【正文】 銷售高峰，預(yù)訂并認(rèn)購出商鋪40%。根據(jù)當(dāng)時(shí)情況以及產(chǎn)品特點(diǎn)，經(jīng)過我們與廣告主分析并協(xié)商，決定搞一次拍賣活動(dòng)，主要為了創(chuàng)造新熱點(diǎn)，維持項(xiàng)目的市場熱度和關(guān)注率，同時(shí)為開盤積聚人氣、做鋪墊。當(dāng)天的拍賣會吸引了200多人參加，現(xiàn)場極其火爆，拍賣會非常成功。兩個(gè)多小時(shí)的拍賣會一次性完成銷售總量的10%。廣告主特別滿意。由于時(shí)機(jī)和人氣基礎(chǔ)都非常好，項(xiàng)目開盤創(chuàng)造了產(chǎn)品銷售又一次高峰，半月內(nèi)售出總量的30%。海河樓商貿(mào)區(qū)古玩城炙手可熱30套商鋪?zhàn)蚺某鲂聢?bào)訊【記者王月】古文化街海河樓商貿(mào)區(qū)的開發(fā)建設(shè)深受投資商的注目，一期商鋪項(xiàng)目已全部售罄。經(jīng)過激烈競價(jià)，30套商鋪全部售出，其中2號樓首層11商鋪拍得最高價(jià)，一平方米高達(dá)25000元；最低拍價(jià)為18500元/平方米。所有商鋪每套大都在20至50平方米之間。每套商鋪起拍價(jià)均為10000元/平米，每套商鋪都經(jīng)過了10幾輪的激烈競價(jià)?！睹咳招聢?bào)》天津古玩城上市平面廣告《天津房地產(chǎn)》雜志天津古玩城平面廣告《每日新報(bào)》天津古玩城倉儲用房上市平面廣告《每日新報(bào)》天津古玩城平面廣告之一“老茶樹特色餐飲一條街”廣告推廣 作者：佚名 時(shí)間：20071029 字體：[大] [中] [小] 引言綿陽原有的商業(yè)項(xiàng)目普遍存在產(chǎn)品雷同、差異化不明顯的弊病——你有的我也有，你沒有的我也難得有。結(jié)果就是，項(xiàng)目本身的輻射力較差，能夠吸引周圍的幾個(gè)消費(fèi)者就不錯(cuò)了。但是對于上萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，僅僅靠周圍一兩公里的人群就想讓項(xiàng)目長期繁榮恐怕難遂其愿。在這種背景下，作為一種富有創(chuàng)造力的商業(yè)開發(fā)形式，“老茶樹特色餐飲一條街”不僅在綿陽率先導(dǎo)入了“訂單地產(chǎn)”的開發(fā)模式，更是通過項(xiàng)目和公司資源優(yōu)勢的有效整合，揚(yáng)長避短，實(shí)現(xiàn)功能業(yè)態(tài)的完善，更為“特色”的表現(xiàn)提供了絕好舞臺，對商鋪投資方式的闡釋和關(guān)照達(dá)到了一種新境界。在項(xiàng)目運(yùn)作之初，金佳房產(chǎn)就找到我們，希望我們對該項(xiàng)目進(jìn)行整體廣告宣傳包裝。通過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目位于綿陽城南御營片區(qū)，該區(qū)域是綿陽最早的居住區(qū)，小區(qū)林立，人氣較旺，但居住人口素質(zhì)較差，消費(fèi)能力不足，加上項(xiàng)目為金佳的處女作，公司知名度幾乎為零，操作難度較大。 項(xiàng)目優(yōu)劣勢（SWOT）分析優(yōu)勢（1）地理位置：本案位于城南人居要地，與市中心一橋之隔，人氣旺盛，交通發(fā)達(dá)，街道縱橫，多路公交線路途經(jīng)此地。（3）環(huán)境優(yōu)勢：本案緊鄰安昌河河堤，自然環(huán)境優(yōu)美，為濱江商業(yè)的絕佳地段。機(jī)會點(diǎn)（1）迎合了綿陽政府打造不夜城的戰(zhàn)略；（2）民以食為天，餐飲、休閑、娛樂業(yè)有著強(qiáng)大的市場空間和消費(fèi)支持；（3）綿陽尚無特色餐飲一條街，項(xiàng)目填補(bǔ)了市場空白，發(fā)展前景廣闊。 項(xiàng)目定位：揚(yáng)長避短在對項(xiàng)目進(jìn)行了深入的分析后，我們認(rèn)為，要想實(shí)現(xiàn)金佳房產(chǎn)確定的銷售目標(biāo)，就必須賦予項(xiàng)目更多內(nèi)涵，提升物業(yè)的價(jià)值，讓投資者覺得物有所值。在與金佳房產(chǎn)策劃顧問李朝陽先生的溝通交流中，我們發(fā)現(xiàn)，雖然金佳房產(chǎn)是一個(gè)新公司，在房地產(chǎn)開發(fā)上是新手，但是企業(yè)的核心人物大多來自綿陽一家房地產(chǎn)品牌企業(yè)，有著一定的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，項(xiàng)目所處地段，或許經(jīng)營別的業(yè)態(tài)并不是好口岸，而經(jīng)營餐飲卻是絕佳位置。然而僅僅確定了商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在核心概念的深化過程中，我們認(rèn)為，項(xiàng)目的定位應(yīng)該圍繞專業(yè)和特色，以商業(yè)與房地產(chǎn)的嫁接——“訂單地產(chǎn)”的概念作做為項(xiàng)目的突破點(diǎn)，為項(xiàng)目的發(fā)展構(gòu)筑一個(gè)彈性空間。物業(yè)定位——“訂單地產(chǎn)”，填補(bǔ)市場空白在開發(fā)之前，由老茶樹餐飲文化傳播公司按照餐飲經(jīng)營的需要，對項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃。經(jīng)營定位——老茶樹餐飲文化傳播公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營管理利用老茶樹在市場中的品牌號召力和豐富的餐飲經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，對項(xiàng)目進(jìn)行前期統(tǒng)一招商和后期經(jīng)營管理，減少了投資者和經(jīng)營者的后顧之憂，確保了投資者的投資回報(bào)和商家的持續(xù)經(jīng)營。于是，招商時(shí)，要求入場商家要有一定的經(jīng)營特色。而特色也更張揚(yáng)個(gè)性，增大了競爭籌碼。商鋪帶租約銷售，解除了投資者的疑慮，有力促動(dòng)了謹(jǐn)慎投資者爽快下單，更好地實(shí)現(xiàn)銷售。廣告宣傳的主要形式為軟文——“關(guān)注訂單地產(chǎn)，關(guān)注老茶樹特色餐飲一街系列報(bào)道”。第一階段：訂單地產(chǎn)概念宣傳期（2004年8—9月）+地產(chǎn)：金佳房產(chǎn)，顛覆傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。對金佳房產(chǎn)導(dǎo)入的訂單商業(yè)地產(chǎn)概念進(jìn)行詮釋。(3)與老茶樹聯(lián)姻，構(gòu)筑綿陽餐飲休閑“第三極”。訂單地產(chǎn)濃縮城市新金礦。訴求點(diǎn)。與品牌餐飲共舞。訴求點(diǎn):(1)老茶樹為什么相中親水雅苑；(2)與品牌餐飲共舞，分享財(cái)富盛宴。 呼之欲出。訴求點(diǎn)：(1)民以食為天，特色餐飲魅力難擋；(2)訂單地產(chǎn)，確保持續(xù)經(jīng)營；(3)區(qū)域優(yōu)勢，打造綿陽不夜城。訴求點(diǎn)：(1)永續(xù)產(chǎn)業(yè)。(5)低成本營銷；（6）資源整合；（7）收益保障；（8）升值空間大 。訴求點(diǎn)：（1）政府的聲音：打造綿陽不夜城；（2）開發(fā)商的聲音：構(gòu)筑創(chuàng)富平臺；（3）投資經(jīng)營者的聲音：來得正是時(shí)候；（4）消費(fèi)者的聲音：看好它的特色。對項(xiàng)目一期的銷售、招租進(jìn)行全面總結(jié)，為二期的銷售進(jìn)行鋪墊。坐享財(cái)富明天。訴求點(diǎn)：（1）旺鋪地段生旺鋪，坐享誘人投資前景；（2）量身定做，坐享穩(wěn)定收益；（3）高性價(jià)比，坐享巨大投資空間；（4）動(dòng)態(tài)價(jià)值，坐享不夜城的美好未來。利用項(xiàng)目一期交房，商家入場裝修的節(jié)點(diǎn)，對項(xiàng)目的優(yōu)勢再次闡述，加強(qiáng)對受眾的影響。：我們?yōu)槭裁匆x擇老茶樹特色餐飲一條街。訴求點(diǎn)：（1）“買鋪?zhàn)樱弊硬毁H值”；（2）“為孩子上學(xué)掙點(diǎn)學(xué)費(fèi)”；（3）“看好老茶樹餐飲品牌”；（4）“這里是最適合經(jīng)營餐飲的地方”；（5）“不夜城，前景可觀”；（6）“在這里經(jīng)營，賺錢不成問題”。 市場效果：引起共鳴通過第一階段的宣傳，人們對老茶樹餐飲一條街有了相應(yīng)的認(rèn)知，并引起了市場共鳴；進(jìn)入第二階段后，人們對訂單地產(chǎn)及項(xiàng)目的優(yōu)勢有了認(rèn)同感，銷售節(jié)節(jié)攀升，在短時(shí)間內(nèi)，便完成了一期銷售和招商。對于一個(gè)新公司開發(fā)、規(guī)模并不算大、遠(yuǎn)離核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣的結(jié)果無疑是一個(gè)奇跡?；蛟S，金佳房產(chǎn)不投入廣告，商鋪也能賣出去，但想賣出如此高的價(jià)格，賣出如此好的效果，恐怕很難。更為重要的一點(diǎn)，整個(gè)項(xiàng)目的宣傳推廣，并不只是針對第一期，而是為二期、三期的銷售造勢、蓄水?！皩I(yè)”和“特色”的有力支撐和難以簡單復(fù)制，使項(xiàng)目的市場競爭能力，輻射空間明顯擴(kuò)大。二期開盤僅一個(gè)月，商鋪就熱銷90%，招商工作也全面完結(jié)。新政之下，金佳房產(chǎn)正享受著快捷出手、創(chuàng)新取勝的樂趣?！瓕帄涞酌髦椴叫薪治脖P策劃 作者：佚名 時(shí)間：2007320 字體：[大] [中] [小] 一、背景　 　　做完一個(gè)小縣城的步行街回到長沙，被“流放”長達(dá)一年時(shí)間的小組成員們剛想“歇口氣”。 　　他們在湖南婁底市開發(fā)了一條步行街，叫“明珠步行街”（以下簡稱“明珠”）。 　　“明珠”2001年開始投資建設(shè)，已有將近3年時(shí)間，當(dāng)時(shí)，商鋪只銷售了60％。 　　商鋪的招商工作已經(jīng)開展了半年，半年時(shí)間竟然連一個(gè)商家都沒有招到。該開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富，操作得當(dāng)，2003年10月2日開盤后出現(xiàn)了租售兩旺的態(tài)勢，預(yù)計(jì)2004年5月1日開業(yè)。 　　劉總想尋找一家策劃公司合作，于是找到了我們。 　　希望通過招商帶動(dòng)后面尾樓的銷售。 由于時(shí)間有限，無法進(jìn)行深入全面的市調(diào)。 　　該項(xiàng)目確實(shí)存在著諸多問題： 　　從項(xiàng)目本身來看，存在著嚴(yán)重的先天不足。所以有“房地產(chǎn)成敗三個(gè)要素：地段、地段、還是地段”的說法。 　　婁底的消費(fèi)者除了坐火車以外一般是不到火車站附近來的，也就是說，明珠基本上沒有自然人流。 　　地段偏，沒有人流量對商業(yè)地產(chǎn)可以說是致命的。很多老百姓竟然沒聽說過明珠，連很多的士司機(jī)都不知道它在哪里。可見，老百姓對明珠的定位認(rèn)識是非常模糊的。 　　我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的建筑規(guī)劃不像步行街，街景單調(diào)，建筑粗糙壓抑。整條街看上去像個(gè)農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，沒有挖掘出步行街應(yīng)有的文化價(jià)值。 　　前期工作的定型和諸多的遺留問題，為后期的營銷帶來了很多的阻礙，營銷的彈性很小。 　　市場容量有限，營銷環(huán)境惡劣 　　婁底是位于湖南中部的一個(gè)地級市。 　　婁底市區(qū)人口只有30萬，消費(fèi)水平不高。 　　在很多大中城市都難于成活的步行街，在婁底竟然出現(xiàn)了5條之多，總營業(yè)面積在全部建成后將達(dá)到20萬平米。 　　可以想見，婁底商業(yè)地產(chǎn)競爭的無序和惡劣。 　　該街的開發(fā)商有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，曾在中南地區(qū)最大的服