【正文】 行為，不是不報，時候未到 —— 大盤開發(fā)要的就是時間； ? 一個好的開局，特別是開局時展示出高標準的環(huán)境、配套水平，對未來走高走低均有利； 基本原則 ? 把握開發(fā)節(jié)奏，控制每期供應(yīng)量，小步快走； ? 可持續(xù)性的關(guān)鍵在于業(yè)主的口碑和有足夠的熱點不斷刺激市場 ? 在針對面廣的基礎(chǔ)上，每期開發(fā)的產(chǎn)品均有明確的針對性； ? 發(fā)展商的品牌形象與給公眾的實力感是重要的市場信心保障。 ? 但在擴張中被無限夸大，品牌透支，工廠化生產(chǎn)，在一個平面上重復(fù)，原地踏步，沒有創(chuàng)新。 大盤開發(fā)基本模式 萬科模式 專業(yè)化品牌擴張型 ? 市場化先驅(qū)，先知先覺，先行一步，領(lǐng)跑者 ? 專業(yè)化、品牌化路線 ? 跨區(qū)域品牌擴張，塑造了全國性的品牌 ? 江湖盟主策略 ? 局限于常規(guī)技術(shù)層面，克隆者與追兵已近，率先起跑的優(yōu)勢正日益淡化，新的競爭優(yōu)勢尚未形成 碧桂園模式 規(guī)?；瘜嵙U張型 ? 在強勢品牌帶動下的規(guī)模化生產(chǎn)和規(guī)?；癄I銷 ? 縱向一體化的企業(yè)運作 ? 模式化、工業(yè)化的產(chǎn)品路線 ? 高門檻（現(xiàn)樓）營銷策略 ? 連鎖化經(jīng)營，但只局限于一個區(qū)域板塊 ? 是哲學(xué)思路的成功，“五出”理論的成功。必須合理分區(qū)，推出不同定位的住房。 大盤開發(fā)的難點 ? 大盤開發(fā)易于陷入漫無主題的一盤散沙局面，若沒有一個強勢主題，非僅導(dǎo)致大而不當(dāng)?shù)幕靵y拼湊，且其中可取之處也易于被競爭對手所克隆，喪失僅有的閃光點與競爭力。 所以先期開發(fā)在投入有限的情況下要做得很理想，往往是不太容易的，需要全情投入，費一番苦心，以保成功。 先期開發(fā)若不能迅速走紅，往往容易拖成爛盤，不可收拾，反受其累。小樓盤一但定錯位，全盤皆死，大盤則不然，有足夠的空間予以調(diào)整。既適于低開高走，也有打價格戰(zhàn)的基礎(chǔ)，競爭力更強。 ? 規(guī)模大可以使開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)、推廣成本相對劃算、低廉。大盤開發(fā)攻略 王志綱工作室 大盤開發(fā)的特點 大盤開發(fā)的優(yōu)勢 ? 規(guī)模大才能營造高品質(zhì)的環(huán)境、有足夠的空間進行概念開發(fā)和泛地產(chǎn)開發(fā)。 ? 規(guī)模大可面對更廣闊的市場。 大盤開發(fā)的優(yōu)勢 ? 有較大的利潤規(guī)模。 ? 有較大的調(diào)整空間。 大盤開發(fā)的難點 ? 大盤開發(fā)規(guī)模大、周期長、所需投入的人力物力財力大，若不能環(huán)環(huán)相扣，勢必導(dǎo)致混亂與潰敗。而先期開發(fā)是必須一炮打響的，因為正如英文諺語所說的： Well begun，half done—— 好的開端是成功的一半。 大盤開發(fā)的難點 ? 大盤開發(fā)所需配套設(shè)施繁多蕪雜，分散了資金力量，使先期投入的規(guī)模受到限制。 大盤開發(fā)的難點 ? 大盤必須廣泛適應(yīng)不同層次的消費群。在這種情形下，從規(guī)劃到推廣均面臨復(fù)雜而多變的挑戰(zhàn)。占據(jù)了中國房地產(chǎn)開發(fā)的一個時代。 麗江花園模式 積累完善型 廣地、祈福、光大、金碧等都屬于這一模式。 大盤開發(fā)基本策略 市場決勝基礎(chǔ) — 項目和企業(yè)都必須是全能冠軍 ? 在今天“規(guī)定動作”標準越來越高的競爭形勢下，正是建立社區(qū)個性與特色空間所在，在完善“規(guī)定動作”的基礎(chǔ)上以出色的“自選動作”建立項目的個性和特色，這是市場決勝的必由之路。否則在市場和競爭中，只不過是一種包裝 超越同質(zhì)競爭之道 —— 總體差異化與局部領(lǐng)先的競爭策略 ? 要想跳出激烈的同質(zhì)競爭，必須要采取差異化的競爭策略。主要是環(huán)境、價格、主題的差異。 這將把成敗壓力完全放到后期的營銷工作上 交響樂 —— 分區(qū)特色與開發(fā)節(jié)奏控制 ? 大盤猶如交響樂，由一個可持續(xù)性的主題概念作為總譜，不同時期開發(fā)的不同分區(qū)的特色，和不同時期針對不同目標群所構(gòu)成的不同推廣方式、訴求點構(gòu)成了各自的樂章。 先做環(huán)境和配套，后賣住宅 —— 從休閑走向居家的啟動策略 ? 只有先做環(huán)境和配套，才能發(fā)揮地塊自然環(huán)境資源的優(yōu)勢，予人充分的吸引； ? 只有先做環(huán)境和配套，才能將主題概念落到實處，予人感性的認識； ? 只有先做環(huán)境和配套，才能顯示企業(yè)實力，予人充分的信心； ? 先做環(huán)境，由于地塊自然環(huán)境資源優(yōu)越，投資不大，但效果顯著。位于番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)，整體規(guī)劃占地 6500畝；經(jīng)過 10年的開發(fā)，已有近 20220戶入住，被譽為“中國第一村”。 ? 已開發(fā)面積： 5000畝 ? 已銷售面積： 3萬套， 170萬平方米 ? 銷售價格：洋房 3800元 /m2，別墅從 60萬 1000萬不等。 祈福新村：單店做大的典型 ? 自 1998年祈福將主力市場轉(zhuǎn)向廣州本地后，開始從度假大盤向長住型大盤的變化。 ? 另一方面，當(dāng)大盤時代到來時，祈福用八年辛勤耕耘，在開發(fā)標準、社區(qū)氛圍、管理服務(wù)等方面做好了積累。 祈福新村：單店做大的典型 銷售的六大利器： ? 交通：外線：廣州 7條線路、市橋、香港、澳門、珠海、深圳、順德等，內(nèi)線社區(qū)穿梭巴士。 700多班次屋村大巴， 24小時運營（ 1998年開始） ? 8萬平方米大會所（ 1999年對外營業(yè)） ? 5000平方米的超市、一萬平方米的菜市場，食街（ 1999年對外營業(yè)） ? 醫(yī)院（ 2022年對外營業(yè)） ? 20萬平方米的小學(xué)、中學(xué)、幼兒園 ? 綠化環(huán)境，綠化率超過 70%，大型人工湖、 200畝農(nóng)莊 小結(jié) ? 祈福新村是將一個盤做大做強的典型 ，它在 98年前，以港澳市場為主，發(fā)展度假洋房和別墅，自98年后，瞄準白領(lǐng)小康家庭，發(fā)展物美價廉的洋房。并以此與低價形成拉動市場的雙套馬車。 在廣州，這種價位的樓盤，質(zhì)素好的只有在郊區(qū)。 ? 祈福新村與同樣做白領(lǐng)階層洋房市場的后起之秀相比，其優(yōu)勢還在于它發(fā)展歷史長，社區(qū)成熟。 祈福新村給中國樓市的啟示 ? 牢牢占領(lǐng) 3040萬 /套房子的小康階層置業(yè)市場，居住性價比做到最好，或者是最好的選擇之一。 雖然這么做的原因之一是 1998年前并未考慮向長住型發(fā)展。但對于銷售來說，銷售大廳、食街、會所、公共綠地、社區(qū)巴士站、商場、酒店、醫(yī)院所形成的龐大“市容”，已足以讓買家震撼、興奮和沖動。 1999年后，這樣的開盤標準，可以說是廣州一絕。 祈福新村給中國樓市的啟示 ? 做單項冠軍。每一個大型配套的落成，都使祈福新村在人們心目中的地位更加突出。 模式之二：行業(yè)標準的顛覆者 案例：星河灣 ? 總體概況 ? 占地： 1200畝 ? 開發(fā)時間： 2022至今 ? 已開發(fā)面積： 700畝 ? 已建筑面積： 75萬平方米 開盤標準： ? 一組團、四組團現(xiàn)樓 ? 江邊環(huán)境整治 —— 騎江木道 ? 清水養(yǎng)魚、以水為主的園林環(huán)境 ? 靠近銷售中心的風(fēng)情商業(yè)街 ?