【正文】 樓、商業(yè)用房、酒店、工業(yè)廠房，通常是租售并舉，以出租為主。組長由前期開發(fā)部經(jīng)理擔(dān)任，組員由各部門具體組織報建材料的人員擔(dān)任。第40條 前期工作組職責(zé)： 政策研究：根據(jù)國家和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、法規(guī)、當(dāng)?shù)赝顿Y優(yōu)惠政策和建設(shè)項目的特殊優(yōu)惠條件，為建設(shè)項目爭取最大開發(fā)建設(shè)優(yōu)惠條件，并負(fù)責(zé)辦理減、免優(yōu)惠條件的落實情況。 資金計劃：根據(jù)公司開發(fā)計劃規(guī)定的項目建設(shè)進(jìn)度，政府各職能部門規(guī)定的繳費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、時間，工作組負(fù)責(zé)制定前期開發(fā)報建手續(xù)的（年度/月度）資金計劃，報項目管理委員會審核，按規(guī)定程序批準(zhǔn)后執(zhí)行。 工作匯報：工作組全體成員每周五下午負(fù)責(zé)各自提交“每周工作簡報”，由前期開發(fā)部負(fù)責(zé)整理匯總工作組的《每周工作簡報》，每月底前根據(jù)《每周工作簡報》整理匯總《外聯(lián)工作效果分析報告》，報項目管理委員會決策下月工作。第四章 前期調(diào)研管理第41條 營銷策劃部負(fù)責(zé)建設(shè)項目的調(diào)研任務(wù)和工作。研究擬建項目的投資價值，避免失誤，降低風(fēng)險，節(jié)省成本，滿足需求，為成功開發(fā)建設(shè)和銷售提供決策依據(jù)，促進(jìn)公司品牌建設(shè)發(fā)展。對根據(jù)項目需要對調(diào)研結(jié)果可邀請相關(guān)專家對建設(shè)項目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險等級、進(jìn)行資源評估等），為編制《項目建議書》或《可行性研究報告》提供可靠依據(jù)。第44條 調(diào)研內(nèi)容： 收集當(dāng)?shù)卣庉嫷慕辍墩觇b》，核實項目招商和規(guī)劃情況。 根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，確定擬建項目的目標(biāo)客戶群體，并對其年齡、性別、職業(yè)、分布、文化特征、愛好需求、家庭成員結(jié)構(gòu)等進(jìn)行定位分析。 調(diào)查目標(biāo)客戶對產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、布局、房型、裝修等進(jìn)行產(chǎn)品分析。 研究預(yù)測擬建項目的市場走向，對整體市場實際需求狀況進(jìn)行分析。 根據(jù)項目的建設(shè)和投資規(guī)模，進(jìn)行投入產(chǎn)出、產(chǎn)品價值、投資回報率等分析。1 通過調(diào)研情況對產(chǎn)品及客戶進(jìn)行定位分析。第46條 收集整理項目前期調(diào)研產(chǎn)生的所有資料編卷、歸檔、保管。第48條 行政管理部負(fù)責(zé)收集、準(zhǔn)備設(shè)立項目公司要求的法人代表身份證、股東身份證、股東證明、出資證明、驗資證明、公司章程、租房協(xié)議（或房產(chǎn)證明）、合伙協(xié)議等及其它需要的報審材料，報當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾砭稚暾堔k理《法人工商營業(yè)執(zhí)照》及稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼證等；第49條 財務(wù)管理部負(fù)責(zé)辦理驗資報告、驗資證明、審計報告、銀行開戶及貸款等工作。第51條 前期開發(fā)部負(fù)責(zé)根據(jù)建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)要求辦理相應(yīng)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并準(zhǔn)備各報審資料。 到建（委）設(shè)局“房地產(chǎn)處/科”辦理開發(fā)資質(zhì)審批，主辦人跟進(jìn)了解審批意見。第52條 公司年檢：財務(wù)管理部負(fù)責(zé)辦理公司“審計報告”，行政管理部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備年檢資料，并按時辦理年檢手續(xù)。第54條 行政管理部負(fù)責(zé)收集整理公司設(shè)立、資質(zhì)申請及年審的全部資料，編卷、歸檔、保管。第56條 立項申請辦理程序： 向當(dāng)?shù)赜嬑ɑ虬l(fā)改委或城建委）提交《項目立項申請報告書》，提出登記備案申請，并按規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)文件、資料，填報《固定資產(chǎn)投資建設(shè)立項登記備案申請表》。 當(dāng)?shù)赜嬑c各專業(yè)局（如：自來水公司、煤氣公司等）。 《項目建議書》（或《可行性研究報告》）內(nèi)容需要變更：開發(fā)項目取得登記備案文件后，發(fā)生以下各項重大變更事項的，需向原備案主管機(jī)關(guān)重新辦理登記備案手續(xù)：1） 建設(shè)地點發(fā)生變更；2） 建設(shè)內(nèi)容發(fā)生變化或建筑面積超過備案面積的50%；3） 投資單位發(fā)生變更。 建設(shè)項目的項目代碼：建設(shè)項目在登記備案的同時將取得項目代碼，是投資建設(shè)項目合法存在的依據(jù)。2） 土地處在舊城或舊村改造地區(qū)：到當(dāng)?shù)赝恋鼐值亟蹇普髑笠庖姡唤Y(jié)果報市房地局。市政府個給予批地批文進(jìn)入后期工作程序。 選定項目，簽定《項目開發(fā)合作意向書》（原件一份）； 初步確定的《項目初步開發(fā)方案》（原件一份）； 申報《項目規(guī)劃設(shè)計要點》（原件一份）； 《項目立項申請報告書》（原件一份）； 《項目建議書》（或《項目可行性研究報告》）（一份）； 建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項目《用地預(yù)審意見書》（一份）； 《項目建設(shè)投資概算報告》（一份）； 銀信部門出示的資金證明（原件一份）； 《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本（復(fù)印件一份）； 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本（復(fù)印件一份）；1 項目地形圖（一份）；1 有關(guān)職能部門的批復(fù)意見。 工程建設(shè)項目如從一級市場獲得土地（俗稱“生地”），開發(fā)條件不太成熟，或需要政府共同投資的項目，需提交《項目建議書》后，再提交《可行性研究報告》進(jìn)行詳細(xì)論證后，辦理立項手續(xù)。第七章 規(guī)劃設(shè)計報建第59條 由前期報建工作組成員根據(jù)各自職責(zé)準(zhǔn)備、組織“規(guī)劃設(shè)計報建”材料，前期開發(fā)部負(fù)責(zé)審核、整理，按規(guī)定程序?qū)徟?，到各政府職能部門辦理各項手續(xù)。既要保證一定的經(jīng)濟(jì)、社會及生態(tài)效益，義要符合規(guī)劃要求，尤其是一些特殊性的規(guī)劃指標(biāo)，如容積率、建筑密度、人口密度等。第61條 項目規(guī)劃設(shè)計程序是工程建設(shè)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的必要途徑。第62條 項目規(guī)劃申報程序1 項目規(guī)劃申報的基本程序。2） 在《可行性研究報告》批復(fù)后，工程建設(shè)單位可向規(guī)劃部門申報項目定點，規(guī)劃部門向申請單位下發(fā)《規(guī)劃定點通知書》和《設(shè)計規(guī)劃要求通知書》，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見。工程建設(shè)單位在完成《初步方案設(shè)計》后應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請。5） 工程建設(shè)單位依據(jù)《設(shè)計規(guī)劃要求通知書》和《可行性研究報告》批復(fù)，即可向規(guī)劃部門申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。第63條 《規(guī)劃要點》申報程序 申報《規(guī)劃要點》，是辦理項目建設(shè)開發(fā)規(guī)劃手續(xù)的第一步。 申報《規(guī)劃要點》的程序：1） 在使用權(quán)屬于建設(shè)開發(fā)單位或合建一方的地域內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的項目，要先到規(guī)劃部門申請《規(guī)劃要點》，然后持規(guī)劃要點到計委（或發(fā)改委）申報《項目建議書》。 申報《規(guī)劃要點》的必備文件。2） 擬建工程方案示意圖。4） 地形圖包括擬建工程的用地范圍以及周圍相鄰單位或建筑，其中一份要用鉛筆劃出用地范圍。 具體申報辦法：1） 領(lǐng)取《規(guī)劃審批申報表》。3） 提交“申報要求”中所列內(nèi)容的文件、圖紙、資料。5） 經(jīng)審核符合申報要求后，發(fā)給建設(shè)單位或申報單位“立案表”，作為取件憑證。第64條 《項目選址意見書》申報程序 依據(jù)。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的《項目選址意見書》”。 報建手續(xù)和資料。（1） 《建設(shè)項目選址意見書》申請表1份。（3） 擴(kuò)建項目需提供《產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件1份。（5） 1：500地形圖6份。（6） 其它需要說明的圖紙、文件等。3） 其它要求：（1） 如屬工業(yè)項目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項目，在向規(guī)劃管理部門申請建設(shè)項目選址意見書的同時，應(yīng)征詢消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫等相關(guān)管理部門的選址意見。（3） 凡已（在）建的建設(shè)項目需補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)的，應(yīng)先到“市勘測院”實測竣工圖。因遺失等原因無法全部退還時，應(yīng)登報聲明（15日）。（6） 涉及規(guī)劃地鐵控制線的建設(shè)項目，應(yīng)征求市地鐵管理部門意見；（7） 涉及規(guī)劃紫線范圍內(nèi)的建設(shè)項目，應(yīng)征求市文化部門意見；（8） 涉及土地整合的建設(shè)用地，應(yīng)征求市國土部門意見。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十一條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2 辦理手續(xù)的工程范圍。3 建設(shè)單位需報送的圖紙、資料。2） 計劃批準(zhǔn)文件（限政府投資項目）1份。4） 涉及規(guī)劃地鐵控制線的建設(shè)項目，出具市地鐵管理部門的意見；5） 涉及規(guī)劃紫線范圍內(nèi)的建設(shè)項目，出具市文化部門的意見；6） 涉及土地整合的建設(shè)用地，出具市國土部門整合土地的意見。8） 其它需要說明的圖紙、文件等。經(jīng)審核同意的，規(guī)劃部門將發(fā)給建設(shè)單位下列審批文件：1） 需要核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的項目，核發(fā)以下資料：（1） 蓋有“規(guī)劃部門專用章”的《規(guī)劃設(shè)計條件》（或規(guī)劃設(shè)計要求）1份；（2） 蓋有“規(guī)劃部門專用章”的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》1份；（3） 蓋有“規(guī)劃部門專用章”的用地紅線圖4份（含設(shè)計紅線圖1份）。5 其它要求：1） 建設(shè)單位應(yīng)在一年內(nèi)，向規(guī)劃管理部門報送建筑設(shè)計方案及有關(guān)文件、資料，否則《規(guī)劃設(shè)計條件》自行失效。3） 建設(shè)單位在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》一年內(nèi)，應(yīng)向國土局申請辦理土地使用批準(zhǔn)文件。4） 需延期的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)持取得的審批文件申請延期，由規(guī)劃部門重新認(rèn)定。第66條 《建筑設(shè)計方案》申報程序 報審圖紙、文件和資料。4） 當(dāng)新建建筑或用地周邊現(xiàn)狀建筑對日照有要求時，總平圖的設(shè)計說明中應(yīng)有日照分析的結(jié)論。 審批文件。2） 經(jīng)審核需要修改的，則退回設(shè)計方案1套、建筑方案總平圖3份，并附《建筑方案審查意見單》1份。1） 總平面圖必需在1/500地形藍(lán)圖上以AUTOCAD形式繪制（大型或特殊建設(shè)項目繪制比例可放寬至1/1000）。3） 總平面圖中需注明用地周邊道路及紅線及道路中線、綠化分隔帶和用地紅線及坐標(biāo)（以勘測院放線成果坐標(biāo)為準(zhǔn)）。5） 建筑設(shè)計方案應(yīng)符合規(guī)劃設(shè)計條件、《當(dāng)?shù)厥幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及有關(guān)規(guī)劃法規(guī)，主要包括以下幾個方面：（1） 建筑性質(zhì)、容積率、建筑密度、建設(shè)規(guī)模、建筑高度、層數(shù)、停車數(shù)量、綠地率、集中綠地、配套設(shè)施；（2） 建筑間距、建筑后退道路紅線距離、建筑后退用地紅線距離；（3） 地下建（構(gòu)）筑物（包括汽車坡道）外墻后退道路、用地紅線的距離、人行出入口及機(jī)動車開口后退道路紅線的距離、位置、寬度；（4） 各層平面圖都應(yīng)明確標(biāo)明使用功能，且名稱應(yīng)該規(guī)范。效果圖應(yīng)反映所有主要立面，且不得僅以夜景效果反映。8） 報送我局的建筑方案應(yīng)真實有效，如因內(nèi)容不實而發(fā)生的一切矛盾、糾紛，均由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。第67條 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報程序 依據(jù)?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證建設(shè)單位的合法權(quán)益。 報審圖紙、文件和資料：1） 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表1份。3） 加蓋建設(shè)行政主管部門授權(quán)的審圖機(jī)構(gòu)施工圖審查專用章的建筑施工圖（平、立、剖面圖及圖紙目錄）1套、建施總平面圖3份。5） 文物挖掘完畢通知單。7） 市勘測院出具的正式坐標(biāo)放線資料。 審批文件。2） 審核同意的，由規(guī)劃部門發(fā)給建設(shè)單位下列審批文件：（1） 1蓋有“規(guī)劃部門專用章”的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正、副本1份。（3） 要求建設(shè)單位制作現(xiàn)場公示牌的書面通知書1份。1） 建設(shè)單位繳費(fèi)時間不計入承諾時限內(nèi)。第68條 《建筑工程施工圖審查》申報程序。建筑工程施工圖設(shè)計文件應(yīng)當(dāng)符合的要求，并通過審查。 建筑工程設(shè)計等級分級標(biāo)準(zhǔn)中的各類新建、改建、擴(kuò)建的建筑工程項目均屬審查范圍。 施工圖審查的主要內(nèi)容：1） 建筑物的穩(wěn)定性、安全性審查，包括地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)體系是否安全、可靠；2） 是否符合消防、節(jié)能、環(huán)保、抗震、衛(wèi)生、人防等有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；3） 施工圖是否達(dá)到規(guī)定的深度要求；4） 是否損害公眾利益。 審查機(jī)構(gòu)在收到審查材料后規(guī)定的20個工作日內(nèi)完成審查工作，并提出審查報告：特級和一級項目應(yīng)當(dāng)在30個工作日內(nèi)完成審查工作，并提出審查報告，其中重大及技術(shù)復(fù)雜項目的審查時間可適當(dāng)延長。 凡應(yīng)當(dāng)審查而未經(jīng)審查或者審查不合格的施工圖項目，建設(shè)行政主管部門不得發(fā)放《工程建設(shè)施工許可證》，施工圖也不得交付施工?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。第70條 獲取土地使用權(quán)有多種途徑，如出讓、轉(zhuǎn)讓等。資金融通是保證開發(fā)建設(shè)活動順利進(jìn)行的重要條件，當(dāng)項目決策以后，建設(shè)單位盡快實施籌資計劃。第71條 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和《國有土地使用權(quán)出讓合同》，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。第72條 《國有土地使用權(quán)證》由國土部門負(fù)責(zé)辦理和頒發(fā)，是建設(shè)單位的土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；《規(guī)劃要點》由規(guī)劃部門核定、批復(fù)、頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如：容積率、建筑密度、停車位配置、小戶型比例限制等開發(fā)指標(biāo)的具體要求都做出了具體規(guī)定。有些地區(qū)因操作不規(guī)范可能直接辦理《商住用地土地使用權(quán)證》，這種情況一般需要到規(guī)劃部門重新辦理規(guī)劃條件。 征地是指項目選址用地為集體土地時，要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后，對集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。 征地在領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后即可進(jìn)行，拆遷在取得《建設(shè)拆遷臨時用地許可證》或《土地使用權(quán)證件》后即可提出申請。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。1） 辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；2） 辦理建設(shè)用地委托釘樁；3） 辦理國有土地使用權(quán)出讓申請；4） 主管部門對土地現(xiàn)場進(jìn)行實地勘察；5） 委托評估機(jī)構(gòu)對土地進(jìn)行地價評估，出具《土地估價報告》進(jìn)行預(yù)審；6） 辦理核定地價手續(xù)；7） 辦理土地出讓審批（預(yù)審）；8） 簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》；9） 繳納土地使用相關(guān)稅費(fèi)；10） 領(lǐng)取《臨時國有土地使用證》或領(lǐng)取正式《國有土地使用權(quán)證》；11） 國有土地使用權(quán)出讓金的返還； 申請國有土地使用權(quán)的劃撥法律程序。 申請征用集體土地的法律程序。第75條 《國有土地使用權(quán)證》申報程序 建