【正文】 便捷。 新都城區(qū)區(qū)域中心化 日益增強 項目名稱 占地（畝） 總建面積 .㎡ 單位數(shù) .戶 水沐天城 228 1336 英倫世家 72 10萬 627 漢嘉國際 340 60萬 2973 東駿湖景灣 500余 60萬 3000余 新都國際廣場 190 45萬 2600 香域中央 250 25萬 2200 麗水金都 72 1127 港基翰香府 600 3316 北城一號 125 30萬 2400 旺府豪庭 80 20萬 1500 芙蓉名城 60 17萬 1000 御城 58 19萬 1400 合計 2575 23479 新城板塊規(guī)模型項目 本案所處新都區(qū)新城板塊，板塊內(nèi)項目數(shù)十個，放量近 400萬㎡，彼此形成競爭與合作的關(guān)系，成都北區(qū)中央居住區(qū)初步架構(gòu)形成。 位 置：馬超東路與興樂路的交叉口。 項目區(qū)域區(qū)位價值體系 項目區(qū)域區(qū)位價值體系 整體規(guī)劃 交通組織 周邊項目品質(zhì) 區(qū)域區(qū)位價值體系 全域成都副中心 新都新城市中心 新城市CLD腹地 北 新 干 線 蜀 龍 路 馬 超 東 路 電 子 路 東駿湖景灣 漢 嘉 國 際 新都國際廣場 三 大 名 校 地 鐵 3 號 線 其它高端項目 項目交通組織價值體系 交通組織價值體系 往德陽 \綿陽 往成都 項目近距離交通 項目交通價值體系及前景 成 綿 高速 大 件 路 北 新 干 線 蜀 龍 路 成 金 路 大 件 路 電 子 路 馬超(東) 路 學(xué)院路 蜀龍 路 地 鐵 3 號 線 川 陜 路 項目屬性價值體系 區(qū)域區(qū)位前景價值體系 項目屬性價值體系 項目指標體系 環(huán)境、園林及戶型 項目配套 228畝，23萬㎡ 超低 容積率 近82%湖地景觀 %超低密度 1336戶尊邸 中央大森林 中庭噴泉廣場 全板式 星 級 會 所 三 泳 池 籃球.網(wǎng)球場館 家家入戶花園 臨街商業(yè)配套 萬畝四季田園 物業(yè)管理 項目核心競爭力的發(fā)力點 低密度、高綠化布局提供了盡可能大的公共活動空間，增強客 戶居住舒適性的同時更提供了創(chuàng)造某種生活方式的可能。 小高層組團最寬樓間距高達 100米，普遍樓間距比例均超過 1： 1，滿足了客戶居住對景觀視野的要求，強化了居住舒適性。 戶型方正，戶戶高達 17平方米可變?nèi)霊艋▓@空間，提升戶型 品質(zhì)的同時既表達了項目作為舒適型居住產(chǎn)品的特性。 我們的底線：不能減分！ 如何賣？ —— 賣產(chǎn)品 “水沐天城”城市別墅和大戶小高層產(chǎn)品遭遇市場考驗，舒適型居住產(chǎn)品才是項目銷售的強勢底牌。 B/ 如何賣？ —— 賣產(chǎn)品 配合城市整體規(guī)劃，成都副中心、北部新城等口號和輿論將提升區(qū)域價值，吸引成都和二線城市置業(yè)群體。 區(qū)域中心增加項目附加值，提升檔次 以高端物業(yè)給客戶以尊榮感 城市 一體化 區(qū)域 中心化 如何 “ 賣前景 ” ？ 兩大殺手锏！ 住水沐天城，體驗生態(tài)、閑適空間生活！ 也許區(qū)域未來前景，對后續(xù)客戶更有說服力！ 第四部分：整體營銷戰(zhàn)略 解決方案思路進程 營銷策略 廣告目標 項目的營銷目標和方向 廣告策略的出發(fā)點和方向 我們的企圖心 項目的價值 營銷目標和方向 廣告目標 決定 決定 決定 我們的企圖心 VS 項目使命 作為和信房產(chǎn)成立近 10年來首次大盤開發(fā) ,我們的企圖心和項目承載的使命又該如何相互平衡 — 一、既快又好的實現(xiàn)銷售（這無疑是最具現(xiàn)實意義的目標）。 三、通過項目的市場品牌影響力回饋企業(yè)品牌，最終達到提升企業(yè)品牌力的目的。 銷售目標界定 時間界定： 2022年 10月 — 2022年 10月。 按照目前價格體系資金回籠： 小高層： *85%=；別墅： *60%=； 合計：約 。 “水沐天城” 的策劃方向？ 課 題 項目整體形象不高 解 決 之 道 將全新的概念導(dǎo)入，重新包裝上市，造就一個優(yōu)質(zhì)大盤氣勢，通過消費者“ 效用 ”徹底改變新都乃至成都潛在客戶群對項目的看法 新理論：效用決定價值，效用也是一種心情。 效用是如何形成的？ 觸碰內(nèi)心深處最敏感的神經(jīng)！ 這個神經(jīng)包括：聽覺、感覺、視覺 聽覺 感覺 視覺 樓盤濃縮價值的體現(xiàn) 樓盤精神內(nèi)涵的共鳴 樓盤表現(xiàn)力度的影響 形象競爭力 心靈 如何送？ —— 送心情 最寬樓間距寬達 100米，普遍樓間距比例高達 1： 1；每戶享有綠地空間比達 1： 1； …… 對于鎮(zhèn)區(qū)居民而言，并無太大吸引力，但對于來自都會區(qū)的消費群而言，則是滿足城市螞蟻對生活空間的向往與憧憬。 1： 1的樓間距， 1： 1的綠地空間， 在都市中難以體驗到的難得風(fēng)景！ 賣的是房子，送的更是心情！ 項目殺手锏 最大利益點 我們要為客戶圓夢！ 后續(xù)營銷制勝的砝碼，除了項目現(xiàn)狀及銷售解說（為客戶描繪項目未來美好發(fā)展的場景）之外，還必須 “ 借力 ” ，挖掘外圍可利用的資源作為營銷推廣的話題。 —— 市場心理占位原理 如何圓？ —— 圓夢想 如何圓？ —— 圓夢想 項目內(nèi)自造 “ 景 ” 外借城區(qū)板塊之 “ 境 ” 借 “ 境 ” 造 “ 景 ” 除了造 “ 景 ” ，我們還要借 “ 境 ” ！ 后續(xù)銷售所要借助之力！ 如何圓？ —— 圓夢想 客戶只有認同新都城區(qū)的好，感受城區(qū)的妙，才能對新城板塊產(chǎn)生 向往，進而才能直接對 “ 水沐天城 ” 產(chǎn)生好感！ 挖掘新都人文歷史典故與旅游景點傳說，如 西蜀 “ 川西第一湖 ” 桂湖， 佛教禪宗寺院 —— 全國重點文物保護單位寶光寺、千佛碑、戰(zhàn)國墓、馬超墳 等，以及 ” 香城寶地 “ 故事，給項目一件文化的罩衣。 以飲食、文化、教育吸引客戶對區(qū)位的注意 以人文、旅游、歷史引發(fā)客戶對新都的向往 人文 旅游 歷史 飲食 文化 教育 項目有 哪些 “ 境 ” 可借？ 點式布局、全板 式，低容積率 樓間距、綠地空間比 高達 1： 1， 20萬平米 生活大住區(qū) 北成都 副中心 新城板塊， 行政、教育、 文化和商業(yè) 服務(wù)中心 后續(xù)營銷重點之元素提煉 項目區(qū)域規(guī)劃 自身買點提煉和生活場景 項目所在區(qū)域宣傳 關(guān)鍵詞：北成都、全板式、低容、場景、大住區(qū) 小結(jié) 項目屬性定位 因此，本案的項目屬性定位呼之欲出： 北成都 情景生活區(qū) 既有高度，又有厚度 項目屬性定位釋義 城西率先稱謂自己 “ 西城 ” 城南仿效，改名不換姓，呼大家喊自己 “ 南城 ” 在這個城市江湖的序列里，有西城，南城，東城也跟了進來！ “ 北成都 ” 意在成都，實在不樂意做一個小跟班！ 為何不是成都北，也不是 “ 北城 ” ，而是 “ 北成都 ” ？ 低容全板式 項目最直接，最具核心競爭力構(gòu)成要件。 情景劇代表作品 《 武林外傳 》《 家有兒女 》《 東北一家人 》《 憨豆 先生 》《 炊事班的故事 》 …… 代表人物：姚辰、宋丹丹、李琦、憨豆先生 …… 釋義 北成都情景生活區(qū) 依托北部新城發(fā)展，我們要打造成都北部副中心的詩意居所。 突出明顯的跨界文化、鄉(xiāng)土中國、公園居家、 1： 1： 中央生活區(qū)資源特征。 它改變與影響一批城市貴族的行為意識，以資源為根本，以文化為依托的復(fù)合地產(chǎn)。 建立項目高度，支撐項目價格，規(guī)避市場競爭強度的需要。 ?因此，我們賣樓的前提，是先找人： 『 品牌內(nèi)涵延伸 』 項目目標客戶定位 從客戶范圍上看 本案 清白江區(qū) 新都鎮(zhèn)區(qū) 綿、德等二線城市 成都市區(qū) 向東，向北爭奪客戶資源。 深耕細作 房屋類型 大戶型洋房，主力戶型 140平米左右 房屋價格 均價 3600元 /平方米，總價在 4050萬之間，首付 12萬 15萬，按揭2500元左右 項目環(huán)境 豐富景觀資源，雙園林，城郊、生活配套待完善 輻射區(qū)域 新都及周邊鎮(zhèn)區(qū)（成都 \兩陽 \廣漢 \等） 購買群家庭平均月收入需 10000元以上 ， 年收入 10萬左右 根據(jù)國家新的購房標準 ， 可歸為豪宅類型 ，但與真正意義別墅別墅不具可比性 購買群為對生活質(zhì)量要求較高 ， 在物質(zhì)追求之外有更高精神需要 ， 需要以車代步 新都 、 成都 、 青白江及兩陽為目標銷售區(qū)域 和信 家庭狀態(tài)： 注重家庭生活，更注重子女的成長環(huán)境。 目標人群是什么樣的人？ —— 預(yù)期的客戶比例： 目標人群是什么樣的人？ 本地第一次置業(yè), 1 5 %本地第二次置業(yè), 4 0 %成都置業(yè)客群, 1 5 %周邊鎮(zhèn)區(qū)客群, 1 0 %二線城市客群, 1 0 %其它地區(qū),10%本地第一次置業(yè)本地第二次置業(yè)成都置業(yè)客群周邊鎮(zhèn)區(qū)客群二線城市客群其它地區(qū)本地第一次置業(yè) 15% 本地第二次置業(yè) 40% 成都置業(yè)客群 15% 周邊鎮(zhèn)區(qū)客群 10% 二線城市客群 10% 其它地區(qū) 10% —— 從馬斯洛需求層次模式看“水沐天城” ： 目標人群有什么需求動機？ 生存需求 安全需求 歸屬需求 自尊需求 自我實現(xiàn) 是好房子 ！ 物業(yè)管理和隱秘性好 ！ 有家的感覺 ！ 是有身份感的經(jīng)典樓盤 ！ 找到生活的意義 ！ 面對自我的壓力和他人的壓力； 追求成功，應(yīng)付挑戰(zhàn)； 有一定地位卻又處處受制于人 在社會上 在家里 摘下面具，釋放自我； 安全的休憩、養(yǎng)精蓄銳； 享受生活，享受天倫之樂 家成為生活中緩解壓力、表達品位、 享受生活的重要載體。 業(yè)主的專利 『 品牌內(nèi)涵延伸 』 把營銷推廣做成家常飯后的輕松調(diào)侃，把營銷話題變成有趣的日?？谡Z，把項目硬性賣點轉(zhuǎn)換成軟性話題。 項目全新傳播主題 森林 寬 生活環(huán)境的潛意識提醒 ,給予潛在客戶一個想象空間，也是自身獨立個性的有效區(qū)隔。生活模式的建立將為后續(xù)營銷指引方向。 這是一個精神符號，能獲得社會的廣泛認同 , 是絕大多數(shù)目標群的自我認同