【正文】 人口人均 2 平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地。邊建設(shè)邊交付使用的居住區(qū)、居住小區(qū)，已使用的樓房周圍的綠化，也應(yīng)當(dāng)在第二個(gè)年度綠化季節(jié)完成。對(duì)違反上述規(guī)定的，由城市綠化管理部門對(duì)責(zé)任單位處以罰款。讀者疑問(wèn)：我購(gòu)買了一套西三環(huán)附近的商品房，是十八層，可以看到紫竹院公園，環(huán)境優(yōu)美，價(jià)格高出常規(guī)樓盤一倍。我義憤填膺，但又阻止不了開發(fā)商，我與開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中約定了我的樓前不能新建樓房，不能影響觀景，但沒有約定違約后怎么處理，開發(fā)商如何承擔(dān)違約責(zé)任。律師答疑：因?yàn)槟愫炗喠搜a(bǔ)充協(xié)議，約定開發(fā)商再建新樓不得影響景觀，開發(fā)商的行為違反了合同。本案中開發(fā)商新建樓房遮擋你觀景實(shí)際上就是沒有履行自己的合同義務(wù)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。目前司法實(shí)踐當(dāng)中對(duì)合同沒有明確約定補(bǔ)償額的情況下，法院可以動(dòng)用自由裁量權(quán)，但補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)很低，業(yè)主肯定不會(huì)滿意。我在城西某小區(qū)買了一套商品房，可以直接看到香山。律師答疑：在小區(qū)規(guī)劃范圍之外的規(guī)劃開發(fā)商無(wú)法左右，也不能決定。但景觀也是決定樓盤價(jià)格很重要的一個(gè)因素，開發(fā)商在確定樓盤價(jià)格時(shí)，肯定會(huì)考慮到景觀對(duì)價(jià)格的影響，因此開發(fā)商將景觀好的房子定價(jià)都比較高。但目前我國(guó)合同法及其它的法律法規(guī)對(duì)這種情況尚沒有相應(yīng)處理辦法，如果合同中沒有特殊約定，購(gòu)房人不能追究開發(fā)商的違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。但在目前的市場(chǎng)環(huán)境下這樣的要求幾乎不可能被開發(fā)商接受。為防止權(quán)益受到影響，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充條款，對(duì)有關(guān)問(wèn)題作特別約定。如何簽訂規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更條款呢？當(dāng)初所有的宣傳資料、沙盤等都顯示小區(qū)的規(guī)劃與交付時(shí)是一致的，而且我們合同中也約定綠化率不小于 30% ，現(xiàn)在我們?cè)撛趺崔k？雙方在合同中約定了綠化率，現(xiàn)在開發(fā)商的行為導(dǎo)致達(dá)不到合同約定的綠化率，因此構(gòu)成違約，從另外一個(gè)角度考慮，因?yàn)榉课菟袡?quán)過(guò)戶之后，開發(fā)商即喪失了房屋及其土地的所有權(quán)和使用權(quán)，購(gòu)房者已經(jīng)成為房屋的所有權(quán)人和土地的使用權(quán)人。按照合同法的規(guī)定，業(yè)主可以選擇違約之訴或侵權(quán)之訴，以任何一個(gè)理由均可。如果開發(fā)商的確通過(guò)合法的手續(xù)辦理了規(guī)劃變更手續(xù)，那么業(yè)主有兩種選擇：一是認(rèn)為規(guī)劃變更的行為不合法，可以起訴規(guī)劃局，要求撤銷規(guī)劃，二是要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。如果規(guī)劃變更已成既定事實(shí)，一般到了訴訟階段法院司法實(shí)踐容易傾向于既定事實(shí)考慮，認(rèn)為拆除會(huì)造成財(cái)產(chǎn)損失，因此業(yè)主越晚采取行動(dòng)對(duì)解決問(wèn)題越不利，甚至有可能出現(xiàn) “ 贏了官司卻無(wú)法執(zhí)行 ” 的局面，因此，建議廣大業(yè)主，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有規(guī)劃變更的苗頭，一定要立刻向規(guī)委反映有關(guān)情況，使得開發(fā)商無(wú)法實(shí)施規(guī)劃變更。合同法讀者疑問(wèn)：我們小區(qū)建成后與開發(fā)商最初的承諾不一致，最初承諾小區(qū)有會(huì)所、郵局，購(gòu)物中心，小區(qū)中心有水景花園，但交房后卻什么都沒有，后來(lái)經(jīng)業(yè)主代表到規(guī)劃局去查詢，規(guī)劃局說(shuō)該小區(qū)只有一個(gè)規(guī)劃許可證，沒有變更過(guò)，請(qǐng)問(wèn)我們這個(gè)小區(qū)到底是屬于規(guī)劃變更還是虛假宣傳？另外一種是開發(fā)商未按最初的規(guī)劃建設(shè)，而是擅自變更規(guī)劃，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)，這種情況只要查詢規(guī)劃行政主管部門備案的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》并與小區(qū)現(xiàn)狀對(duì)照，就可確定開發(fā)商擅自變更了規(guī)劃。以上兩種情況都可以稱為規(guī)劃變更。作為開發(fā)商，在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知房屋規(guī)劃、設(shè)計(jì)的全部情況，宣傳資料及沙盤應(yīng)與規(guī)劃一致，否則即構(gòu)成了欺詐。針對(duì)開發(fā)商虛假宣傳的情況，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審閱規(guī)劃許可證及其附件、規(guī)劃局蓋章整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃平面圖，并與開發(fā)商的承諾、提供的宣傳資料、沙盤相對(duì)照，看是否有出入，看是否符合自己的要求；另外，購(gòu)房者最好要求在合同中注明， “ 小區(qū)規(guī)劃與沙盤、宣傳資料完全一致，否則視為出賣人違約，并將沙盤拍照作為證據(jù)。讀者疑問(wèn)：法律法規(guī)對(duì)規(guī)劃變更是怎么規(guī)定的？格式合同也做了相應(yīng)的規(guī)定。相關(guān)法規(guī)：第八條 規(guī)劃變更的約定因規(guī)劃變更給買受人的權(quán)益造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！蛾P(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》關(guān)鍵內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。律師答疑：為了避免規(guī)劃變更方面的糾紛，業(yè)主在簽訂合同時(shí)應(yīng)要求開發(fā)商出示該小區(qū)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附件、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及其附件、設(shè)計(jì)院出具的經(jīng)過(guò)規(guī)劃委員會(huì)蓋章的小區(qū)平面規(guī)劃圖、和開發(fā)商談判錄音、相關(guān)圖紙、開發(fā)商做的廣告、樓書、沙盤資料、行政主管部門獲取的批文、回函、資料、答復(fù)等。律師答疑：開發(fā)企業(yè)或中介服務(wù)機(jī)構(gòu)所發(fā)布的商品房宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)符合《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。如果房屋交付時(shí)與廣告、宣傳資料不一致或相距甚遠(yuǎn)，那么買受人可以依據(jù)收集的廣告、宣傳資料要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。建議買受人將樣板間、沙盤拍照并請(qǐng)公證處現(xiàn)場(chǎng)公證，證明照片與實(shí)物相一致，這樣，樣板間、沙盤在撤掉之后才能做為證據(jù)被有效地使用，假如出現(xiàn)糾紛，那么在解決糾紛時(shí)買受人這樣做才能在訴訟中讓自已處在一個(gè)有利的地位。讀者疑問(wèn)：如何組織規(guī)劃變更案件的集體訴訟？組織集團(tuán)訴訟大致過(guò)程如下： 1 、成立集團(tuán)訴訟組織，確定業(yè)主代表； 2 、業(yè)主代表進(jìn)行集體籌資，籌集訴訟費(fèi)和其他所需費(fèi)用； 3 、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等多種途徑尋找代理律師，與律師事務(wù)所簽訂委托代理協(xié)議，確定承辦律師； 4 、與律師分析確定共同的訴訟請(qǐng)求，確保訴訟基本條件一致； 5 、確定參與訴訟人數(shù)； 6 、代理律師與業(yè)主共同商討訴訟所需的證據(jù)，并根據(jù)各自的優(yōu)勢(shì)收集相關(guān)證據(jù)； 7 、律師整理相關(guān)證據(jù)和材料，寫訴訟狀； 8 、向法院提起訴訟，該案進(jìn)入訴訟程序。承諾贈(zèng)送花園不兌現(xiàn)能退房嗎？但是現(xiàn)在都兩年了還不見。律師答疑：以規(guī)劃問(wèn)題主張退房的可能性比較小。購(gòu)買房屋的合同目的主要是用于居住或辦公使用，只要房屋能居住使用，合同的主要目的即已實(shí)現(xiàn)，因此不能據(jù)此解除合同。我們的小區(qū)剛?cè)胱。l(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)沒有足夠的停車位， 300 戶只提供了 60 個(gè)車位，比例是 1 ： 5 ，開發(fā)商對(duì)于車位和住戶的比率答復(fù)為大概是 1 ： 3 ，這個(gè)比例合理么？我們認(rèn)為太少了 ! 是否可以投訴開發(fā)商規(guī)劃不合理？根據(jù)這一規(guī)定，普通住宅及經(jīng)濟(jì)適用房在三環(huán)路以外 ( 包括舊區(qū)改造和零星加建的住宅 ) 地區(qū)的，車位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)為每千戶 500 個(gè)，即 1 ∶