【正文】 層一般為1至2層，構(gòu)造多磚石承重墻，木屋架，鐵皮屋面。本世紀(jì)二十年代起， 獨(dú)院式高級(jí)住宅趨向新奇，內(nèi)容繁雜。 房間增設(shè)汽車(chē)間、佛堂、健身房、小放映室等。如1934 年華山路上建造的“望廬”， 平面采用西方住宅的通用方式，但外觀卻似中國(guó)南方的廟宇，所以是單層的。愚園路某宅的情形正好相反， 外觀為西班牙式的四層樓房，有廣闊的花園。 柚木地板鋪成蘆席紋。 B、 集中分布區(qū)域： 花園洋房最集中的地區(qū)是今徐匯區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)，占總數(shù)的70%弱。 著名的花園洋房有1932 年英籍猶太人沙遜在虹橋路建造英國(guó)古典式的“沙遜別墅”。 其景觀仿照《紅樓夢(mèng)》中的大觀園設(shè)計(jì)，有83景， 是上海最豪華的私人花園住宅，有上海大觀園之稱(chēng)。 這是挪威式的建筑，外形凹凸變化很多，屋面陡峭， 主塔高大，好像童話(huà)世界里的建筑。再如延安西路64號(hào)現(xiàn)上海市少年宮， 原為上海煤氣公司老板于1924 年興建的高級(jí)花園洋房。 樓下有舞廳、餐廳、早餐室、會(huì)客室、休息室、 打牌室、閱報(bào)室等，室內(nèi)布置異常華麗。 又如丁香花園，在上海市華山路849號(hào)，是李鴻章任江蘇巡撫，為愛(ài)妾丁香所造的一座別墅， 為美式建筑，占地70畝，有主樓、 副樓和花園。丁香樓是上海最早有衛(wèi)生和取暖設(shè)備的建筑之一。 “ 愛(ài)廬” 丁香花園（二）、目前上海老洋房經(jīng)營(yíng)狀況分析。而據(jù)一些房產(chǎn)中介稱(chēng)，目前上海具有合法產(chǎn)權(quán)、可進(jìn)入市場(chǎng)交易的老洋房數(shù)量?jī)H60套左右，這些老洋房市場(chǎng)的價(jià)格從400多萬(wàn)到2000萬(wàn)都有，作為一種稀缺資源，老洋房賣(mài)出一個(gè)就會(huì)少一個(gè)，目前，每平方米均價(jià)高達(dá)人民幣2萬(wàn)元，一些“極品”老洋房的單價(jià)則高達(dá)45萬(wàn)元。1） 操作程序：比較一般的商品住宅，花園住宅的轉(zhuǎn)讓手續(xù)有其特殊性，具體應(yīng)注意以下幾方面：持有國(guó)有土地使用證；具有地上附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明，屬于共有房產(chǎn)的，須持有共有人同意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的意見(jiàn)書(shū)；委托代理人辦理的，應(yīng)依法辦理委托代理手續(xù)。一些老花園洋房還要報(bào)上海市國(guó)家安全局備案2） 定價(jià)原則：首先由地段決定；其次取決于所擁有的花園面積的大??；然后是其所在的具體位置，周邊景觀、房型、朝向、周邊生活配套情況也會(huì)對(duì)單價(jià)有一定影響。B、 出租（操作程序、定價(jià)原則、主要用途居住、辦公、商業(yè)娛樂(lè)）從租金看，一般整層的新式里弄，每月租金400010000元，整棟的新式里弄，每月租金1500025000元，整棟的花園洋房，每月租金5000美圓以上。2） 定價(jià)原則：整棟出租可以參照老洋房出售價(jià)格，和地段、位置關(guān)系密切；而分層出租則從一層到頂層價(jià)格依次遞減。A、 購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)：1） 第一類(lèi)是海歸族，特別是老華僑。但大多數(shù)老洋房屬于住宅性質(zhì)，限于單位購(gòu)買(mǎi)需繳納較高稅費(fèi)，實(shí)際成交案例較少；4） 第四類(lèi)是境外人士，作為一個(gè)成長(zhǎng)中的國(guó)際大都市，上海正吸引著越來(lái)越多的境外人士，他們工作在上海，生活在上海，也愛(ài)上了上海的文化和老洋房。另外，還有一些開(kāi)西餐廳的商人，希望能夠找到沿街老洋房，布置成具有異國(guó)風(fēng)味的休閑餐廳。1） 駐滬領(lǐng)事、首席代表、總裁等租住整棟的花園洋房。3） 還有極少的一部分人，是本地或外地的普通白領(lǐng)租客。4） 跨國(guó)企業(yè)、合資企業(yè)作為地區(qū)總部或辦公場(chǎng)所；來(lái)戶(hù)短期工作、旅游的外商或港、澳、臺(tái)人士。四、 上海歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)保護(hù)政策（一）、上海歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)保護(hù)政策 上海歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)點(diǎn)多面廣。1989年，上海市政府批準(zhǔn)了第一批共59處優(yōu)秀近代建筑，并列入上海市文物保護(hù)單位。1999年，市政府再次發(fā)文批準(zhǔn)162處優(yōu)秀近代建筑。A、 相關(guān)政策：1986年，上海市城市規(guī)劃部門(mén)在編制《上海市城市總體規(guī)劃（綱要）》時(shí)，已提出將市歷史風(fēng)貌特色區(qū)加以成片保護(hù)，并列出了外灘、豫園、人民廣場(chǎng)、南京東路、興業(yè)路、思南路等11個(gè)不同類(lèi)型的歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，列入規(guī)劃的風(fēng)貌街區(qū)共234個(gè)（其中集中連片的風(fēng)貌街區(qū)22個(gè)）和歷史建筑群440處，其中花園住宅144萬(wàn)M2。其主要措施為：1） 維修加固——主要是針對(duì)直管公房的維修，利用有限的房屋維修資金進(jìn)行，是最簡(jiǎn)單的辦法，卻不能解決對(duì)其特色風(fēng)貌的恢復(fù)和建筑功能的提高。但其缺點(diǎn)在于過(guò)分強(qiáng)調(diào)功能上的成套化和居民的原地回搬，所以除了改善居民居住條件外，并沒(méi)有真正延續(xù)歷史建筑的韻味，有的反而喪失了原有的風(fēng)貌特色。在這方面比較成功的是已完成的盧灣區(qū)興業(yè)盧老式石庫(kù)門(mén)住宅（即新天地）改造工程等。1. 地塊歷史 思南路花園住宅區(qū)又名“義品村”，即指23幢獨(dú)立式花園住宅，原屬比利時(shí)人開(kāi)辦的義品地產(chǎn)公司的產(chǎn)業(yè)，建造于1921年，是上海20世紀(jì)2030年代西方獨(dú)立式花園住宅建造興起時(shí)較早、較典型的例子。它位于盧家灣的西部，基本上消除了早期東部社區(qū)的本地化特征，而更多的表現(xiàn)出西方情調(diào)，是法租界向西區(qū)發(fā)展高級(jí)住宅區(qū)的起點(diǎn)。”“義品村”及其周邊地區(qū)自20世紀(jì)十年代誕生，經(jīng)過(guò)二十多年的建造，于三十年代初具規(guī)模。除了為高薪階層提供清雅宜人得住宅空地以外，這一地區(qū)日益成為全市娛樂(lè)場(chǎng)所中心，成為暫時(shí)隱退得中國(guó)政要得家園，也成為利用法租界當(dāng)局得松懈放任和法租界暗昧不明得法律地位而遁逃來(lái)此得中國(guó)罪犯得收容所。”該區(qū)沿思南路兩側(cè)有花園住宅，沿復(fù)興路有少量花園住宅和石庫(kù)門(mén)住宅萬(wàn)福坊與偉達(dá)坊。在歷史上，這里曾經(jīng)有許多著名的人物與團(tuán)體在此居住與生活過(guò)，包括中國(guó)共產(chǎn)黨代表團(tuán)駐滬辦事處（周公館）舊址思南路73號(hào)，柳亞子居所復(fù)興中路517號(hào)，梅蘭芳居所思南路87號(hào)等。沿復(fù)興中路還分布有二十世紀(jì)三四十年代建設(shè)的新式里弄住宅建筑，規(guī)模不大但形態(tài)完整。街區(qū)內(nèi)部還有若干幢花園里弄住宅、現(xiàn)代公寓式住宅、聯(lián)立式花園住宅、聯(lián)排式住宅等七種上海近代住宅類(lèi)型分布。居住建筑大都已經(jīng)使用60年以上，由于過(guò)度使用以及缺乏維護(hù)，建筑的完好程度很低：由于長(zhǎng)期受大氣環(huán)境影響和處于受潮狀態(tài)，粉刷及砌體表面剝落、粉化嚴(yán)重?；▓@住宅區(qū)內(nèi)的獨(dú)立式花園住宅的花園相對(duì)完整，樹(shù)木生長(zhǎng)茂盛，并且有少量名貴樹(shù)種，但同時(shí)也因?yàn)闊o(wú)人管理或者管理不善，到處雜草叢生，幾近荒廢。目前，思南路773號(hào)歷史建筑及花園環(huán)境基本遵照歷史原貌經(jīng)過(guò)整修作為中國(guó)共產(chǎn)黨代表團(tuán)駐滬辦事處舊址紀(jì)念館得到保護(hù)并且對(duì)外開(kāi)放供參觀。 1999年的《上海市城市總體規(guī)劃 》將思南路花園住宅區(qū)納入思南路歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，規(guī)定了范圍和保護(hù)要求，但是尚沒(méi)有具體的保護(hù)措施。 其中A地塊約52000平方米，該地塊上建有23幢獨(dú)立花園洋房，建筑面積共900010000平方米，每幢占地約400500平方米，即除去23幢洋房，該地塊大致可拆空的土地面積約有4000050000平方米左右；B地塊約6000平方米，地上建筑11幢別墅面積約5000平方米。B、 交通：途徑的公交線(xiàn)路多達(dá)18條，包括17路、24路、36路、442路、919926路等。此外步行10分鐘可以到地鐵1號(hào)線(xiàn)黃陂南路站和陜西南路站，可以方便的通過(guò)1號(hào)線(xiàn)或轉(zhuǎn)2號(hào)線(xiàn)到達(dá)人民廣場(chǎng)、徐家匯、浦東、中山公園等地。生活配套齊全。E、 醫(yī)療：瑞金地段醫(yī)院、同仁堂國(guó)藥號(hào)、上海第二醫(yī)科大學(xué)、瑞金醫(yī)院分部、曙光醫(yī)院、淮海中路地段醫(yī)院等。二、地塊周邊環(huán)境調(diào)查分析：（一） 地塊周邊環(huán)境分析1. 商業(yè)環(huán)境 本案地塊與淮海中路商業(yè)街重慶南路以西部分接近，只需往北步行五分鐘左右便可到達(dá)。由于新天地及淮海中路與地塊有一段距離，故此項(xiàng)目周邊并沒(méi)有商業(yè)氣氛。但其寫(xiě)字樓主要集中在重慶南路以東的部分，距本案較近的寫(xiě)字樓項(xiàng)目只有一個(gè)瑞金大廈。瑞金賓館位于瑞金二路近復(fù)興中路，成立于1956年，擁有60余個(gè)達(dá)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店客房，目前對(duì)外報(bào)價(jià)約每天700元人民幣左右。賓館方便還有八幢各異的花園別墅，每幢都有寬敞明亮的客廳、餐廳、會(huì)議廳等。另外三幢250平方米的作為市委辦公廳內(nèi)部招待之用，不對(duì)外租賃。另外，在復(fù)興中路瑞金二路的路口正在進(jìn)行復(fù)興中路593號(hào)綠化建設(shè)工程的施工，待該項(xiàng)目完成后，又將為本項(xiàng)目帶來(lái)一大片的綠化面積。此外項(xiàng)目北側(cè)的復(fù)興中路以及項(xiàng)目南側(cè)的建國(guó)中路商分別設(shè)有郵政局和不少銀行分行。7. 道路、交通 本案項(xiàng)目地塊位于盧灣區(qū)的中心區(qū)域，由復(fù)興中路、重慶南盧以及思南盧路所包圍。與地塊相近的道路為復(fù)興中路、建國(guó)中路、南昌路、淮海中路、徐家匯路、重慶南路、思南路、瑞金二路、茂名南路、陜西南路、泰康路、紹興路、永嘉路、香山路、皋蘭路、合肥路、雁蕩路、黃陂南路、太倉(cāng)路、興安路、興業(yè)路、自忠路、馬當(dāng)路等二十三條主次干道。（二） 周?chē)磥?lái)發(fā)展項(xiàng)目 ：新天地二期項(xiàng)目、淮海中路馬當(dāng)路附近的香港新世界大廈、復(fù)興中路瑞金二路口的香山麗舍，以及本案南側(cè)思南六泰康路口的思南路88號(hào)。其中商廈約有三萬(wàn)平方米的建筑面積，目前已基本竣工。 ：在未來(lái)的兩年內(nèi)，盧灣區(qū)將調(diào)整淮海中路西段的經(jīng)營(yíng)檔次，使其成為主要以銷(xiāo)售國(guó)際二線(xiàn)品牌服飾的中高檔商業(yè)街；目前成都南路兩側(cè)的房屋均為老式的石庫(kù)門(mén)房屋，盧灣區(qū)政府計(jì)劃結(jié)合時(shí)代華納娛樂(lè)項(xiàng)目，將高地區(qū)改造城以?shī)蕵?lè)為特色的商業(yè)街。（三） 高檔別墅 主要研究區(qū)域包括盧灣、徐匯、長(zhǎng)寧、靜安、黃浦以及虹口的部分地區(qū)。研究區(qū)域內(nèi)的高檔別墅基本上都屬外銷(xiāo)項(xiàng)目，由于土地成本較高以及早期的別墅項(xiàng)目較為稀缺，因此租金始終處于較高水平，出租空置率8%。（四） 高級(jí)服務(wù)式公寓 研究區(qū)域內(nèi)至2001年底共有服務(wù)式公寓約4991個(gè)單元，2001年由于內(nèi)外銷(xiāo)住宅市場(chǎng)并軌，服務(wù)式公寓受到高檔內(nèi)銷(xiāo)商品住宅的競(jìng)爭(zhēng)壓力。這些單元相對(duì)于服務(wù)式公寓而言，租金便宜，還有諸多優(yōu)惠，選擇余地較大。（五） 五星級(jí)酒店2001年上海共有五星級(jí)酒店15家，共提供客房7384個(gè)單元。2001年期間，APEC會(huì)議的成功舉行，境外來(lái)滬認(rèn)輸急劇增長(zhǎng)，在此期間，東方濱江大酒店成為世界矚目的焦點(diǎn)。同時(shí)，部分境外的商業(yè)機(jī)構(gòu)首腦以及跨國(guó)公司高層人員紛紛來(lái)到上海實(shí)地考察投資環(huán)境。由于中國(guó)加入WTO，跨國(guó)公司的高層商務(wù)人員也會(huì)經(jīng)常性出入上海，由此預(yù)計(jì)五星級(jí)酒店的平均租金水平將隨著需求的增加而繼續(xù)上漲。（六） 高級(jí)住宅和酒店市場(chǎng)潛力 據(jù)上海有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，目前上海有大型的跨國(guó)公司279家，在這些跨國(guó)公司內(nèi)有相當(dāng)一批長(zhǎng)期在上海工作的外籍人士。而擁有這個(gè)水平住房補(bǔ)貼的員工在各個(gè)公司內(nèi)基本上在2到3名左右，具體的人數(shù)根據(jù)公司在國(guó)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模而定。 另外，上?，F(xiàn)有領(lǐng)事館39家，部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的總領(lǐng)事的住房補(bǔ)貼可以達(dá)到7000到10000美圓左右。每個(gè)領(lǐng)事館內(nèi)設(shè)立的總領(lǐng)事級(jí)別的人員一般都在1到2名之間，由此推算預(yù)計(jì)上海地區(qū)總領(lǐng)事級(jí)別的人員大約在58到60位左右。有一部分人員因?yàn)橛屑揖旄S，相應(yīng)的喜歡面積較大的別墅。三、地塊總體定位 上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、國(guó)家歷史文化名城研究中心及上海市盧灣區(qū)城市規(guī)劃管理局共同制作的《上海市盧灣區(qū)思南路花園住宅區(qū)保護(hù)與整治規(guī)劃》中明確的規(guī)劃原則為：1. 保護(hù)原則保護(hù)代表上海歷史文化名城特色的重要?dú)v史街區(qū)的空間格局、街巷尺度、文物古跡和歷史建筑等歷史文化構(gòu)成要素，延續(xù)城市歷史文化環(huán)境，保護(hù)思南路歷史文化風(fēng)貌區(qū)的歷史風(fēng)貌。3. 效益原則充分利用花園住宅區(qū)的物質(zhì)和人文資源，發(fā)展文化與旅游事業(yè)，兼顧經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和文化效益的統(tǒng)一發(fā)展。由此，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的定位應(yīng)為：能體現(xiàn)上海近代獨(dú)特文化和歷史特點(diǎn)的高品質(zhì)的包含文化、休閑娛樂(lè)、旅游、藝術(shù)等的頂級(jí)的復(fù)合性文化風(fēng)貌社區(qū)。北側(cè)和東側(cè)緊臨上海市著名商業(yè)街淮海中路和西藏路，東北角與上海市商業(yè)副中心老西門(mén)相鄰。該地區(qū)自1900年擴(kuò)展法租界時(shí)形成，其主體是供居住用的石庫(kù)門(mén)舊式里弄住宅。1935年前后，太平橋前后，太平橋地區(qū)已建有成排的舊式里弄200多條，建筑面積100多萬(wàn)平方米，這一地區(qū)的建筑風(fēng)貌大致在這一階段形成。各類(lèi)房屋類(lèi)型除極少數(shù)的新里和新工房外，絕大部分為舊式里弄。 太平橋地區(qū)規(guī)劃在建筑形態(tài)規(guī)劃上進(jìn)行了精心設(shè)計(jì)、主要體現(xiàn)在用高度、體量和處理均大致相同的辦公樓組成辦公區(qū)，用湖區(qū)、低層的歷史保護(hù)區(qū)和辦公區(qū)，把淮海中路的高層辦公樓和本區(qū)的高樓分開(kāi)。商業(yè)娛樂(lè)建筑相對(duì)較低，水平方向布置，與點(diǎn)式高層塔樓形成強(qiáng)烈對(duì)比。在人工湖南側(cè)的居住區(qū)，以條形多層住宅與點(diǎn)狀高層住宅相結(jié)合。在歷史建筑保護(hù)區(qū)，大部分建筑完全保持原有石庫(kù)門(mén)里弄建筑風(fēng)格，新建建筑有機(jī)地融入保護(hù)區(qū)的環(huán)境之中，以求保持里弄建筑群所固有的建筑特征：兩三層、坡屋頂、過(guò)街樓、窄里弄和小體量。同時(shí)也是地區(qū)心態(tài)規(guī)劃中的重要過(guò)渡領(lǐng)域。在改造中，對(duì)保留建筑進(jìn)行必要的維護(hù)、修繕、結(jié)構(gòu)加固措施，對(duì)重建的建筑，外墻盡可能予以保留，以保持原有的城市肌理。在建筑的室內(nèi)，充分結(jié)合石庫(kù)門(mén)里弄建筑本身的特色，根據(jù)新的使用功能進(jìn)行設(shè)施和環(huán)境的配置，突出中西合璧、傳統(tǒng)和現(xiàn)代有機(jī)結(jié)合的特色，比如對(duì)天井的創(chuàng)造性再利用、新的室內(nèi)生活形態(tài)的再創(chuàng)造。新天地的功能置換性改造為歷史風(fēng)貌街區(qū)的舊區(qū)改造開(kāi)辟了一片新天地。如果有遺憾，就是太多地忽略了里弄建筑所隱含的生活方式。 申康別墅賓館。B、 運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：整個(gè)花園社區(qū)幽靜迷人，處處散發(fā)著鳥(niǎo)語(yǔ)花香，別墅群中有為客戶(hù)準(zhǔn)備的會(huì)所，內(nèi)有棋牌室、健身房，有三十年代懷舊情調(diào)的大風(fēng)車(chē)餐廳，主要經(jīng)營(yíng)本幫菜，服務(wù)環(huán)境都不錯(cuò)，在上海文藝界及東南亞、港臺(tái)等地享有聲譽(yù)。 淮海中路1754弄?jiǎng)e墅改造項(xiàng)目。B、 改造、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：改造從結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，由磚木改成框架剪力墻結(jié)構(gòu)，工程耗資2000萬(wàn)元，2002年12月31日建成。 興國(guó)賓館：A、 簡(jiǎn)介 興國(guó)賓館坐落