【正文】 好如圖表非常重要比較重要有無都可不大需要完全不需要保姆房25%15%25%27%8%書房55%22%10%10%3%儲物室46%25%18%9%2%陽臺75%16%3%3%3%主人房及衣帽間62%20%10%5%3%廚房外的生活陽臺29%17%14%20%2%窗臺27%19%15%22%17%主人房陽臺27%20%14%28%11%臥房入墻衣柜30%30%24%5%9%F、對小區(qū)環(huán)境中景點的選擇偏好%的人選擇瀑布。%的人選擇亭子。%的人選擇雕塑。G、對小區(qū)內(nèi)會所設(shè)施的要求與偏好非常需要比較需要有無均可不大需要完全不需要游泳池%%%%%網(wǎng)球場%%%%%桌球室%%%10%%乒乓球室%%%10%%健身房%%%%%閱覽室%%%%%兒童樂園%%15%1%%卡拉ＯＫ%%%5%10%網(wǎng) 吧%%%%%H、小區(qū)花園設(shè)計風(fēng)格的偏好喜歡歐陸式花園的人占 %%%而 %的消費者則認(rèn)為無需特別風(fēng)格，只要寧靜綠化優(yōu)美即可。本案在市場中的需求情況A、消費者的承受力從前面對消費者的構(gòu)成情況調(diào)查中可以看出，在此區(qū)域置業(yè)的大部分消費者是有較穩(wěn)定收入的白領(lǐng)一族，個體經(jīng)商者和政府部門工作的一般干部，都有一定的經(jīng)濟支配能力。B、本案的目標(biāo)市場情況三室二廳雙衛(wèi)130－150平方米的戶型占51％，二室二廳雙衛(wèi)單衛(wèi)80－100平%，基本符合目前市場消費者的消費需求。 C、競爭對手在此市場份額中占有率情況 格林花園：,９層電梯公寓，其價格在2700元／平方米左右，且戶型較大，均在150平方米以上。在130平方米左右三室二廳雙衛(wèi)和80100平方米二室二廳雙衛(wèi)這塊市場上，沒有份額。 香榭名苑：一期雖然是多層，但其銷售情況十分理想，在沒有現(xiàn)場售樓部的情況下也銷售完畢，在市場上留下了較好的口碑。本案業(yè)主在市場中的情況公司股東實力雄厚“匯廈”是獲得世界銀行貸款的少數(shù)成都房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且成功的開發(fā)了數(shù)十萬平方米的項目。而宏亞也是資金較雄厚的成熟開發(fā)商，可見，“花園?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)公司是三家強強聯(lián)合的結(jié)合體，但需要強有力的包裝宣傳。B、房市逐步上升在眾多開發(fā)商的努力下，該區(qū)域的房價略有上升，且新開盤項目特別多，在市場上造成了羊西線的房市景氣的印象。影響本案價格的不利因素競爭白熱化為了搶奪市場，錦城苑尾盤每平方米降價400600元，新開樓盤潮蓉花園以1898元/平方米開盤，而天鵝星座三期剛以推出立方米為概念,按實際面積算僅1700元/平方米，進(jìn)行變相降價,引起了強烈反響。因此,對二期提高在消費者的心理價位影響較大。如較大幅度的折扣6%和后期100元/M2 的優(yōu)惠等，對二期客戶信心有一定影響。 另外,若在羊西線二環(huán)路外選擇電梯公寓的話：49%的人接受價格在2300元/平方米左右。%的人接受價格在28003700元/平方米左右。怎樣能快速準(zhǔn)確地把銷售信息轉(zhuǎn)達(dá)給目標(biāo)消費者成了業(yè)界最關(guān)注的焦點。因此，我們對該區(qū)域市場的廣告促銷情況進(jìn)行了研究分析。眾多開發(fā)商不惜一切代價，制造廣告噱頭,以吸引消費者。廣告媒體的調(diào)查2000年物業(yè)投放廣告首選商報，其次是華西，依次為蜀報、晚報、早報。廣告投入情況的調(diào)查 %,較去年增長了2000萬元。自一九九二年成立以來，開發(fā)了數(shù)個經(jīng)典樓盤，如御苑、蓮苑、香榭名苑、天府公寓、天府花園二期等。成都潮蓉實業(yè)有限公司：該公司是以經(jīng)營洋酒起家的企業(yè)，98年開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，曾經(jīng)開發(fā)潮蓉苑和潮蓉花園，公司因人員管理的原因，人員流動較大，專業(yè)人員較少，在市場營銷推廣上，幾乎不具備現(xiàn)代營銷的專業(yè)人才，在開盤之初曾向營銷代理企業(yè)借腦未成功。公司曾成功的開發(fā)運作火車北站荷花池公寓、國貿(mào)大廈、國貿(mào)廣場,又于98年成功的推出了金都花園一期。社會口碑較好，與政府部門關(guān)系相對較好，但在房地產(chǎn)推廣上思想觀念稍差些。在代理銷售過程中,其公司的經(jīng)營狀況比往有較大的改觀。主要樓盤有香榭名苑、桂香庭院、潮蓉花園、金都花園、錦城花園、格林花園等。也就造成了各案出新招，爭搶消費群的激烈競爭格局。就羊西線的電梯公寓來講,天鵝星座以每平方米2380元出擊,桂香庭院的七層電梯公寓則是1998元/M2的起價,更甚者潮蓉花園的十一層小高層電梯公寓更是以2001元/M2的低價來搶奪目標(biāo)消費群。市場供大于求隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，土地使用率的日益減少，在同等大小的土地上能創(chuàng)造出更多的使用率，從而創(chuàng)造更大的利潤空間已經(jīng)成為各地產(chǎn)開發(fā)商必然考慮的問題。猶其在成都一、二環(huán)路內(nèi)，寸土寸金的形勢下，大量的電梯公寓像雨后春筍般不斷涌現(xiàn)出來，確實在有限的土地上創(chuàng)造出更多的利潤空間，但與此同時也加大了空置率。消費者對電梯公寓的青睞程度不高雖說電梯公寓近年來大量出現(xiàn)，但是它必競屬于一個新事物，不論其發(fā)展多快，新生事物不可避免的都有其不成熟及不完善的一面，且價格比多層住宅偏高，加之消費者長期以來的居住習(xí)慣，使其大部分對電梯公寓“僅遠(yuǎn)觀而不敢褻玩焉。 b、 電梯公寓是更高級的一種居家形式。d、 電梯公寓視野開闊，位居高層的更能免受噪音與灰塵的困擾，呼吸清新的空氣。f、 電梯公寓在建筑結(jié)構(gòu)上質(zhì)量要求更高，經(jīng)久耐用。h、 目前，電梯公寓的公攤經(jīng)過精心設(shè)計都較小，物管費也不算高，更有備用發(fā)電機組來保證用電。b、 公攤率較高，變相增加了價格。d、 物業(yè)管理費用增多。g 、成都屬于傳統(tǒng)消費城市，人們通常覺得電梯公寓不太可靠和熟悉，從而在心理上不接受，引起電梯公寓的滯銷。 B、社區(qū)成熟錦匯花園本身地處西門福地，周邊環(huán)境配套已經(jīng)較為成熟，而成都市西延線因市政規(guī)劃建設(shè)“餐飲娛樂一條街”，創(chuàng)出“吃”的文化，同時也帶動了其它的經(jīng)濟的發(fā)展，使整個西延線乃至羊西線都繁榮起來，自然而然周邊環(huán)境及配套也更加完善起來。C、整體規(guī)模雖然羊西線競爭樓盤眾多，但僅從小區(qū)整體規(guī)模上來說，錦匯花園占地70畝，在此地段中的主要樓盤中，格林花園占地43畝，天鵝星座占地45畝，潮蓉花園占地32畝，而桂香庭院僅占地16畝，只 有錦城花園、金都花園和香榭名苑能與本案相提并論。D、戶型優(yōu)勢 錦匯一期就以＂戶型好＂著稱，從錦匯二期的戶型設(shè)計上來看，較之于一期更加完善，現(xiàn)有的C型在目前市場中可謂經(jīng)典。B、曾遭受價格戰(zhàn)沖擊 由于羊西線競爭激烈,各案一度以低價格作為爭搶客戶的最佳手段,本神機妙算為取得有利形勢，曾及時采取價格優(yōu)勢策略，取得了成功，但對二期價格提升有一定影響。D、獨特的賣點有待增強 消費者偏愛一個項目除了項目本身必須具備各項優(yōu)勢外，還須有一至二個獨特的，對消費者具有強大的吸引力的地方，而本案非概念型房產(chǎn)，因而更需挖掘不同于其它樓盤之獨特性。 三、對二期價格的建議通過我們對市場的調(diào)查研究和分析，結(jié)合錦匯花園自身各種情況，為規(guī)避市場風(fēng)險，爭取最后的成功，我們建議采用低開高走的策略，努力做好造勢工作，在開盤時均價2750元/M2，在銷售行情勢頭看漲之后，可爭取均價達(dá)到2850元/M2四、對二期產(chǎn)品的建議針對錦匯花園2期產(chǎn)品的設(shè)計我公司曾專門向貴公司提交報告，此處再就其