【正文】 城 壹街 萬科城 壹街 振業(yè)城 金域道 解析 —— 項(xiàng)目的案名冠以發(fā)展商的名字，能夠借助發(fā)展商品牌大的影響力，最大化擴(kuò)大其商業(yè)價(jià)值。 金域道外，我司操作的其他項(xiàng)目均以 **街來命名 解析 —— 用 **街給商業(yè)項(xiàng)目命名，第一可以強(qiáng)調(diào)其商業(yè)價(jià)值，第二強(qiáng)調(diào)其為純街鋪概念。 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 30 代表案例解析 —— 解決項(xiàng)目的問題 … … 西岸 月朗苑壹街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 31 總商業(yè)面積： 70萬㎡以上 中心區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 幸福海岸 2萬 ㎡ 深業(yè)新岸線 1萬 ㎡ 第五大道 ㎡ 正中商業(yè)廣場(chǎng) 6萬 ㎡ 商業(yè)特區(qū) 13萬 ㎡ 購物公園 24萬 ㎡ 君逸世家 2萬 ㎡ 金成時(shí)代 1萬 ㎡ 泰華海逸世家 ㎡ 麗晶國(guó)際 ㎡ (蘇寧電器 /歐麥德 ) 西城上筑 2萬 ㎡ (華潤(rùn)萬家 ) 尚都 (賽格電子 ) 5萬 ㎡ 金泓凱旋城 3萬 ㎡ 天悅龍庭 ㎡ 好望角 ㎡ 風(fēng)臨洲 ㎡ 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 32 ① 寶安中心區(qū)商業(yè) 供應(yīng)體量巨大、競(jìng)爭(zhēng)激烈、 而本項(xiàng)目在地理位置、規(guī)模與主力店帶動(dòng)方面不具優(yōu)勢(shì)。 ③ 項(xiàng)目 大部分鋪位固有價(jià)值不高： 本項(xiàng)目 面積大、進(jìn)深長(zhǎng)、不規(guī)則 的難點(diǎn)鋪位 19間 ,1597 ㎡ ,占總面積的 42%； C區(qū) 層高 低 、 有 不確定因素地塊影響 鋪位 13間、 占總面積的 %， 本項(xiàng)目 80%鋪位僅臨區(qū)間路、臨寶安大道部分鋪位受綠化帶影響， 昭示性不強(qiáng)、固有價(jià)值相對(duì)較低 。 原味街 項(xiàng)目面臨的問題： 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 33 西城上筑 尚都 天悅龍庭 麗晶國(guó)際 第五大道 君逸世家 金泓凱旋城 規(guī)劃有集中 商業(yè)的項(xiàng)目 規(guī)劃無集中 商業(yè)的項(xiàng)目 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)在哪里？ 風(fēng)臨洲 金城時(shí)代 深業(yè)新岸線 幸福海岸 好旺角 具備經(jīng)營(yíng)餐飲的條件 不具備經(jīng)營(yíng)餐飲的條件 唯一性優(yōu)勢(shì) 西岸 公務(wù)消費(fèi)群體：區(qū)政府 1500名公務(wù)人員。 原味街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 35 寶安餐飲空間優(yōu)勢(shì) 西鄉(xiāng)主要餐飲分布 老城區(qū) 主要餐飲分布 中心區(qū)消費(fèi)力強(qiáng)、輻射廣，缺乏餐飲 目前片區(qū)周邊商業(yè)規(guī)劃絕大部分沒有排油、煙設(shè)施，無法做中餐 西岸 地理位置不具優(yōu)勢(shì) 。 ? 寶安中心區(qū)樓盤多、人口密度大、居住人口消費(fèi)力強(qiáng)、餐飲需求大； 建議將本項(xiàng)目定位為以餐飲為主題的特色食街 西岸 餐飲業(yè)態(tài)在深圳，幾乎成為商鋪?zhàn)鐾南笳餍詷I(yè)態(tài)、可以讓投資客戶產(chǎn)生兩個(gè)聯(lián)想： 容易出租 容易聚集人氣 、 做旺商業(yè) 。 西岸 原味街 ? 開盤當(dāng)天成功實(shí)現(xiàn) 100%銷售。 ? 開創(chuàng)了以餐飲為主題的商鋪營(yíng)銷的典范。 原味街 中海月朗苑 壹街 項(xiàng)目的現(xiàn)狀： 項(xiàng)目在營(yíng)銷上面臨的問題 —— 怎樣才能賣出去？賣多高的價(jià)已經(jīng)是其次了。 中海月朗苑 ? 價(jià)格低 —— 項(xiàng)目?jī)r(jià)格低，成長(zhǎng)空間大。 壹街 升 值 1 號(hào) 街 既然項(xiàng)目當(dāng)前的問題解決不了，那么我們何不展望未來？ 支撐我們講未來有哪些條件呢？ 于是，項(xiàng)目的營(yíng)銷基調(diào)定了：講升值！而且要高調(diào)地講！ 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 43 中海月朗苑 而且， 2兩條街體積較大，僅僅講業(yè)態(tài)規(guī)劃還是不夠，必須得 用主題街的形式來增加街的價(jià)值和影響。而且 項(xiàng)目位置最差，必須是投資者認(rèn)同的業(yè)態(tài)才能支撐該區(qū)域 的銷售， 故定位為“餐飲街” 2區(qū)：進(jìn)深 1520米的鋪位，且面積大，除了家居家裝類的 業(yè)態(tài)，也幾乎很難再有合適的業(yè)態(tài)到社區(qū)來經(jīng)營(yíng)。 壹街 升值 1號(hào)街 坂田首席餐飲、家居主題街 而且，關(guān)于升值 1號(hào)街我們也能從以下三點(diǎn)清晰地延展： 從片區(qū)角度延展項(xiàng)目的升值空間 從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來延展項(xiàng)目的升值空間 從項(xiàng)目本身來延展項(xiàng)目的升值空間 如此，項(xiàng)目已有了完整的價(jià)值體系： 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 45 概念一：項(xiàng)目所處龍華－坂田片區(qū)是深圳最熱的片區(qū)，升值潛力第一 深圳其他區(qū)域與項(xiàng)目片區(qū)的對(duì)比分析。 從片區(qū)角度延展項(xiàng)目的升值空間 中海月朗苑 從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來延展項(xiàng)目的升值空間 中海月朗苑 ? 稀缺性 —— 坂田缺乏餐飲，坂田餐飲市場(chǎng)在呼喚。 ? 工業(yè)廠區(qū)旁邊一定是餐飲旺區(qū)。（南面商鋪位置較偏） ? 提供車位。 ? 本項(xiàng)目打造坂田首席家居裝飾專業(yè)一條街，除吸引第五園、月朗苑固有的客戶群之外，還能吸引其它社區(qū)的客戶群。 ? 第五園商業(yè)保有量不足，且沒有家居、裝飾的規(guī)劃，無競(jìng)爭(zhēng)壓力。 ? 街鋪?zhàn)罹呱悼臻g：能夠獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，比內(nèi)鋪容易做旺。 ? 同類項(xiàng)目對(duì)比：萬科四季花城作為坂田早期的大社區(qū)， 5年前商鋪的售價(jià) 僅 9000元，隨著坂田房地產(chǎn)的日漸升溫，如今已漲到 2萬多元 /平方米，翻了一番多，年升值率高達(dá) 20%30%。 壹街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 48 中海月朗苑 壹街實(shí)現(xiàn)了這樣的成績(jī)： ? 認(rèn)籌兩周客戶量：來訪 872批，認(rèn)籌 280批，其中大客戶 14批； ? 開盤當(dāng)開成交量： 78%，溢價(jià) 10% ? 開盤后 3個(gè)半月： 100%銷售 即速銷和溢價(jià)的雙贏！ 特別說明：由于該項(xiàng)目的均好性較差，美格行在該項(xiàng)目的操作過程中從認(rèn)籌 —— 解籌過程中，進(jìn)行了三輪的價(jià)格測(cè)試，確保好位置賣出好價(jià)格、差的位置通過銷售說法的建立、價(jià)格擠壓等做法實(shí)現(xiàn)圓滿銷售?。ň唧w價(jià)格測(cè)試做法因時(shí)間關(guān)系不做詳解） 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 49 代表案例演示 —— 樓書 … … 萬科 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 50 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 52 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 54 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 56 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 58 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 60 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 62 代表案例演示 —— 樓書 … … 萬科 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 63 萬科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 65 萬科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 67 萬科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 69 萬科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 71 萬科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 73 萬科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 75 萬科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGARO