【正文】 二期的整個銷售態(tài)勢堪憂。二﹑昆吾花園二期的二次營銷推廣的意義1 ﹑總結前期銷售執(zhí)行的利弊，及時改進﹑取其精華﹑棄其糟粕。3﹑塑造項目品牌形象，展示開發(fā)商實力，為整個項目的后期開發(fā)過程創(chuàng)造有利條件。 第一篇、市場篇一﹑市場環(huán)境 濮陽市誕生在改革開放的年代里，建市二十余年是一座年輕的城市。城市實現了集中供水、供電、供熱、供氣，在全國處于領先地位。濮陽市又先后被命名為國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進城市、中國優(yōu)秀旅游城市等榮譽稱號，2001年又獲得中華人民共和國建設部“中國人居環(huán)境范例獎”。二﹑項目SWOT分析項目介紹 濮陽市作為一個新興城市，建市較晚，城市整體規(guī)劃和設計合理科學，基本實現市政配套設施先行的規(guī)劃理念；本案所在區(qū)域雖屬于城鄉(xiāng)結合部，但在目前城市框架拉大趨勢的帶動下，無論人文環(huán)境還是周邊設施都發(fā)生了很大的改變。在市政支持下，戚城文化遺址的重視、擴建道路、鼓勵私營投資，整個消費市場正在形成，居住人口數字不斷上升，在建的住宅項目不斷增多。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。主打戶型以三居室為主，四居室和二居室為輔。因此，要在市場中站穩(wěn)腳跟，并一經推出就能占有相當的市場份額，而且有不斷擴張的強勁勢頭，本案市場定位一定要準確，并且要貫穿、運用到樓盤開發(fā)的全過程中去，只有這樣本案才能在濮陽市區(qū)脫穎而出。且在其西邊有千畝郁郁蔥蔥的環(huán)保林木，無形中又為項目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。原本一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領下，一幢幢精品住宅在涌現，星級酒店、大型交易市場均開始青睞本區(qū)域。因此，本項目只要在初期策劃、工程進度及質量、入市形象及時間上把好關，做好充分的準備，在目前地產形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。同時，隨著未來濮陽的發(fā)展，濮陽的火車站也勢必會建設規(guī)劃，這使得部分市內的消費者看好本區(qū)域的住宅開發(fā)市場和經濟投資市場。綜上所述，本項目應建設成為高檔、豪華、水景花園式小區(qū)。收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。（一） 對生活的品位、身心健康等高質量的生活方式有獨到的見解。對居住現狀不滿，有換房要求，并要求有良好的居住環(huán)境和條件的消費者。對文化精神方面有要求，借以體現自己的品位。中層消費市場是一個巨大的消費力量，目前小區(qū)周邊的配套亦十分完善、小區(qū)整體規(guī)劃高尚、自然、合理，只要本案在以后的產品方面有突出的優(yōu)勢，就能吸引這部分客源。他們主要是：（二） 在行政事業(yè)單位任職的中年領導（三） 考慮孩子將來上學的中產階級（四） 收入較高的私營業(yè)主及個體工商戶為養(yǎng)老做準備將要退休的老干部因此在以后的推廣中我們應重視這個問題。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌后才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天得天獨厚的地理條件，又要考究幽雅舒適的自然環(huán)境，樓質、交通、安全、戶型等諸多方面慎之有慎。（一） 周邊競爭對手分析為更好的了解市場，了解近期滯銷的真正癥結所在。且說其項目70℅位團購，對外銷售為30℅，當然這一數據有其夸大的點數，其目前小型房（面積小于120㎡）銷售進度可觀。其地理位置在昆吾路兩側，區(qū)域較長，物業(yè)管理相對困難一點。優(yōu)勢在于已基本為現房，昆吾路商業(yè)街較成熟，每幢樓前有地下噴泉是其一大靚點。 濮水苑此項目為濮陽如意置業(yè)公司開發(fā)，現昆吾路兩側商鋪已基本售罄。其位置位居昆吾路兩側，區(qū)域相對狹長。根據目前實際情況，近兩年內濮陽建安公司不會開發(fā)，其正忙于油區(qū)綠景花園項目的開發(fā)。未來此區(qū)域應被部分消費者看好。實際上只有三幢樓對外公開發(fā)售。從公開發(fā)售到現在的主體即將封頂，市場的認知度一直較低，銷售形勢反映冷淡，平均每月銷售在十套左右。這種情況的出現不是單方面的原因，它是諸多原因集結在一起的癥狀。2﹑銀行貸款程序應再有彈性化。也是一個優(yōu)勢。4﹑營銷推廣的原因，目標客戶群體模糊，沒有在最有效的時間、最適宜的地方實施最有效的營銷手段，去引導客戶、截留客戶。導致前期不能很快形成旺銷，好多客戶持幣觀望，現場逼定困難。均價應在1200元/平方米左右，但剛剛入市就定價1285元/平方米，客戶接受速度較慢。產品自身原因通過現場銷售人員的多次會議，分析消費者來看房時提出的種種問題，以及對本產品的深入了解總結出現有戶型的一些缺陷：戶型面積154㎡㎡㎡133㎡開發(fā)套數301248現銷套數128.13（一） 總體戶型面積如果過大，導致總價過高，客戶的承受能力有限。（三） 133平方米的戶型，開間寬度、進深問題不夠理想，滯銷的真正原因是采光問題，主臥式不帶衛(wèi)生間，人性化設計要求不夠完美。）（四） ，戶型設計時尚化不夠。（五） 復式房子的花園小，臥式少（只有3個）樓上臥式的面積偏小，而衛(wèi)生間偏多（4個衛(wèi)生間）。這就對我們的戶型設計提出了更高的要求。在好的產品沒有客戶來光顧，我們也無法達到更高的銷售水平。（八） 售樓部形象問題 要想塑造好個案形象應該進行立體包裝，售樓部形象問題也是一個不容忽視的方面，本案現有售樓部視覺感染力較差，沒有旺銷的氣氛，售樓部沒有沙盤，這樣很容易讓客戶產生消極心理，同時也給售樓員講解帶來很大困難，不能給客戶更加直觀的感受。聯(lián)排別墅一套需50萬左右，就目前濮陽市的消費水平來說，達到這一層次的消費者不多。（五） 廣告推廣不夠，沒能夠吸引更多消費者的眼球。六、二期形象建議 　在對市場情況和近期滯銷原因分析基礎上，我們審時度勢，避實擊虛，針對競爭對手況提出以下建議，網貴公司能酌情考慮如下： 加大推廣力度。因而也就告別了哪個“酒香不怕巷子深”的時代。而且，后者如果做的很好，能彌補前者部分的不足。 工地形象建議其實，好的工地包裝、整潔有序地現場管理不僅本身就是一種廣告，更可樹立客戶對樓盤的信心。　?。?）手段　　工地路牌：表明物業(yè)的z稱和位置，直接與工程形象相關聯(lián)。　　工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品、吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現場。包裝強調項目的特色，使消費者對項目有一個整體良好的視覺形象。另一部分內容為綠化其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工?！蚴┕るA段樓盤包裝策略　　策略A：先人為主的致歉公告　 　 如：　　 尊敬的……　　　　 本工地因施工………………………………………………　　　　不便之處，敬請原諒。　　策略C：施工進度板　　讓人看到樓在長！　　策略D： 廣告布幅 　　“商業(yè)”布幅 　　“政治”布幅“創(chuàng)新”布幅　　廣告布幅是最顯眼的包裝，深圳的樓盤應用得最廣泛，但有一點不足就是，缺乏樓宇棟座方向說明的布幅，若能掛上“X座X棟”字樣的廣告幅，會更加一目了然。 　　策略E：指示牌　　指示牌的形狀靈活多樣，有箭頭形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。設備指示牌，方便消費者參觀看樓，提醒他們注意某些事項，展示發(fā)展商的細心與誠意。 　　策略F： 充氣橡膠做成的弧形拱門，商服物業(yè)、寫字樓物業(yè)的包裝中應用較多，一些大型慶典活動及表演也常用，有的也用數個充氣拱門及幕布做成充氣蓬房，起到防雨防曬作用。 　　策略G：精神堡壘　　臺灣流行的說法、精神堡壘，實際上指的是實物化的樓盤標識（L0G0）具體講就是帶有樓盤名稱的建筑小品?！　☆櫭剂x，精神堡壘表現樓宇的精神內涵，應切合樓盤的主題與定位。嚴格來講，設置在圍墻上及售樓處預部周邊的旗幟也屬于路旗、路族對于一些地處偏僻位置、或者有一定縱深的樓盤起著重要的引導作用。利用小彩旗可以裝點現場、營造氣氛?！　【坝^庭園可以為死板生硬的售樓環(huán)境注入活力生氣，表現地產商的細心體貼，增加親和力和溫馨感，特別適宜于住宅樓盤的包裝。◎收尾階段樓盤包裝策略 　　策略A：樹立入住率廣告板把銷控表放大，勝于任何一種宣傳促銷方式。 　　策略C：告謝板公開感謝市民的大力支持，樹立公司品牌形象！ 地盤包裝還包括其它一些內容如標志旗、大彩旗、區(qū)域旗（標示樓盤所規(guī)劃的各個分區(qū)域）、樓棟旗（標示不同樓棟、朝向）、警示牌（如禁煙牌、草坪保護牌等）、 歡迎牌、汽球（目面標出樓盤名稱、標識等，一般汽球下面都掛有條幅）、燈光照 明設備、小區(qū)總體平面圖（指出小區(qū)主要道理，建筑物分布等，有時繪制在指示板上）等等。內外裝修 售樓處室內擺設大致有接待臺、展板（包括廣告板、效果圖、 說明圖）、燈箱廣告樓盤模型、戶型設計模型、銷售進度表、 售樓書、說明頁、椅、臺、屏風、飲水機等。建議在有條件的情況下在售樓部加入沙盤，這樣即能體現產品自身形象又能利于銷售人員的講解。也有利于提高我們的服務，讓消費者更感親切。給客戶以親身感受，增加客戶對我們產品的信服力、信賴感。 第二篇：推廣策略一、推廣主題本樓盤（一期末到整個二期）從內部認購到銷售工作的完結也需要一段時間，因此在樓盤銷售的整個推廣過程中，我們必須圍繞一條軸線來展開工作，這條軸線總領我們市場銷售的全過程，這條軸線就是本案的推廣主題?？紤]到本項目的市場定位為中等偏上樓盤，目標人群為中、高等收入家庭；再綜合本案周邊環(huán)境、小區(qū)建筑風格、環(huán)境營造、前景規(guī)劃等特征，對其在濮陽市區(qū)樓盤中進行定位，并通過與競爭個案的對比分析，確立本案推廣主題應圍繞“高檔、豪華、生態(tài)、健康、水景家園”進行，聯(lián)排別墅主題詞定為：“至尊美墅，極致人生”。同時要積極倡導21世紀的居住理念：居住就是環(huán)境，居住就是文化，居住就是生活品質。樓盤的名稱就如人的名