中天花園價格體系方案-在線瀏覽
2025-06-13 04:31本頁面
【正文】 翠灣商鋪”、“香港新瑞”的發(fā)售，“金陽商業(yè)廣場”建材、超市等項目的招租，都取得了不錯的業(yè)績。二、部分典型競爭樓盤調(diào)查：（見附件）第二部分、中天各類產(chǎn)品價格體系分析及建議一、中天國際花園價格體系建立的原則價格策略是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進行的，將受各種因素的影響，因此價格體系的建立必須在對各種影響因素進行深入細(xì)致分析的基礎(chǔ)上制定。也就是說，價格策略首先必須針對影響價格定位的因素，進行系統(tǒng)分析。目前項目所在片區(qū)即無同檔次物業(yè)，也無同類物業(yè)，二手房交易量也極少，價格可參照性不強。洋房我們將珠江灣畔、貝地1） 產(chǎn)品各評價因素分值:根據(jù)購買者購買時，對各因素的側(cè)重及影響消費行為的誘因等作為重要衡量因素。1） 產(chǎn)品各評價因素分值:因素位置產(chǎn)品品牌交通綜合配套遠(yuǎn)景規(guī)劃景觀外部環(huán)境社區(qū)戶型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌分值15158107101510102)通過中天公司、安佳置業(yè)公司、業(yè)內(nèi)人士的評分取樣，具體分值如下：得分項目1234567891011平均分仁恒別墅7179847883769365797178 泉天下7475737479767966686673 山水黔城846879778774896576776877 中天世紀(jì)新城798177778082887379787079 本項目聯(lián)排別墅77798078847192697665773）參考均價計算仁恒別墅泉1） 產(chǎn)品各評價因素分值:因素位置產(chǎn)品品牌交通綜合配套遠(yuǎn)景規(guī)劃景觀外部環(huán)境社區(qū)戶型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌分值15158107101510102)通過中天公司、安佳置業(yè)公司、業(yè)內(nèi)人士的評分取樣，具體分值如下：得分項目1234567891011平均分山水黔城846879778774896576776877景怡苑697778718268787075726673貝地盧加諾816779696874756679686572本項目電梯公寓7779697884699367767277山水黔城景怡苑貝地盧加諾本項目小高層平均分77737277均價PA＝2780PB=2380PC＝2600PX＝？3）參考均價計算修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’Pi’=( QX/ Qi)Pi 注：Pi為銷售均價PA’=(QX/QA)PC=77/77*2780=2780PB’=(QX/QB)PC=77/73*2380=2510PC’=(QX/QC)PC=77/72*2600=2781各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi(考慮到與本項目的相似性及影響) WA=40% WB=30% WC=30%PX =ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC=2780*40%+3944*30%+2510*50%+2781*30%=2699多層房我們將城市山水公園、圣泉流云、銀海嘉怡花園、興隆城市花園的多層住房作為本案多層的參考價格。小河區(qū)擁有一群固定的客戶群體。這些可以看出，珠江灣畔將是本項目最主要的競爭對手，將爭奪相同的目標(biāo)客戶群體。① 該項目營銷推廣中所營造的異國生活氛圍，與本案類同。產(chǎn)品品質(zhì)較本案較差③ 三橋板塊地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，大盤、優(yōu)盤不斷推出，吸引了不少市民的眼球。⑥0 近期開始認(rèn)購的同質(zhì)競爭產(chǎn)品之一① 項目產(chǎn)品類別豐富，高檔產(chǎn)品居多，與本案定位思想較為一致② 項目處在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標(biāo)志樓盤之一③ 項目擁有良好規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、營銷策劃、物業(yè)管理等合作開發(fā)伙伴。④ 但項目開發(fā)周期過長，流失的客戶相對較多。地理位置獨一無二。② 以聯(lián)排別墅為主導(dǎo)產(chǎn)品，對該類別墅的開發(fā)研究相對較專業(yè)。贏得公眾較高的評價。② 較高品質(zhì)的經(jīng)濟適用房。④ 外商開發(fā)，資金實力雄厚。② 電梯公寓的戶型設(shè)計帶有超大露臺；同時推出了1戶大面積＋1戶小戶型的人性戶型③ 宣傳該區(qū)域的景觀設(shè)計效仿星河灣的景觀設(shè)計，贏得良好口碑④ 三橋板塊正處于發(fā)展階段，大盤、優(yōu)盤不斷推出，吸引不少市民的眼球。是新推出的中高檔次項目之一，其項目的成功推向市場，與其前期長時間營銷工作的鋪墊，有很大的關(guān)聯(lián)性本案電梯公寓均價2699元/平方米4）多層住宅選擇可比樓盤權(quán)重說明：圣泉流云城市山水公園銀海嘉怡花園興隆城市花園均價1998178024002150權(quán)重10％10％35％45％權(quán)重說明① 新推出的次中心區(qū)的多層項目② 已空中超大露臺做為項目的價格支撐點③ 所在區(qū)域正處于地產(chǎn)發(fā)展時期，吸引了不少市區(qū)客戶進行選購① 第三季度推出的大盤之一；② 擁有良好的自然環(huán)境資源③ 較低價格吸引了不少客戶④ 開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗有限，但資金雄厚① 市區(qū)少有的多層項目② 地處貴陽市教育中心區(qū)域③ 距離金陽較近④ 未做推廣，將一期銷售完畢① 成熟的大型社區(qū)，產(chǎn)品得到了業(yè)內(nèi)人士及客戶的認(rèn)可② 地處貴陽市近郊板塊，達到市中心區(qū)域的時間距離相似本案多層均價2246元/平方米根據(jù)以上分析，在目前的市場環(huán)境下成本加層法制定出的總體均價為2800元/平方米市場比較法我們可以得出項目各類物業(yè)的基礎(chǔ)均價分別為洋房2787元/平方米、聯(lián)排5214元/平方米、電梯公寓2699元/平方米、多層2257元/平方米銷售均價的綜合修整及結(jié)論：項目定價策略的幾個比較因子：開發(fā)成本+競爭性產(chǎn)品比較+品牌溢價+產(chǎn)品創(chuàng)新溢價中天國際花園是中天公司在金陽開發(fā)的第一個商品房項目，公司目標(biāo)是將該項目塑造成為貴陽住宅項目的標(biāo)桿樓盤，除了在產(chǎn)品本身提升項目價值外，我們認(rèn)為在價格上也要體現(xiàn)出項目價值，樹立金陽片塊的價格標(biāo)桿，從而全方位地
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