【正文】 長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。培育三大文化產(chǎn)業(yè)群：即包括印刷、玩具、工藝禮品、動(dòng)漫游戲、藝術(shù)創(chuàng)作等在內(nèi)的“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群”；包括數(shù)字電視、演藝娛樂、藝術(shù)培訓(xùn)等在內(nèi)的“文化傳播產(chǎn)業(yè)群”；包括法律、專利、品牌、版權(quán)服務(wù)、咨詢、中介、營(yíng)銷在內(nèi)的“文化產(chǎn)業(yè)服務(wù)群”。在利用和結(jié)合現(xiàn)有舊城舊村的改造來促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，寶安區(qū)“十一五”規(guī)劃中，特別強(qiáng)調(diào)：要依區(qū)位條件、招商條件、成本或其它條件，對(duì)處在各街道辦的中心地帶的城中村（舊村）、舊工業(yè)區(qū)，按照規(guī)劃要求，變更用途，大力發(fā)展商業(yè)、服務(wù)業(yè)，完善公共市政設(shè)施配套，使一些舊廠房通過改造翻新變成服務(wù)設(shè)施；另一些條件成熟的可以改造成大型實(shí)驗(yàn)基地、維修中心、檢測(cè)中心等；也可根據(jù)實(shí)際需要改建成工業(yè)品批發(fā)交易市場(chǎng)等；還有一些可改造成培訓(xùn)中心、配送中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)孵化園區(qū)等等。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景本項(xiàng)目選址在**市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村，之所以選擇在此，主要是綜合考慮寶安區(qū)和西鄉(xiāng)街道當(dāng)前良好的微觀環(huán)境。作為連通珠三角城市群的交通樞紐，寶安已基本形成陸、海、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的良好地理?xiàng)l件以及發(fā)展大型商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的受眾群體基礎(chǔ)。年增長(zhǎng)率一直保持在14％以上。與此相對(duì)應(yīng)的，西鄉(xiāng)汽車交易市場(chǎng)、沙井電子專業(yè)市場(chǎng)、觀瀾體育休閑用品專業(yè)市場(chǎng)、公明專業(yè)內(nèi)衣市場(chǎng)、大浪服裝專業(yè)市場(chǎng)、福永家居專業(yè)市場(chǎng)等六大專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)，已經(jīng)納入寶安區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，將成為寶安發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)集聚基地的重頭。盡管如此，對(duì)比**市其他各區(qū)的文化與商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局和寶安區(qū)的規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，寶安區(qū)目前尚沒有一個(gè)以珠寶首飾和工藝、禮品為主題的大型集聚基地。隨著**時(shí)尚版圖的擴(kuò)張，將**的繁華都市中心有效延伸到寶安，已經(jīng)勢(shì)在必行。消費(fèi)力巨大的寶安同樣在成熟城區(qū)內(nèi)需要以特定文化主題引領(lǐng)下的大型文化產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)商貿(mào)集聚基地。第三節(jié) 項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境分析本項(xiàng)目選擇的珠寶首飾與工藝禮品行業(yè)，具有十分巨大的市場(chǎng)前景和廣闊的發(fā)展空間。首先，隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和珠寶產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，到2010年，中國(guó)將成為世界奢侈品消費(fèi)大國(guó)，僅中國(guó)有珠寶消費(fèi)需求的群體將超過6億人，每年的消費(fèi)需求超過上千億元；眾多世界知名珠寶名牌，更是非?？春弥袊?guó)的消費(fèi)市場(chǎng)及制造環(huán)境，對(duì)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)躍躍欲試。**珠寶產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值在430億元以上，生產(chǎn)能力占國(guó)內(nèi)珠寶市場(chǎng)70％以上。然而，從目前**市珠寶產(chǎn)業(yè)布局來看，大都集中在中港國(guó)際珠寶城、水貝工業(yè)區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū)，其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產(chǎn)和交易的七成規(guī)模，預(yù)計(jì)2006年產(chǎn)值將超過300億元，在全國(guó)珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。再反觀水貝片區(qū)，盡管在珠寶首飾產(chǎn)業(yè)方面已經(jīng)形成如此巨大的規(guī)模，但現(xiàn)有的廠房大都是上世紀(jì)80年代的建筑，外表陳舊，區(qū)內(nèi)道路狹窄，已經(jīng)不適應(yīng)大規(guī)模發(fā)展的要求。由于規(guī)劃建設(shè)年代的局限性，這個(gè)片區(qū)的城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平和容量已嚴(yán)重不適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，已經(jīng)成為發(fā)展的瓶頸，區(qū)域的發(fā)展將面臨全面改造升級(jí)。與珠寶行業(yè)相同的，**工藝禮品行業(yè)經(jīng)過20年發(fā)展，已成為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，展示了巨大的市場(chǎng)前景。而全世界工藝禮品的年交易額達(dá)到上千億美元，并且還在不斷高速地增長(zhǎng)。**已經(jīng)成型和正在規(guī)劃招商的大型工藝禮品集聚基地，基本都設(shè)在中東部。綜上可見，在**具備全國(guó)甚至全球性影響的珠寶首飾與工藝禮品兩個(gè)行業(yè)，盡管同樣擁有眾多強(qiáng)大實(shí)力的研發(fā)、設(shè)計(jì)和制造企業(yè)，以及便利的交通條件、大量的消費(fèi)人群，但寶安區(qū)卻迄今沒有一個(gè)可與水貝珠寶集聚基地和筍崗藝展中心相媲美的珠寶與工藝禮品集聚基地。在對(duì)**的消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查后顯示，寶安區(qū)域消費(fèi)力并不像人們一直以為的那樣，消費(fèi)群體中個(gè)體收入低，導(dǎo)致消費(fèi)水平不高。這些數(shù)據(jù)都足以說明寶安已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。第三章 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的定位本項(xiàng)目的定位是“立足**西部，通過對(duì)現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行翻新和改造，建設(shè)具有區(qū)域性影響力的珠寶首飾與工藝禮品產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)積聚基地，并通過賦予基地文化內(nèi)涵，使其成為寶安區(qū)全新的文化休閑與旅游購物中心。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)首先是彌補(bǔ)了**西部的一塊產(chǎn)業(yè)空白。相比之下，剛剛起步的寶安如果一上來將自己定位在國(guó)際或全國(guó)影響力的集聚基地，一方面并不現(xiàn)實(shí)，另一方面，也沒有必要?！爱a(chǎn)業(yè)與商貿(mào)集聚基地”產(chǎn)業(yè)離不開商業(yè)平臺(tái)的促動(dòng)作用，而平臺(tái)的價(jià)值也取決于產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。圈內(nèi)上下游配套企業(yè)、同行競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)以及公共服務(wù)企業(yè)利用集聚基地的整合效應(yīng)，最大限度降低市場(chǎng)開拓的成本和投入。此類型的項(xiàng)目不論是在寶安還是**，都不少見。之所以如此，和項(xiàng)目選擇的產(chǎn)業(yè)主題有很大關(guān)系。由此可見，項(xiàng)目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的從業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)，加上本項(xiàng)目所在的區(qū)位是寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道的核心地區(qū)，區(qū)內(nèi)人群的消費(fèi)水平和整體素質(zhì)較高，所有這些因素決定了項(xiàng)目完全可以通過建設(shè)成以文化休閑、娛樂購物為外在吸引的珠寶首飾和工藝禮品產(chǎn)業(yè)集聚基地。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)綜合考慮本項(xiàng)目所處的宏觀與微觀環(huán)境，以及自身?xiàng)l件，項(xiàng)目具有十大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：區(qū)域優(yōu)勢(shì)從**市的整體區(qū)位來講，項(xiàng)目選擇的地點(diǎn)彌補(bǔ)了產(chǎn)業(yè)布局中的一個(gè)空白，因此，不僅平衡了該產(chǎn)業(yè)東強(qiáng)西弱的格局，也為項(xiàng)目的發(fā)展預(yù)留了廣闊的空間。同時(shí)，由于寶安區(qū)毗鄰東莞，珠三角地區(qū)的珠寶首飾和工藝禮品產(chǎn)業(yè)在全國(guó)乃至世界上也占有舉足輕重的地位，這為鞏固寶安區(qū)在珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所處的引領(lǐng)和帶動(dòng)地位將會(huì)起到積極的作用，反過來，也為項(xiàng)目的未來運(yùn)作成功，奠定了基礎(chǔ)。如此便利的交通條件，使得項(xiàng)目吸引消費(fèi)群體、帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及便捷的物流服務(wù)成為可能。定位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的定位并沒有一味地追求大、新、奇，而是結(jié)合實(shí)際的情況，突出區(qū)域性領(lǐng)先和產(chǎn)商結(jié)合的特點(diǎn)，并最終落腳在文化休閑與娛樂購物中心上，這使得項(xiàng)目未來聚集人氣的能力大大提升，而且也符合項(xiàng)目所在區(qū)域周邊地區(qū)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況，從而借助已經(jīng)發(fā)展起來的成熟社區(qū)環(huán)境促進(jìn)項(xiàng)目自身的成功運(yùn)作。類似的功能考慮在項(xiàng)目規(guī)劃中還可以找出很多，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目強(qiáng)大的功能優(yōu)勢(shì)。因此，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)珠寶首飾、工藝禮品乃至整個(gè)中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)目前正處在歷史上的最好時(shí)期，以此為概念的商業(yè)行為勢(shì)必成為商業(yè)潮流的新寵。管理優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目采用建設(shè)單位成立專業(yè)項(xiàng)目管理公司的方式，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，從而確保項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。歷來“文”、“商”二者之間難以相容，隨著改革開放的不斷深入，尤其是各級(jí)政府對(duì)于發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的高度重視，將“文化”與“產(chǎn)業(yè)”相提并論，為我們發(fā)展相關(guān)項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。這樣，可以提高交易的成功率，并且提升產(chǎn)品交易過程中的價(jià)值增值空間。單純的文化與文化產(chǎn)品，不與市場(chǎng)化的商業(yè)交易行為相結(jié)合，不能滿足消費(fèi)群體的需求，只能是陽春白雪，曲高和寡。能夠認(rèn)識(shí)和接受文化中的不同側(cè)面需求，并接受通過商業(yè)行為促進(jìn)文化的交流，才能為文化的發(fā)展提供更多的發(fā)展空間。突出文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整的產(chǎn)業(yè)鏈條等等都是本項(xiàng)目的特色。先進(jìn)性原則項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)具有一定的前瞻性，要能適應(yīng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)性原則項(xiàng)目建設(shè)的目的是為了帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。從項(xiàng)目定位的確立就可以看出，本項(xiàng)目更加務(wù)實(shí)。在規(guī)劃布局上，應(yīng)充分利用綠化、園藝等點(diǎn)綴產(chǎn)業(yè)園區(qū)，采用節(jié)能設(shè)施和屋頂綠化等。所謂“一中心、一基地”表示本項(xiàng)目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大眾”兩方面的需求?！耙恢行摹笔侵浮拔幕糜沃行摹?，“一基地”是指“珠寶首飾與工藝禮品加工交易基地”。一、生產(chǎn)加工區(qū)專為珠寶首飾和工藝禮品類產(chǎn)品的加工制造而劃分的區(qū)域，除成品組裝和加工外，與此類產(chǎn)品相關(guān)的配套零部件制造也包含在本區(qū)內(nèi)。二、展示交易區(qū)專為生產(chǎn)廠家和批發(fā)零售商進(jìn)行珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)品交易和展示的區(qū)域。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應(yīng)的交易區(qū)域進(jìn)行專業(yè)產(chǎn)品的交易。工藝禮品展示交易區(qū)集中展示