【正文】 位處鬧市，居住不安靜；人員較雜，安全感不高；□24樓以下有的單位缺生活陽臺；部分住宅沒有陽臺；□三樓停車有尾氣污染；離曬布路和東門路近，交通及城市噪音較大；□到達(dá)本項目須過天橋，出入交通稍有不便；項目機會【O】□周邊商務(wù)氛圍濃厚，臨近東門老街，為本項目定位提供重要依據(jù)；□周邊同質(zhì)化競爭樓盤較少，銷售上不構(gòu)成太大威脅和壓力；□地鐵站口距本項目較近，便于深港往來；□24小時通關(guān)在即，為外銷迎來機遇；項目威脅【T】周邊競爭性樓盤和口岸物業(yè)較多，會對本項目的客戶帶來分流情況和爭奪有效購買力：《金眾經(jīng)典家園》銷售率達(dá)50%，距本項目稍遠(yuǎn)，但與本項目檔次和戶型相當(dāng)，具有一定威脅；《嘉寶田花園》銷售率達(dá)30%，距本項目較近，檔次和戶型相當(dāng)，具有較大威脅；《旺業(yè)豪苑》銷售率達(dá)70，距本項目最近，檔次和戶型相當(dāng)，但已接近尾盤，不存在威脅；《帝錦豪苑》銷售率達(dá)45%，距本項目稍遠(yuǎn)，屬外銷盤，有一定威脅；《今日家園》銷售率達(dá)50%，距本項目較遠(yuǎn)，不屬于同一檔次，因此威脅不大；《沁芳名苑》預(yù)計今年8月開盤，距本項目較近，檔次和戶型近似，具威脅。從目前來看，本片區(qū)競爭并不激烈，但從今年下半年開始，翠竹片區(qū)將有大批項目面市，項目周邊的鵬運廣場，翠竹片區(qū)的太陽豪庭、翠擁華庭二期、源興居二期、鳳凰路五號等項目均有可能在下半年面市，對本項目造成一定沖擊與危脅，并會分流客戶，干擾銷售進(jìn)程。 應(yīng)對策略： 差異化定位，瞄準(zhǔn)客戶的心理需求，鎖定客戶的特殊生存狀態(tài)、行為方式和思維模式； 宣傳推廣中充分利用和彰顯本項目的獨特地理位置； 緊緊圍繞本項目的中小戶型的特點進(jìn)行市場攻擊； 對于項目本身的一些先天性問題，如安裝隔音玻璃減噪，用植物凈化空氣；交通道路不便可加強導(dǎo)示引導(dǎo)等彌補措施； 搶先入市，占據(jù)戰(zhàn)略上的主動權(quán)； 利用各階段的促銷活動弱化本項目的一些不利之處。自用型的客戶中一部分白領(lǐng)人士會出于接近工作地的考量，免于在一天勞頓之后再長途奔波，便于上下班。投資型的客戶會以港人和老羅湖居多，因為東門一帶始終是港人投資置業(yè)的首選，不論是商鋪，還是住宅，都希望在鬧市的中心，方便來往深港兩地和商業(yè)機遇的捕捉，同時，在香港生活慣了，自然有一種生活的慣性，這就是下樓就能喝茶，穿著睡衣行街，喜歡夜生活的氛圍和打麻將的方便等等。目標(biāo)受眾生活心態(tài)及行為模式：： 都市精英一族，喜歡追求生活的繁華度、舒適度、自由度和自主度；喜歡以自我為中心；喜歡張揚炫耀；熟悉片區(qū)環(huán)境，對生活敏感，習(xí)慣過慣性生活；喜歡和習(xí)慣緊跟時代潮流，凡事喜歡追風(fēng)；有相當(dāng)購買力和首期支付能力；在深圳居住時間長，尤其對東門非常熟悉，習(xí)慣東門濃郁的廣式生活氛圍，適應(yīng)廣東人晚間消費及流連于娛樂場所的喜好；生活在城市中央才有歸宿感和歸屬感，往往寸步離不開城市生活。無形中受香港和外來文化影響較深也較隱蔽；祟港心態(tài)和祟洋心態(tài)兼有；客戶邊緣生存狀態(tài)：城市囚徒、酷愛都市、欲望強烈；夜生活、夜行三種人、聲色犬馬，飲食男女、活色生香；（一小部分）人灰色收入、深港電器等物品走私中轉(zhuǎn)站；健身、打機、打麻將、蒲吧、上網(wǎng)；時尚前衛(wèi)、至IN、至酷、無厘頭、飄一代、包二奶、溝女、功夫茶、喝早茶、茶餐廳、桑拿、粵曲、煲湯、賺錢、做生意、信用卡、旅游；自我、小資調(diào)。形象定位都薈名苑是都市核心地帶的高品質(zhì)、高價位、高價格性能比的高檔住宅。核心概念： 都 心 生 活，金 匙 居 亭主題詞： 時尚一族、前衛(wèi)一族、飄一族生活先鋒派、流行風(fēng)、時尚潮金錢色彩、財源廣進(jìn)、獲利金匙自我領(lǐng)地，便利為我支取，城市為我為服務(wù) 敏感一些，懶隋一些，放縱一些主題及概念的闡釋：在本案，提升出城市人唯一的生活基礎(chǔ)、生活價值，生活品質(zhì)和最適合城市人居的生活方式。 整個城市，就是男人的咖啡館，女人的大衣柜，老人的象棋盤，孩子的大玩具。城市根差異點：羅湖燙金地，5分鐘繁華生活圈目的：全力打造“0距離東門步行街的都心價值生活新領(lǐng)域”名盤。潮流印象。周邊配套環(huán)境富足、齊全，只需播種、不需耕耘的寶地，是一塊不斷增加的奶酪。寵一寵自己?！趿_湖情結(jié)這里是城市人的極樂世界，具有無可取代的繁華度、方便度和舒適度，是城市人自身價值整合后的充分展現(xiàn)。24小時不舍晝夜，360天動感世界?！鯑|門印象東門就像北京的王府井、上海的南京路、重慶的解放碑、廣州的上下九、是一個城市最繁華的商圈和商貿(mào)中心地域?！鮾?yōu)良環(huán)境大環(huán)境：具有不可復(fù)制性不可再生性：羅湖心臟地帶，東門繁華街市，360度城市全景觀、步行街各式店鋪； 中環(huán)境：4/F架空層花園、泛會所、星級酒店式大堂，裝飾豪華電梯廳等小環(huán)境：戶形方正、實用、雙陽臺設(shè)計、大面積凸窗，塑鋼雙層中空玻璃□環(huán)保建筑大量新技術(shù)、環(huán)保材料的應(yīng)用，減少建材和施工對環(huán)境的破壞； 大量節(jié)能技術(shù)的運用，減少能源的消耗 直飲水系統(tǒng)的安裝 垃圾分類回收 廚房垃圾粉碎機 □宜商宜住宜投資3 IN 1多種使用功能兼具，帶來更高的性價比□精裝修、附送電器（建議，有待實施）小戶型精裝修，中大戶型清水房□后現(xiàn)代風(fēng)格的外立面深具時代氣息，簡約、俊逸超拔 訴求形式：是揭示性的而非描述性的。廣告不以那種渲染、形容、描述的做法，而是一種揭示和角度升揚。當(dāng)目標(biāo)群體認(rèn)同了這種方式時，他就在無形中接受了廣告的內(nèi)容。廣告要深入地在三個方向上進(jìn)行開掘與提升：第一個方向：項目先天性地緣價值的開掘第二個方向：項目后天性商價值的開掘第三個方向：項目品質(zhì)與功能價值的開掘這種直指人心的方法，可以刺激與調(diào)動有效需求，讓目標(biāo)客戶先在心理上、意識上、情感上與本項目有價值上的認(rèn)同，從而達(dá)與銷售的目的。懷舊感與流行風(fēng)融于一體，流金歲月與花樣年華共冶一爐。生活家訴求權(quán)重：片區(qū)生活價值的發(fā)現(xiàn)與揭示：40%地緣價值（先天價值的發(fā)掘）與絕版地塊（后天價值的發(fā)現(xiàn)與提升）：30%項目建筑本體、精良品質(zhì)：30%設(shè)計風(fēng)格：人物化、生活化、場景化 市場主攻面針對三個層次客戶的廣告策動策略：針對不同層面的客戶，分階段、分層次、分特點展開攻擊第一類戶型：㎡,一房二廳一衛(wèi)，52戶，占總戶數(shù)16%。 此類戶型不是主力戶型，數(shù)量上也很少，因此，對整體銷售壓力也不大。 周邊有鋪頭的小生意人，置業(yè)目的為照看生意； 來往深港兩的電器（或服裝等）商人，作為灰色收入中轉(zhuǎn)站或灰色物品存放地； 單身港人置業(yè)，做短期商旅用途，省卻住旅館和酒店的錢；或可放租； 深港家庭（男方為香港居民），