【正文】 ，必然助長官僚主義，導(dǎo)致權(quán)力濫用。但是，有效的管理幅度必須考慮到機(jī)構(gòu)特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機(jī)構(gòu)的健全程度等因素，管理幅度過大同樣也會影響公司的經(jīng)營效率。目前，我國物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)主要采用以下幾種形式：　　(一)直線制　　直線制是企業(yè)管理機(jī)構(gòu)最早的一種組織形式。這些公司下設(shè)專門的作業(yè)組，由經(jīng)理直接指揮。　　直線制的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)權(quán)統(tǒng)一，行動效率高；缺點(diǎn)是對領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高，要通曉多種專門知識，親自處理許多具體業(yè)務(wù)。各級組織單位除主管負(fù)責(zé)人外，還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。　　目前，一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。公司總部設(shè)有物業(yè)管理部、計(jì)劃開發(fā)部、財(cái)務(wù)部，下設(shè)經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下設(shè)業(yè)務(wù)部門、職能部門，如天河管理部下設(shè)土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊(duì)、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)部門和職能部門?！　≈本€職能制的組織形式也有不足之處，它的下級往往缺乏必要的自主權(quán)，各個(gè)職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾，信息反饋的速度以及對環(huán)境的敏感度比較差，等等?！　?三)現(xiàn)行常見的組織機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)雖然可以有多種類型，但無論是哪種類型，都必須從實(shí)際需要出發(fā)，根據(jù)自己公司的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置。其機(jī)構(gòu)設(shè)置大體如圖211所示：　　四、物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇　　物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇，是指多家物業(yè)管理企業(yè)(法人)以實(shí)力雄厚的大企業(yè)為核心，按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司選擇集團(tuán)化經(jīng)營的發(fā)展道路，實(shí)際上是市場競爭的必然結(jié)果，它對改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點(diǎn)：　　，節(jié)省管理成本　　現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備。集團(tuán)化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力，降低人力成本，提高設(shè)備利用率，從而大大提高市場競爭能力?！　　　〖瘓F(tuán)化管理通過對每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的管理取得合理利潤，雖單個(gè)項(xiàng)目利潤有限，但集中各個(gè)項(xiàng)目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。　　上述說明，不論是從市場競爭的角度，還是從節(jié)約成本的角度，或是從物業(yè)管理本身的特點(diǎn)來看，物業(yè)管理公司走大型化、集團(tuán)化經(jīng)營的發(fā)展道路，發(fā)揮集團(tuán)的整體優(yōu)勢和規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，既是市場競爭的必然結(jié)果，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)節(jié)省管理成本、實(shí)施品牌管理和產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的選擇。物業(yè)管理公司一業(yè)為主、多種經(jīng)營、微利服務(wù)、規(guī)模管理的基本特性，決定了它的業(yè)務(wù)內(nèi)容的廣泛性的特點(diǎn)?！　?二)物業(yè)的使用管理　　物業(yè)的使用管理包括建筑物的維修和定期養(yǎng)護(hù)，輔助設(shè)備的定期檢修保養(yǎng)，保證供水、電、熱、氣以及電梯和消防系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證道路、污水排放管道暢通無阻?！　?四)物業(yè)產(chǎn)權(quán)戶籍管理　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理包括產(chǎn)權(quán)、戶籍的登記和確認(rèn)，以及房屋交換的管理等。專項(xiàng)服務(wù)包括房屋裝飾、裝修、家電維修、代收各種費(fèi)用等，特約服務(wù)包括代賣代租物業(yè)、代辦票務(wù)、代接送小孩入托、代換液化氣、代辦酒席、代收發(fā)信件、介紹工作和家教等。物業(yè)管理公司可根據(jù)自己的特長，興辦物業(yè)管理以外的服務(wù)業(yè)務(wù)。物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)主要應(yīng)該抓好以下工作：　　(一)人才的選用與培訓(xùn)　　人才是企業(yè)之本。物業(yè)管理公司要重視和加強(qiáng)人才管理，就必須做好人才的選拔、培訓(xùn)和使用等各方面工作?！　?二)勞動與分配管理　　采用聘任制招聘人才，制訂合理的勞動定額和崗位責(zé)任，嚴(yán)肅勞動紀(jì)律，確定報(bào)酬和獎懲方式，實(shí)行報(bào)酬與績效掛鉤，能者多勞，多勞多得多獎。　　(三)設(shè)備維修管理　　物業(yè)管理公司在對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、檢查時(shí)，必須配備一整套的儀器設(shè)備和專用工具，對這些設(shè)備也需要管理和維護(hù)，要做到有專人負(fù)責(zé)，定期維修保養(yǎng)，嚴(yán)格按照操作要求使用，等等?！　?五)多種經(jīng)營管理　　多種經(jīng)營效益的好壞，在物業(yè)管理公司中具有很重要的地位。所以，多種經(jīng)營的好壞對物業(yè)管理公司也是非常重要的。物業(yè)管理企業(yè)與外界的關(guān)系如圖212所示。其主要任務(wù)是貫徹執(zhí)行政府的政策、法令和各種法規(guī)，包括街道辦事處和居民委員會的民政、征兵、計(jì)劃生育、僑務(wù)等項(xiàng)工作，公安交警部門的社會治安、戶籍管理、交通管理工作，規(guī)劃城建部門的城市規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理，工商稅務(wù)部門對經(jīng)濟(jì)活動的管理工作，等等，其權(quán)力來源于政府的行政權(quán)。物業(yè)管理公司的管理權(quán)力來源于產(chǎn)權(quán)人、住戶和單位的授予。總之，物業(yè)所在地人民政府對物業(yè)管理有監(jiān)督和指導(dǎo)的職責(zé)?！　《?、與屬地街道辦事處(或居委會)的關(guān)系　　街道辦事處作為人民政府的派出機(jī)構(gòu)，在物業(yè)所在地行使政府的管理職能。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司所管理的五羊小區(qū)為全國作出了表率。行政管理部門與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)保持密切的聯(lián)系，互相配合，互相支持，構(gòu)成了高效、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)?！　∪⑴c專業(yè)管理企業(yè)(公司)的關(guān)系　　一個(gè)適應(yīng)現(xiàn)代生活的物業(yè)管理公司通常是人員少，隊(duì)伍精干，社會化、專業(yè)性強(qiáng)。具體的管理操作，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔(dān)，一切按經(jīng)濟(jì)合同辦事。專業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立，可以使勞動資源和自然資源共享，是物業(yè)管理發(fā)展的方向。因此在選擇這些專業(yè)管理企業(yè)、簽訂合同時(shí)，一定要代表廣大業(yè)主(使用人)的利益。第二章　物業(yè)管理公司人事管理第一節(jié)　概述　　物業(yè)管理公司人事管理是指由一定管理主體，為實(shí)現(xiàn)人力的擴(kuò)大再生產(chǎn)和合理分配使用人力而進(jìn)行的生產(chǎn)、開發(fā)、配置、使用諸環(huán)節(jié)的總和?！　∪耸鹿芾淼膬?nèi)容相當(dāng)豐富，概括起來主要有以下五個(gè)方面：　　(1)確定以人為中心的管理思想。為此，人事管理部門要富有人情味，且重視感情投資。對影響組織成員相互關(guān)聯(lián)的過程加以全面思考和系統(tǒng)控制。　　(3)擴(kuò)大加深人事管理的內(nèi)容?！　?4)提高人事部門的地位和作用。在公司內(nèi)部，人事部門與其他部門平等相處，由直屬主管領(lǐng)導(dǎo)參與組織總體戰(zhàn)略的制定等，這些都是提高人事管理地位、發(fā)揮人事部門作用的一些有效措施。第二節(jié)　崗位職責(zé)　　一、目　　的　　規(guī)定各級人員崗位職責(zé)，以便更好地發(fā)揮人事部門的協(xié)調(diào)、組織、監(jiān)督、檢查職能。　　三、職　　責(zé)　　以物業(yè)管理公司為例：　　　　、使用、管理、開發(fā)和人力成本的控制?！　?、勞動保護(hù)和福利保險(xiǎn)管理制度并監(jiān)督執(zhí)行?！　　n案資料的管理。　　、掌握、控制各部門定員、定編。　　。　　。　　，根據(jù)批示審查各部加班工時(shí)以及員工的各種獎罰報(bào)告，計(jì)算、編制員工工資表，在每月5號遞交總經(jīng)理審批。　　、離職及各種有關(guān)手續(xù)?！　??！　　　。?fù)責(zé)計(jì)劃、組織各項(xiàng)培訓(xùn)工作。　　。第三節(jié)　人事管理制度　　當(dāng)組織的目標(biāo)確定后，就需要進(jìn)一步明確為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而確定各組成部分、各崗位的制度?！　∫弧洝　∮谩　?1)確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補(bǔ)充人力需求?！　?3)制定職務(wù)和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學(xué)歷、才能、經(jīng)驗(yàn)、健康等條件。　　(5)通過面談、測驗(yàn)和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員?！　?2)制定適應(yīng)公司發(fā)展、市場經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，以短期規(guī)劃為主的培訓(xùn)規(guī)劃。　　(4)選擇培訓(xùn)方式，提高培訓(xùn)效率。　　(6)開展培訓(xùn)評估，促使培訓(xùn)良性循環(huán)?！　?2)開展工作實(shí)績評估。　　(4)在建立社會支撐系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，推行社會保障制度和各種福利措施?！　∷?、使　　用　　(1)確定使用原則，貫徹德才兼?zhèn)?、重視個(gè)性、揚(yáng)長避短、用事?lián)袢恕⑦m才而用、整體優(yōu)化等要求。　　(3)溝通合作、協(xié)調(diào)沖突、團(tuán)結(jié)和諧、消除隔閡。　　五、考　　績　　(1)全面、客觀、審慎地考察每個(gè)員工?！　?3)發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。人事管理的規(guī)劃包括兩方面內(nèi)容。要實(shí)現(xiàn)此規(guī)劃，應(yīng)要求設(shè)計(jì)并發(fā)展適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需要的有效組織，運(yùn)用各種機(jī)制與方法獲取企業(yè)所需要的人才，并給予有效的使用和激勵，在組織內(nèi)創(chuàng)造并保持一種相互合作的氣氛，履行企業(yè)對其成員的社會和法律責(zé)任，不斷提高成員的素質(zhì)和技能等。人的因素是最重要的因素，公司要實(shí)現(xiàn)其發(fā)展目標(biāo)，沒有職工的持久熱情、意志、智慧和才能，其他條件再完備也無濟(jì)于事。否則，職工積極性、歸屬感與群體凝聚力必然下降，公司將有衰敗的危險(xiǎn)。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，有充分的用工自主權(quán)，可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和具體需要，建立起適合市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境、靈活多樣的招聘制度，按照具體崗位的設(shè)置，配備各種人員?！　《⑸暾堈衅甘掷m(xù)　　(1)需招聘員工的部門在確認(rèn)并無內(nèi)部橫向調(diào)職的可能性后，向行政人事部遞交書面申請，并附上需招聘職位說明書和數(shù)量。如同意其申請，先在本公司內(nèi)刊登招聘廣告，或從公司內(nèi)部進(jìn)行提拔。一般來說，內(nèi)部提拔能給員工升職的機(jī)會，使員工感到自己在企業(yè)中有發(fā)展的機(jī)會，有利于激勵士氣。當(dāng)確定本公司無適當(dāng)人選時(shí)，才在公司外刊登廣告，并及時(shí)將信息反饋給用人部門。　　(2)初步篩選在應(yīng)聘人員填寫求職表時(shí)進(jìn)行，并安排應(yīng)聘者到所需部門經(jīng)理處面試。送達(dá)行政人事部，作為下一步行動的依據(jù)。　　　　(1)試用期一般為3個(gè)月，并簽訂試用合同。　　(3)試用的目的在于補(bǔ)救甄選中的失誤。從正式錄用之日起，享受本公司同類人員薪金等級?！　?2)合同簽訂后，被聘用者在公司中承擔(dān)一定職務(wù)或工種的工作，接受公司的管理，遵守公司內(nèi)部的勞動規(guī)則?！　　　〗馄甘枪咎岢霾辉倥c員工履行合約解除合同的一項(xiàng)權(quán)利，主要有以下幾個(gè)因素：　　(1)在試用期發(fā)現(xiàn)不合錄用條件的；　　(2)因患病或因工負(fù)傷，醫(yī)療期滿后不能從事原來工作的；　　(3)違反勞動紀(jì)律或在社會上嚴(yán)重違法的；　　(4)因公司發(fā)生變化，縮小規(guī)模而多余的人員；　　(5)公司倒閉，需進(jìn)行清算的；　　(6)解聘和開除有明顯的區(qū)別，開除是公司能行使的懲罰處分中最嚴(yán)厲的形式。　　(1)員工因故辭職時(shí)，首先向部門索要《申請報(bào)告單》，填寫后交部門主管簽署意見，再送交行政人事部門審核。　　(3)員工辭職申請被核準(zhǔn)后，在離開公司前在行政人事部辦理辭職手續(xù)。招聘人數(shù)的多少應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀與發(fā)展、所管物業(yè)的類型、管理的范圍與要求、所管物業(yè)的面積大小、業(yè)主的需要等因素結(jié)合公司的定員定編合理確定?！　?1)多層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)　　多層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，(不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：　?、俟芾砣藛T：主任，總建筑面積10萬m2以下設(shè)1人，10～20萬m2，設(shè)1正1副，25萬m2以上，設(shè)1正2副；助理，總建筑面積10萬m2以下設(shè)1人，在10萬m2以上每增加5萬m2增加1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動中心、場所的值班人員另計(jì)；管理處財(cái)務(wù)相對獨(dú)立，一般設(shè)出納、會計(jì)各1人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據(jù)物業(yè)大小和工作需要來設(shè)置?！　、劬G化員：綠化面積每4000 m2左右設(shè)1人?！　、荼０矄T：每120戶設(shè)1人?！　?2)高層住宅物業(yè)管理人員定編標(biāo)準(zhǔn)　　高層住宅物業(yè)管理人員定編標(biāo)準(zhǔn)，～(不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：　　①管理人員：建筑面積小于5萬m2設(shè)主任1名，每增加5萬m2增設(shè)副主任1名；助理每350戶設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動中心、場所值班人員另計(jì)；會計(jì)、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)工作需要設(shè)置。　?、郾崱⒕G化人員：建筑面積每7000 m2左右或90～100戶配1人；公共場所或商業(yè)場所可適當(dāng)調(diào)整人員?！　、蒈囕v管理人員：依據(jù)崗?fù)せ虻揽谠O(shè)置，車輛流量大的每班每崗設(shè)2人，流量小的每班設(shè)1人，一日3班。　?、跈C(jī)電人員：高層寫字樓要增設(shè)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，其他類型設(shè)備的數(shù)量也較高層住宅有所增加，所以對工程技術(shù)人員的配備相對要求高且數(shù)量多，一般每1萬m2配4～5人。　?、鼙０踩藛T：建筑面積每2000 m2左右設(shè)置1人?！　　　∥飿I(yè)管理公司通常劃分為決策層、管理層和操作層三個(gè)層次，為了使各層次人員的招聘條件切合實(shí)際，在選聘時(shí)必須研究各層次人員的知識與能力結(jié)構(gòu)?！　、诒貍涞哪芰Γ骸　?、建立健全管理制度的能力；　　，熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)、稅收狀況和市場變化情況，有經(jīng)營決策能力；　　，具有公關(guān)、談判及建立業(yè)務(wù)關(guān)系的能力；　　；　　?！　、诒貍涞哪芰Γ骸　。弧　?；　　、設(shè)備、設(shè)施的搶修排險(xiǎn)和火警匪警救護(hù)等突發(fā)事件的能力；　?。弧　。弧　?。　?、谀苁炀氄莆账鶑氖聧徫坏膶I(yè)技能。　?、芫哂休^強(qiáng)的責(zé)任心、控制力，具有團(tuán)隊(duì)意識。在確定各崗位具體招聘條件時(shí)，應(yīng)以應(yīng)聘者有能力完成工作目標(biāo)為惟一標(biāo)準(zhǔn)?！　?2)管理層　　40歲以下，相關(guān)專業(yè)?？埔陨蠈W(xué)歷，中級以上職稱，5年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的工作能力?！　、俦０矄T：男性，年齡20～28周歲，初中以上文化程度，身體健康，有酒店或物業(yè)管理保安工作經(jīng)驗(yàn)及退伍軍人優(yōu)先；女性，年齡18～25周歲，未婚，高中以上文化程度，身體健康，有服務(wù)行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先?！　、劬G化技術(shù)員：45歲以下，相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，3年以上綠化工作經(jīng)驗(yàn)，有綠化技術(shù)專長。　?、莘?wù)員：28歲以下，高中以上文化程度，相貌端莊，普通話標(biāo)準(zhǔn)流利，有1年以上工作經(jīng)驗(yàn)?！　、叻抗軉T：30歲以下，大專以上文化程度，相貌端莊普通話標(biāo)準(zhǔn)流利，持《房管員上崗證》?！　、嵬两?給排水)維修工：40歲以下，限男性，有相關(guān)專業(yè)資格證，5年以上實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)?！　?1打字員：30歲以下，相貌端莊，高中以上文化程度，熟練使用辦公軟件，100字／ｍin以上?！　?3倉管員：男，中專以上學(xué)歷，同等工作3年以上經(jīng)驗(yàn)，熟悉電腦操作?！　　　?yīng)根據(jù)所需人員的類型而采取相應(yīng)的招聘辦法，既可以從公司內(nèi)部選擇和挖潛，也可以從社會廣泛尋覓。通常，員工的招聘方法有以下幾種：　?、俟緝?nèi)部選擇和挖潛?！　、趶V告招聘?！　、廴瞬攀袌稣衅浮＂芡ㄟ^院校招聘。第六節(jié)　員工培訓(xùn)　　一、培訓(xùn)意義　　人是企業(yè)中最重要的資源，在職培訓(xùn)是人力資源最重要的投資，物業(yè)管理的經(jīng)營就是人與人之間的往來，企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競爭力的強(qiáng)弱，而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要手段。如果只從員工的適應(yīng)力和能力來看的話，剛中學(xué)或大學(xué)畢業(yè)的人，進(jìn)公司后難以立刻勝任任何一項(xiàng)工作，即說明有情感智商的人對物業(yè)管理及服務(wù)工作來說非常重要，就是這個(gè)道理。培養(yǎng)人才是沒有捷徑的，一開始就必須花時(shí)間，