【正文】 ，從而獲得資料。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，從其內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。充分考慮多行為與商業(yè)的有機整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進行商場動作；“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務的消費人群進行合理而準確的市場定位。以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合；優(yōu)先引進核心主力店。 S——項目優(yōu)勢地段——位于傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)荔灣區(qū)下九路段與康王路交匯處，正對10000㎡文化廣場。人流——日均流量高達3050萬人次。政策——旅游帶動經(jīng)貿(mào)是政府對步行街的經(jīng)濟規(guī)劃，給商業(yè)項目提供了廣闊發(fā)展空間。面積——項目為東西兩座，中間以天橋作連接，單層面積較小。O——項目機會經(jīng)營模式——在區(qū)域市場中缺乏新型的主題特色商場。商業(yè)價值提升——交通及區(qū)域形象提升，購買力增強，吸引多類經(jīng)營商戶進駐經(jīng)營。十甫名都商場將在今年8月開業(yè)，招商難度增大，而且該項目經(jīng)營規(guī)模寵大?？? 結(jié)：從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營的長遠角度出發(fā)，如何利用本項目獨特的環(huán)境優(yōu)勢，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出精品項目，充分運用廣場項目規(guī)劃特色，形成具競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充足的信心。 ，價格便宜成為吸引力之一，商品的組合、商品檔次是商場定位的首要因素。，購物消費支出在150300元之間，主要購買服裝、鞋類、精品及飲食消費為主。，珠江三角洲及省外、港澳地區(qū)游客數(shù)量逐年增加，消費群體正逐步擴大。，商場室內(nèi)鋪為輔助，面積主要集中在5080㎡，1020㎡兩類為主。，普遍經(jīng)濟能力中低為主。商鋪檔次參差不齊，形成落差較大，尤其是大型商場的室內(nèi)鋪，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃，功能劃分雜亂，缺乏整體擴張力度及管理，形象有待提升。強調(diào)街鋪，強調(diào)步行街，強調(diào)商場特色吸引力，強調(diào)西關(guān)傳統(tǒng)商業(yè)文化。旅游文化立體花園街鋪特色經(jīng)營 + + 租賃使用商場的目標群分析品牌形象店 /連鎖店 /專業(yè)店 /傳統(tǒng)商戶 /個體工商戶目標群特性： 目標投資經(jīng)營者及消費群體分析本項目所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋所有年齡階層的消費者。所以在功能規(guī)劃上盡可能滿足各年齡段消費需求。，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。，是主力消費群體，以購買中高檔實用型產(chǎn)品為主。3545歲，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟理性。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。旅游客戶群體，具一定的沖動性和隨意；，消費力以中高為主；，從而帶動購物、飲食、娛樂消費。在經(jīng)營傳統(tǒng)商品基礎(chǔ)上，強調(diào)配套及特色服務。包括服飾、鞋帽、精品、IT音像制品、特色飲食網(wǎng)吧引入各類手工作坊，航模、手工藝品制作培訓班。F1高檔品牌時尚用品包括服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品在商場街鋪利用騎樓及文化廣場建筑特色，設(shè)立露天和室內(nèi)相連的茶藝館、咖啡酒廊與二樓相連。F2中高檔品牌時尚用品在二樓售賣多類用品的同時，設(shè)立美容、美發(fā)、美甲、美休的專業(yè)會所機構(gòu)，以及書吧、網(wǎng)吧在購物之余，提供全面配套服務。F3（西）旅游工藝品專賣店、絲綢、旅游工藝品、民族服飾、古玩玉器、字畫、中藥材引入清平市場，玉器街、十三行等特色經(jīng)營商戶，并吸納12間品牌旅游公司提供各類服務，同時對工藝品的展示、銷售、鑒定成立專業(yè)權(quán)威機構(gòu)，對其進行監(jiān)督管理、推廣，并成立藝術(shù)協(xié)會，吸引各地行專前來交流、交易提升經(jīng)營檔次。功能定位集旅游觀光、購物、飲食、娛樂休閑于一體的立體花園式商場。 全面導入園林綠化，強化休閑旅游功能。傳統(tǒng)騎樓商業(yè)文化的現(xiàn)代版，承傳百年繁華。 經(jīng)營理念的領(lǐng)導者豐富的嶺南風情和歷史文化為主題，建設(shè)成集休閑購物旅游、飲食旅游、傳統(tǒng)民俗風情旅游、觀賞、休閑、娛樂旅游為一體的多功能商業(yè)城，突出商場特有的文化旅游拉動商業(yè)經(jīng)營動作的新模式。商品定位上的挑戰(zhàn)者和補缺者復古傳統(tǒng)的粵內(nèi)茶樓文化，宣揚嶺南風情文化，引進省內(nèi)外和港澳地區(qū)中高檔名店入場經(jīng)營，填補本地區(qū)一貫給人是中低樓入線的感覺。 ①東西兩座以及天橋應視為一種整體規(guī)劃 東西建筑為嶺南建筑風格，天橋為追求其通透性和現(xiàn)代感，也將與樓層同樣采用退臺疊級式設(shè)計，增強立體感，采用全圍蔽管道，藍色玻璃設(shè)計，配上金屬裝飾構(gòu)件，增強現(xiàn)代感，并以水平電動扶梯連接，增強東西二座交通便利，縮短來往時間，有助于場內(nèi)人流交通組織，并形成獨特的建筑特色。建議在東西座41層建造二道水簾瀑布，瀑布從4層飛瀉到首層，首層地面設(shè)置兩大儲水池，并連接一條流動水道，營造一道亮麗風景線。③利用地形，采用退或式設(shè)計，導入立體園林效果，實現(xiàn)“室內(nèi)空間室外化”立體效果。每層窗上層采用拱形設(shè)計，讓陽光照射入室內(nèi)，增強采光和通透性，并在鋪位結(jié)構(gòu)上采用隔56間鋪中間就預留一條2米通道，落地玻璃圍蔽，可清晰見到街外景觀人物，增加立體空間。④東西二座建筑風格外立面以嶺南特色為主，顯現(xiàn)西關(guān)合壁的完美藝術(shù)效果。在玻璃之間銜接處用青磚，方型立柱作聯(lián)接，同時玻璃表面將配上多類傳統(tǒng)圖案，并作摩沙處理，要增加室內(nèi)外光功能，窗柜以拱形立體作裝飾。⑤三樓以上樓層的垂直交通組織建議把東西兩座室內(nèi)手扶梯移至室外，直上三樓。⑥整體裝飾風格建議突出嶺南建筑特色，包括造型、色彩、材料結(jié)合商場使用設(shè)計特色；各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、字畫、燈具、廣告招牌、花卉統(tǒng)一設(shè)計制作；注重夜間燈光照明，每一層疊級位置配上黃色泛光、聚光等照明；營造一種特色旅游文化與休閑購物的和諧氛圍。所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、POP的設(shè)置均由商場統(tǒng)一制定，力求完整統(tǒng)一形象。采用敞開式，半敞開式為主58㎡占20%