【正文】 沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營(yíng)和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、多層次的服務(wù)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強(qiáng)大的生命力?！　〉谝唬飿I(yè)管理是一種社會(huì)化的管理模式，它擺脫了自營(yíng)的分散管理方式，為多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)總管家；同時(shí)，也為政府各職能管理部門找到了一個(gè)總代管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實(shí)各項(xiàng)管理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊端，從而有利于提高城市管理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一?！　〉诙飿I(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營(yíng)自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)型的聘用制。這就從根本上促進(jìn)了服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會(huì)化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換?！　〉谌飿I(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過多種經(jīng)營(yíng)，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路?！　∥飿I(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的特點(diǎn)?！　∶课粯I(yè)主只需面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住（工作）環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對(duì)各個(gè)不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個(gè)“總管家”，而對(duì)政府各職能部門來說，則猶如找到了一個(gè)“總代理”?！　∥飿I(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理。隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司。這些專門組織的成立，表明這一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型?！　∥飿I(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依靠自己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績(jī)?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營(yíng)上和服務(wù)上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境?！　∥飿I(yè)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤(rùn)為目的。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強(qiáng)大的生命力?！　∷摹⑽飿I(yè)管理的職能與地位　　物業(yè)管理的職能可以分為決策與計(jì)劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。　　這些問題解決不好，就會(huì)給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。有了正確的決策，還必須有科學(xué)的計(jì)劃，即把決策的目標(biāo)具體化，變成一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理的行動(dòng)綱領(lǐng)。決策正確與否、計(jì)劃是否科學(xué)對(duì)物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。　　組織就是根據(jù)已確定的計(jì)劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個(gè)要素、各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關(guān)系上，從時(shí)間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的整體，使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)變成一部“大機(jī)器”。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業(yè)管理活動(dòng)效益的大小?！∮捎谖飿I(yè)管理活動(dòng)十分復(fù)雜，涉及面廣，如果沒有科學(xué)的指揮，即使物業(yè)管理這部“大機(jī)器”組織起來了，也不可能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動(dòng)也不可能達(dá)到預(yù)期的效果，既定的計(jì)劃目標(biāo)也難以保證實(shí)現(xiàn)，所以指揮職能是保證物業(yè)管理活動(dòng)順利進(jìn)行必不可少的條件?！　】刂埔步斜O(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計(jì)劃過程中，必須經(jīng)?？刂票O(jiān)督計(jì)劃的執(zhí)行情況，把實(shí)際情況與原定的目標(biāo)、計(jì)劃、規(guī)章制度進(jìn)行對(duì)比，找出差異，分析原因，采取必要的對(duì)策，以推動(dòng)物業(yè)管理活動(dòng)不斷發(fā)展、完善。　　協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動(dòng)，使它們能建立起良好的協(xié)作配合關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的決策計(jì)劃目標(biāo)?？v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動(dòng)關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級(jí)各部門之間的活動(dòng)和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動(dòng)、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會(huì)各有關(guān)方面的活動(dòng)和關(guān)系，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。通過決策和計(jì)劃職能，可以明確物業(yè)管理的目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個(gè)物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“大機(jī)器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計(jì)劃的實(shí)施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計(jì)劃更符合物業(yè)管理的實(shí)際，并及時(shí)解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計(jì)劃決策的實(shí)現(xiàn)?！　。ǘ┪飿I(yè)管理的地位和作用　　物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實(shí)行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用?！　‰S著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的體制改革也在向縱深發(fā)展。隨著房屋商品化的逐步實(shí)施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著幾個(gè)、幾十個(gè)甚至幾百個(gè)多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。這種新格局要求有與之相適應(yīng)的房屋管理的新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場(chǎng)取向的管理模式。所以，物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義和作用?！　∥飿I(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用?！　≡诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，存在著開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點(diǎn)是解決數(shù)量問題，實(shí)行的是一種數(shù)量增長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)，因而存在著重開發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象，使開發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國(guó)房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。一方面，良好的物業(yè)管理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行，可以延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動(dòng)該物業(yè)的價(jià)格上升?！　∥飿I(yè)管理是對(duì)物業(yè)建成以后使用全過程的管理，也可以說是廣泛意義上的售后服務(wù)，因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要保證。　　物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹立城市形象、完善城市功能的作用?！　【用窆ぷ鳌⑸瞽h(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前提。住宅社會(huì)學(xué)研究表明，良好的環(huán)境不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會(huì)的不軌行為，還會(huì)形成互助、互諒的社會(huì)風(fēng)氣，促進(jìn)人們的身心健康，促使人們積極上進(jìn)。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的?！　∥飿I(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全、寧?kù)o、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境，并且其基準(zhǔn)還應(yīng)隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步而逐步拓展和提升。高質(zhì)量的物業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風(fēng)貌，又具有個(gè)性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個(gè)以物業(yè)為中心的“微型社會(huì)”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí)，增加業(yè)主的睦鄰意識(shí)，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。　　物業(yè)管理是加快我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展同國(guó)際接軌的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用?！　∥飿I(yè)管理是一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國(guó)家和社會(huì)制度的限制。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的外商對(duì)投資中國(guó)大陸感興趣。只有安居才能樂業(yè)，在中國(guó)大陸的外商一般都十分關(guān)注如何為自己安排一個(gè)方便、高效的工作和居住環(huán)境，并且外商進(jìn)入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己公司和工作人員購(gòu)置業(yè)務(wù)和居住用房的需要。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，投資于中國(guó)大陸房地產(chǎn)的外商也正在獨(dú)資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國(guó)大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國(guó)大陸置業(yè)的一招。　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用.房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)已意識(shí)到物業(yè)管理的重要性，開始關(guān)心物業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要戰(zhàn)略決策。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用?！　〉谌?jié)物業(yè)管理的作用與類型　　建國(guó)以后，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)房屋管理實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的行政管理體制，至今仍是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機(jī)制的不同，兩者又有著原則上的區(qū)別。　?。ㄒ唬┕芾韺?shí)體物業(yè)管理則是一種經(jīng)營(yíng)性、企業(yè)化的勞動(dòng)服務(wù)行為，實(shí)施管理的實(shí)體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務(wù)公司。　?。ǘ┕芾頇C(jī)制在低租金條件下采用行政補(bǔ)貼的辦法來彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)的不足，或者因經(jīng)費(fèi)的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋?！　鹘y(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個(gè)完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個(gè)物業(yè)因產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。業(yè)主和管理公司通過招標(biāo)投標(biāo)來簽訂委托管理服務(wù)合同，開展業(yè)務(wù)?！　。ㄋ模┓?wù)范圍物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務(wù)，市場(chǎng)機(jī)制促使管理公司千方百計(jì)地從廣度和深度上拓展業(yè)務(wù)，以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益?！　。ㄎ澹┲鲗?dǎo)地位物業(yè)管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認(rèn)可的合同相聯(lián)系，有明確的權(quán)利義務(wù)，而且業(yè)主在其中居主導(dǎo)地位?！　【C上所述，物業(yè)管理完全轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)機(jī)制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之間的關(guān)系。這種轉(zhuǎn)換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又建立了新的、適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的政府、業(yè)主（使用人）和管理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的管理原則和與此相適應(yīng)的管理模式。物業(yè)的業(yè)主從被動(dòng)、被管的地位轉(zhuǎn)換為主動(dòng)地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護(hù)共同的利益?！　《?、物業(yè)管理的作用　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革配套工程這種新格局當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。物業(yè)管理收費(fèi)和服務(wù)情況如何就成為購(gòu)房時(shí)首先考慮的前提。　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程由開發(fā)、營(yíng)銷和消費(fèi)使用三個(gè)環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷的最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對(duì)物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。　　城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志就是居住狀況如何?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶的合法權(quán)益，又能增強(qiáng)業(yè)戶間的鄰里意識(shí)，互相尊重，和睦相處的關(guān)系?！　‖F(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動(dòng)中心的管理和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理等等。一個(gè)個(gè)物業(yè)小區(qū)是城市的細(xì)胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持?！　‘?dāng)前國(guó)內(nèi)的一些大、中城市都希望同國(guó)際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引進(jìn)外資，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。外商進(jìn)入中國(guó)大陸，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所開拓，往往會(huì)考慮“安居樂業(yè)”。所以，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅體現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件?！　?996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標(biāo)準(zhǔn)為：　　（2）為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng)，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；　?。?）擁有一個(gè)強(qiáng)有力的相互幫助的市民團(tuán)體，能夠?yàn)閯?chuàng)立健康城市而努力工作；　?。?）提供各種娛樂和閑暇活動(dòng)場(chǎng)所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；　?。?）把保護(hù)健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利；　?。?0）能使人們更健康長(zhǎng)久地生活和少疾病?！　∫陨线@些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作?！　。ㄎ澹┨峁V泛的就業(yè)機(jī)遇公房事業(yè)性管理方式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。這使原來以公房經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時(shí)面臨一個(gè)機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了一個(gè)廣闊的天地?！　∥飿I(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動(dòng)力。　　三、物業(yè)管理的類型依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關(guān)系，一般劃分為兩大類：　　這是典型的，也是基本的管理方式?！　　　I(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，有兩種委托方式：一種是出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管理；另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。　　代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費(fèi)用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費(fèi)包含在租金里，由業(yè)主支付，一般只包括基本費(fèi)用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付?！　〔还苁悄囊环N方式，都應(yīng)該在合同和租約中明確規(guī)定?！　。ǘ┳灾鹘?jīng)營(yíng)型其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點(diǎn)：自主經(jīng)營(yíng)型是二權(quán)合一，委托管理型是二權(quán)分離。　　第二，是在法人地位上?！　。?）自有自用型。　?。?）自有出租型。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨(dú)立的法人單位，這個(gè)物業(yè)管理企業(yè)與原單位（開發(fā)商、業(yè)主）就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。　　本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務(wù)范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來論述的?！　?guó)內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國(guó)外移植進(jìn)來，但是很快就顯示了自己的特色?！　。ㄒ唬└采w面廣如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步