【正文】 道蜿蜒于別墅區(qū)內(nèi)，營造出曲徑通幽的世外桃園感覺；別墅區(qū)內(nèi)完全園林化設(shè)計(jì)，送700—1000平米的風(fēng)格各異的、熱帶雨林風(fēng)格的私家園林；大型沙灘露天游泳池位于濃郁、高大的棕櫚樹的林蔭下，陽光斜下、吊床小寢，嫻靜而舒適；人工營造的假山滿目綠色，極富空間感，將建筑作為空間的藝術(shù)發(fā)揮的淋漓盡致；區(qū)內(nèi)水流孱孱，不時(shí)有魚兒映入眼簾，使人恍若置身仙境；室內(nèi)裝修極盡豪華，每套別墅均配有古玩、瓷器、山水畫等，文化氛圍極濃；別墅區(qū)的家政服務(wù)人員均經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，嚴(yán)格選拔，每套別墅配有專門異域小女為業(yè)主提供周到而專業(yè)的服務(wù)；還贈(zèng)送每棟別墅業(yè)主價(jià)值5萬美元的亞龍灣高爾夫球場會(huì)員卡一張。商業(yè)街定位為規(guī)?；?、高格調(diào)、多樣化經(jīng)營的特色商業(yè)一條街，設(shè)有國內(nèi)外知名酒吧間、咖啡屋、藝術(shù)坊、夜總會(huì)、百老匯劇院、民俗飾物店、各式小吃店、中醫(yī)療養(yǎng)院、美容美發(fā)室、美體健身房、特色餐飲、海鮮城等。酒店大堂高大、氣派，設(shè)有中央共享空間、大型景觀屏、服務(wù)接待總臺(tái)、散座茶座、酒店管理辦公室等。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃設(shè)想，項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步設(shè)定見附表一“規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表”。序號(hào)關(guān)鍵控制工序開始如期結(jié)束日期備注1土地轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)付款2項(xiàng)目規(guī)劃方案確定地基詳勘受該工序約束3規(guī)劃報(bào)建手續(xù)4地基詳勘基礎(chǔ)處理及基礎(chǔ)施工圖受該工序約束5基礎(chǔ)及地下室施工6結(jié)構(gòu)封頂，圍護(hù)結(jié)構(gòu)施工7室內(nèi)裝修8室外景觀工程9園林工程10工程竣工項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃見附表二“鸚鵡螺皇家園林度假酒店項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃”六、 項(xiàng)目投資估算 投資估算的依據(jù) 本報(bào)告的投資估算依據(jù)為： 三亞市城市總體規(guī)劃確定的區(qū)域市政設(shè)施規(guī)劃； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想確定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；三亞市同類建設(shè)項(xiàng)目的投資估算指標(biāo)；項(xiàng)目公司與地方政府洽商的土地出讓價(jià)格意見；國家及三亞市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類收費(fèi)文件；一些具體費(fèi)用的計(jì)算說明（1）土地費(fèi)用 按38萬元/畝的價(jià)格計(jì)算。（4）項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi)為項(xiàng)目公司為開發(fā)本項(xiàng)目而花費(fèi)的日常運(yùn)作費(fèi)用，按房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)為建安工程費(fèi)的3%計(jì)。（7）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按項(xiàng)目總投資(含土地、建安工程、各類費(fèi)用)的10%計(jì)。項(xiàng)目投資測算結(jié)果 根據(jù)初步測算，本項(xiàng)目總投資額約為44161萬元 ()。 。 七、 項(xiàng)目營銷 項(xiàng)目銷售策劃（1） 前期項(xiàng)目概念性宣傳：A、項(xiàng)目所在地：海南亞龍灣（3） 項(xiàng)目廣告宣傳：選擇營銷主題，有針對(duì)性宣傳。（5） 組織全國范圍內(nèi)招聘、選拔高級(jí)家政服務(wù)專業(yè)人員，制造聲勢，間接為項(xiàng)目銷售做宣傳。 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 附表一序號(hào)指標(biāo)內(nèi)容單位數(shù)值備注1總用地面積萬M2163畝2總建筑面積萬M2酒店客房建筑面積萬M2酒店主樓萬M2別墅萬M2會(huì)議中心萬M21商業(yè)一條街萬M2含地下1萬平米酒店大堂M22000含地下1000平米車庫M25000地下3平均容積率4綠化率%805建筑密度%6建筑高度米15 項(xiàng) 目 投 資 成 本 估 算 表 附表三 單位:萬元序 號(hào)費(fèi) 用 名 稱金 額備 注1土地費(fèi)用6383地價(jià)款619738萬/畝=6197萬元土地契稅186土地價(jià)款3%2前期工程費(fèi)1622編制項(xiàng)目可研15圖設(shè)計(jì)費(fèi)1500地上200元/M2，地下100元/M2，含景觀施工圖審查費(fèi)15‰規(guī)劃管理費(fèi)2元/M2人防工程統(tǒng)建費(fèi)22臨時(shí)用電增容費(fèi)16臨時(shí)用電設(shè)施費(fèi)10用水設(shè)施費(fèi)2甲方臨建工程15臨時(shí)圍墻183建造費(fèi)18387土建工程6256800元/M2安裝工程3128400元/M2裝修工程7353公建1500元/M2,商場600元/M2,其它1100元/M2室外工程1650按150元/M2,計(jì)11萬M24其它稅費(fèi)390質(zhì)監(jiān)費(fèi)83‰監(jiān)理費(fèi)147按建造費(fèi)的8‰營業(yè)供電貼費(fèi)160序 號(hào)費(fèi) 用 名 稱金 額備 注5管理費(fèi)552按建造費(fèi)的3%6家具購置費(fèi)3856800元/M2(只算大堂、別墅及公寓)7工藝品等購置費(fèi)300按每棟別墅6萬元，共50棟別墅8會(huì)員證費(fèi)2100每棟別墅1個(gè)會(huì)員證，5萬美金，合人民幣42萬元，共50棟別墅9開辦費(fèi)20010不可預(yù)見費(fèi)1839按建安造價(jià)的10%11財(cái)務(wù)費(fèi)用2316（110）項(xiàng)之和取一年利息（%）12銷售費(fèi)用6216按銷售收入的8%計(jì)13投資總額4416114市場單價(jià)5647元每平方米可銷售部分物業(yè)銷售測算1別墅按均價(jià)25000元/M2計(jì)，2公寓按均價(jià)10000元/M2計(jì)，3合計(jì) 項(xiàng)目可銷售部分價(jià)格敏感性分析 附表四項(xiàng) 目價(jià) 格 變 動(dòng)備注主樓價(jià)格5000600070008000900010000單位:元/平米收入單位:億元?jiǎng)e墅價(jià)格80001200016000200002400028000單位:元/平米收入單位:億元合計(jì)單位:億元銷售稅金(%)單位:億元投資成本單位:億元稅前利潤單位:億元投資利潤率(%)全部投資（含會(huì)議中心、商業(yè)街）凈投資利潤率(%)附：背景資料一、項(xiàng)目提出海南省近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟① 總體經(jīng)濟(jì)增長幅度高于全國平均水平全省經(jīng)濟(jì)增長加快、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。其中：，%，%；，%，%；，%，%。其中：，%；，%。l 固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資206億元，%。表三：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績顯著，投資環(huán)境大為改變② 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)保持強(qiáng)勁增長態(tài)勢 2001年三亞市以調(diào)整經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大投資、刺激消費(fèi)和提高效益為重點(diǎn)，著力解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展深層次的矛盾和問題，全市經(jīng)濟(jì)在新世紀(jì)呈現(xiàn)出新氣象，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持快速增長勢頭。其中：，增長10%；%；，增長12%；%；，%；%。其中：，%；，%；，增長29%。%，收回和盤活閑置用地13000多畝，占可處置量89%。② 旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，旅游接待水平進(jìn)一步提高2001年三亞市通過規(guī)范和整頓旅游市場，加大宣傳促銷力度，擴(kuò)展客源市場，大大增強(qiáng)了三亞的知名度，成功的舉辦了“全球化論壇”等大型國際會(huì)議和旅游活動(dòng)不斷完善景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)，狠抓“假日旅游”旅游服務(wù)質(zhì)量和形象空前良好，有力地促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。B、下大決心改變?nèi)齺喪姓w形象。C、有計(jì)劃的進(jìn)行市政配套建設(shè)。D、水、電、通訊方面建設(shè)變化巨大。E、投巨資改造三亞市容環(huán)境。 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀① 國際、國內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀國際旅游業(yè)在20世紀(jì)開始蓬勃發(fā)展。預(yù)測分析，到2020年，全球接待跨國旅游者將達(dá)到16億人次，國際旅游消費(fèi)將達(dá)2萬億美元。這些數(shù)據(jù)顯示出了旅游業(yè)在全球和各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的潛力。%，旅游收入達(dá)3175億元人民幣（約合380億美元）%，為世界第五旅游大國。我國已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。② 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀海南島作為旅游勝地在國內(nèi)享有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對(duì)寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處，2001年來海南旅游人數(shù)已達(dá)1124萬人次。在國際市場上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國及馬來西亞的“利基”市場（指面對(duì)少數(shù)人的專門市場），不過來訪人次仍然很少。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的旅游目的地來比較，如美國的佛羅里達(dá)、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。同時(shí)海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計(jì)不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維系運(yùn)作，徒留些刺眼建筑。更重要的是，海南未受到現(xiàn)今盛行的城市盲目擴(kuò)展（在較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，除?？谑型?，其它城鎮(zhèn)，特別是三亞在很大程序上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍保存有廣大的未開發(fā)的后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），而給游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。島礁及其海域，約200多萬平方公里