【正文】 0，仍有部分選擇8190平方米的中等偏小三房戶型和101120中型偏大三房戶型，整體平均數(shù)是 mo =96平方米，而對四房的選擇單位比較平均，110平方米的四房，與150170平方米的四房差異不大，平均數(shù)是MO=119M2 三、智能化需求程度 對住宅智能化的要求程度比較高，對智能化住宅功能要求集中在住宅的安全防范功能上，排列前三位的主要功能是：家居自動(dòng)報(bào)警、外圍紅外線保安、可視對講。羅湖區(qū)的客戶流失嚴(yán)重問題也因?yàn)椴夹钠瑓^(qū)、桂園片區(qū)、洪湖片區(qū)、翠竹片區(qū)、深南大道口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)這五個(gè)片區(qū)多個(gè)住宅小區(qū)的開發(fā)的拉動(dòng)而有所緩和，價(jià)格穩(wěn)中有升。31 / 32《都薈名苑》廣告推廣策略案太一廣告策劃中心本方案要解決四大問題：Where are we? 我們在哪里？對區(qū)域市場現(xiàn)狀的回顧How is our product? 我們的產(chǎn)品如何？定位、主題與核心概念的提煉We want the direction where? 我們要去向何處？瞄準(zhǔn)目標(biāo)市場，鎖定目標(biāo)客戶 How do we arrive? 我們?nèi)绾蔚竭_(dá)？策動(dòng)銷售與廣告信息釋放的解決之道Where are we? 我們在哪里 ？第一部分、羅湖區(qū)市場□ 從2001年下半年開始，羅湖區(qū)銷售面積增長，長期居高不下的空置率下降，由此可看出羅湖住宅物業(yè)仍保持較為強(qiáng)勁的銷售勢頭，證明羅湖仍然是消費(fèi)者置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。 酒店式服務(wù)及會(huì)所設(shè)施的普及化。 四、交樓標(biāo)準(zhǔn) 在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，基本裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是毛壞房和清水房，豪華裝修并不十分受歡迎。而現(xiàn)時(shí)租用他人的住宅和單位宿舍的客戶這二部分人在深是首次置業(yè)，住宅能滿足其居住要求既可。90年代末期東門老街開始進(jìn)行商業(yè)街改造，新一代住宅開始興起，以彩園和南海中心、芳鄰為代表的新一代住宅為老城區(qū)添上居住的濃重氛圍。 《星光名庭》今年9月下旬開盤，距本項(xiàng)目較近，但不屬于同一檔次，基本不具威脅。這些人置業(yè)目的是放租和以租抵供。東門，羅湖的腹地，最能體現(xiàn)城市派的現(xiàn)代居住價(jià)值取向；這里的生活，可以最大限度地節(jié)約生活成本，提升生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)生活價(jià)值；這里是最佳城市生活基地；城市派的第一印象，是時(shí)代的鮮明烙印和流行的前衛(wèi)色彩；久住城里，我就是標(biāo)的，張揚(yáng)的個(gè)性向四周輻射，四周的城市在向我聚攏，為我服務(wù)；都心生活，是一種最自由、最現(xiàn)代、最方便、最時(shí)尚的生活方式，人與城市，人與建筑，人與社會(huì)共融相生。唯一東門步行街區(qū)內(nèi)物業(yè)0距離散步物業(yè)，宜商宜住宜投資，升值潛力無窮?！醭鞘星閼言谏倘χ杏型晟粕钆涮?，居住在高尚住宅里，從容體驗(yàn)新鮮，領(lǐng)先感受時(shí)尚，不斷尋找刺激，吃喝玩樂、衣食住行有更多選擇和更多方式，令人企羨的無上優(yōu)越。是價(jià)值認(rèn)同模式的。適宜居住人口：單身或小倆口。適宜居住人口：35口之家，三代同堂。由于物業(yè)是從期房階段就建立市場形象的，所以是現(xiàn)場包裝的核心。[5]宣傳資料（印刷品）包括售樓書、戶型單頁、各種宣傳單張、購樓須知、價(jià)格表、認(rèn)購書、名片、信封、信箋、工作證等一系列宣傳資料。 廣告主題：導(dǎo)入都薈名苑的“都市主流生活旗手”等新概念之主題 賣點(diǎn)訴求：樓盤整體形象；附帶企業(yè)品牌形象； 媒介組合：軟性報(bào)道、戶外廣告、形象墻、折頁、少量硬性廣告 工作內(nèi)容：前期以新聞運(yùn)用的軟性文章作預(yù)熱和鋪墊為主。媒介組合：報(bào)紙廣告為主，售點(diǎn)廣告、電視廣告、戶外廣告為輔，進(jìn)行立體宣傳。 廣告主題：以證言方式為主要表現(xiàn)方式， 訴求重點(diǎn)：調(diào)整階段：分賣點(diǎn)訴求；優(yōu)惠措施 證言階段：工程進(jìn)度、發(fā)展商實(shí)力 媒介組合：報(bào)紙廣告為主，以DM專遞、售點(diǎn)廣告為輔 工作內(nèi)容：以證言式、催促式為廣告形式投放促銷廣告，利用節(jié)假日，展開公關(guān)活動(dòng)，提升銷售率 ?！?美好未來永留存主題活動(dòng)（城市風(fēng)景/項(xiàng)目展示/攝影大賽） 媒 介 組 合 及 發(fā) 布 策 略 策略思想 新聞炒作及軟廣告為烘托，硬性廣告為旗幟主導(dǎo)走向；堅(jiān)持一家報(bào)紙、一家電視臺(tái)為主力媒體，投放絕對數(shù)量的廣告。B．形象導(dǎo)入期在主導(dǎo)媒體《特區(qū)報(bào)》采用小全版和1／2版。C．強(qiáng)勢推廣期采用《深圳特區(qū)報(bào)》全版；穿插其他報(bào)紙半版、1／3版和1／4版；加快見報(bào)頻率提高廣告信息達(dá)到率，配合主題活動(dòng)形成強(qiáng)勢沖擊，達(dá)到強(qiáng)銷目的。以最省錢的方式達(dá)到最大的宣傳效果。 工作建議：協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行策略調(diào)、制定公關(guān)活動(dòng)方案。對主要賣點(diǎn)繼續(xù)穿插推出創(chuàng)意廣告，強(qiáng)化在受眾中的印象。 第二階段：形象期（包括公開發(fā)售期） [拿到預(yù)售證后兩個(gè)月]階段特征：經(jīng)過前期的宣導(dǎo)工作，項(xiàng)目的市場形象得到確立，部分消費(fèi)者準(zhǔn)備入市。如何將有效客戶群吸引到現(xiàn)場是關(guān)鍵。售樓處和分賣場是買賣雙方交鋒場所，如何讓售樓處、分賣場在推廣方面更具有感染力和攻擊力，是賣場包裝所需要解決問題。選擇此類戶型的客戶生意成功的小商人，接家人過來同住投資以賺取豐厚租金回報(bào)或坐等物業(yè)升值；喜歡在都心居住的大家庭； 對以上三層面客戶，廣告針對性攻擊點(diǎn)： 第一攻擊點(diǎn)：針對第一層面的客戶，廣告將側(cè)重功利訴求：訴求內(nèi)容：生活方式、前衛(wèi)色彩、動(dòng)感之都、潮流之先、引領(lǐng)時(shí)尚、活色生香夜生活，兼顧生活上班兩不誤、總價(jià)低、就近照顧生意； 第二攻擊點(diǎn)：針對第二層面的客戶，廣告將側(cè)重地緣與情感訴求： 訴求內(nèi)容：血肉不可分的羅湖情結(jié)/生在羅湖，長在羅湖、心在羅湖、根在羅湖、愛在羅湖、永遠(yuǎn)的羅湖 慣性心理及行為模式：穿著睡衣行街，下樓就能喝早茶、周五周六通宵打麻將，朋友圈子固定，香港朋友過關(guān)很快就能見面，等； 都市中心無可取代的繁華度、舒適度及方便度； 離香港心理距離最近，祟港、祟洋、祟外心態(tài)最濃； 較優(yōu)的性價(jià)比和投資前景、升值快、回報(bào)率高、出租率高等；金錢意識(shí)； 第三攻擊點(diǎn)：針對第三層面的客戶，廣告將側(cè)重親情、地緣與利益訴求三結(jié)合： 訴求內(nèi)容：認(rèn)祖歸宗，葉落歸根、傳統(tǒng)意識(shí)、闔家團(tuán)聚、親情濃烈； 都市中心無可取代的繁華度、舒適度、自由度、方便度；