【正文】 2拆遷地塊拆遷期限武青北路、小東門路改造工程20021115 至 2003131武青路改造工程20021115 至 2003131蘭園改造工程20021115 至 2003131采菱路改造工程（一期）20021111 至 2003131勤業(yè)南路工程20021111 至 2003131青山路及青山廣場工程20021111 至 2003131西瀛里片區(qū)道路及南市河綠化工程20021111 至 2003131蘭陵路改造工程20021111 至 2003131勤花路工程20021111 至 2003131勞動西路—西河沿片危舊房改造20021012 至 20021231蔬菜研究所地塊改造工程20021012 至 20021231天寧寶塔工程（一期）項目20021012 至 20021231懷德橋南街頭綠地項目20021012 至 20021231新建勞動路加油站項目20021012 至 20021231怡康花園小學項目20021010 至 20021231南大街商業(yè)步行街項目2002101 至 20021231普濟街地塊2002101 至 20021231橫興弄地塊2002101 至 20021231麗景花園配套綜合樓工程2002928 至 20021231關(guān)河環(huán)境整治一期工程2002915 至 20021031110聯(lián)動自來水搶修中心2002915 至 20021130延陵東路3號地塊改造工程（二期）200299 至 20021130無線電專用工具廠地塊改造工程200299 至 20021130勤業(yè)一村環(huán)境整治改造工程2002829 至 20021129城中二路東側(cè)綠地工程2002821 至 20021021怡康花園住宅小區(qū)（三期）工程2002810 至 20021010市三中教學樓、師生食堂工程200289 至 2002119局前街商辦樓工程200289 至 2002119l 未來3年舊城改造計劃。l 市政建設(shè)是房地產(chǎn)市場的指揮棒。未來幾年內(nèi)，常州房地產(chǎn)市場將處于持續(xù)上升期。 可以看出，住宅和經(jīng)濟適用房占據(jù)常州房產(chǎn)開發(fā)量的主導地位。 目前，別墅和高檔公寓市場開發(fā)量較少。常州高檔公寓和別墅市場尚處于相對起步階段。l 2000年、2001年全市商品房銷售情況：年份項目2000年2001年幅度（%）商品房屋銷售面積（萬M2）+住宅（萬M2）+商品房銷售額（萬元）252000298186+住宅（萬元）239800270993+分析：216。216。216。l 2001年常州市區(qū)房產(chǎn)項目銷售與空置面積：項目名稱實際銷售（M2）預售（M2）空置（M2）實際銷售額（萬元）住宅867264588443289152166809別墅高檔公寓20881064895955525經(jīng)濟適用房230994270845596130114辦公樓1476613670605334462商業(yè)營業(yè)用房2009219503704619113其他2132175468092857分析：216。216。216。對比市場供應(yīng)情況表，2001年新開工之別墅。 2001年常州房地產(chǎn)交易情況分布圖： 供求特征經(jīng)過對常州房產(chǎn)市場的調(diào)研，目前，常州市場供求量呈現(xiàn)如下特征：從供求結(jié)構(gòu)上看：l “一股獨大”現(xiàn)象明顯。但隨著供應(yīng)量的放大，空置量亦在上升。從市場區(qū)域來看：l 清潭、市區(qū)、新區(qū)是傳統(tǒng)市場供需旺盛區(qū)域，市場供給量和成交量較大。 從未來趨勢來看：l 市場總體處供小于求階段。l 土地交易市場活躍，加之知名發(fā)展商的進入，未來市場競爭將加劇。l 根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，到2010年，使城鎮(zhèn)居民人均居住面積提高到20M2。市場區(qū)域分布（附全市樓盤分布總圖）區(qū)域價格（元/M2）產(chǎn)品客源綜合分析城西、清潭區(qū)域1700—2750多層小高別墅西區(qū)區(qū)域客源市區(qū)流入客源l 成熟的生活社區(qū)。別墅聚集區(qū)城南、湖塘區(qū)域多層：1400—1800多層區(qū)域客源未來高尚生活區(qū)湖塘成熟的生活機能受區(qū)劃調(diào)整的影響，區(qū)域價格有上升很快。市場推案量大,競爭激烈。高層推案量少，未來預推量有放大趨勢。價格總述l 2001年，全市商品房成交均價為1849元/M2，%。l 從在售個案來看，一個明顯的特征是3000元/M2以上樓盤增多。l 據(jù)調(diào)查，有待開地塊預計開盤價格（2003年上半年）定在4500元/m2左右。 去化總述l 常州整體房產(chǎn)市場銷售狀況良好。l 價格在：22002600元/M2的中高價位的個案整體去化相對較好。l 品質(zhì)高、景觀規(guī)劃好、附加值高的樓盤受到消費者的青睞。l 常州市客源具有較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有著較強的購買力。l 武進區(qū)客源是常州市區(qū)個案客源的一個重要支撐點，特別體現(xiàn)在中、高檔產(chǎn)品個案上。 市場總結(jié)與預判從市場供求關(guān)系看l 目前，市場推案量呈進一步上升趨勢，市場競爭較為激烈。l 規(guī)模性、品牌性樓盤將不斷出現(xiàn)，優(yōu)化了樓盤結(jié)構(gòu)，提升了房產(chǎn)市場的整體品質(zhì)。從消費者角度看l 消費者理性化購房意識增強，更注重產(chǎn)品的品質(zhì)及樓盤所能體現(xiàn)出的較高性價 比。從市場主體開發(fā)商角度看l 2001年常州房地產(chǎn)市場投資主體競爭愈加激烈，天安集團、浙江企業(yè)等外地實力開發(fā)商紛紛進駐常州，與本土的新城集團、高成房產(chǎn)等形成房產(chǎn)品牌競爭格局。從產(chǎn)品方面看l 發(fā)展商創(chuàng)新意識增強，差異化發(fā)展受到認同，概念炒作逐漸淡出市場。l 眾多開發(fā)商更加關(guān)注產(chǎn)品的小區(qū)規(guī)劃、綠化景觀、物業(yè)管理、戶型設(shè)計、配套設(shè)施等各方面，全面提升產(chǎn)品的品質(zhì)，以達到較佳的銷售業(yè)績。l 產(chǎn)品向縱深發(fā)展，更注重生態(tài)、科技含金量。l 小高層：小高層產(chǎn)品所占比例迅速放大，市場對小高層接受度提高較快。l 別墅： 別墅集中在新區(qū)，主要以聯(lián)排和獨棟為主，市場的細化促進高端市場的形成，整體去化狀況平穩(wěn)，但整體去化量體有限。l 錯層占有一定比例，戶型設(shè)計更趨合理。l 夾層產(chǎn)品、產(chǎn)權(quán)式酒店等特殊產(chǎn)品陸續(xù)出現(xiàn)。l 2R面積的峰值為95110M2，次峰值為8095M2，2R的面積呈放大趨勢。l 4R面積的峰值集中在130145M2，次峰值為145160M2，%%。l 120M2以上的大3R和4R占居市場份額接近一半，從側(cè)面反映出市場的面積需求逐步放大，市場購買力不斷增加。l 小高層產(chǎn)品市場占有分額較大，價格高出多層50100元/M2左右，市場認可度不斷提高。總價分析l 2R、3R、4R各戶型總價上重疊區(qū)間較大。l 3R總價峰值均分為2528萬和2225萬兩個區(qū)間內(nèi)，%%。l 根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果綜合顯示，總價集中在2237的主力區(qū)間內(nèi)，這表明總價區(qū)間2237萬為市場可承受總價，市場需求量較大。l 大規(guī)模個案消化了常州市場60%以上的客源。l 多層無疑最受消費者歡迎，但因市場供給量巨大（超過150萬平方米），競爭激烈，產(chǎn)品重疊、客源重疊，導致在售個案去化速度有不同程度的放緩。l 小高層是市場進化產(chǎn)品，出現(xiàn)于市中心區(qū)域和新區(qū)，處于市場發(fā)展階段，整體去化一般。l 3437萬的小高層占有一定的市場比例，去化相對較好。四、別墅市場分析 市場供應(yīng)l 根據(jù)對市場現(xiàn)有個案的調(diào)查統(tǒng)計，有別墅產(chǎn)品的個案共18個。l 10個別墅社區(qū)是美林國際村、御花園、陽光花園、萊茵花園、藍色港灣、世紀明珠苑、燕陽花園、紫荊苑、平崗花園、紫陽花園。l 從供給量體上看。l 從供給套數(shù)來看，三年來（按市場最早別墅2000年初公開計）別墅市場供給達到1156戶。 產(chǎn)品分析形態(tài)：l 獨立別墅：市場主流產(chǎn)品，早期消費者喜好性明顯。l 雙拼別墅：有一定市場份額（15%左右），接受度一般。排屋在社區(qū)中比重較大有萊茵花園。l 地下室設(shè)計尚待改進，采光性、防潮性和實用性不佳，如世紀明珠苑。l 雙拼別墅主力面積為250—300M2。l 從時間段上看，新近推出個案在面積上均有不同縮小。l 從長遠來看，別墅產(chǎn)品在滿足舒適性的基礎(chǔ)上，應(yīng)合理控制面積，提高其實用功能。 獨立別墅：3500—5000元/M2。 雙拼別墅：2500—3300元/M2。 聯(lián)排別墅：2500—3000元/M2。 獨立別墅單價差異較大，因區(qū)域和社區(qū)不同，差異達500—2000元/M2之多。 雙拼別墅單價比較集中。 排屋和疊加別墅因其經(jīng)濟性別墅定位，價格與普通復式公寓基本持平，差距不大。 獨立別墅總價集中在100—150萬元。 雙拼別墅總價峰值為60—80萬元。 聯(lián)排別墅和疊加別墅總價峰值為45—60萬。 30—50萬的排屋總價與高檔公寓產(chǎn)生部分重疊，仍占相當比例，顯示城市中產(chǎn)階層的購買能力良好。l 市場在售18個個案，市場去化在80%以上，待售戶數(shù)僅在218套左右。參見下表。l 按別墅套數(shù)估算，市場在三年內(nèi)消化別墅938戶左右，平均每年去化313套左右。l 可以看出，別墅市場去化較好。 客源分析l 早期客源以私企業(yè)主、政府官員為主力。五、潛在競爭及走勢市場待開發(fā)地塊l 根據(jù)對現(xiàn)有市場調(diào)研結(jié)果，已知有8塊空地將要開發(fā)。l 可以預計，這些地塊將在2003年推向市場。 常州奧林匹克花園項目分析l 位于薜家鎮(zhèn)，比鄰滬寧高速公路南側(cè)，常州新區(qū)兩端。l 開發(fā)商中體奧林匹克花園管理有限公司已相繼開發(fā)廣州奧園、番禺奧園、南國奧園、上海奧園等奧園系列樓盤。l 綜觀而言，奧林匹克花園運作具有如下特征：216。216。216。216。但因其量大，往往截流區(qū)域甚至城市大部分客源。 項目運作上：以大規(guī)模公建配套，現(xiàn)房發(fā)售形式為主要操盤特征。216。布局合理，戶型先進。l 近年，中體以“運動就在家門口”為口號，首創(chuàng)復合地產(chǎn)概念，將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，在全國實施連鎖經(jīng)營，品牌擴張計劃。l 中體以及她的奧