【正文】 會 計按 揭 工程監(jiān)理 銷售代表 內勤管理員策劃經(jīng)理 資 料 員司 機財務經(jīng)理出 納工程經(jīng)理文 員土建監(jiān)理 水電監(jiān)理維修監(jiān)理4 / 124第三章 部門職責 辦公室職責總職責:負責公司的行政后勤管理工作,協(xié)助總公司行政人事部做好人事管理工作。 協(xié)助經(jīng)理掌握各部門的工作情況，協(xié)調公司內各部門之間的關系。 根據(jù)正、副總經(jīng)理的指示精神起草公司的各種公文。 組織布置公司的業(yè)務例會及其它會議，做好會議場所布置、記錄和文件資料的整理工作，并跟蹤落實會議部署的各項工作。 負責外來人員的接待工作及轉達代辦事項，接受客戶投訴并調查有關事因，為公司領導處理問題提供參考。 負責管理公司辦公場所秩序、清潔衛(wèi)生、綠化維護管理，辦公設施的保管、維護，并做好固定資產(chǎn)的管理工作。 按計劃及公司預算購置公司辦公用品，印制信封、名片、信紙，以及報刊的訂閱、各種資料的發(fā)放及藏書（非工程類）的管理，并做好日常用品的領用、登記工作。 辦理小區(qū)通郵、門牌申報，跟進綜合驗收過程，辦理公建配套移交。 保安隊伍管理。 協(xié)助策劃部門做好銷售促銷活動，樓盤交付使用時負責與物業(yè)公司協(xié)調處理有關清潔，交樓現(xiàn)場后勤工作等事務。 做好其他后勤工作及上級交給的其他工作。 根據(jù)公司下達的銷售指標，制定每個月的銷售計劃，確保完成公司下達的銷售任務。 加強銷售人員綜合素質和銷售技巧的培訓，互相學習、互相幫助、切磋銷售心得，每日、每周、每月定期做銷售小結和總結，不斷提高銷售業(yè)務水平。 做好售后服務，跟蹤客戶提出的問題或要求，并督促有關部門盡快處理。 監(jiān)督檢查展廳及樣板房的日常清潔衛(wèi)生工作，自覺保持前臺和資料臺的整潔，以及銷售資料的準確、完整和整齊。 協(xié)助辦理交樓工作。7 / 124 項目工程部職責項目公司工程部的職責是負責項目公司建設工程生產(chǎn)的全面管理工作，即“三控、兩管、一協(xié)調” （質量控制、進度控制、投資控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調） 。 行政上由項目公司領導，技術上接受總工室的指導。 負責組織單位工程、分項工程竣工初驗，參加竣工驗收，負責督促施工單位做好保修期工作。 負責項目工程施工過程的進度控制、計劃調整和落實，審查單位工程（或單項工程）施工總進度計劃和分階段進度計劃。 負責對設計圖紙、設計變更進度的跟蹤、協(xié)調，參加圖紙會審。 協(xié)助項目公司領導與建設工程有關的政府部門、資源部門、勘察、設計、施工監(jiān)理、物業(yè)等單位的協(xié)調工作。 跟蹤需要開發(fā)部協(xié)助的事項，如測繪、規(guī)劃驗收、人防驗收、消防驗收等。 參與合同會簽及付款審批表的審核。 計發(fā)工資及獎金。 負責日常帳務處理，編制各類財務報表。 配合稅務部門的稽查工作。 負責收取房款及各項稅費。 負責輸入整理統(tǒng)計資料，編制相關統(tǒng)計報表。 復核售樓部報送、請款資料及產(chǎn)權組請款資料。 負責辦理保證金的付款審批手續(xù)。 工作內容：根據(jù)年度目標管理責任書各項任務及指標安排、落實各項工作。（2）把各項任務指標作為部門和員工績效考核的根本依據(jù)，并與獎金分配掛鉤，使員工的工作與公司的發(fā)展目標保持一致。 工作內容：依據(jù)目標管理責任書的有關指標，分階段對公司樓宇設計、樓宇施工、廣告策劃、樓盤銷售等做出計劃，并組織實施。制定詳盡的年度工作計劃，可以一目了然各項工作的進程，并定期對照檢查實際工作與計劃的偏差，督促下屬部門按計劃要求實施，并幫助其及時找出工作中存在問題，及時采取有效措施予以解決，盡快跟上計劃要求；如問題非部門內部可解決，而牽涉到其它單位或總公司職能部門，則需及時與之溝通，必要時請公司領導予以協(xié)調。 營銷費用：按照責任書規(guī)定的比例，推算本年度推廣費用總額 根據(jù)推售計劃分配每個月的推廣費用 執(zhí)行中做適度調整工作指引：合理安排影視、報紙、雜志廣告的投放比例，影視廣告由于費用較高，再加上沒有一定的投放密度收不到好的效果，只安排階段性的投放；報紙廣告由于受眾面廣，且有一信息詳盡，宜于保留的優(yōu)點，可作為主要的廣告載體，投放金額約占80%；雜志廣告的費用較低，但受眾面局限性較大，只宜針對樓盤特定的目標消費群作適宜的投放。 行政費用：在預算范圍內開支 經(jīng)辦人提出費用申請 部門經(jīng)理審核是否必要開支 財務經(jīng)理審核是否超出預算 總經(jīng)理核準工作指引：根據(jù)預算進行日常事務性開支，各項費用開支的相對責任人是各部門的主管，要求其對所轄部門及其所屬人員的費用開支審核其必要性。由于行政費用開支較為細碎，且彈性較大，要求財務部每月提供行政費用預算執(zhí)行明細表，以供總經(jīng)理掌握開支情況。 在售樓宇的價格：樓宇的售價在成本已基本固定下來（假設）的前提下，是實現(xiàn)了利潤指標的根本手段。因此，在制定價格的實際操作中，利潤率也只能作為基本參數(shù)，還須根據(jù)實際情況做上下浮動。工程建設的進度和質量是營銷工作中的重要組成部分，它能否按時優(yōu)質完成，直接影響著銷售的多個環(huán)節(jié)，是樓盤推售計劃能否如期進行的關鍵因素之一，是市場和消費者對樓盤信心的標志之一，并且在相當一段時間內影響著消費者對發(fā)展商實力的信心度，也因此影響著銷售業(yè)績的好壞，而最終能否如期通過驗收交付使用，是對消費者承諾的實現(xiàn)與否。 工作指引：隨著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國家各項法律法規(guī)逐漸完善，作為企業(yè)第一負責人，必須關注政府有關法律法規(guī)的頒布，及時糾正與法律法規(guī)有沖突的經(jīng)營行為，規(guī)避法律風險，以維護公司的利益。嚴格按照公司管理制度，審核、簽署公司有關業(yè)務文件以及各種合同及其付款、借支、報銷，及其它須審核的資料，把差錯率控制為零。 工作指引：項目公司作為集團的對外窗口和任務下達的具體操作和執(zhí)行部門，負有建設和維護項目品牌形象的責任，各項工作的開展需要取得政府有關部門、媒體、市政專項工程施工單位、各兄弟單位，乃至小區(qū)業(yè)主的支持與配合，因此，應定期與各相關部門、單位溝通，保持良好的聯(lián)系，工作出現(xiàn)問題充分協(xié)商，謀求解決的辦法13 / 124及途徑。 流程：接納客戶投訴 了解投訴問題、事件 提出處理方法或補救措施 重大問題請示集團領導后執(zhí)行 安排相關工作人員跟進 工作指引：客戶的投訴和意見必須認真對待，并設立專門接受投訴的部門或個人，要隨時注意收集有關投訴的焦點問題，尤其是在 等敏感時期。在處理投訴時既要堅持原則，又要講究策略，盡量控制不使事情往激化的方向發(fā)展，在權力范圍內能解決的應予盡快解決；不違反公司原則的，酌情靈活處理；并善于揣摩對方心態(tài)，摸清其要求的底線，在牽涉事件重大，個案特殊等情況下，聽取法律室意見或提交法律室處理，并請示集團領導。 流程：制定全年培訓計劃 督促各部門組織落實 檢查培訓情況、總結培訓成效 工作指引：根據(jù)工作需要有針對性地組織各項培訓工作，以達到促進和改善工作績效的目的。培訓內容主要有：國家法律法規(guī)及公司規(guī)章制度的學習，員工業(yè)務技能或技術的提高，專項技術職稱考核的培訓，針對階段性重大事件、重大問題的解說和解決方案等。 工作指引：人力資源是公司發(fā)展的根本，合理確定人員編制和崗位設置，是保證工作能夠政常開展的基礎。既倡導嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，又營造寬松的工作環(huán)境，和諧的人際關系，使員工創(chuàng)造力和凝聚力不斷升華，同心同德，全力以赴完成既定目標目標。 工作指引：房地產(chǎn)市場的激烈競爭，促使我們的產(chǎn)品必須不斷進步，否則難以致勝，因此，對于樓宇的戶型選擇、園林建筑風格、平面布局、裝修標準等必須保持對市場反映的密切關注度，并經(jīng)常吸、聽取銷售一線人員的意見，收集客戶的反饋信息，在新推樓宇規(guī)劃設計階段為集團領導決策及規(guī)劃設計部門提供參考依據(jù)。 工作內容：加強與小區(qū)物業(yè)管理部門的溝通聯(lián)系，共同維護社區(qū)品牌形象。對業(yè)主的投訴互相反饋，及時疏通、解決；對于小區(qū)業(yè)主房屋和小區(qū)公共設施設備的維修工作，在保修期里做到及時維修，在保修期外必要時也要提供技術和人力上的支持。樓盤的開發(fā)是一個持續(xù)性的過程，物業(yè)管理是售后服務體現(xiàn)的最重要部分，將在相當長一段時間里影響著樓盤的價值和公司的品牌形象，因此，與小區(qū)物業(yè)管理部門的相互理解、配合和支持至關重要。 工作內容：協(xié)助總經(jīng)理對公司進行全面管理，跟蹤落實總經(jīng)理下達的任務和指示。 流程：總經(jīng)理與集團經(jīng)營班子簽署責任書 總經(jīng)理根據(jù)分管項目將有關指標與副總經(jīng)理掛鉤 落實工作 工作指引：做好總經(jīng)理的好幫手，替總經(jīng)理分憂解難。 工作指引：項目公司作為集團的對外窗口和任務下達的具體操作和執(zhí)行部門，各項工作的開展需要各兄弟單位的支持與配合，定期與各相關單位溝通，工作存在問題時充分協(xié)商，消除誤會與隔閡。 流程：根據(jù)年度目標管理責任書 制定年度工作計劃 制定各分項、各階段計劃 落實責任人 組織實施 定期檢查、調整 工作指引: 工程建設管理主要包括設計與施工管理,必須協(xié)調好出圖與施工進度,施工進度與工程質量的關系。 工作內容：審定簽發(fā)工程通知單及其他有關工程方面的文件資料。16 / 124 工作指引：要充分溝通與協(xié)調 工作內容：跟進客戶有關樓房質量的投訴,處理樓房的裝飾、修改工作。 工作內容：按集團考核制度做好對員工的考核工作。 工作指引:參考集團有關考核制度。 流程：根據(jù)公司開發(fā)計劃 提前安排工程、設計部門開展相關工作 根據(jù)實際需要協(xié)助處理與政府有關部門的聯(lián)系與溝通 驗收或移交 工作指引：對項目的總體開發(fā)進度要心中有數(shù)，各項工作應提前落實，保證合理的開發(fā)進度。17 / 124 辦公室主任工作職責：在總經(jīng)理的領導下，主持辦公室全面管理工作，協(xié)調公司日常的行政管理工作，協(xié)助總公司行政人事部進行人事管理工作，經(jīng)常溝通與各部門的聯(lián)系，及時向領導反饋有關情況，掌握公司發(fā)展動態(tài)，為領導出謀獻策。 流程：草擬文件 領導審核 修改 文員打印、編號 總經(jīng)理簽發(fā) 資料員發(fā)文要求各部門提交工作計劃、工作總結（11 月底） 匯總、調整（12 月初） 總經(jīng)理審閱 文員修改、打印 總經(jīng)理簽發(fā)其他員工草擬文件 文員打印 初審 修改后交總經(jīng)理審閱 文員修改、打印 總經(jīng)理簽發(fā) 工作指引：發(fā)文符合集團《收發(fā)文管理制度》 、 《國家行政機關公文處理辦法》的有關要求，并在合理的時限內（一般為半個工作日）提交，公文的文種、格式、文字、發(fā)送范圍不出差錯。集團公司內部發(fā)文（包括康景物業(yè)公司）可由總經(jīng)理在文件末尾簽名發(fā)送，對外發(fā)文必須改公章，蓋章流程見第五章。 工作內容：對收文提出擬辦意見。18 / 124 工作內容：不斷規(guī)范公司各項管理工作，并檢查督促本公司各部門嚴格執(zhí)行有關規(guī)章、制度。在制度執(zhí)行方面要以身作則。 工作內容：組織召開公司業(yè)務例會，接總經(jīng)理命令組織召開其它業(yè)務會議，對會議的重要工作部署的貫徹落實情況進行督促、檢查、催辦。 工作內容：制定本部門周工作匯總表和月工作總結，督促各部門按時提交公司的周工作匯總表和月工作總結。 工作內容：協(xié)助總經(jīng)理組織員工業(yè)務培訓，不斷提高員工的業(yè)務水平。 工作內容：跟蹤公司綜合驗收過程，關注公司小區(qū)配套設施的建設，根據(jù)總經(jīng)理的要求，協(xié)助處理與政府有關部門的聯(lián)系與溝通。公建配套的報建工作由跟蹤設計主管跟進，集團開發(fā)部負責落實，施工質量管理，進度管理，協(xié)調工作由工程部負責，驗收工作由集團開發(fā)部或施工單位負責（施工合同有規(guī)定的） ，由工程部跟進。 工作內容：做好投訴業(yè)主接待工作，協(xié)調各部門處理好業(yè)主的投訴。 工作內容：組織員工舉辦各種有益的娛樂、體育、旅游活動。 工作內容：按集團制度對本部門員工進行考核。 工作內容：辦理所開發(fā)樓盤的門牌報批（在下列資料齊全時開始辦理，必須在辦理永久供電、供水協(xié)議前辦妥） 。 工作指引:對小區(qū)門牌的編排要清楚，一般《申請門牌呈批表》上要注明申請的門牌號碼，為方便銷售，小區(qū)首層商鋪盡量申請多幾個門牌。 流程: 辦理《信報箱（群）維護服務協(xié)議》會簽（交樓前三個月前） 填寫《通郵申報表》 、 《安裝標準信箱委托書》連同《信報箱（群）維護服務協(xié)議》交郵政投遞部（交樓前兩個月） 郵政部門現(xiàn)場查看，將蓋好雙方公章的《信報箱（群）維護服務協(xié)議》交回 辦理請款（交樓前 45 天付款給郵政部門） 安裝信箱處裝修完可以進場安裝時進場安裝 領取通郵批復，信箱鑰匙注：上述表格可先向郵政部門索取。 工作內容：與物業(yè)公司一起做好保安隊伍管理工作。 工作內容：制定公司人員編制及行政費用預算，以及行政費用預算的登記、核對工作。人員編制及行政費用預算的制定要根據(jù)公司明年的工作計劃，考慮業(yè)務發(fā)展情況合理制定。 流程:策劃部門提出要求 根據(jù)活動安排合理設置后勤人員、保安人員 向策劃部門反饋 實施，必要現(xiàn)場安排、指揮工作人員內部交樓協(xié)調會安排各項工作 與各有關部門協(xié)調 按計劃完成各項工作發(fā)函通知物業(yè)公司交樓時間 物業(yè)公司安排各項工作 跟進各項工作的進度22 / 124并提供必要的支持草擬《交樓報告》 總經(jīng)理簽發(fā) 行政人事部召集各部門召開交樓協(xié)調會跟進會議部署工作的落實情況 工作指引:辦公室除了要負責日常的后勤管理工作，還要根據(jù)樓盤的開發(fā)、宣傳需要提供相應的后勤支持工作，以及在交樓工作中與物業(yè)公司、管理中心的協(xié)調工作。 流程:員工憑行政人事部發(fā)出的《入職通知書》