【正文】 展了一次房地產(chǎn)市場情況的消費調(diào)查活動。__志愿者”于_月__日至__日組成_個調(diào)查小組，對**（一、二期）、**（東、南、西）、**、**_個小區(qū)進行了房地產(chǎn)市場消費調(diào)查。同時還通過媒介如網(wǎng)上調(diào)查和《**》周刊刊登調(diào)查問卷，共回收了調(diào)查問卷___份，其中有效問卷__份。%的被調(diào)查人認為目前全市的商品房整體表示滿意，%的被調(diào)查人認為較滿意，%的被調(diào)查人認為一般，%的被調(diào)查人認為較差。（二）開發(fā)企業(yè)整體評價。調(diào)查結(jié)果表明實力較強的開發(fā)企業(yè)都較重視企業(yè)信譽和消費者權(quán)益的維護，但也有個別開發(fā)企業(yè)采取“打一槍，換一個地方”的方式，對房地產(chǎn)市場開發(fā)造成一定的沖擊。有__%的被調(diào)查人認為目前全市的物業(yè)公司整體滿意，有__%的被調(diào)查人認為較滿意，有__%的被調(diào)查人認為一般，有__%的被調(diào)查人認為不滿意。三、存在問題從這次房地產(chǎn)市場情況的消費調(diào)查來看，主要存在以下問題：一是廣告宣傳與實際有出入。甚至有些涉及小區(qū)綠化、房屋間距等外部環(huán)境和其它配套設(shè)施等方面的改變，少數(shù)開發(fā)企業(yè)往往避而不告，或以工作疏忽為推托，消費者一般很難得到補償， 二是設(shè)定格式條款減除責任。但調(diào)查中有不少消費者反映一些開發(fā)企業(yè)利用各種辦法強迫購房者簽定不利于消費者或不公正補充協(xié)議，以減輕或減免企業(yè)責任的現(xiàn)象，如將關(guān)于“面積確認及面積差異處理”合同條款中的“面積誤差比絕對值超出_%時，買受人有權(quán)退房”刪除了。調(diào)查中有一些消費者反映少數(shù)開發(fā)商剛開始銷售(開盤)時，在房子數(shù)量、戶型、朝向等推出與價格的制定上做文章。一旦有消費者來購房，“最低價”的商品房也就不翼而飛了；在銷售現(xiàn)場設(shè)有“托兒”，制造一種銷售興旺的假象。四是物業(yè)管理不到位。加上物業(yè)公司對物管服務(wù)性認識不足，業(yè)務(wù)生疏，將物業(yè)管理的理念僅僅定位在打掃衛(wèi)生、維護安全、照看自行車等簡單事務(wù)上，開拓性差，缺乏個性化、人性化服務(wù)，%的被調(diào)查人對目前的物業(yè)管理表示不滿意。為消費提供真實可靠的消費信息，建議有關(guān)職能部門建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，記錄房地產(chǎn)企業(yè)的基本情況、業(yè)績及良好行為、不良行為等；加大對虛假、夸大其辭的廣告宣傳以及承諾等問題的監(jiān)管；規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)營銷行為，防止制造低價或興旺銷售的假象；加大對購房合同的監(jiān)管，杜絕開發(fā)商單方面改動合同內(nèi)容以減輕或免除責任的行為；定期開展建筑材料市場的整治工作，嚴厲打擊銷售假冒環(huán)保、節(jié)能等標志建筑材料及產(chǎn)品的行為，支持、鼓勵使用環(huán)保節(jié)能建筑材料及開發(fā)環(huán)保性、節(jié)能性住宅。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當遵守國家法律法規(guī)，堅守商業(yè)誠信，不斷完善商品房售后服務(wù)，小區(qū)綠化、房屋間距等外部環(huán)境和其它配套設(shè)施設(shè)計變更時，要及時告知，讓消費者有一個選擇，認真兌現(xiàn)廣告宣傳及承諾內(nèi)容；做好辦理前期物業(yè)承接驗收手續(xù)，及時按規(guī)定召開業(yè)主會議協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會；物業(yè)公司要盡快轉(zhuǎn)換為服務(wù)者角色，公示服務(wù)內(nèi)容、收費標準和財務(wù)收支情況，做好房屋的保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)的清潔、綠化和管理等；房地產(chǎn)項目公司要以為終身消費者服務(wù)本，采取有效的措施，確保各項售后服務(wù)得于落實，真正維護購房者的權(quán)益，為消費者創(chuàng)造放心的房地產(chǎn)消費和物業(yè)管理服務(wù)環(huán)境。雖然我國已出臺許多消費者權(quán)益保護的法律、法規(guī)，但廣大消費者對這些法律、法規(guī)了解較少，維權(quán)意識較弱，在合法權(quán)益受到損害時，不知如何保護自己的權(quán)益。四是堅持創(chuàng)新理念。房地產(chǎn)市場存在的問題及監(jiān)管對策 　　一、房地產(chǎn)市場違法行為的表現(xiàn)　　主體資格不合法。二是轉(zhuǎn)借、出租、出借、出讓營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，這種現(xiàn)象比較普遍。四是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)抽逃出資問題嚴重。六是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)資質(zhì)等級與實際開發(fā)、建設(shè)的項目的資質(zhì)要求不符。一是合同違法行為，包括擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本；合同規(guī)定與實際交房不一致，包括房屋面積、違約責任等；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)不履行合同；亂收合同文本費；格式條款不合法，有的含有加重消費者違約責任的內(nèi)容，有的含有排除消費者依法變更或解除合同的內(nèi)容，有的格式條款未備案。三是虛假宣傳、違法發(fā)布廣告?！　〈ㄍ稑诵袨椤！　《?、查處上述違法行為的法律適用　　無證無照、有證無照、無證有照超范圍經(jīng)營的，可依據(jù)《無照經(jīng)營查處取締辦法》第四條第一款第（一）、（三）、（五）項定性，按第十四條處罰。　　對虛假宣傳、違法發(fā)布廣告的行為，可依據(jù)《反不正當競爭法》、《廣告法》相關(guān)條款處罰?！　υ谄髽I(yè)年檢中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)虛報注冊資本，企業(yè)實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為，以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為，可按《公司法》相關(guān)條款查處。 隨著日益火爆的房價，推動了房地產(chǎn)市場、建筑市場“膨脹”，也使這個領(lǐng)域原來一些個別的違法行為變成了有代表性的違法行為，對消費者的違害極大，因為建筑市場與房地產(chǎn)市場有許多共同點，聯(lián)系緊密，所以本文試就其中的違法行為及監(jiān)管方法作一粗淺探討。 這兩個市場的監(jiān)管是一個綜合的系統(tǒng)工程，它涉及城建、房管、土地、規(guī)劃、環(huán)保、設(shè)計、工商、稅務(wù)、建設(shè)單位等諸多部門，工商行政管理部門如何加強監(jiān)管,首先要認清其違法行為的表現(xiàn)，我們認為其違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個方面:主要表現(xiàn)在：一是無證無照、有證無照、無證有照超范圍經(jīng)營。二是轉(zhuǎn)借、出租、出借、出讓營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。三是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)虛報注冊資本違法行為。五是股東發(fā)生變化未辦理變更登記。（二）欺詐消費者違法行為（1）擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本；（2）合同規(guī)定與實際交房不一致，包括（面積、通風、付款方式和期限、違約責任等）；（3）房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)不履行合同；（4）房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)亂收合同文本費；（5）格式條款不合法，這種違法行為十分嚴重，體現(xiàn)在：一是格式條款含有加重消費者違約金或損害培償金超過合理數(shù)額的責任；二是格式條款含有排除消費者依法變更或解除合同以及請求支付違約金、損害賠償?shù)臋?quán)利；三是格式條款未備案。虛假宣傳、違法發(fā)布