中國地產(chǎn)融資問題研究-在線瀏覽
2025-05-11 06:02本頁面
【正文】 地產(chǎn)價格總體趨向上漲，房地產(chǎn)市場火爆及地產(chǎn)貸款急劇擴大致使當前不良地產(chǎn)貸款率趨向下降；同時，還應看到全國地產(chǎn)貸款應收未收利息有上升的趨勢?！ ?。首先表現(xiàn)在貸款范圍上，《貸款通則》規(guī)定，商業(yè)銀行只允許對有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，并不得發(fā)放貸款給房地產(chǎn)企業(yè)用于投機房地產(chǎn)；其次表現(xiàn)在貸款程序上，中國人民銀行頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務的通知》(銀發(fā)[2001]195號)中，規(guī)定金融機構(gòu)只能對四證(《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》)齊全的房地產(chǎn)項目發(fā)放房地產(chǎn)貸款，且房地產(chǎn)項目的自有資金需達30%以上；而在《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號)第一次專門對地產(chǎn)貸款作出了規(guī)定：“對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年”，同時，“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”?！ ?001年4月，國務院辦公廳下發(fā)了《國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》，要求有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度，進一步明確了政府土地儲備制度在我國土地市場管理中的地位和作用?；I集購地資金是征購土地的關(guān)鍵所在，壟斷土地收購需要巨額資金投入，政府土地儲備機構(gòu)資金來源渠道單一，自有資金少，主要依靠銀行貸款，導致政府土地儲備貸款增長迅速?！ ?。目前全國開展土地招標拍賣活動的市縣已經(jīng)達到1500個以上。2002年上半年，全國31個省、自治區(qū)、直轄市都開展了國有土地招標拍賣掛牌活動，出讓的土地價款超過300億元。2002年二季度，全國土地交易價格繼續(xù)保持較高的上漲幅度，%，土地成本占商品房售價的比例明顯增加，部分城市已高達40%45%之重。近年來各級政府均想通過興建工業(yè)園、科技園、教育園等各類園區(qū)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的集中。至2002年6月末，其中主要是保證貸款。 地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)單一，資金來源過度依賴銀行貸款發(fā)達國家的土地儲備融資體系一般比較健全，除依靠財政支持、土地出售收人、銀行貸款等融資方式外，還可以依靠完善的地方政府舉債制度和債券市場，發(fā)行公債等方式籌集資金。二是房地產(chǎn)商融資結(jié)構(gòu)單一。這表明我國房地產(chǎn)業(yè)對銀行依賴度過高，容易出現(xiàn)“一榮俱榮、一損俱損”的局面，不利于防范金融風險?！ ?房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)貸款風險較大商業(yè)銀行通過發(fā)放流動資金貸款或項目貸款等方式為房地產(chǎn)商購買土地提供資金支持，在對房地產(chǎn)商發(fā)放地產(chǎn)貸款時存在放松條件的現(xiàn)象和管理上的漏洞，沒有堅持擇優(yōu)扶持、淘汰落后的信貸原則或房地產(chǎn)企業(yè)通過其他途徑變相將貸款填補購買土地資金缺口；同時，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在規(guī)模小、資質(zhì)低、實力弱的狀況，缺乏抗風險能力，導致我國房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)貸款的風險較大，%和11，2%。 對政府土地儲備機構(gòu)的信貸管理難度較大借貸雙方的權(quán)利義務不對等，加之土地儲備機構(gòu)所提供的資料有限，因而銀行難以準確掌握和了解土地儲備機構(gòu)整體資金需求狀況、現(xiàn)金流量、資金去向和收益狀況，較難把握地方政府財政收入情況和財政支出狀況，銀行信貸監(jiān)督較為薄弱?！ ≌恋貎錂C構(gòu)大量借用貸款用于收購、處置土地，與此同時政府獲得充沛的預算外財政收入和土地儲備機構(gòu)獲得相當?shù)默F(xiàn)金收益，但政府對該類機構(gòu)的資本金撥付量卻明顯不足，資本金撥補制度不健全。2001年扣除土地儲備機構(gòu)上繳財政的土地出讓金后(見表1)，(當年累計收回資金—當年累計投入收購資金—當年累計上繳財政資金)，而這些儲備機構(gòu)的資本金僅比2000年增加了1975萬元，占當年收益的12%。據(jù)統(tǒng)計，2002年6月末，%。土地商品的特殊性決定了土地金融是具有擔保的金融，“抵押權(quán)實為不動產(chǎn)金融之基礎”。 園區(qū)地產(chǎn)貸款的還款資金主要來源于招商后的土地出讓金收入、園區(qū)內(nèi)企業(yè)上繳稅收返還等，因而園區(qū)地產(chǎn)貸款的還款能否得到保證關(guān)鍵在于開發(fā)區(qū)的吸引力，整體上其風險較大。我國地產(chǎn)融資發(fā)展思路及需要配套解決的問題因而，為使我國地產(chǎn)融資規(guī)范穩(wěn)健發(fā)展，國家必須制定專門的地產(chǎn)融資政策，將地產(chǎn)融資納入規(guī)范管理軌道，發(fā)展多種融資方式，促進融資方式多樣化；同時，國家要加強對土地儲備中心的管理和地產(chǎn)融資的監(jiān)管，達到既支持房地產(chǎn)市場發(fā)展又要防范房地產(chǎn)市場泡沫和地產(chǎn)貸款的風險的雙重目標?！ ?地產(chǎn)融資發(fā)展的總體原則《國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》[國發(fā)(2001)15號]文中提出“為加強政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。房地產(chǎn)企業(yè)在取得“四證”之前購買土地使用權(quán)以及土地儲備中心儲備土地所產(chǎn)生的融資需求均有一定的合理性，發(fā)展地產(chǎn)融資是深化土地使用制度改革和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的客觀要求。房地產(chǎn)業(yè)是一個高風險的行業(yè)，未被開發(fā)的地產(chǎn)作為一種稀缺性資源和生產(chǎn)要素，往往是房地產(chǎn)市場泡沫的根源，而資金推動往往是誘發(fā)泡沫的直接原因。 ，將地產(chǎn)融資納入規(guī)范管理軌道。地產(chǎn)市場是容易出現(xiàn)泡沫的一個市場，因而制定地產(chǎn)融資政策的關(guān)鍵是在積極支持與防范泡沫之間取得平衡。當前地產(chǎn)融資渠道單一、以銀行貸款為主的地產(chǎn)融資體系容易導致地產(chǎn)市場風險向銀行過度集中，從長期來看，不利于金融的穩(wěn)健發(fā)展。除銀行貸款外，針對不
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