【正文】 根據(jù)半島1號(hào)項(xiàng)目所體現(xiàn)的客戶調(diào)查，預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供應(yīng)基本持平?；蓐?yáng)原著人口亦不過(guò)30萬(wàn)人口，大亞本地居民更少，不足以支撐規(guī)模開(kāi)發(fā)；經(jīng)濟(jì)融合、城界消失成就地產(chǎn)大勢(shì)；深圳市場(chǎng)強(qiáng)大需求、特別是高端物業(yè)引發(fā)的強(qiáng)勁的外購(gòu)需求，讓惠陽(yáng)成為政治上的惠州版圖，經(jīng)濟(jì)上的深圳東。第二章、整合推廣策略梳理一、總體原則本項(xiàng)目做為區(qū)域大盤(pán)，定位為城郊型主流豪宅，決定了項(xiàng)目在市場(chǎng)的主導(dǎo)性。 216。 蓄勢(shì)造勢(shì)，塑造項(xiàng)目品牌216。 連續(xù)遞進(jìn)，逐步提升二、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)挖掘關(guān)鍵詞一：山水大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)背景：碧桂園、熊貓國(guó)際、半島1號(hào)、東方新城、棕櫚島、珠江東岸、東部集團(tuán)、振業(yè)三和項(xiàng)目……眾多品牌大盤(pán)中僅有碧桂園、振業(yè)項(xiàng)目具備山水資源。 項(xiàng)目推廣將采取項(xiàng)目主題形象+各組團(tuán)形象結(jié)合的形式。大器、視野之高度，體現(xiàn)了品牌的更高的追求。3)更高品質(zhì)的產(chǎn)品內(nèi)涵 山水文化城、藝術(shù)的，自然的、奢享的，世界的，自然是非凡的內(nèi)涵；千棟別墅類(lèi)單位，造就墅愈非凡的居住高度。關(guān)鍵詞三：360度的天地收藏依山而立的高層空中別墅、空中廊院；超凡的視野，收藏360度無(wú)限風(fēng)光，吸納360度的山水精華。三、引領(lǐng)營(yíng)銷(xiāo)策略 唯有好的銷(xiāo)售策略配合好的推廣手法，能夠不斷創(chuàng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)，將物業(yè)價(jià)值不斷提升，創(chuàng)造市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。 引領(lǐng)式營(yíng)銷(xiāo)措施1—借助大勢(shì)，引動(dòng)項(xiàng)目區(qū)域各方面的融合發(fā)展，勢(shì)必讓片區(qū)納入深圳版圖；因此與片區(qū)開(kāi)發(fā)商集中發(fā)力，共同炒作“深圳東岸”概念，以期接力助推片區(qū)與東莞、惠城、深圳西部、珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。引領(lǐng)式營(yíng)銷(xiāo)措施2—形象提升價(jià)值 愛(ài)心捐助開(kāi)幕式（結(jié)合星河品牌推廣活動(dòng)）開(kāi)發(fā)商、廣東民政局以及中國(guó)愛(ài)心形象大使徐靜蕾，前往惠陽(yáng)，在項(xiàng)目現(xiàn)象進(jìn)行星河地產(chǎn)“愛(ài)心捐助”儀式，向外界承諾，項(xiàng)目每銷(xiāo)售一平米，將承諾捐助10元用于中國(guó)慈善事業(yè)。以愛(ài)心在市場(chǎng)上引起轟動(dòng)，樹(shù)立項(xiàng)目品牌、公司品牌的雙重效果，造就市場(chǎng)觀注，提升品牌價(jià)值。前期通過(guò)大型戶外星河?xùn)|擴(kuò)，建造22世紀(jì)居住版圖，實(shí)力宣告市場(chǎng)自身的品牌價(jià)值。品牌引領(lǐng)模式u 真正健康自然的居所u 享受建筑與自然的和諧u 體驗(yàn)居住與人性的心靈對(duì)話居住模式：國(guó)際、自然、生態(tài)企業(yè)模式：地產(chǎn)城際運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)模式：世界藉的山水大盤(pán)216。 企業(yè)參與城際運(yùn)營(yíng)和建設(shè)216。星河會(huì)員活動(dòng)、升級(jí)營(yíng)銷(xiāo)策略；星河旗下已購(gòu)、待購(gòu)、已登記的會(huì)員，是強(qiáng)大的客戶網(wǎng)，客戶轉(zhuǎn)介尤其有成效，可通過(guò)活動(dòng)、優(yōu)惠政策加以二次或多次銷(xiāo)售。定向1:透過(guò)中原網(wǎng)絡(luò)，將項(xiàng)目直接定向推介給客戶，將本項(xiàng)目的宣傳物通過(guò)直郵投放至各三級(jí)市場(chǎng)、各分行，滲透至終端。定向2:利用春秋房交會(huì)和重要的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，設(shè)立深圳外展場(chǎng)，做兩個(gè)主場(chǎng)；中原將透過(guò)網(wǎng)絡(luò)資源，將目標(biāo)客戶直接與展場(chǎng)定向?qū)?，做到低成本，高成功率。星河集團(tuán)內(nèi)部、外部關(guān)系戶優(yōu)惠吸引策略；從市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)可以確定，該部分客戶群誠(chéng)意度高，成交率高，是項(xiàng)目口碑傳播重要的一手客源，應(yīng)重點(diǎn)維護(hù)。深、惠兩地知名酒店等分場(chǎng)展吸納珠三角上流客戶；針對(duì)高端客戶群經(jīng)常出入的場(chǎng)所，多處設(shè)分展場(chǎng)，推廣宣傳網(wǎng)點(diǎn)多處吸納客戶，直接捕捉目標(biāo)客戶群。四、廣告媒介策略市場(chǎng)推廣的主要內(nèi)容由廣告宣傳、活動(dòng)促進(jìn)、現(xiàn)場(chǎng)烘托三大部分組成。有的放矢”的總體原則廣告?zhèn)鞑ィ簭V告宣傳：軟硬結(jié)合軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤(pán)軟性宣傳廣告。不同媒體組合有助于擴(kuò)大廣告的受眾量、有助于廣告信息的互相補(bǔ)充、有助于反復(fù)提示客戶使其產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為。堅(jiān)持“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、低成本、高效能”的媒體選擇原則，慎重選擇媒體，并進(jìn)行有效利用和組合。具體依據(jù)“深圳東岸”概念推廣中，各大開(kāi)發(fā)商的傾向及與各家媒體合作的優(yōu)勢(shì)而定。深圳主流電視媒體，覆蓋面廣，具有很強(qiáng)的表現(xiàn)力和真實(shí)感，引導(dǎo)性強(qiáng)。本地政府高層及私營(yíng)業(yè)主收視率較高。區(qū)域性強(qiáng)，增強(qiáng)項(xiàng)目口碑力度。千人成本低，版面巨大適合形象展示。l 深惠陽(yáng)光巴士電視廣告。l 奢侈品雜志。D、其他：l 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)：szhome\soufun網(wǎng)（矩形廣告）。項(xiàng)目網(wǎng)站作為特殊的媒體，在項(xiàng)目整個(gè)推廣過(guò)程中起著不可替代的作用：及時(shí)報(bào)道項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)態(tài)、炒作項(xiàng)目熱點(diǎn)事件、發(fā)布即時(shí)性的優(yōu)惠信息等等?？蛻翎槍?duì)性強(qiáng)，廣告更具有時(shí)效性，易樹(shù)形象及傳播知名度。n 根據(jù)深圳是本項(xiàng)目的主戰(zhàn)場(chǎng)，深圳客戶占大比例。n 本地市場(chǎng)短期內(nèi)有限的購(gòu)買(mǎi)需求決定其難以肩負(fù)主要銷(xiāo)售任務(wù)，但項(xiàng)目一期產(chǎn)品線長(zhǎng)，吻合本地客戶購(gòu)買(mǎi)需求，所以本地客又是項(xiàng)目不可忽視的購(gòu)買(mǎi)群。通過(guò)售樓處、樣板房、看樓通道、內(nèi)外部園林、外部看樓路線導(dǎo)示與包裝等展示，重要的是現(xiàn)場(chǎng)軟、硬件雙重具備，重點(diǎn)制作豐富的人文生活氣息，打動(dòng)客戶身心感覺(jué)。二、高姿態(tài)入市形象策略主題形象：高品牌+高形象+高視角+稀缺形象作為103萬(wàn)平米的高端別墅大社區(qū)，項(xiàng)目必須以疆愈無(wú)界，墅愈非凡的精純大氣震撼市場(chǎng)，喚醒了人們內(nèi)心對(duì)純別墅大社區(qū)尊貴身份與生活的自信、憧憬與渴望。三、兩地拱合，同時(shí)入市深圳、惠陽(yáng)兩地同時(shí)入市，針對(duì)不同客戶群、不同活動(dòng)瞬間擴(kuò)大社會(huì)效應(yīng)。 高調(diào)造勢(shì)，領(lǐng)跑市場(chǎng)；高端產(chǎn)品首發(fā)，推勢(shì)奠定高度216。 亮點(diǎn)組合，客戶累進(jìn)高端產(chǎn)品入市搶占市場(chǎng)高位二、三期形象提升\品牌提升四、五期配套完善檔次推高六、七期項(xiàng)目成熟期品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)別墅類(lèi)產(chǎn)品\多層別墅類(lèi)產(chǎn)品\多層別墅類(lèi)產(chǎn)品\多層\高層\暢通無(wú)別墅類(lèi)產(chǎn)品\多層\空中別墅\酒店高層/小高層二、首期推貨策略高端先行，領(lǐng)袖市場(chǎng)一期沿湖類(lèi)別墅首發(fā)上市，純別墅發(fā)售拔高項(xiàng)目整體形象，有力沖擊深惠兩地市場(chǎng)，高端形象與品質(zhì)得到市場(chǎng)認(rèn)可。造勢(shì)、蓄勢(shì)在前，給市場(chǎng)以神秘感、渴求感、沖動(dòng)感，放盤(pán)即形成搶購(gòu)浪潮，一蹴而就，避免銷(xiāo)售期過(guò)長(zhǎng)，成本增加的弊端，同時(shí)通過(guò)價(jià)格、秩序控制使各期產(chǎn)品能同步推售，做到無(wú)滯銷(xiāo)、零庫(kù)存。五、高低組合，多方位贏得市場(chǎng)首批別墅成功發(fā)售，項(xiàng)目達(dá)到市場(chǎng)聚焦效果后，市場(chǎng)認(rèn)同感已建立，后批單位在充分分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況下，不同物業(yè)類(lèi)型（別墅與洋房）、不同資源占位、不同單價(jià)總價(jià)的物業(yè)搭配銷(xiāo)售，適當(dāng)拉長(zhǎng)產(chǎn)品線，吸收不同層次客戶群，全方位攻擊并贏得市場(chǎng)。形象導(dǎo)入期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期一開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期三開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期二內(nèi)部蓄客階段持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期3．16．15．18．17．14．1．112．111．110．19．15．1 內(nèi)部登記首批開(kāi)盤(pán)日形象入市春交會(huì)別墅銷(xiāo)售別墅+洋房持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期二批開(kāi)盤(pán)日三批開(kāi)盤(pán)日別墅+洋房二、階段性目標(biāo)一期物業(yè)類(lèi)型別墅雙拼聯(lián)排多層階段目標(biāo)一批二批三批一批二批三批一批二批三批一批二批三批面積/㎡90008000800030002000015000185001650003000030