【正文】 比 城市風(fēng)險(xiǎn) 08年 09年 08年 09年 評(píng)估 一季度 一季度 一季度 一季度 武漢 次低 119 雖然目前諸多市場(chǎng)指標(biāo)有所回升，但市場(chǎng)供求關(guān)系仍處于較為嚴(yán)重的供大于求階段，商品住宅存量存銷比仍然處于高位警戒線。 大連 次高 去存量壓力較大 沈陽(yáng) 次低 諸多的政策導(dǎo)向、開(kāi)發(fā)商的讓利促銷加之房交會(huì)的熱力營(yíng)銷，沈陽(yáng)市場(chǎng)在 3月開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象，但項(xiàng)目促銷仍將持續(xù) 典型城市市場(chǎng)特征 城市市場(chǎng)：整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但仍需謹(jǐn)慎對(duì)待 資料來(lái)源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 26 169。保留所有權(quán)利。 B. 企業(yè)篇 27 169。保留所有權(quán)利。 —— 2022年是民營(yíng)企業(yè)生死大考年 如何看待 2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展？ 28 169。保留所有權(quán)利。 我們將企業(yè)大致分為四類： 第一類：央企 第二類：資本化企業(yè) 第三類：其他 中海、保利外，今年招商、中糧、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、中航 萬(wàn)科、金地 29 169。保留所有權(quán)利。 觀點(diǎn)一、當(dāng)前形勢(shì)下的兩大趨勢(shì)為國(guó)有化及百億企業(yè)集中度上升 政府推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)國(guó)有資本發(fā)力 除了中海、保利外，今年招商、中糧、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、中航也表現(xiàn)出搶眼業(yè)績(jī)。 百億企業(yè)集中度上升，行業(yè)大魚(yú)吃小魚(yú)態(tài)勢(shì)明顯 排名 2022年百億企業(yè)榜 2022年百億企業(yè)榜 企業(yè) 銷售收入 (億元 ) 企業(yè) 銷售收入 (億元 ) 1 萬(wàn)科 483 萬(wàn)科 433 2 中海外 223 中海外 266 3 綠地 190 碧桂園 175 4 碧桂園 174 富力 160 5 富力 162 綠地 160 6 保利 141 保利 144 7 合生創(chuàng)展 113 世茂集團(tuán) 123 8 世茂集團(tuán) 111 雅居樂(lè) 116 9 雅居樂(lè) 102 龍湖地產(chǎn) 115 10 龍湖地產(chǎn) 102 金地 114 11 綠城 100 綠城 108 12 金地 97 合生創(chuàng)展 105 2022年百億企業(yè)市場(chǎng)集中度 ％ 2022年百億企業(yè)市場(chǎng)集中度 ％ 2022年：中海、保利是央企明星 2022年：央企陣營(yíng)全體發(fā)力 30 169。保留所有權(quán)利。 觀點(diǎn)二、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)依然是大政府小市場(chǎng) 行業(yè)的發(fā)展總體趨勢(shì)從原始的 “關(guān)系 +權(quán)力” 的格局轉(zhuǎn)為新型的 “資本 +專業(yè)” 的格局 房地產(chǎn)基本的生產(chǎn)要素主要為： 土地、資本、人才 土地： 所有土地均是國(guó)有土地，土地所有權(quán)掌握在國(guó)家手里 資本： 中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系最大的特點(diǎn)在于各行各業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)銀行，而且銀行是以國(guó)家為主導(dǎo)的 人才： “人才”要素帶來(lái)的專業(yè)方面的提升已經(jīng)重要到威脅企業(yè)發(fā)展的地步 31 169。保留所有權(quán)利。 觀點(diǎn)三、規(guī)模不是問(wèn)題 企業(yè)名稱 2022 2022 2022 中海 萬(wàn)科 保利 保利： 作為央企中的典范， 2022年也奮起直追，銷售收入翻番。 萬(wàn)科： 通過(guò) 2022年的“賭”，直接從 100億的規(guī)模跳升到 400億的規(guī)模，其規(guī)模上甩開(kāi)中海也僅僅花了 1年的時(shí)間 32 169。保留所有權(quán)利。 觀點(diǎn)四、資源配臵力是央企快速成長(zhǎng)的核心能力 央企的資源配臵能力毋庸臵疑，即使在市場(chǎng)較差的情況下，也能夠采用更為靈活的市場(chǎng)策略而不用顧忌地方政府的感受，使其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。 融資借貸結(jié)構(gòu)更優(yōu) 運(yùn)作成本降低 借款類型 保利 招商 萬(wàn)科 金地 金額 (百萬(wàn)元 ) 比例 (%) 金額 (百萬(wàn)元 ) 比例 (%) 金額 (百萬(wàn)元 ) 比例 (%) 金額 (百萬(wàn)元 ) 比例 (%) 信用借款 1,100 6,752 10914 保證借款 11,289 抵押借款 5,658 0 0 0 0 質(zhì)押借款 315 0 0 委托借款 0 0 753 0 0 0 0 合計(jì) 18,362 100 12,231 100 100 100 央企由于受到母公司的支持，通過(guò)母公司的資產(chǎn)注入減少項(xiàng)目的資金占用，大大提高了資金的使用效率。 33 169。保留所有權(quán)利。 觀點(diǎn)五、央企開(kāi)始保利化，民營(yíng)房企將何去何從？ 所謂“保利化”就是保利在運(yùn)作過(guò)程中更符合市場(chǎng)化的要求。 企業(yè)內(nèi)控能力 2022年（ %） 2022年（ %） 2022（ %） 2022（ %） 2022保利（ %） 2022萬(wàn)科（ %） 管理費(fèi)用率 銷售費(fèi)用率 財(cái)務(wù)費(fèi)用率 合計(jì) 保利三項(xiàng)費(fèi)用率與萬(wàn)科對(duì)比 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力 2022年全國(guó)市場(chǎng)一片寒冬，而對(duì)于保利來(lái)說(shuō)， 2022年 42個(gè)在售項(xiàng)目中銷售面積在 5萬(wàn)平米以上的住宅項(xiàng)目就達(dá)到 21個(gè)， 50％的項(xiàng)目成交業(yè)績(jī)良好。 34 169。保留所有權(quán)利。 觀點(diǎn)六、 2022年民營(yíng)企業(yè)面臨生死大考，我們認(rèn)為速度比利潤(rùn)重要 35 169。保留所有權(quán)利。 企業(yè)如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化及挖掘自身成長(zhǎng)潛力？ 1 萬(wàn)科 —— 領(lǐng)跑者喜與憂 2 保利 —— 央企的殼，市場(chǎng)的心 3 富力 —— 活著才能收租 4 華潤(rùn) —— 集團(tuán)栽樹(shù)臵地乘涼 36 169。保留所有權(quán)利。 200701200702200703200704200705200706200707200708200709200710200711200712200802200803200804200805200806200807200808200809200810200811200812200902200903國(guó)房景氣指數(shù)? 科學(xué)的戰(zhàn)略決策和快速的應(yīng)變，萬(wàn)科在戰(zhàn)略決策方面是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的楷模。 階段情況： 房?jī)r(jià)進(jìn)入07年快速上漲。 階段情況： 3月份全國(guó)大部分城市暖市，成交量較大幅度反彈，房?jī)r(jià)也有所起穩(wěn)，新開(kāi)樓盤(pán)平開(kāi)或高開(kāi)為主。 階段情況： 9月 27日第二套房貸款首付款比例不得低于 40%。 萬(wàn)科高管： 對(duì)局勢(shì)的判斷開(kāi)始趨同，采取收縮戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)。要買合適的、便宜的地。 階段情況： 7月萬(wàn)科近 60億買地。 9月萬(wàn)科拿下福州地王。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 ? 萬(wàn)科內(nèi)部對(duì)于市場(chǎng)的看法在年初并不統(tǒng)一， 3月份（ 2022年）銷售額反彈甚至還讓部分人覺(jué)得市場(chǎng)可能好轉(zhuǎn)，直到 6月份（ 2022年）意見(jiàn)開(kāi)始一致起來(lái)，大家都認(rèn)為市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入冬天 —— 萬(wàn)科某高管內(nèi)部訪談 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)依賴金融產(chǎn)業(yè)和外貿(mào)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)有更深幅度地調(diào)整 —— 萬(wàn)科某高管內(nèi)部訪談 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除有短期見(jiàn)底的可能，但可能性不是很高 —— 萬(wàn)科某高管內(nèi)部訪談 關(guān)于基本面變化：環(huán)境變化劇烈，但經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化可能會(huì)換來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放松 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)至少要低迷 1年至 2年，但國(guó)家對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的拯救可能會(huì)讓房地產(chǎn)逃過(guò)一劫 —— 萬(wàn)科某高管內(nèi)部訪談 ? 鑒于國(guó)家為應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)衰退的考慮，將會(huì)放松對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的調(diào)控的緊縮政策。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。相應(yīng)的銷售計(jì)劃從年初的 130億目標(biāo)已經(jīng)幾次下調(diào)到低于100億。而在建項(xiàng)目還沒(méi)有足夠投入達(dá)到上市水平的，則暫停開(kāi)發(fā)推遲上市。 原定施工目標(biāo) （萬(wàn)平方米） 調(diào)整后施工目標(biāo) （萬(wàn)平方米） 下調(diào)面積 （萬(wàn)平方米） 開(kāi)工面積 848 竣工面積 689 2022年中報(bào)調(diào)整 開(kāi)工面積： 683 竣工面積： 586 開(kāi)工面積 縮減 165 竣工面積 縮減 103 2022年三季度調(diào)整 開(kāi)工面積： 573 縮減 110 2022年萬(wàn)科開(kāi)竣工量下降情況 55119400501001502002503003502022 2022 2022 2 0 0 8 上半年 2 0 0 8 下半年取得借款得到的現(xiàn)金 吸收投資取得的現(xiàn)金資金存量 現(xiàn)金及現(xiàn)金 等價(jià)物（億） 未來(lái)可能 資金流入 當(dāng)期可能實(shí)現(xiàn) 銷售收入（億） 123 未來(lái)資金流出 預(yù)計(jì)生產(chǎn) 投入（億） 償債引起 資金流出（億） 萬(wàn)科 08年底現(xiàn)金余額＝ 177億 萬(wàn)科融資情況 萬(wàn)科 —— 領(lǐng)跑者喜與憂 資料來(lái)源：企業(yè)年報(bào) 40 169。保留所有權(quán)利。 ?萬(wàn)科的產(chǎn)品降價(jià)能力大多不強(qiáng)，因此晚降價(jià)則更顯的被動(dòng) ?價(jià)格調(diào)整項(xiàng)目主要分布在長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)，以 C類、 G類產(chǎn)品為主 C 類, 1 3 ,47%G 類, 7 ,25%T 類, 6 , 2 1 %T O P 2 類, 2 ,7%典型城市各品類價(jià)格調(diào)整項(xiàng)目數(shù)與百分比 典型城市各區(qū)域價(jià)格調(diào)整項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù) ? C類與 G類產(chǎn)品各有 1 7個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整，分別占調(diào)整項(xiàng)目的 47%， 25% 128 802468101214長(zhǎng)三角 珠三角 環(huán)渤海個(gè)數(shù)? 長(zhǎng)三角、珠三角以及環(huán)渤海地區(qū)各有 1 8個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，分別占 43%、 %、% 資料來(lái)源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)、典型城市調(diào)研結(jié)果 具體舉措之三：加快銷售節(jié)奏，加速資金回籠 萬(wàn)科 —— 領(lǐng)跑者喜與憂 41 169。保留所有權(quán)利。 17256172341986242522724297813179G 1 G 2 G 3 C T 1 T 2 T O P 1 T O P 2面積（萬(wàn)平米） 去化周期（月）2022年各品類供應(yīng)量及預(yù)計(jì)去化周期 ?T2的去化周期最長(zhǎng)；在總量較大的品類中， G2的去化周期較長(zhǎng) ? 做為最大的存貨和受到市場(chǎng)影響最大的品類， G類產(chǎn)品是萬(wàn)科內(nèi)部研究報(bào)告中強(qiáng)調(diào)的的銷售重點(diǎn) 注釋 ?萬(wàn)科意圖快速去化占總量較多的且不受剛需支撐的G G3類。 ?從去化態(tài)勢(shì)上看，萬(wàn)科明顯采取“抓大放小、能跑就跑”的原則。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。萬(wàn)科已為 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的殘酷搏殺做好準(zhǔn)備 注：以上數(shù)據(jù)以建筑面積計(jì)算，即新增土地量 =土地面積 相應(yīng)容積率 20222022年萬(wàn)科土地存量 土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平方米） 權(quán)益土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平方米） 土地儲(chǔ)備面積年增長(zhǎng)率 權(quán)益土地儲(chǔ)備面積年增長(zhǎng)率 2022 706 2022 744 % 2022 844 752 % 2022 1209 1019 % ％ 2022 1851 1536 % ％ 2022 2163 1821 % ％ 2022 2281 1793 % ％ 20222022年萬(wàn)科土地存量 %%%%%%%050010001500202225002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022土地儲(chǔ)備面積 年增長(zhǎng)率 萬(wàn)科 —— 領(lǐng)跑者喜與憂 資料來(lái)源：企業(yè)年報(bào) 資料來(lái)源：企業(yè)年報(bào) 43 169。保留所有權(quán)利。 雖然市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)價(jià)格水平走低，但萬(wàn)科依然對(duì)拿地較為審慎 企業(yè) 00 城市 獲取時(shí)間 項(xiàng)目名稱 出讓 屬性 占地 建面 權(quán)益 地價(jià) 樓板價(jià) 方式 （萬(wàn)平方米） （萬(wàn)平方米） （億元） （元 /平方米） 萬(wàn)科 廣州 20221 廣州大坦沙項(xiàng)目 協(xié)議出讓 住宅 100% 3,345 ? 2022年一季度萬(wàn)