【正文】 面審查階段 　　這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”?！　　　　　?　　在這里我要舉例說明一下。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。但是且慢，我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。 　　再舉個關于容積率的例子，就是總建筑面積除以凈用地面積，也是看起來很簡單。如此把凈用地面積加大了，總建筑面積自然就水漲船高?！　　　　　?　　還有其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。怎么辦？那就設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，然后指著圖紙說這就是一條消防道路?！　彶榭偲矫媸钦麄€開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要持續(xù)2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通過。也沒見過那種零缺陷的總平面設計。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。嘿嘿） 　　管線綜合圖審查、排水許可證 　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常非常的專業(yè)啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等多得要死?！　　　?　　這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這兒正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。我反正是被這個東西搞怕了，這種情況那是想賠錢都搞不定的。引到多少電算多少電?！　　　?再說到這個排水許可證?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了，就是雨水和生活污水要分兩條管排。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事，我就不多說了。單體設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。　　當然，總平面審查期間一般來說也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值來估算地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。這時候什么毛招都會用上。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。買的人也少。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。你這個車是不能垂直起降的，這就是客觀規(guī)律。審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。 不過這個建設工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復的強調(diào)。 消防和人防專項審查 　　這兩樣東西搞死人。直截了當?shù)恼f：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。　　　　　　 　　先從消防說起。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外我們的消費者也沒這種意識?；旧?，消防設計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。一般說，開發(fā)商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。我不知道這個東西算啥。真要被炸了，呆在地下室里絕對活埋掉。 　　人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。這部分停車位只有使用權(quán)。我現(xiàn)在告訴你們，所有人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是碉堡了，也不知道能防什么。 　　節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。現(xiàn)在很多開發(fā)商給逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。現(xiàn)實就是這么滴殘酷?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。我個人無言以對?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。這是個大事啊，政府因此開展了浩大的調(diào)查工作，來查這個事故的原因。然而設計堅稱沒有任何設計上的問題。結(jié)果審查人員一查，說不行，這個圖紙有問題。最后兩邊都說服不了對方。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么樣一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。
　　施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　余泥和噪音，這兩個東西專門在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大了，撞槍頭上了。這個是環(huán)境保護部門主管的。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，差點就給給錘傻了。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。那是真的管得不錯，無論怎么找關系都難批得下來。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉一樣。但是沒法子。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。這得寫死我啊?！　≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構(gòu)。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。我就不明白為什么要搞兩個站分著管?？傊畠蓚€機構(gòu)都得好好的哄著。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦這些?！　　　?　　在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。收人錢手軟，云云?，F(xiàn)在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。樁檢測的費用只是周邊城市的三分之一。這個也是建設部門的生財主道啊。施工招投標、