【正文】 15,839 30,044 %㈠工程費(fèi)用 14,205 970 15,175 %[1]倉儲(chǔ)設(shè)施建設(shè) 9,000 9,000 %[2]加工區(qū)建設(shè) 2,000 2,000 %[3]配送區(qū)建設(shè) 1,000 1,000 %[4]業(yè)務(wù)綜合辦公樓 500 500 %[5]公用工程建設(shè) 885 885 %[6]室外工程建設(shè) 620 620 %[7]質(zhì)控中心建設(shè) 200 200 %[8]前期工程費(fèi)用 970 970 %㈡其它費(fèi)用 13,303 13,303 %[1]土地租賃費(fèi)（建設(shè)期） 1,500 1,500 %[2]倉儲(chǔ)區(qū)設(shè)備費(fèi)用 1,000 1,000 %[3]加工設(shè)備及相關(guān) 1,000 1,000 %[4]信息平臺(tái)系統(tǒng)建設(shè) 2,133 2,133 %[5]檢測(cè)系統(tǒng)設(shè)備 800 800 %[6]物流配送車輛費(fèi)用 6,000 6,000 %[7]前期人員及職工培訓(xùn)費(fèi)用 870 870 %㈢預(yù)備費(fèi)用 1,566 1,566 %[1]基本預(yù)備費(fèi) 1,566 1,566 %[2]漲價(jià)預(yù)備費(fèi) %二、輔底流動(dòng)資金 1,258 1,258 %三、項(xiàng)目投資總額 14,205 17,098 31,303 % 財(cái)務(wù)效益分析. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期按11年計(jì)算，其中：建設(shè)期1年，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期10年。3. 城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅納稅額的7%。5. 因項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅按免征計(jì)算，參見。7. 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率按10%計(jì)。經(jīng)測(cè)算，正常年燃料動(dòng)力費(fèi)為1000萬元。3. 折舊及攤銷固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法，建筑工程按30年進(jìn)行折舊，留殘值5%，年折舊費(fèi)560萬元；設(shè)備按10年進(jìn)行折舊，留殘值5%，年折舊費(fèi)201萬元；車輛及儀器設(shè)備按10年進(jìn)行折舊，留殘值5%，年折舊費(fèi)762萬元；無形資產(chǎn)按10年進(jìn)行攤銷，無殘值，年攤銷額136萬元。年折舊攤銷費(fèi)用合計(jì)1746萬元。 5. 項(xiàng)目用地租賃費(fèi)用項(xiàng)目共占地150畝，按照每年10萬元/畝計(jì)算租賃費(fèi)用，合計(jì)1500萬元。7. 總成本費(fèi)用正常年總成本費(fèi)用為7189萬元，其中經(jīng)營(yíng)成本6943萬元。. 收入及利潤(rùn)分配1. 經(jīng)營(yíng)收入本項(xiàng)目實(shí)施后，將全面提升現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)服務(wù)功能，按照現(xiàn)代交易模式運(yùn)作，為各商戶提供蔬菜和果品交易、信息發(fā)布、統(tǒng)一結(jié)算、倉儲(chǔ)及配送等其他增值服務(wù)。城市物流配送收入加工、保鮮產(chǎn)品收入出口收入消費(fèi)服務(wù)收入；第三方物流收入；第四方服務(wù)收入；檢測(cè)服務(wù)收入；加工服務(wù)收入；配送服務(wù)收入；人員服務(wù)收入；信息服務(wù)收入；金融服務(wù)收入；廣告服務(wù)收入；標(biāo)準(zhǔn)和人才培訓(xùn)服務(wù)收入；咨詢服務(wù)收入。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)核算收入僅包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，不包括其他增值或附屬設(shè)施租賃收入。構(gòu)成如下：鮮菜配送額：，；鮮瓜果配送額：，銷售量11萬噸； 保鮮、加工等業(yè)務(wù)收入通過加工、保鮮等附加價(jià)值較高的業(yè)務(wù)，項(xiàng)目建成后到正常年份的該部分業(yè)務(wù)產(chǎn)值將達(dá)到5000萬元。 出口業(yè)務(wù)收入項(xiàng)目建成后到正常年份的該部分業(yè)務(wù)產(chǎn)值將達(dá)到5000元。 小結(jié)項(xiàng)目正常年?duì)I業(yè)收入為50,000萬元。2. 營(yíng)業(yè)稅金及附加批發(fā)經(jīng)營(yíng)收入及其他收入按5%繳納營(yíng)業(yè)稅。教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅納稅額的3%。3. 利潤(rùn)及分配 正常年年利潤(rùn)總額為9868萬元，年稅后利潤(rùn)9868萬元，詳見附表七損益表。2. 投資利稅率％。 表6主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)項(xiàng)目名稱：北京錦繡大地綠色安全食品流通體系單位: 萬元 參 數(shù)指標(biāo) 參 數(shù)指標(biāo)31303 萬元 建設(shè)投資30044 萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：(稅前)% 建設(shè)期利息0 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：(稅前) 15,654 流動(dòng)資金1258 萬元 靜態(tài)投資回收期:(稅前) (鋪底流動(dòng)資金)377 萬元 動(dòng)態(tài)投資回收期:(稅前) 30422 萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：(稅后)%自有資金30422 萬元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：(稅后) 15,654 開行硬貸款 靜態(tài)投資回收期:(稅后) 開行軟貸款萬元 動(dòng)態(tài)投資回收期:(稅后) 其它長(zhǎng)期借款： 借款償還期：各資金來源按 平均償債覆蓋率：比例同時(shí)還款 借款償還期：各種資金來源 平均償債覆蓋率：分年等額還款 年新增銷售收入18000 萬元 BEP(生產(chǎn)利用率)% 年新增利潤(rùn)9868 萬元% 年新增稅金943 萬元% 其中流轉(zhuǎn)稅943 萬元% 所得稅0 %. 清償能力分析從損益表中可以看出，項(xiàng)目從投產(chǎn)年至計(jì)算期末，除第一年外，各年收支平衡并有盈余（詳見附表七）。. 財(cái)務(wù)敏感性分析在計(jì)算期內(nèi)可能產(chǎn)生變化的因素主要有營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本等因素，當(dāng)各單項(xiàng)因素及雙因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期的影響見表。當(dāng)營(yíng)業(yè)收入單因素降低10%時(shí)，%，高于基準(zhǔn)收益率；當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本增加10%時(shí)，%，高于基準(zhǔn)收益率；當(dāng)固定資產(chǎn)投資增加10%時(shí)，%，略高于基準(zhǔn)收益率。. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論綜上財(cái)務(wù)測(cè)算和分析，本項(xiàng)目正常年?duì)I業(yè)收入14752萬元，利潤(rùn)總額7245萬元，稅后利潤(rùn)7245萬元，%，%，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4074萬元，投資回收期7年（含建設(shè)期1年）。第7章 項(xiàng)目實(shí)施步驟立足于巨大的消費(fèi)地勢(shì)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，形成以城市農(nóng)副產(chǎn)品物流配送為核心的的農(nóng)副產(chǎn)品流通業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，樹立強(qiáng)大的都市消費(fèi)品牌，逐步發(fā)展成為北京市安全食品流通的樞紐，并利用信息平臺(tái)，完善信息的收集和發(fā)布，逐漸在網(wǎng)絡(luò)上建立“虛擬貿(mào)易中心”。. 具體的發(fā)展戰(zhàn)略要分為三步實(shí)施：1）啟動(dòng)期（含建設(shè)期1年）（2年內(nèi)）：把初步構(gòu)建綠色安全蔬菜和水果物流配送體系作為本期發(fā)展目標(biāo)，輻射京西果蔬消費(fèi)市場(chǎng)，并利用市場(chǎng)交易的帶動(dòng)作用發(fā)展倉儲(chǔ)、加工、配送、觀光等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)，開始樹立品牌，同時(shí)以公司為購銷主體初步開展農(nóng)副產(chǎn)品的購銷業(yè)務(wù)。2）發(fā)展期（3—5年）：經(jīng)過3年的市場(chǎng)開拓，努力成為北京市的綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品的知名品牌，并進(jìn)一步完善和發(fā)展倉儲(chǔ)、加工、配送、觀光、會(huì)展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)和電子商務(wù)，加強(qiáng)與生產(chǎn)基地的縱向聯(lián)系，開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料銷售和農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣等關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，形成有自己特色的農(nóng)副產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)鏈。3）成熟期（6—11年）：完全確立北京地區(qū)綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品流通行業(yè)的龍頭地位，通過企業(yè)購并或新建，完成農(nóng)副產(chǎn)品倉儲(chǔ)和加工配送中心的網(wǎng)點(diǎn)布置，構(gòu)筑起北京市安全農(nóng)副產(chǎn)品流通體系。整合從生產(chǎn)基地到零售的整個(gè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，使企業(yè)不但實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，也能實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益的最大化。. 項(xiàng)目建設(shè)狀況. 項(xiàng)目建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)周期為12個(gè)月。具體實(shí)施進(jìn)度如下： 可研報(bào)告、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)從項(xiàng)目資金落實(shí)正式啟動(dòng)時(shí)計(jì)，共計(jì)4個(gè)月。 信息系統(tǒng)包括所有信息系統(tǒng)和檢測(cè)系統(tǒng)的布設(shè)和調(diào)試，可與土建工程交叉進(jìn)行，共計(jì)5個(gè)月。具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見表71。同時(shí)，食品是與人們生活息息相關(guān)的商品，在遇到國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)，可能受到諸如限價(jià)買賣等政策性影響，從而使本項(xiàng)目的利益受到損失。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)政策的預(yù)測(cè)和把握。合理組織施工，努力降低工程成本，有序安排資金的使用，縮短工期，使項(xiàng)目早日投產(chǎn)運(yùn)行，以期取得最佳效益。對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)的控制和降低正是本項(xiàng)目的目標(biāo)和核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。同時(shí)建立危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)體系(HACCP)，提高企業(yè)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。建立自己的果蔬生產(chǎn)基地，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)基地的認(rèn)證工作，利用基地向農(nóng)民提供技術(shù)指導(dǎo)和優(yōu)良品種，擴(kuò)大種植面積，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，保證企業(yè)的安全蔬菜和水果供給。充分利用公司大型冷庫的貯藏能力，做好蔬菜和水果的季節(jié)性收購貯存，同時(shí)合理安排不同季節(jié)的生產(chǎn)品種，做到均衡生產(chǎn)，努力把蔬菜和水果供應(yīng)存在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。針對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)，公司將嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度發(fā)展的要求，不斷完善法人治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部管理制度，形成專家管理、民主決策的管理機(jī)制，以及以市場(chǎng)信息為依托的信息管理架構(gòu)，提高決策的效率和科學(xué)性，加強(qiáng)各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，通過有效的管理手段來規(guī)避違規(guī)操作等。復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要高素質(zhì)的人才，公司將實(shí)行“內(nèi)部培養(yǎng)+外部引進(jìn)”的人才戰(zhàn)略，一方面從公司內(nèi)部選拔、培養(yǎng)管理人才，另一方面，積極從公司外部引進(jìn)富有經(jīng)驗(yàn)的中高層次管理人才，不斷充實(shí)公司管理人員隊(duì)伍。但目前國(guó)內(nèi)的蔬菜和水果等農(nóng)產(chǎn)品的品質(zhì)、流通還處于相對(duì)低級(jí)的階段，存在著農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)低和流通渠道雜亂、不暢的特點(diǎn)，容易受到其它流通模式競(jìng)爭(zhēng)的沖擊。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制面臨北京市其它市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)而有喪失市場(chǎng)份額的風(fēng)險(xiǎn)。北京市城近郊區(qū)具備一定規(guī)模的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)有六家，其中新發(fā)地蔬菜批發(fā)市場(chǎng)交易量約占全市蔬菜交易量的70%以上?？傮w上講，市場(chǎng)與市場(chǎng)之間不可避免存在競(jìng)爭(zhēng)，但由于整個(gè)綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品流通市場(chǎng)容量很大，且正處于高速發(fā)展階段，加上各個(gè)市場(chǎng)都有自己的定位，因此，競(jìng)爭(zhēng)并不明顯。相對(duì)于其它市場(chǎng)，錦繡大地具有以下優(yōu)勢(shì)：（1）交通方便，地理優(yōu)勢(shì)。（3）是北京市交易模式現(xiàn)代化的綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，樹立了良好的品牌和形象，本項(xiàng)目的實(shí)施在北京市乃至全國(guó)具有示范性。 資金運(yùn)用和管理的風(fēng)險(xiǎn)控制本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容相對(duì)簡(jiǎn)單，但行業(yè)本身涉及因素較為復(fù)雜，存在一定的資金運(yùn)用和管理風(fēng)險(xiǎn)。 加入WTO后的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)控制加入WTO后，國(guó)際上食品流通大型企業(yè)將進(jìn)入我國(guó)，它們擁有先進(jìn)的管理理念、雄厚的資本實(shí)力、豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、良好的處理政府關(guān)系的能力、世界知名的品牌和形象，將成為本項(xiàng)目極為有力的競(jìng)爭(zhēng)者。第二，錦繡大地已建立起龐大的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、廣闊的人際關(guān)系，以及一定的品牌和形象，可以使企業(yè)在一定的時(shí)間內(nèi)保持市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品、基地等優(yōu)勢(shì)，而國(guó)外食品流通企業(yè)進(jìn)入我國(guó)后，存在著適應(yīng)市場(chǎng)、傳統(tǒng)、文化等問題，因此，外資對(duì)本項(xiàng)目尚難以構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。 自然風(fēng)險(xiǎn)控制 由于本項(xiàng)目中的流通環(huán)節(jié)之一的批發(fā)市場(chǎng)是人群集中的地方，魚龍混雜，容易引發(fā)火災(zāi)和治安事件；另外，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與自然條件休戚相關(guān)，本項(xiàng)目可能將遇到水、旱、病蟲等自然災(zāi)害的影響；以上這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)有可能造成公司經(jīng)營(yíng)效益的波動(dòng)。第9章 社會(huì)效益分析 中國(guó)現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)：示范作用，對(duì)市場(chǎng)流通的規(guī)范現(xiàn)代的流通理念、科學(xué)經(jīng)營(yíng)管理和良好的經(jīng)濟(jì)效益，將使得建成后的項(xiàng)目成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)過程中市場(chǎng)發(fā)展的典范和榜樣，起到規(guī)范市場(chǎng)流通，指引市場(chǎng)發(fā)展方向的重要作用。 引導(dǎo)和規(guī)范生產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展通過基地采購，信息發(fā)布，在農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和生產(chǎn)起到引導(dǎo)作用。 帶動(dòng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料流通體系建設(shè)：帶動(dòng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的改革項(xiàng)目將充分發(fā)揮國(guó)家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的作用，利用錦繡大地在農(nóng)業(yè)高科技研發(fā)和應(yīng)用推廣體系建設(shè)方面的優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料流通體系的發(fā)展。隨著項(xiàng)目的發(fā)展和投入的增加，錦繡大地將成為京西地區(qū)重要的農(nóng)業(yè)科技示范基地，成為城市、農(nóng)村發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)不可缺少的重要紐帶和該地區(qū)農(nóng)民增收和增加就業(yè)機(jī)會(huì)的重要途徑。 有利于首都交通壓力的緩解：降低城市貨運(yùn)車輛空載率、減少批發(fā)市場(chǎng)集貿(mào)市場(chǎng)帶來的交通擁堵。 供求的協(xié)調(diào)和溝通起到了引導(dǎo)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、加工業(yè)發(fā)展的作用，降低了能源浪費(fèi)。第11章 項(xiàng)目的未來發(fā)展?jié)摿?全面構(gòu)建北京綠色安全食品流通體系在項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)上，在北京東、北、南三個(gè)方向的區(qū)域內(nèi)選擇合作市場(chǎng)或新建物流中心，推廣和應(yīng)用錦繡大地綠色安全食品物流體系，發(fā)展面向全北京市的安全農(nóng)副產(chǎn)品流通業(yè)務(wù)，降低項(xiàng)目的成本率，提高經(jīng)濟(jì)效益，占有更大的市場(chǎng)份額。初期可以考慮在天津、上海、廣州等大型城市，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際狀況，建設(shè)適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境的綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品流通體系。 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)及餐飲娛樂業(yè)錦繡大地綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品物流港的建設(shè)將大大提升所在地區(qū)的人氣和商氣，使得本地區(qū)形成相對(duì)固定的人流和商流，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)的居所、娛樂、餐飲等配套服務(wù)產(chǎn)生需求，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)、餐飲娛樂