn)有的商業(yè)格局， XX商業(yè)地產(chǎn)將從此打開新的局面。一些中型超市、綜合性百貨商場緩慢發(fā)展，但總體而言，規(guī)模不大。 XX目前商業(yè)主要特點(diǎn) ● 絕大部分的商場缺乏主題包裝 現(xiàn)時(shí) ， 絕大部分的商場都是進(jìn)行普通的單一性統(tǒng)一經(jīng)營管理 ， 沒有結(jié)合自身特色進(jìn)行主題性包裝 ， 沒有突出風(fēng)格 ，商場的影響力不強(qiáng) ， 導(dǎo)致消費(fèi)者對這些商場并沒有明顯的喜好 。 XX目前商業(yè)主要特點(diǎn) ● 檔次均以中檔為主 現(xiàn)時(shí)，絕大部分商場所經(jīng)營的商品檔次主要以中低檔為主，主要服務(wù)對象是當(dāng)?shù)赝鈦砉ぜ爸械褪杖肴耸俊? 市場環(huán)境分析小結(jié) ? 由于 XX城市化的相對滯后 ， XX商業(yè)的發(fā)展較緩慢 ， 基本還處于 粗放經(jīng)營 的階段 ， 這與 XX龐大的消費(fèi)市場極不相稱 。 ? 近年來 ， XX進(jìn)入了以城市化建設(shè)為主題的二次創(chuàng)業(yè)進(jìn)程 ， 商業(yè)化被提升到前所未有的高度 ， 商業(yè)現(xiàn)代化 、 商場規(guī)?；?、 消費(fèi)本地化 成為城市化建設(shè)的重中之重 。 無論是政府高層 、 專家學(xué)者 、 或是產(chǎn)業(yè)界對此問題都非常關(guān)注 ， 并進(jìn)行了大量的分析和總結(jié) ， 主要認(rèn)為這是本地商業(yè)環(huán)境落后 、 對消費(fèi)者吸引力不足的問題 。 市場環(huán)境分析小結(jié) ? 我們認(rèn)為， XX消費(fèi)外流已經(jīng)形成為 XX人的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)文化，僅僅以興建大型商業(yè)物業(yè)、改善商業(yè)環(huán)境來吸引消費(fèi)者還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而應(yīng)在根本上改變消費(fèi)者現(xiàn)有的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)文化，以全新的消費(fèi)觀、價(jià)值觀占領(lǐng)消費(fèi)者心智資源。 ? 以建設(shè)大型商業(yè)物業(yè)、改善商業(yè)環(huán)境吸引消費(fèi)者為第一步，以新的消費(fèi)觀、價(jià)值觀改造消費(fèi)者為第二步，步步為營，才能根本上改變 XX消費(fèi)外流的狀況，才能為商業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 ? 從表中可以看出， 五大商場 加上本項(xiàng)目基本上都在這一兩年內(nèi)全部推出，無論是對消費(fèi)市場，還是對投資市場，都將帶來巨大壓力。而由于盈信城市廣場、順聯(lián)廣場偏居 XX邊緣，嘉信城市廣場屢遇挫折，因此， 市場王者之戰(zhàn)主要在本項(xiàng)目、名店坊和天佑城之間展開 。 ? 因此，本項(xiàng)目的切入點(diǎn)就在于憑借優(yōu)勢的品牌形象建立最具優(yōu)勢市場地位，以王者的氣勢引領(lǐng)市場、搶占市場。 XX城鎮(zhèn)居民家庭上半年人均可支配收入達(dá)到 ，人均消費(fèi)性支出 。上半年 XX商品銷售總額為 214億元，同比增幅達(dá) %。每縫節(jié)假日，成群結(jié)隊(duì)的 XX人自駕車去到香港、澳門、廣州、深圳、佛山、中山等地休閑購物，消費(fèi)額巨大。 因此 ， 國際化 、 品牌化 、 高檔化將成為 XX消費(fèi)的主流趨勢 。娛樂休閑已成為 XX人工作之余主要生活佐料。 投資者需求分析 ●偏愛沿街商鋪 目前，投資商鋪的類型中，由于投資者對客流量和消費(fèi)模式的基本判斷決定了傳統(tǒng)的沿街商鋪還是主要的投資類型，占了投資需求的６成左右。不過相當(dāng)一部分投資者對商場式商鋪的后期經(jīng)營和租售情況有一定的擔(dān)心。 投資者需求分析 ●成長型地段受青睞 在中心區(qū)的建設(shè)過程中，投資其周邊商鋪，已日漸成為樓市穩(wěn)健型投資客的長線投資品種之一。 住宅郊區(qū)化趨勢的推進(jìn)，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)從中心向邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)移。當(dāng)然這類商鋪比傳統(tǒng)商鋪市場的經(jīng)營變動(dòng)因素相對高一些，高回報(bào)同時(shí)也帶來高風(fēng)險(xiǎn)。 受總價(jià)限制，市民對小商鋪仍情有獨(dú)鐘，投資商鋪的面積以１００平方米作為基本分界線，１００平方米以下的占半數(shù)以上。而面積大的商鋪因?yàn)榭們r(jià)太高，而被冷落?？蛻魹楹瓮顿Y、投資的用途、投資時(shí)間、投資預(yù)算非常明確，決策時(shí)間較長，就是說投資交易是非常理性的業(yè)務(wù)。商鋪是一項(xiàng)巨大的投入，而且有一定風(fēng)險(xiǎn)，客戶購買十分小心。 ●老客戶對購買的影響又比較大，客戶的良好感受會(huì)感染和影響他們身邊的人，畢竟他們的特征差異不大，俗話說： 物以類聚，人與群居 。 小結(jié) 項(xiàng)目定位 （我們提供怎樣的品牌和產(chǎn)品） 40 項(xiàng)目核心要素 ● 本項(xiàng)目位于城東板塊及順峰山板塊的復(fù)合地段 ， 緊鄰順峰公園； ● 名店坊與本項(xiàng)目相繼崛起 ，