【正文】 規(guī) 范 1. 制訂本技術(shù)規(guī)范的目的及依據(jù) 為及時反映我省城鎮(zhèn)土地市場價格變動狀況，科學(xué)制定宏觀調(diào)控政策，提高國土資源管理水平，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制訂本規(guī)范。 2. 適用范圍 本技術(shù)規(guī)范適用于我省城市與縣城鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū)（含開發(fā)區(qū)）建成區(qū)范圍內(nèi)的地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新。 3. 引用標(biāo)準(zhǔn) 下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本技術(shù)規(guī)范中引用而構(gòu)成為本技術(shù)規(guī)范的條文。 GB/T 185072020 《城鎮(zhèn)土地分等定級 規(guī)程》 國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局 發(fā)布 GB/T 185082020 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局 發(fā)布 TD 10011993 《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》 原國家土地管理局 發(fā)布 TD/T —— 2020《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（報批稿） 國土資源部 發(fā)布 2 4. 技術(shù)路線 與技術(shù)手段 地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)路線 地價動態(tài) 監(jiān)測的技術(shù)路線為以城鎮(zhèn)土地定級估價成果為基礎(chǔ)，合理劃分商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途地價區(qū)段，布設(shè)地價動態(tài)監(jiān)測點并測算其地價，確定區(qū)段地價與地價指數(shù)。 基準(zhǔn)地價更新技術(shù)路線 基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)路線為以城鎮(zhèn)土地定級估價成果為基礎(chǔ)，以地價動態(tài)監(jiān)測體系成果為依據(jù)，測算地價區(qū)段基準(zhǔn)地價，按地價水平接近、土地利用類型相似的原則用數(shù)理統(tǒng)計方法對地價區(qū)段進(jìn)行歸并，形成土地級別并確定級別基準(zhǔn)地價。 技術(shù)手段 地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新應(yīng)采用信息系統(tǒng)進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理和成果管理， 建立符合全省統(tǒng)一技術(shù)要求的原始調(diào)查成果、中間成果和最終成果的電子數(shù)據(jù)。 5. 工作成果 地價動態(tài)監(jiān)測成果 文字成果 地價動態(tài)監(jiān)測工作報告、地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)報告。 監(jiān)測數(shù)據(jù)采集成果 包括各種調(diào)查表、樣點交易資料、社會經(jīng)濟資料、地價動態(tài)監(jiān)測點評估技術(shù)要點表、宗地圖和影像照片等。 基準(zhǔn)地價更新成果 文字 成果 基準(zhǔn)地價更新工作報告與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告。 數(shù)據(jù)成果 地價區(qū)段歸并及區(qū)段基準(zhǔn)地價與級別基準(zhǔn)地價測算過程中產(chǎn)生的各種表、圖。 業(yè)務(wù)準(zhǔn)備 編寫工作任務(wù)書 內(nèi)容主要包括工作時間安排、需完成的工作任務(wù)及經(jīng)費預(yù)算、項目技術(shù)協(xié)作單位的選擇等。 準(zhǔn)備調(diào)查表格 各表格格式見附錄。電子工作底圖的比例尺原則上在 1：2020 至 1： 5000 之間，根據(jù)各地工作范圍的不同，紙質(zhì)工作底圖比例尺可在 1： 5000 至 1： 10000 之間，但幅面不得小于 A0 紙。 7. 資料收集與調(diào)查 資料收集與調(diào)查的內(nèi)容 城鎮(zhèn)土地定級 估價成果 包括 土地定級 估價 工作報告與技術(shù)報告、基準(zhǔn)地價更新工作報告與技術(shù)報告及相關(guān)中間成果及圖表。 土地市場交易 資料 首次 進(jìn)行地價動態(tài)監(jiān)測及按本規(guī)范更新基準(zhǔn)地價 時， 需 收集近 3年來所發(fā)生的土地市場交易資料，包括招標(biāo)、掛牌、拍賣與協(xié)議出讓等土地一級市場交易資料與轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、作價入股等土地二、三級市場交易資料。 相關(guān)社會經(jīng)濟 資料 （ 1）城鎮(zhèn)當(dāng) 期 發(fā)展指標(biāo) 包括當(dāng) 期 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）增長幅度、全社會固定資產(chǎn)投資、財政收入、居民人均可支配收入、物價變動等經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)。 ） 5 （ 2）城鎮(zhèn)當(dāng) 期 房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù) 包括房屋平均交易價格、房屋交易單價最高值、房屋交易單價最低值、房屋 季度 供應(yīng)量、房屋 季度 實際成交量、房地產(chǎn)開發(fā)總投資等指標(biāo)。 （ 4）城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展方向 包括地區(qū)目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和未 來發(fā)展趨勢的相關(guān)文本資料等。 （ 6）土地、房地產(chǎn)市場供需關(guān)系分析報告 上述 所有資料中的數(shù)據(jù)均應(yīng)為 工作 范圍內(nèi)的統(tǒng)計數(shù)據(jù) 。 （ 2）所有表格資料應(yīng)按照附錄的要求填寫，并制作成 excel 格式電子版。 （ 4） 房屋交易資料要求同一時期、同一區(qū)段（或相同區(qū)段）和用途的樣點不少于 3 個。 6 8. 地價區(qū)段劃分 地價區(qū)段劃分的原則 地價區(qū)段系指城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境條件一致，土地 用途大致趨同，地價水平相當(dāng)（原則上商業(yè)與住宅用地最高值與最低值相差不超過 30%、工業(yè)用地不超過 10%）的封閉區(qū)間。 面積適中原則 所劃分的地價區(qū)段，其面積大小應(yīng)保持適中。 與行政轄區(qū)相適應(yīng)原則 在劃分地價區(qū)段時，不打破已有行政轄區(qū)界線，原則上地價區(qū)段不跨街道。 地價區(qū)段的劃分要求 地價區(qū)段應(yīng)按商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途劃分，若有需要，也可按特定用途劃分。 地價區(qū)段在已有城鎮(zhèn)土地級別的基礎(chǔ)上劃分，以保持 土地 定級估價成果的延續(xù)性。一般只需劃分工業(yè)地價區(qū)段，若有必要也可劃分其他用途地價區(qū)段。 經(jīng)驗判別法 依據(jù)地價管理者的經(jīng)驗，結(jié)合各類用途地價分布規(guī)律劃分地價區(qū)段 。 地價等值線法 以監(jiān)測點地價和市場交易樣點地價為基礎(chǔ)繪制地價等值線，結(jié)合各用途用地類型分布特點劃分地價區(qū)段 。 實地踏勘 對內(nèi)業(yè)劃分的地價區(qū)段進(jìn)行實地踏勘，調(diào)整、重劃不合理的地價區(qū)段邊界。 面積量算 量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實際土地面積等，并填寫地價區(qū)段登記表。 8 9. 地價監(jiān)測點布設(shè)與審核 地價監(jiān) 測點的設(shè)立原則 （ 1）代表性原則 所選擇的地價監(jiān)測點 在 利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面 應(yīng)具有 所在地價區(qū)段的 代表性； （ 2）穩(wěn)定性原則 所選擇的地價監(jiān)測點應(yīng)在較長時間內(nèi)不會發(fā)生滅失、重建、用途變化等情況； （ 3）標(biāo)識性原則 所選擇的地價監(jiān)測點應(yīng)易于觀測。其中： 商業(yè)、住宅 地價監(jiān)測點 分布密度應(yīng)達(dá)到 不少于 1 個 /km2。 （ 2）商業(yè)與住宅用地地價區(qū)段應(yīng)達(dá)到每區(qū)段各用途至少有 2 個地價監(jiān)測點；工業(yè)用地地價區(qū)段應(yīng)達(dá)到每區(qū)段至少有 1 個地價監(jiān)測點。 （ 2）地價監(jiān)測點必須是形狀規(guī)則、具有明確界限、且利用現(xiàn)狀、開發(fā)程度與區(qū)段內(nèi)涵一致的獨立宗地。 （ 4）每個地價監(jiān)測點必須編碼， 編碼 規(guī)則見 附錄 B。 10. 監(jiān)測點地價評估 監(jiān)測點地價內(nèi)涵 監(jiān)測點地價是指通過評估或市場交易地價修正得到的監(jiān)測點在一定時點和一定條件下的地價。 有條件的地方還可測算樓面地價。 （ 3）應(yīng)采用兩種或兩種以上的評估方法，但不能采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。 監(jiān)測點地價評估技術(shù)要求 按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，對地價監(jiān)測點地價進(jìn)行評估。 （ 2）若在報告期內(nèi)未發(fā)生過正常交易，則應(yīng)選 取同區(qū)段內(nèi)類似的至少 3 宗地作為比較案例，采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法等估價方法進(jìn)行評估，原則上以市場比較法為主。 10 （ 3）若同區(qū)段內(nèi)無法選取類似 3 宗比較案例，可從開發(fā)水平相仿、地價水平接近的地價區(qū)段內(nèi)選取比較案例。 區(qū)段地價采用區(qū)段內(nèi)監(jiān)測點地價面積加權(quán)平均計算，其計算公 式為： 區(qū)段地價 D＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D— 區(qū)段地價； kJ — 監(jiān)測點 k 的地價； kS — 監(jiān)測點 k 的面積； n— 區(qū)段內(nèi)監(jiān)測點個數(shù)。其計算公式為： 某用途市區(qū)地價 Dy＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D y — 某用途市區(qū)地價； kJ — 區(qū)段 k 的地價 。 同理可測算出市域分用途地價。計算公式為： 城市市區(qū)綜合地價 Dz＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dz— 城市市區(qū)綜合地價； kJ — 用途 k 地價； kS — 用途 K 地價區(qū)段總面積； n— 土地用途種類，默認(rèn)為 3； k— 土地用途，默認(rèn) 1 對應(yīng)商業(yè)用途， 2 對應(yīng)住宅用途， 3對應(yīng)工業(yè)用途。 12. 地價指數(shù)的測算 區(qū)段地價指數(shù)的測算 區(qū)段地價指數(shù)分為區(qū)段定基地價指數(shù)和區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)兩種。區(qū)段定基地價指數(shù)計算公式為： Iy = 100?oyPP 式中： Iy—— 某一用途某一 區(qū)段定基地價指數(shù)； yP —— 某一用途某一區(qū)段當(dāng)期地價； 12 oP —— 某一用途某一區(qū)段固定基期地價（基期默認(rèn)設(shè)定為 2020年 12 月 31 日）。區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)計算公式為： Iy = 1001??yyPP 式中： Iy—— 某一用途某一區(qū)段當(dāng)期環(huán)比地價指數(shù)； yP —— 某一用途某一區(qū)段當(dāng)期地價； 1?yP —— 某一用途某一區(qū)段上期地價。 同理，將 kI 替換為區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)，即可測算出城市某用途環(huán)比地價指數(shù)。 同理，將 kI 替換為用途 K 城市環(huán)比地價指數(shù)，即 可測算出城市綜合環(huán)比地價指數(shù)。基準(zhǔn)日默認(rèn)為每年的 1 月 1 日。 區(qū)段基準(zhǔn)地價的測算 首先按 公 式確定當(dāng)年最后一個季度區(qū)段地價，然后用區(qū)段內(nèi)相應(yīng)用途的正常交易地價進(jìn)行驗證，原則上商業(yè)與住宅用地地價區(qū)段市場正常交易地價與基準(zhǔn)地價的差值不超過基準(zhǔn)地價的 30%，工業(yè)用地不超過 10%。 區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正體系的建立 為方便、快捷、高效地評估出宗地地價，在區(qū)段基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上建 立區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正體系，其修正因素按用途分類列表如下： 表 2 區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正體系影響因素表 14 土地用途 必選因素 備選因素 商業(yè)用地 容積率、臨街寬度與深度、形狀、拐角地、樓層 特殊地理位置（地鐵出入口、停車場邊）面積大小、寬深比等 住宅用地 微觀環(huán)境、容積率、樓層、朝向 綠化率、學(xué)區(qū)房、建筑密度、心理因素等 工業(yè)用地 區(qū)位、集聚程度 形狀、面積大小、自備碼頭等 根據(jù)各地價區(qū)段的實際情況，各地可從上表中選擇恰當(dāng)?shù)囊蛩兀础冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》中編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的程序要求，編制區(qū)段內(nèi) 宗地地價評估修正系數(shù)表，詳見附錄 C。 （ 2）級別內(nèi)地價區(qū)段地價水平相近。 土地級別劃分方法 采用數(shù)軸散點圖或頻率直方圖的方法劃分出土地級別。其計算公式為： 級別基準(zhǔn)地價 Dj＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dj— 級別基準(zhǔn)地價； kJ — 區(qū)段 k 區(qū)段基準(zhǔn)地價； 15 kS — 區(qū)段 K 面積； n— 級別內(nèi)區(qū)段個數(shù)。 14. 地價動態(tài)監(jiān)測成果整理 地價動態(tài)監(jiān)測成果內(nèi)容 （ 1）地價動態(tài)監(jiān)測報告，包括城市地價水平及變化趨勢、城市地價與房價對比分析、城市地價與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)狀況、城市地價與社會經(jīng)濟環(huán)境協(xié)調(diào)狀況、背景情況與未來趨勢分析，重點公布的指標(biāo)有：區(qū)段地價與地價指數(shù)、城市市區(qū)地價與地價指數(shù)、城市市域地價與地價指數(shù)。 （ 3） 監(jiān)測數(shù)據(jù) 采集 成果 包括 各種調(diào)查表、樣點交易資料 、社會經(jīng)濟 指標(biāo) 文件 、 地價動態(tài)監(jiān)測點 評估技術(shù)要點表、 宗地圖和 影像照片等。 地價動態(tài)監(jiān)測成果整理要求 （ 1）地價動態(tài)監(jiān)測報告的分析與描述應(yīng)客觀、合理，用語規(guī)范，并制作成 word 格式電子版。根據(jù)評價范圍大小的不同，紙質(zhì)地價監(jiān)測點圖可適當(dāng)縮小比例尺至 1： 10000~1：25000。 16 （ 4）地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一采用 Access 數(shù)據(jù)庫格式。 基準(zhǔn)地價成果整理的要求 （ 1）工作報告與技術(shù)報告應(yīng)描述客觀、分析合理、用語規(guī)范。 （ 3）區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正系數(shù)表與修正系數(shù)說明表能直觀反映 各類地價影響因素對應(yīng)的修正系數(shù)及相應(yīng)的修正條件。 16. 成果驗收 地價動態(tài)監(jiān)測成果驗收 驗收方式 首次應(yīng)用本規(guī)范時， 縣 （ 市 ） 級工作 成果 由省轄市國土資源局負(fù)責(zé)驗收，省轄市 工作 成果 由省國土資源廳負(fù)責(zé)驗收 。省國土資源廳將對部分成果進(jìn)行抽檢。 （ 11）地價水平及地價指數(shù)與當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r是否相符。 驗收內(nèi)容 （ 1）區(qū)段與級別基準(zhǔn)地價及其修正體系是否符合實際。 （ 3）基準(zhǔn)地價更新工作報告與技術(shù)報告論述是否全面、邏輯是否嚴(yán)密、描述是否恰當(dāng)。 （ 5）原始調(diào)查成果、中間成果、最終成果電子數(shù)據(jù)是否規(guī)范、是否全面。 發(fā)布內(nèi)容 地價動態(tài)監(jiān)測工作發(fā)布內(nèi)容 （ 1） 城市 市域 地價與地價指數(shù) （ 2） 城市市區(qū)地價與地價指數(shù) （ 3）區(qū)段地價與地價指數(shù) （ 4）地價動態(tài)監(jiān)測工作報告 （ 5）其他相關(guān)信息 基準(zhǔn)地價更新 工作發(fā)布內(nèi)容 （ 1） 區(qū)段基準(zhǔn)地價 （ 2）級別基準(zhǔn)地價 （ 3） 基準(zhǔn)地價更新工作報告 （ 4）其他相關(guān)信息 發(fā)布方式 通過 廣播、電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體，以新聞、公告、建立信息查詢系統(tǒng)等方式發(fā)布。檢查內(nèi)容有： （ 1）使用狀況方面，