【正文】 括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目。三、項(xiàng)目提案的原則及思路1. 充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，即保證開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作。3. “售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。5. 以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立本案品牌形象。設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷(xiāo)策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。8. 結(jié)合城市規(guī)劃的有利因素，充分發(fā)揮項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)，結(jié)合步行街的優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目品牌。四、商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析人們習(xí)慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿足市民購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。商用物業(yè)通常有以下八種分類(lèi)方法：分類(lèi)方法 種類(lèi) 廣州舉例 柳州舉例按市場(chǎng)形式分類(lèi) 大型商廈 天河城廣場(chǎng)、廣百新翼 柳州工貿(mào)專業(yè)市場(chǎng) 天河電腦城、白馬服裝大廈 飛鵝市場(chǎng)小區(qū)商鋪 星河灣商鋪 怡鑫園商鋪按物業(yè)用途分類(lèi) 購(gòu)物中心 中華廣場(chǎng)、中旅商業(yè)城 柳州工貿(mào)小區(qū)配套商鋪 盈翠華庭商鋪 聲福居商鋪專業(yè)市場(chǎng) 美居中心 柳北鋼材市場(chǎng)批發(fā)及商貿(mào)中心 南方名酒交易中心 飛鵝商城餐館及美食廣場(chǎng) 廣州蔡瀾美食城、百福廣場(chǎng) 桂林人按建筑特征分類(lèi) 商業(yè)大廈 中泰國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng) 五星商廈住宅區(qū)商鋪 及小區(qū)配套商業(yè)鋪位 怡江園商鋪臨街商鋪 即市區(qū)道路臨街商鋪 龍城路商鋪步行街露天商鋪 北京路步行街鋪位 地下商城 康王商業(yè)城 工貿(mào)地下商場(chǎng)按物業(yè)區(qū)位分類(lèi) 商業(yè)區(qū)物業(yè) 廣百新翼、名匯商業(yè)大廈 東都百貨住宅區(qū)物業(yè) 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 康城商鋪近郊物業(yè) 順德國(guó)際商業(yè)城 五月陽(yáng)光按經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi) 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè) 以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多 華天世紀(jì)分散經(jīng)營(yíng)物業(yè) 大部分商鋪（除發(fā)展商返租外） 興隆大廈按經(jīng)營(yíng)類(lèi)別分類(lèi) 綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 如大型商廈、小區(qū)商鋪 柳州工貿(mào)單一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 如專業(yè)市場(chǎng)、餐館及美食廣場(chǎng) 桂林人按銷(xiāo)售方式分類(lèi) 銷(xiāo)售物業(yè) 有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷(xiāo)售為主 藍(lán)色港灣租售物業(yè) 廣州國(guó)際玩具精品中心 飛鵝市場(chǎng)出租物業(yè) 天河城廣場(chǎng) 五星商廈按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類(lèi) 產(chǎn)權(quán)物業(yè) 大部分的新建物業(yè) 非產(chǎn)權(quán)物業(yè) 臨建或改建商鋪 從上面的分類(lèi)方法可以看到，任何一種分類(lèi)方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性，站在物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的角度上，按物業(yè)的市場(chǎng)形式分類(lèi)是商用物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域最常用的分類(lèi)方法。⑵多功能性大型商廈是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費(fèi)需求。我國(guó)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，最明顯的是大型商廈組建購(gòu)物中心，呈現(xiàn)出購(gòu)物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢(shì)，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購(gòu)物中心的一部分，購(gòu)物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。⑵商貿(mào)結(jié)合專業(yè)市場(chǎng)以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗采購(gòu)，同時(shí)兼營(yíng)零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購(gòu)物要求，很多市民在購(gòu)物量較大時(shí)，都喜歡到專業(yè)市場(chǎng)選購(gòu)，價(jià)格更便宜。城區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)由于受空間制約，不可能開(kāi)發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場(chǎng)，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營(yíng)而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場(chǎng)，如廣州一德路海味、干果、食品專業(yè)街。⑵商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實(shí)力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實(shí)力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴(kuò)大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)規(guī)模。總結(jié)：通過(guò)分析大型商廈、專業(yè)市場(chǎng)和小區(qū)商鋪三者的市場(chǎng)特征，我們可以全面地對(duì)各種商用物業(yè)提出差異化的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，并對(duì)不同的目標(biāo)客戶群體進(jìn)行大致的劃分，對(duì)于本項(xiàng)目的成功推廣有著重要的指導(dǎo)意義。五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡廣州是中國(guó)開(kāi)放改革的前沿陣地，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，但商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對(duì)較高利潤(rùn)回報(bào)動(dòng)力的驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場(chǎng)分一杯羹。從20世紀(jì)90年代至今，廣州市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經(jīng)歷了以下四個(gè)發(fā)展階段：階段 年代 物業(yè)市場(chǎng)特征 租售方式 代表項(xiàng)目第一階段 19901993 非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主 第二階段 19941996 產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷(xiāo)售 第三階段 1997年開(kāi)始 產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷(xiāo)售為主既售又租 第四階段 2000年開(kāi)始 產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷(xiāo)售為主既售又租 根據(jù)上表對(duì)照分析，柳州市商用物業(yè)的銷(xiāo)售處在第二、三階段，即“引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷(xiāo)概念和個(gè)別出現(xiàn)返租回報(bào)、以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷(xiāo)售”階段；本項(xiàng)目可以在第三階段的基礎(chǔ)上嘗試第四階段的銷(xiāo)售策略，以取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。說(shuō)明柳州市是一個(gè)以城市消費(fèi)核心區(qū)為中心，同時(shí)形成多個(gè)專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)。61656。amp。 河南魚(yú)峰路一帶競(jìng)爭(zhēng)格局河南魚(yú)峰路一帶雖然具有一定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)規(guī)模偏小，具有影響力的商場(chǎng)不多，而且分布較為零散。amp。 飛鵝服飾專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局由于多年的專業(yè)批發(fā)，使飛鵝批發(fā)市場(chǎng)具有較大的影響力，但周邊商業(yè)環(huán)境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶大多為批發(fā)商戶及部分品味較低的消費(fèi)者。 2001年2002年柳州市商用物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)的簡(jiǎn)析⑴柳南區(qū)名稱 路段 概況 價(jià)格榮興大廈 飛鵝二路 在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場(chǎng)基礎(chǔ)上，推出的商住樓底層商鋪 19800—35000元/平米文筆商住樓 文筆路 1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅 商鋪26320元/平米，住宅17002480元/平米，寫(xiě)字樓3800元/平米華豐商廈 飛鵝一路 13樓商鋪，48樓住宅 1樓商鋪均價(jià)約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈 飛鵝二路 12樓商鋪，3樓辦公，410樓住宅 1樓約2100025000元/平米，住宅約2200元/平米時(shí)代廣場(chǎng) 飛鵝一路 1樓商鋪經(jīng)營(yíng)中高檔服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓 1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿(mào)城 飛鵝路 占地20957平米 ——點(diǎn)評(píng)：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場(chǎng)幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場(chǎng)、魚(yú)峰商廈等組成一個(gè)集批發(fā)、零售為一體的商圈。⑶柳北區(qū)名稱 路段 概況 價(jià)格（元/平米）歐雅城市廣場(chǎng) 躍進(jìn)北路 商住樓（一、二層為商鋪），沿街360米長(zhǎng) 一層80009000，二層約4000；住宅折后價(jià)在16001938景秀苑 躍進(jìn)北路 商住樓 首層商鋪8500怡江園 北雀路 沿街商住（上下連層獨(dú)立鋪面） 商鋪在35004000；住宅在折后1700多桂景灣 北雀路 居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街 未發(fā)售美林華軒 北雀路 沿街商?。ㄉ舷逻B層，單層約50平米） 約4000點(diǎn)評(píng)：柳北區(qū)的商鋪價(jià)格以主干道的價(jià)值為導(dǎo)向，躍進(jìn)路上首層商鋪價(jià)格在80009000元/㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在35004000元/㎡之間。⑴供應(yīng)量持續(xù)增加,存在競(jìng)爭(zhēng)壓力2002—2003年柳州商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢(shì)，隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，將會(huì)有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，柳州的商用物業(yè)市場(chǎng)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。8226。假日經(jīng)濟(jì)的引發(fā)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，消費(fèi)力水平的回升，鬧市商鋪?zhàn)匀怀蔀楦髀飞碳业氖走x。商業(yè)活動(dòng)已在城區(qū)形成多個(gè)區(qū)域性商圈，在一個(gè)商圈里面，如果沒(méi)有幾個(gè)大型項(xiàng)目將無(wú)法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。根據(jù)中國(guó)加入WTO的協(xié)議，我國(guó)已承諾在五年內(nèi)逐步放開(kāi)零售市場(chǎng)，允許外商在中國(guó)開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國(guó)際接軌，商用物業(yè)從原來(lái)無(wú)序、散亂的不規(guī)則市場(chǎng)，逐步走向有序的規(guī)范市場(chǎng)，純商業(yè)項(xiàng)目與商住混合項(xiàng)目均向規(guī)?；I(yè)化方向發(fā)展。8226。——構(gòu)建“桂中新商埠”浮出水面構(gòu)建“桂中新商埠”的目的：將柳州建設(shè)成為廣西乃至大西南的重點(diǎn)商品集散地和商貿(mào)信息中心城市。買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)行為的理性化隨著市場(chǎng)的成熟也將同步來(lái)臨，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和商用物業(yè)市場(chǎng)的變革，會(huì)培育出一大批成熟的消費(fèi)者，他們將會(huì)向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開(kāi)發(fā)要求。住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見(jiàn)于項(xiàng)目概念和對(duì)推廣手法的克隆。很多人認(rèn)為只要商鋪的地點(diǎn)好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣(mài)得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，會(huì)減弱對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。如同商圈的“藍(lán)色港灣”項(xiàng)目。在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過(guò)增加商鋪的可銷(xiāo)售面積來(lái)賺取最大的利潤(rùn)。建筑設(shè)計(jì)要考慮物業(yè)各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特性，不同的經(jīng)營(yíng)品種，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、顧客休息等區(qū)域。而商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理則較為滯后，專業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上較少，目前負(fù)責(zé)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，多為開(kāi)發(fā)商公司內(nèi)的一個(gè)部門(mén)或其屬下的子公司，只負(fù)責(zé)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。七、柳州商業(yè)經(jīng)營(yíng)及市民消費(fèi)行為分析柳州歷史上既是廣西各地的農(nóng)副產(chǎn)品、土特產(chǎn)品和手工藝品的集散地，也是廣東、湖南、江西、云南、貴州、四川等西南省區(qū)商品物資交流的重要通道，素有“桂中商埠”的美譽(yù)。 ，%。 而同時(shí)一批機(jī)制靈活、發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的民營(yíng)流通企業(yè)如柳州佳用實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（日用品連鎖）、廣西福生堂藥品有限公司（藥品連鎖）等在不斷發(fā)展壯大。而在各主要商場(chǎng)營(yíng)業(yè)方面：中小商場(chǎng)呈現(xiàn)萎縮趨向，2001年百貨公司、%、%。尤其假日經(jīng)濟(jì)效果明顯，零售市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍，2001春節(jié)前后十天柳州商場(chǎng)、五星商廈銷(xiāo)售3965萬(wàn)元，%；東風(fēng)商城春節(jié)、五一、國(guó)慶三大節(jié)日累計(jì)銷(xiāo)售1434萬(wàn)元，%。至2002年末，%。在居民可支配收入方面：2002年，柳州城市居民可支配收入7928元，%，人民生活水平穩(wěn)步提高。隨著居民收入的增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)支出也有不同程度的增長(zhǎng)。八大類(lèi)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)四升四降：八大類(lèi)消費(fèi)中，衣著保持較快的上漲，食品及醫(yī)療保健、個(gè)人用品也有一定的增長(zhǎng)，而煙酒方面則大幅下降，家庭設(shè)備、維修服務(wù)類(lèi)以及交通、通訊類(lèi)均有較大幅度的下降。⑴消費(fèi)者常去的購(gòu)物場(chǎng)所（商業(yè)吸引力）柳州消費(fèi)者最常去的商業(yè)場(chǎng)所是城中區(qū)，其次為佳用、飛鵝一帶商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)主要地位，而佳用在柳州的商業(yè)影響力也越來(lái)越大。⑵消費(fèi)者的月逛街購(gòu)物次數(shù)月逛街購(gòu)物次數(shù) 1次 2次 3次 4次以上比例 % % % 46%每月逛街購(gòu)物次數(shù)4次以上占較大的比例，相當(dāng)于每周逛街一次；其次為2次及3次。⑶消費(fèi)者的購(gòu)物逗留時(shí)間在河南商業(yè)區(qū)購(gòu)物所花費(fèi)的時(shí)間依次為24小時(shí)、2小時(shí)以下、4小時(shí)以上，在城中區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者所花費(fèi)時(shí)間依次為24小時(shí)、4小時(shí)以上、2小時(shí)以下。⑷出行購(gòu)物常用的交通工具 購(gòu)物出行的常用交通工具以公交車(chē)為主，其次為單車(chē)/摩托車(chē)及步行，以大眾化交通工具為主。⑸消費(fèi)者的購(gòu)物方式購(gòu)物方式 隨便逛，看到喜歡再買(mǎi) 生活所需然后去買(mǎi) 其它比例 % % %“隨機(jī)型購(gòu)物”及“目的性購(gòu)物”各占近半的比例。⑴消費(fèi)者的消費(fèi)水平大部分消費(fèi)者的購(gòu)物費(fèi)用在100300元之間。⑵消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)商品在消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)商品中，服裝鞋類(lèi)及日用百貨占較大的比例，其次為食品。⑶消費(fèi)者的購(gòu)物考慮因素大部分消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)，首先看該商品自己喜不喜歡，然后再看該商品的價(jià)格是不是適合自己，再考慮品牌檔次及時(shí)尚潮流以及購(gòu)物環(huán)境等。在城中區(qū)及河南一帶消費(fèi)的客戶集中在2030歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)的主力。在對(duì)各檔次商品的銷(xiāo)售情況方面，在城中區(qū)經(jīng)營(yíng)的商戶普遍認(rèn)為中檔或中高檔商品比較好銷(xiāo)，而在河南經(jīng)營(yíng)的商戶認(rèn)為中檔及中低檔商品好銷(xiāo)。經(jīng)營(yíng)模式 比例（%）種類(lèi)豐富、集飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體 規(guī)?；?、特色化經(jīng)營(yíng) 商鋪組合多元化 有很多品牌店 購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境好 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一規(guī)劃 10其它 許多經(jīng)營(yíng)者的理想經(jīng)營(yíng)模式是規(guī)?；⑻厣?jīng)營(yíng)，希望通過(guò)商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)及富有特色的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)吸引消費(fèi)者，而同時(shí)許多經(jīng)營(yíng)者希望自己經(jīng)營(yíng)的地方能集飲食、休閑、購(gòu)物于一體，周邊具有良好的購(gòu)物環(huán)境等。八、針對(duì)性的區(qū)域商情調(diào)查本項(xiàng)目位于城中區(qū)，但同屬于五星商業(yè)圈內(nèi)，它所在的地理位置決定了市場(chǎng)調(diào)研的主要方向；相對(duì)而言，城中區(qū)商用物業(yè)的市場(chǎng)定位及價(jià)格定位將成為本項(xiàng)目的主要參照系；因而借鑒該區(qū)域的商業(yè)狀況成為本項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。⑴龍城路街區(qū)功能分析種類(lèi) 服裝 皮具 鞋 眼境 餐飲 茶葉 音響 百貨行 名店廣場(chǎng) 攝影 藥店 銀行 金鋪 通訊 合計(jì)數(shù)量 37 2 15 3 3 1 1 1 1 4 1 1 1 6 77比例 100經(jīng)營(yíng)種類(lèi)：整個(gè)龍城路以經(jīng)營(yíng)服裝為主，%，其次為鞋，%，其中二輕商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名店廣場(chǎng)一樓經(jīng)營(yíng)鞋，二樓經(jīng)營(yíng)男服裝。經(jīng)營(yíng)品牌：①服裝：左丹奴、卡丹路、觀奇洋、七匹狼、古希倫；②鞋類(lèi)：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達(dá)芙妮、步步高路段環(huán)境：①龍城路作為城中區(qū)主要商業(yè)路段，人流、車(chē)流比較繁忙，但受限于交通管制（龍城路為單行線），給消費(fèi)者帶來(lái)諸多不便，但該路段仍然是商業(yè)旺街。⑵解放路街區(qū)功能分析A、解放南路種類(lèi) 餐飲 游