大華新城策劃案3-在線瀏覽
2025-06-03 22:40本頁面
【正文】 、缺少危機感的、不緊不慢的，只有契合這種心態(tài)的產(chǎn)品才能夠引起他們的共鳴；所以，產(chǎn)品的創(chuàng)新對這個項目尤其重要，能不能給受眾耳目一新、一見鐘情的感覺，是關(guān)鍵之一。共和國的前兩代人是不懂細節(jié)的。那個年代沒有細節(jié)，來不及講細節(jié)。所以當國人第一次聽到英文中“細節(jié)為王”這句話時，心里咯噔一下，很震動。作為一個現(xiàn)代商人，他所銷售的往往就是細節(jié)；而作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，蓋房子講究細節(jié)就更不用說了。216。216。216。本案一期10萬平米將在今年的下半年推出并消化，因此一期建議以住宅為主，其首要目的是營造居住氛圍，提升品牌形象，樹立優(yōu)良口碑，因此在一期中將建一些景觀帶，如公園等樣板工程，同時考慮到一期距離現(xiàn)有配套較遠，因此在配套方面將盡可能滿足居住需要。 二期的建設(shè)中，逐步加入商業(yè)的部分，建商住樓、建門面市，以豐富項目周邊的商業(yè)氣氛。216。216。會所的功能可以逐步完善，最先推出的會所以滿足日常生活需要為主，后期推出的會所將更多的體現(xiàn)項目的品質(zhì)，追求一些精神層面上的東西。n 從建造的角度看，應(yīng)盡可能使樓與主要道路平行，因此住宅的朝向必然會偏西或偏東一定的角度，可以利用這個角度，將住宅排列成弧形，增加其流線感。n 由于一期的品質(zhì)對于未來的銷售將起到至關(guān)重要的作用，因此建議一期的綠化及樓間距可以相對大于規(guī)劃要求，使消費者對項目建立信心，對品牌產(chǎn)生信賴。由于項目所處區(qū)域本身中高檔配套設(shè)施的不成熟，所以，在配套設(shè)施上，要盡可能地做的完善。潛在購房者對小區(qū)環(huán)境設(shè)計的喜好程度序號小區(qū)環(huán)境設(shè)計比例%1以綠化和樹木為主2以超市，百貨為主3以大面積活動廣場為主4以教育為主5以雕塑景觀為主6以游戲設(shè)施為主可以看出小區(qū)內(nèi)有綠化與樹木是項目必須要的寶貴資源。不需要有壯闊的噴泉廣場，但要有點綴于林間花叢中的小品。這樣的景觀雖然是人造的，但卻沒有斧鑿的痕跡，仿佛一切都來自于自然，只是在其中加了些小小的點綴。用一些低成本的、易于栽培的植物做綠化，一樣可以取得良好的效果。這就是營造綠化景觀的“世襲”資源。四 項目性格現(xiàn)代的唯美的——自由靈動的幸福宅邸海派的文化韻味的推 廣 篇家是一條河，她滋潤著生命的河床，永不干涸…… 家是蒲公英，她雖四處散播著芬芳，但終將落根…… 由上面的目標群體與項目產(chǎn)品設(shè)計的建議，我們決定將項目名定為：自由都市南京房地產(chǎn)新的發(fā)展已經(jīng)來臨，市場競爭日趨激烈，但真正素質(zhì)高，規(guī)劃好，迎合市場需求的物業(yè)必然會為市場所接受。如果在市場定位、形象包裝上下足功夫，做好銷售規(guī)劃，則能在激烈競爭的市場上脫穎而出，成為南京市獨領(lǐng)風(fēng)騷的物業(yè)。樓盤市場的整合推廣，應(yīng)該力爭使物業(yè)自身充分發(fā)揮原有的優(yōu)勢，在同類競爭對手或同區(qū)域市場中獨樹一幟，在消費者心中占有重要位置。自由都市 ，以前瞻的眼光與創(chuàng)新的思想，為南京市民營造了一個幸福家園。她以清雅的環(huán)境洗刷你心靈的塵埃，以生命的萌動撞開被疲憊抹殺的夢想世界，以人與自然的互動交流營造一種和諧的社區(qū)文化。n 品質(zhì)是大華地產(chǎn)優(yōu)勢的集中體現(xiàn)，自由都市正是品質(zhì)上乘之作。n 根據(jù)客群分析，我們發(fā)現(xiàn)該項目所面臨的購房者最為集中的年齡段在2648歲之間，收入水平中等或中等偏高，這樣的一個群體，正處于創(chuàng)造夢想與夢想失落的邊緣，家是他們培育夢想的溫床之一。四、 物業(yè)其他溝通主題：夢開始的地方靈性空間，造夢家園暗香浮動，自由都市古典氣質(zhì)，現(xiàn)代精神新東方主義靈性家園分享精致生活每一天 第二部分 整合營銷在一個只有刀矛的時代，戰(zhàn)士只需刀矛加上力氣和智慧便能贏得勝利。一、 整合營銷策略設(shè)計自由都市功能規(guī)劃物業(yè)管理價格工程形象公關(guān)活動計劃新聞報道報紙軟性新聞新聞發(fā)布會房地產(chǎn)展示會各種節(jié)日活動廣告溝通現(xiàn)場包裝主題公關(guān)活動上市時機渠道溝通路牌/站臺/圍板車體橫豎幅售樓處直銷人員促銷影視/樓書/展板/贈品電臺電視報紙印刷品目標：普遍提高項目的知名度和美譽度，提高購房階層的關(guān)注率； 實現(xiàn)銷售目標物業(yè)質(zhì)素公司實力促銷配合促銷二、 整合營銷形式階段內(nèi)容目的及作用第一階段籌備階段——售前宣傳及優(yōu)先認購公開發(fā)售前配合銷售的宣傳資料及現(xiàn)場內(nèi)外部的整體包裝是銷售的必備工具，是與目標客戶溝通的有效橋梁。第二階段預(yù)熱階段——公開發(fā)售之造勢期我司認為軟性新聞攻勢一方面能客觀地帶出項目之素質(zhì)，也可耳濡目染地把發(fā)展商的形象進一步提高。第三階段沖刺階段——公開發(fā)售之升溫期此階段以提高銷售數(shù)量為目標，將宣傳費用預(yù)算投放逾半在預(yù)熱、沖刺兩階段內(nèi)，目的是承接前期之聲勢把銷售氣氛推至高峰。包括價格、付款辦法或包裝宣傳策略等，務(wù)求使項目銷售成績能持續(xù)增長。三、 價格是把鋒利的雙刃劍n 過低的銷售價格是以低利潤為代價的；n 過高的銷售價格是以高風(fēng)險為代價的。我們認為最合理的銷售均價（一期）：平均銷售價格2650元/平方米自由都市的定價我們主要考慮以下因素：區(qū)域價格產(chǎn)品本身特點市場供需變化項目操作附加值注：因為考慮市場的變化性，所以最終入市價以當時市場為準。二期即將動工，目前房型及規(guī)劃均未對外公布，預(yù)計均價在2580元左右。市場不需要雷鋒，更會拋棄玩火者如前文所言：價格是把雙刃劍，有經(jīng)驗的“劍客”控制它于掌股，殺敵于游戲之間；而對于掌握不了訣竅的人，往往不但制服不了對手，卻有可能傷到了自己。n 市場是公平的，又是殘酷的！n 成本+利潤=售價不是真正意義上的市場營銷n 市場可售價－成本價=利潤，才是物業(yè)開發(fā)方程式我們?yōu)槭裁床粚r格制定得更低：u 影響開發(fā)商合理利潤的實現(xiàn)；u 市場可以接受現(xiàn)有的定價；u 影響到今后的項目操作；u 有可能影響到項目的品質(zhì)；u ……我們?yōu)槭裁床粚r格制定得更高：u 風(fēng)險過高；u 市場較難接受更高的定價；u 從南京樓市大趨勢來看，2004商品房銷售價格仍有上揚空間；u 南京樓市競爭的加劇是可以預(yù)見的；u 無謂的延長銷售周期，影響資金的回籠；u 價格應(yīng)有根據(jù)市場調(diào)整的余地；u ……銷售進度建議
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