【正文】 07.0307.0407.0507.0607.0707.0807.0907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.6C P I 房屋價格指數(shù)在高通脹情況下，房地產(chǎn)比起銀行存款、債券的收益率要高，并且較之股票投資，風(fēng)險要小得 多，是應(yīng)對通脹的首選投資工具 中央政府在完成一系列的政策轉(zhuǎn)變后，中國房地產(chǎn)市場才有可能從調(diào)整期進入恢復(fù)期，恢復(fù)期約持續(xù) 1年左右時間 2022年 2022年 /2022年 調(diào)整期 調(diào)整期政府政策轉(zhuǎn)變 減少稅收 降低企業(yè)所得稅：減稅有助于降低企業(yè)經(jīng)營壓力，幫助企業(yè)度過成本上漲的困難，扶植中小企業(yè)的政策出臺 提高個人所得稅免稅額： 08年 3月 1日，個稅起征點由 1600元調(diào)至 2022元；近日又有學(xué)者提出，將個稅起征點提至 5000元 減少流通環(huán)節(jié)稅收：如減少房地產(chǎn)交易過程中的營業(yè)稅、契稅、所得稅等 取消資源價格管制 允許要素市場充分競爭，使要素價格最終回歸理性 補貼中低收入者 如退稅、購房貸款優(yōu)惠、發(fā)放房補、提供低租金住房等 政策是最不確定的因素，當(dāng)這些政策轉(zhuǎn)變后，標(biāo)志著市場從調(diào)整期進入恢復(fù)期 【 宏觀大勢判斷三 】 【 全國地產(chǎn)大勢 】 自 07年宏觀調(diào)控以來開發(fā)投資增速進一步下滑，固定資產(chǎn)投資比重下降，商品房銷售低迷態(tài)勢 【 全國地產(chǎn)大勢 】 【 全國地產(chǎn)大勢 】 9月底觸底反彈， 11月份各城市成交量上升，但價格震蕩中 【 開啟觀點 】 ? 在經(jīng)濟持續(xù)告訴發(fā)展時代，房地產(chǎn)業(yè)也蓬勃發(fā)展，并且在 07年 10月達到近期發(fā)展高峰，但在 10月底國家宏觀調(diào)控出臺之后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進入震蕩期 ? 受到全球經(jīng)濟發(fā)展變緩及美國次貸危機影響，中國經(jīng)濟從低通脹逐漸走向高通脹時期，08年 12月全國經(jīng)濟工作會議確定 09年將是保增長，促發(fā)展年 ? 中央政府在完成一系列的政策轉(zhuǎn)變后，中國房地產(chǎn)市場才有可能從調(diào)整期進入恢復(fù)期，恢復(fù)期約持續(xù) 1年左右時間 ? 調(diào)整時期的房地產(chǎn)市場特征：房價呈現(xiàn)下降趨勢 ，整體走勢類似股票市場價格走勢 ? “高通脹”的經(jīng)濟特征下， 房地產(chǎn)是對抗通脹的最有效工具 預(yù)計 09年上半年房地產(chǎn)行業(yè)還處于震蕩期，但在年底將逐步恢復(fù)，達到量升價穩(wěn) 【 開啟觀點 】 把握項目運做時機 項目營銷策略的有效整合是關(guān)鍵 設(shè)問一：走過震蕩的 08年，即將到來的 09年房地產(chǎn)如何走勢？ 【 設(shè)問二 】 設(shè)問二： 08年高、中、低端地產(chǎn)市場供需怎樣， 09年有何變化？ 【 土地市場 】 時 間 供地幅數(shù) 成交幅數(shù) 流標(biāo)幅數(shù) 底價成交幅數(shù) 流標(biāo)率 底價成交率 出讓面積 2022年 1～ 10月 113 110 3 59 ％ ％ ㎡ 2022年 1～ 10月 48 43 5 38 ％ ％ ㎡ 08 年 1 1 0 月份土地成交情況97691554 4 . 4 45 0 . 1 42 7 . 105010015020013月 46月 710月萬平方米0102030405060億元面積 總額各板塊成交面積所占比例圖城南 7 %江北 1 4 % 城中 1 0 %城北 3 7 %河西 1 5 %江寧 1 7 %? 08年 110月同比去年同期 110幅相比，減少 ％。 09年整體成交不可 能達到 07年水平， 但有望較 08年提高 10％ 15％ 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn) 【 需求分析 】 ? 08年前 11個月，商品房成交面積中 100平米以下房源及 160平米以上房源成交比例上升，而中間段面積隨供應(yīng)量減少而減少 ? 08年前 11個月，由于價格上漲，導(dǎo)致總體價格呈現(xiàn)下降趨勢，特別是低價板塊，而抗跌較強的高價房價格繼續(xù)堅挺 大戶型房源市場存在 高價房源抗跌性強 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn) 【 新政后樓市表現(xiàn) 】 新政出臺之前 新政出臺之后 項目 開盤時 間 產(chǎn)品 推量 去化 去化率 萬達廣場 8F/2 221 106 48% 金地名京 11F/5 549 103 19% 金馬麗城 11F/2 140 140 100% 紫氣鐘山 6F/2 109 76 70% 雅居樂花園 11F/2 289 95 33% 天正湖濱 11F/2 99 57 58% 金陵尚府 26F/3 393 275 70% 旭日愛上城 16F/11 1049 693 66% 合計 / / 2849 1545 54% 新政出臺之前市場觀望氛圍強烈 新政出臺之后市場有回暖跡象，成交量上升 【 08市場特征 】 ? 土地供應(yīng)量及成交量較去年縮小嚴(yán)重，開發(fā)商參與熱情減弱，地價多以底價成交，并且流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，但后期表現(xiàn)較樂觀 ? 城北棲霞土地供應(yīng)量增大，而 0 07年的江北、江寧土地供應(yīng)隨著開發(fā)完畢開始減少，09年房地產(chǎn)主戰(zhàn)場將在城北、江寧、江北三大區(qū)域展開 ? 08年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求，市場存量房源量大，未來競爭依然激烈 ? 在 9月底救市出臺之后，成交量上升，項目多以優(yōu)惠折扣銷售，價格處于緩慢下降中 ? 房源成交面積呈兩極現(xiàn)象，大戶型及小戶型暢銷，未來這種局面有望繼續(xù) ? 成交價格方面，受市場低迷影響，低價板塊項目抗跌性不強，高價房（即城中）價格表現(xiàn)比較樂觀，價格受到影響較小 ? 救市新政出臺之后，總體樓市表現(xiàn)十分樂觀，一方面受供應(yīng)量大增，另外開發(fā)商受資金回籠影響，優(yōu)惠額度較大，在 9月成交量觸底反彈之后， 10月、 11月成交量上升， 12月將繼續(xù)保持此種勢頭 【 09市場預(yù)判一 】 消費力與消費結(jié)構(gòu) ? 南京全市總?cè)丝谶_到 820萬人，居住半年以上的人口達到 213萬人 ? 南京人消費性支出過高，有條件購買大件物品 ? 07年購房客戶中，換房與投資客較多，而宏觀調(diào)控的組合拳對于投資與換房客戶都有較大影響，尤其是房貸新政出臺后市場出現(xiàn)銷售量大幅下降狀況，但在救市政策出臺后對于剛性購房需求刺激作用 供 08年供應(yīng)量約為682萬平米， 09年存量加新上市量有望突破 800萬平米 銷 07年住宅銷量約900萬平方米， 08年前 11月僅為 382萬平米，預(yù)計 09年成交量有望突破500萬平米以上 供大于求的局面將延續(xù)，但隨市場回暖及購買力增加，有望緩解 供大于求比例縮小 【 09市場預(yù)判二 】 ? 08年 110月成交地價比 07年下降 70％以上 ?建安成本下降 ?營銷、推廣等費用增加 ?各種交易稅費下降 房價穩(wěn)定理性 ? 經(jīng)濟危機層面擴大，影響到各領(lǐng)域 ? 房貸新政出臺后，未明顯改觀 ? 消費者觀望繼續(xù)保持 ? 南京出現(xiàn)量跌，各種優(yōu)惠折扣措施出臺，價格明顯下降 ? 08年南京整體住宅價格為 6566元 /平米，同比去年價格增長較快，但下半年放緩 價格漲勢減緩 漲勢空間小 量能增加 價格保持平穩(wěn) 漲幅放緩 因素 結(jié)果 【 開啟觀點 】 設(shè)問二： 08年高、中、低端地產(chǎn)市場供需怎樣， 09年有何變化？ 08年 供需比 救市之前 價格 救市之后價格變化 實例 救市之前 救市之后 市場細(xì)分 產(chǎn)品類別 高端市場 獨棟 上漲 價格堅挺，保持上漲 山河水 400萬 /套 550萬 /套 中端市場 聯(lián)排 平緩上漲 供應(yīng)有限，價格上漲 運盛美之國 11000 12022 洋房 上漲 供應(yīng)有限，價格上漲 頤和家園 9300 9500 豪宅 上漲 供應(yīng)穗達，但具抗跌性 朗詩國際 13000 15800 低端市場 普通公寓 下降 供應(yīng)大，價格下降比例 大 天潤城 4800 3500 中高端物業(yè)價格在弱市中具有抗跌性，并且產(chǎn)品特質(zhì)在穩(wěn)定的市場環(huán)境下具有升值保值空間 【 設(shè)問三 】 設(shè)問三： 本案主要競爭在哪？ 【 區(qū)域地產(chǎn)格局 】 將軍山板塊 岔路口板塊 百家湖板塊 東山鎮(zhèn)板塊 九龍湖板塊 科學(xué)園板塊 本 案 板塊發(fā)展歷程： 東山鎮(zhèn)板塊 岔路口板塊 百家湖板塊 將軍山板塊 科學(xué)園板塊 九龍湖板塊 【 區(qū)域板塊特征 】 將軍山板塊已成為南京高檔低密度景觀休閑居住板塊，景觀、資源、環(huán)境優(yōu)良，本案正位于該板塊核心區(qū)域內(nèi) 【 將軍路板塊發(fā)展歷程 】 運盛美之國 嘉瑞山莊 瑞景文華 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 瑞景文華首開區(qū)域別墅物業(yè)，接著運盛美之國、翠屏國際城、瑪斯蘭德等幾個項目，但在定位上顯得比較混亂 山水華門提出第一居所概念，但市場接受度有限 香山美別墅，復(fù)地朗香、愛濤漪水園等多個別墅項目開發(fā)，第一居所的定位被明確 板塊地位確立，別墅開發(fā)達到頂峰 別墅物業(yè)的開發(fā)逐漸進入尾聲，資源稀缺 本案是別墅區(qū)域內(nèi)的公寓產(chǎn)品，受資源稀缺限制，將成為立于別墅之上的豪宅項目 【 將軍路板塊產(chǎn)品供應(yīng) 】 項目 占地 總建 容積率 產(chǎn)品 未來量 價格 運盛美之國 23 獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加 尾聲 聯(lián)排： 1萬元 /平米疊加： /平米 瑪斯蘭德 48 獨棟、雙拼 尾聲 獨棟： /平米 嘉瑞山莊 7 2 獨棟 售罄 獨棟： /平米 香山美墅 18 獨棟、聯(lián)排、雙拼、多層、小高層 銷售中 多層： 6200元 /平米 托樂嘉街區(qū) 70 小高層、多層 北區(qū)銷售中 小高層： 6500元 /平米 名家別墅 獨棟、雙拼 銷售中 獨棟： /平米 雙拼： /平米 山水華門 23 13 獨棟、聯(lián)排、疊加、洋房 尾房 獨棟： /平米 瑞景文華 獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加 售罄 售罄 香榭島 25 8 獨棟 銷售中 2萬 /平米左右 復(fù)地郎香 33 13 獨棟、雙拼、聯(lián)排 尾房 獨棟： /平米 雙拼： 合計 / / / / 區(qū)域內(nèi)別墅物業(yè)產(chǎn)品為主，但大多進入開發(fā)尾聲，板塊土地資源具有稀缺性，雖然有部分公寓產(chǎn)品，但產(chǎn)品比較普通，面對客群僅在白領(lǐng)階層 【 區(qū)域市場相關(guān)數(shù)據(jù) 】 江寧區(qū)0 7 年1 月173。三房面積 195平方米以上；首層公寓附送能夠進行自然通風(fēng)和采光的地下室，私家花園和一座英式小木屋；頂層 LOFT公寓層高 7米，設(shè)有采光天窗和旋轉(zhuǎn)鋼梯，附送露臺 【 案例 】 項目 2022年 10月開盤以 14000元 /平方米銷售，目前南地塊的四層板式公寓樓基本售罄，每套 200至 350平方米，均價 350萬元 /套；目前主推別墅和北地塊公寓，預(yù)計精裝修達 3萬元 /平方米 在目前市場環(huán)境下，鋒尚項目表現(xiàn)出高科技樓盤的抗跌性；在萬科、雅居樂等項目陸續(xù)降價中，鋒尚項目宣稱北區(qū)公寓將上漲 30%，以 3萬元 /平方米銷售，把握住了購房者物業(yè)升值的期望心理 【 案例 】 鋒尚國際公寓除大力宣傳其硬件生態(tài)節(jié)能設(shè)計、室內(nèi)裝修和硬件配臵超五星級標(biāo)準(zhǔn)，達到六星級的舒適和節(jié)能環(huán)保要求；在軟件上提出業(yè)主的服務(wù)以五星級為準(zhǔn)則，包括游艇租賃服務(wù)、酒店電話呼叫系統(tǒng)、私家保姆集中宿舍、特供菜配送中心、洗衣送餐上門等等 由于其針對性的宣傳，并且在操作中倡導(dǎo)的“百萬買房、千萬買鄰”的社區(qū)哲學(xué)，有效的引導(dǎo)及組織了業(yè)主圈層，再加上一系列的活動，如與 CCA合作成立“金陵俱樂部”舉辦新BMW5系 Li品鑒等活動直接圈定了客戶，使口碑傳播的影響較為明顯 【 案例 】 土地坐落 地處南京城北濱江板塊；項目位于長江東岸，秦淮河北 用地面積 約 52萬 建筑面積 150萬 容積率 綠化率 65% 產(chǎn)品組合 超高層 銷售率 91% 開發(fā)商 南京世茂房地產(chǎn) 物業(yè)公司 第一太平戴維斯 ? 2022年 2月開盤推出第 5棟 444套，目前售罄； 網(wǎng)示均價 10614元 /平方米 ? 2022年 5月推出 1號棟，目前也以售罄；網(wǎng)示均價 9452元 /平方米 ? 2022年 3月推出 2棟和 4棟，目前銷售率 83%； 2棟網(wǎng)示均價 9635元 /平方米； 4棟網(wǎng)示均價 12699元 /平方米 資源型（景觀、特色產(chǎn)品） ———— 世茂濱江新城 【 案例 】 房型 1/2/1 2/2/1 2/2/2 3/2/2 3/2/3 4/2/2 4/2/3 面積 范圍 79116 114128 112160 137215 221 20327