【正文】 、純生態(tài)的園林景觀和休閑娛樂(lè)項(xiàng)目已成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵。 建設(shè)地址市場(chǎng)位于西部大道與子午大道十字向東200米路北，北鄰雁錦花卉市場(chǎng)，南鄰西部大道，占地70于畝，總面積350萬(wàn)平方米，擁有高標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)連點(diǎn)鋼結(jié)構(gòu)溫棚33萬(wàn)平方木，可容納100余家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。2012年已有商家陸續(xù)入駐此地。建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積32662平方米，規(guī)劃可建設(shè)用地面積27234平方米，總建筑面積28975平方米，包括：建設(shè)庫(kù)房22600平方米和綜合辦公樓6375平方米。并新購(gòu)置一批先進(jìn)的辦公信息化、花卉檢測(cè)中心、公共信息服務(wù)平臺(tái)等先進(jìn)設(shè)備及配套運(yùn)輸工具。 序號(hào)名稱單位指標(biāo)1規(guī)劃用地總面積平方米326622規(guī)劃可建設(shè)用地面積平方米272343總建筑面積平方米28975庫(kù)房平方米22600庫(kù)房1平方米2455庫(kù)房2平方米4877庫(kù)房3平方米15268綜合樓平方米6375綜合樓1平方米1425綜合樓2平方米4950花卉交易貨場(chǎng)平方米633勞動(dòng)定員該項(xiàng)目需勞動(dòng)人員220人，其中管理人員51人，一般工作人員169人。投資估算該項(xiàng)目總投資估算為8500萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資8147萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金353萬(wàn)元。該項(xiàng)目資本金為1700萬(wàn)元。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1規(guī)劃用地總面積平方米326622規(guī)劃可建設(shè)用地面積平方米272343總建筑面積平方米289754容積率5建筑密度%526綠地率%7總投資萬(wàn)元8500固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元8147鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元3538經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元99009營(yíng)業(yè)稅萬(wàn)元49510稅金及附加萬(wàn)元5011總投資萬(wàn)元850012總成本費(fèi)用萬(wàn)元652013利潤(rùn)總額萬(wàn)元285014所得稅萬(wàn)元70915稅后利潤(rùn)萬(wàn)元212716投資利潤(rùn)率%17投資利稅率%18所得稅后內(nèi)部收益率%19財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%）萬(wàn)元1224520投資回收期（含建設(shè)期1年）年21盈虧平衡點(diǎn)%第二章、項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、政治與政策環(huán)境分析 長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)國(guó)內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)步提升，投資環(huán)境不斷改善，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系不斷健全與完善，在公有制的實(shí)現(xiàn)形式、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度和大力發(fā)展非公有經(jīng)濟(jì)等方面取得了重大突破。投資建設(shè)多功能科技生態(tài)休閑山莊，正是切實(shí)貫徹國(guó)家三農(nóng)政策，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)和解決部分農(nóng)民就業(yè)和增收的具體表現(xiàn)。本項(xiàng)目的建設(shè)有利于提高在西安旅游產(chǎn)業(yè)中的地位，增加旅游的實(shí)力和影響，也必將為優(yōu)化省市城建規(guī)劃、促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出積極的貢獻(xiàn)。 經(jīng)濟(jì)的升溫，不但催生了生態(tài)的觀念，也強(qiáng)化了環(huán)保和綠色意識(shí)。即使是在非典肆虐的2003年18月間，陜西省國(guó)內(nèi)旅游收入還是上升了26. 06%，而國(guó)家林業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，去年以花卉業(yè)、林業(yè)加工、%、%%。但是另一個(gè)情況卻是：雖然接待人次在全省排名第二，但旅游總收入排名第五，這就要求旅游接待企業(yè)在提高產(chǎn)品服務(wù)附加值和引導(dǎo)客人的消費(fèi)方面大做文章。而環(huán)保產(chǎn)業(yè)和園林產(chǎn)業(yè)，不論在國(guó)際國(guó)內(nèi)，都被譽(yù)為當(dāng)前的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，正由于其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙優(yōu)，國(guó)家一直在加大對(duì)環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)的扶持和投入。在這樣的背景下啟動(dòng)雁南花卉物流項(xiàng)目，其綜合效益的預(yù)期是不言而喻的?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要》中提出“立足優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)推動(dòng)發(fā)展，把調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)作為主線，促使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由主要依靠工業(yè)帶動(dòng)和數(shù)量擴(kuò)張帶動(dòng)向三次產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動(dòng)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)帶動(dòng)轉(zhuǎn)變”。產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)更趨合理，服務(wù)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重和就業(yè)人員占全社會(huì)就業(yè)人員比重分別提高3個(gè)和4個(gè)百分點(diǎn)。二、符合國(guó)家的行業(yè)發(fā)展規(guī)劃促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展是一項(xiàng)跨行業(yè)、跨地區(qū)、跨部門(mén)的綜合性工作，涉及面廣、政策性強(qiáng)，需要各地政府和各有關(guān)部門(mén)協(xié)同配合，形成合力。為進(jìn)一步推進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，在全國(guó)范圍內(nèi)盡快形成物暢其流、快捷準(zhǔn)時(shí)、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的社會(huì)化、專業(yè)化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，國(guó)家發(fā)展改革委、商務(wù)部、公安部、鐵道部、交通部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局、民航總局、工商總局聯(lián)合制定了《關(guān)于促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》發(fā)改運(yùn)行[2004]1617號(hào)，為我國(guó)現(xiàn)代物流的發(fā)展提供了政策支持。搞好農(nóng)資的供應(yīng)，全面實(shí)施現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)，對(duì)于穩(wěn)定糧食生產(chǎn)、保障糧食安全、助農(nóng)增收具有十分重要的意義。國(guó)家計(jì)委等部門(mén)《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步加快農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)若干意見(jiàn)》的通知中提出：“我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)的目標(biāo)是：完善批發(fā)市場(chǎng)的功能，提高批發(fā)市場(chǎng)的檔次，在全國(guó)大中城市和主要產(chǎn)區(qū)建設(shè)一批布局合理、交易方式先進(jìn)、功能齊全、信息靈敏、安全衛(wèi)生的骨干批發(fā)市場(chǎng)；……逐步形成以全國(guó)骨干批發(fā)市場(chǎng)為核心，以連鎖超市等其它流通方式為補(bǔ)充，以現(xiàn)代物流服務(wù)體系為依托，以現(xiàn)代交易、結(jié)算、信息、檢測(cè)、儲(chǔ)藏、物流等技術(shù)為支撐，以良好的企業(yè)經(jīng)營(yíng)和資金投入機(jī)制為保證，以穩(wěn)定、有序、規(guī)?；霓r(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷商隊(duì)伍為主體的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)流通體系。依靠得天獨(dú)厚的交通條件、資源優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)政策、良好的投資環(huán)境和日益完善的配套服務(wù)，陜西經(jīng)濟(jì)得到了迅猛發(fā)展。因此該項(xiàng)目的建設(shè)符合陜西發(fā)展政策和發(fā)展規(guī)劃。通過(guò)農(nóng)資物流中心可以同時(shí)帶動(dòng)商品流、信息流、人才流、資金流，以及產(chǎn)品加工、運(yùn)輸、金融等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，增加當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。隨著城市化水平的提高，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻?，同時(shí)隨著高校的擴(kuò)招，每年有數(shù)百萬(wàn)的大學(xué)畢業(yè)生面臨找工作，我國(guó)就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻。該項(xiàng)目的建設(shè)屬于勞動(dòng)密集型項(xiàng)目，項(xiàng)目的日常運(yùn)營(yíng)需要大量的工作人員為消費(fèi)者服務(wù)，同時(shí)可吸引眾多商家前來(lái)創(chuàng)業(yè)，都需要大量的工作人員，對(duì)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)具有促進(jìn)作用。項(xiàng)目的建設(shè)有利于加強(qiáng)農(nóng)資的質(zhì)量監(jiān)管，綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)能力，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，加強(qiáng)農(nóng)資的質(zhì)量管理，具有明顯的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的、可行的。多年來(lái)始終堅(jiān)持為“三農(nóng)”服務(wù)宗旨，不斷完善為農(nóng)服務(wù)體系，縣鎮(zhèn)村三級(jí)銷售服務(wù)網(wǎng)絡(luò)健全。構(gòu)建起以市農(nóng)資有限公司為龍頭，100多處分公司、加盟店為骨干，110處村級(jí)服務(wù)站、320個(gè)果樹(shù)、蔬菜種植戶為基礎(chǔ)的三級(jí)農(nóng)資供應(yīng)服務(wù)網(wǎng)。爭(zhēng)取到30多個(gè)國(guó)內(nèi)外名牌農(nóng)資商品的省、地區(qū)、縣級(jí)總經(jīng)銷、總代理權(quán)，品牌農(nóng)資商品的銷售額占全系統(tǒng)農(nóng)資銷售總額的86%，在全市樹(shù)立起了“誠(chéng)信供銷、合作興農(nóng)”的服務(wù)名牌，確保農(nóng)資供應(yīng)數(shù)量足、價(jià)格穩(wěn)、質(zhì)量好、服務(wù)優(yōu)。 陜西省經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提升，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，已經(jīng)具備了由生產(chǎn)服務(wù)型城市向現(xiàn)代物流中心城市轉(zhuǎn)型的條件。隨著第三產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，以高附加價(jià)值產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)為標(biāo)志，陜西經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)人了經(jīng)濟(jì)功能轉(zhuǎn)型的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，是我國(guó)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化和加入世界貿(mào)易組織的迫切需要，對(duì)于提高我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益，優(yōu)化資源配置，改善投資環(huán)境，增強(qiáng)綜合國(guó)力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。第三章 市場(chǎng)分析 一、需求分析 （一）園林科技的需求分析 宏觀層面： 從前面的環(huán)境分析可以得知，當(dāng)前中國(guó)的園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進(jìn)而帶動(dòng)了園林科技的發(fā)展，也同時(shí)給園林科技的發(fā)展帶來(lái)了新的要求。 微觀層面： 環(huán)境綠化、美化水平既是城市居民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志，更是城市形象、品位的重要體現(xiàn)。長(zhǎng)沙市創(chuàng)建國(guó)家園林城市總體規(guī)劃，提出在兩年內(nèi)新建100座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。國(guó)內(nèi)的大中城市更是不遺余力地推進(jìn)城市美化、綠化的工程。上海市從1998年9月開(kāi)始實(shí)施了大樹(shù)引入城市，改善生態(tài)環(huán)境計(jì)劃，計(jì)劃用三年時(shí)間，從滬郊、外地引種100萬(wàn)棵各類喬木，其中大樹(shù)6萬(wàn)棵。并且大樹(shù)、古樹(shù)的移栽后的成活率很低（不到30%）；亂挖亂移造成生態(tài)環(huán)境的破壞，古樹(shù)遭致滅頂之災(zāi)。但是城市綠化、美化對(duì)大樹(shù)、古樹(shù)的需求不僅不可能萎縮，反而隨著城市化步伐的加快更加強(qiáng)勁，城市對(duì)山水、植物景觀，特別是對(duì)大樹(shù)、古樹(shù)旺盛的需求，與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)之間的矛盾更加突出。 （二）環(huán)?？萍嫉男枨蠓治? 宏觀層面：國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給環(huán)境的保護(hù)提出了更高的要求。 根據(jù)具體情況來(lái)看，2002年，%。%。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，就是技術(shù)的發(fā)展和新的需求。每年僅排入四水的工業(yè)廢水在11億噸左右，未經(jīng)處理排入江河的城市生活污水大約有9億噸。二是局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞加劇的狀況沒(méi)有根本好轉(zhuǎn)。目前在城鎮(zhèn)的環(huán)保方面，生活和生產(chǎn)垃圾量非常大，在我國(guó)城市一般來(lái)說(shuō)，平均每戶34口人，日排放垃圾均10公斤左右，絕大多數(shù)放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對(duì)環(huán)境污染和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車，不僅費(fèi)錢而且塑料袋會(huì)造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不協(xié)調(diào)。 （三）旅游休閑需求分析 宏觀層面： 根據(jù)專家預(yù)測(cè)，未來(lái)近20年，中國(guó)的旅游進(jìn)入旺盛期。中國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是改革開(kāi)放的發(fā)展，極大的刺激了中國(guó)居民享受休閑、領(lǐng)悟文化和進(jìn)行旅游認(rèn)知世界和大自然的熱情，也吸引了大批的外國(guó)居民來(lái)華觀光。生態(tài)旅游成為新的時(shí)尚，發(fā)展形勢(shì)喜人。其中顯著的特點(diǎn)是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為新寵。并且在西安，休閑娛樂(lè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待優(yōu)化。更為主要的，目前在西安休閑娛樂(lè)的開(kāi)發(fā)和現(xiàn)有的市場(chǎng)格局沒(méi)有形成特色，尤其是在生態(tài)旅游、休閑方面，旅游開(kāi)發(fā)的品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。 三、市場(chǎng)分析的結(jié)論 旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。近年來(lái)，人們的生態(tài)旅游消費(fèi)需求日漸明顯，生態(tài)游年均遞增1015%，全球生態(tài)旅游產(chǎn)值高達(dá)3000億美元。這一方面說(shuō)明物質(zhì)文明的發(fā)展，必定促進(jìn)精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會(huì)和體驗(yàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的精髓：天人合一的美好境界。 雁南花卉物流通過(guò)科學(xué)的定位，具有鮮明個(gè)性特征的功能設(shè)計(jì)，很好地適應(yīng)了顧客的需求。雁南花卉物流的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提供了一定的導(dǎo)向。 山莊的實(shí)用新型技術(shù)復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物開(kāi)發(fā)成果將會(huì)有效滿足當(dāng)前城鎮(zhèn)綠化對(duì)于大樹(shù)和古樹(shù)的需求、自控式地下垃圾箱技術(shù)則必定會(huì)給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開(kāi)創(chuàng)新的天地、熱帶蘭組織培養(yǎng)法和綠景天天臺(tái)植草等項(xiàng)目也將會(huì)給園林綠化、屋頂建筑綠化、以及對(duì)于極具觀賞價(jià)值花卉的開(kāi)發(fā)，做出積極的貢獻(xiàn)。 市場(chǎng)營(yíng)銷一般思路： ①顧客定位： 、高收入家庭和個(gè)人； ； 、環(huán)保生產(chǎn)和技術(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)。第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案該項(xiàng)目為湖北廣水市棉花有限責(zé)任公司建設(shè)工程。（一）主要建設(shè)內(nèi)容交易區(qū)交易區(qū)占地面積11畝，建筑面積8048萬(wàn)平方米，其中作為集中式的交易展覽大廳約3240平方米（兩層結(jié)構(gòu)）。辦公配套服務(wù)區(qū)綜合辦公大樓總建筑面積1800平方米，其中辦公區(qū)800平方米,農(nóng)產(chǎn)品研發(fā)中心1000平方米。 倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)有普通產(chǎn)品存儲(chǔ)、氣調(diào)庫(kù)、冷庫(kù)等幾種方式。普通倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)量5000噸。（二）配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)輔助設(shè)施新建磅房、變配電站、鍋爐房、制冷機(jī)房、水泵房等輔助設(shè)施，400立方米消防水池