【正文】 CBD一脈相承，位于沈陽市中央都市走廊的北端； ● 北鄰沈北新區(qū)和北部大學城，具有廣闊的發(fā)展腹地； ● 東鄰沈陽虎石臺工業(yè)副城與國家級沈陽農業(yè)高新技術園區(qū)，其區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。 ●科技密集，人才資源豐富。 ●交通便捷，形成多種交通體系。正在修建的地鐵 2號線將從皇姑北部新城東部貫穿，速接城市南北。定位為工業(yè)園區(qū)，主要打造現代服務業(yè)、高新技術產業(yè)和樓宇經濟。發(fā)展目標是把皇姑北部經濟區(qū)建成沈陽現代服務業(yè)、高新技術產業(yè)、樓宇經濟總部基地。自 2022年 6月以后，為適應市政府北部大開放戰(zhàn)略，經市政府批準將園區(qū)文大路以南 228公頃（ 3420畝）工業(yè)用地全部調整為商業(yè)和商住用地。發(fā)展目標是在該區(qū)域內建成集現代服務業(yè)、軟件產業(yè)、文化教育、生態(tài)宜居為一體的高品質城市生活區(qū)，成為皇姑區(qū)未來的新城。本區(qū)域是皇姑區(qū)少有的待開發(fā)用地之一，是皇姑區(qū)房產開發(fā)的稀缺資源。西部外來人口較多，近年發(fā)展較快，人口密度增長迅速，潛在市場客戶量大 中部競爭特征： ● 中部市場客群主要 為本土居民，消費層次較高，具備一定投資能力，不少客戶擁有多套房源，高端人群在渾南、棋盤山別墅區(qū)域均有居住房源，由于區(qū)域內環(huán)境嘈雜，多為改善型住房 東部競爭特征： ● 東部市場分為三環(huán)內和三環(huán)外兩種市場格局，環(huán)內多為本土居民需求住房。 南部競爭特征： ● 南部客群主要為市內五區(qū)客群外溢，南部高端住宅市場認可度較高，因此競爭主要體現在防止中部客群的南移 北部競爭特征： ● 北部市場由于距離本項目最近，因此競爭力度也最為激烈，客源主要為皇姑區(qū)客群外溢，以及北于洪本土消化北部市場距離是中心較遠，房地產市場發(fā)展屬后起之秀，區(qū)域內樓盤量也逐年遞增，競爭越來越激烈 北部競爭： 北部區(qū)域距離本項目最近，在項目 啟動初期競爭最為激烈， 東部競爭： 采取吸納措施，引導東部 高檔客群對本項目的投資 意向，擴大宣傳品牌 影響力 西部競爭： 西部區(qū)域在地理位置優(yōu) 勢、客群層次、產品檔 次方面對本項目構成很 大威脅。避免客群外溢流向 其他區(qū)域 南部競爭：對意向本區(qū)域 高檔住宅的客群進行品牌 引導，擴大宣傳保利品牌 以及皇姑經濟開發(fā)區(qū)升值 潛力 房地產市場整體情況 ※ 09年商品房開發(fā)情況有所放緩，供應情況有所下降，預計明年會出現釋放期。 ● 商品住宅合同備案面積達 ，共有79003套商品住宅被售出。下半年成交情況明顯有走高趨勢。表明市場需求旺盛，同時反映出受 08年市場低靡的影響，上半年供應情況同比例下降。 ● 近期市場供應量有明顯增多的現象，同時供求關系回歸理性狀態(tài)，市場供求關系有走穩(wěn)趨勢。受市場供求關系影響，近一年土地成交情況呈下行趨勢，但從 09年成交市場成交情況來看，市場需求旺盛，因此 2022年會出現土地開發(fā)量、成交量雙升現象。于洪區(qū)供應 310萬平，皇姑區(qū)供應 。 房價上漲、供銷兩旺 ——沈陽樓市今年的火爆為品牌開發(fā)商大舉拿地提供了信心。 遠洋地產：蘭州北街西地塊。 ● 穩(wěn)定的沈陽房地產市場 吸引開發(fā)商重點投資 沈陽房地產市場一直是國內公認最為健康、發(fā)展良好的市場。而隨著城市改造與發(fā)展，拆遷與人才流入所產生的鋼性需求，成為買房主要動力，沒有像其它個別城市炒房現象泛濫，即使在樓市最為動蕩的 2022年，沈陽房價也沒有出現大起大落。 ●城北土地供應量大 沈北新區(qū)近一年土地供應達 ！遠高于鐵西、于洪、東陵區(qū)域。 ● 作為三環(huán)邊上的百萬平的大盤，小高層、高層產品處于二環(huán)、三環(huán)之間的，地理位置很難被市場接受，項目銷售一直存在消化壓力。顯然 2022年，眾多品牌開發(fā)商劍拔弩張，樓市競爭將進一步白熱化，同時帶給市場的將是產品品質的進一步提升。因此目前項目競品主要集中在黃河大街沿線 ●沈北北部最為火熱板塊，近兩年全國大型開發(fā)商進駐，提升本板塊產品檔次，因此，板塊內項目在未來兩年會對本項目造成一定的沖擊 ●荷蘭村板塊，近期拆遷的荷蘭村 200萬平體量在未來幾年將對本項目構成較大威脅 二 號 地 鐵 沿 線 沈北板塊 怒 江 北 街 三臺子板塊 荷蘭村板塊 區(qū)域市場及競品分析 三臺子板塊 怒江街沿線 怒江街沿線競品特征： ●怒江街沿線項目開發(fā)體量較大， 多為百萬平級的樓 盤。 隨著萬科、恒大、綠地的進駐，本板塊產品檔次得 到拉升。 ●本區(qū)域參考項目主要有萬科魅力之城、綠地老街坊、恒大城。38棟 28層高層 。全裝修， 1, /平方米 一期 二期 三期 A組團 B組團 項目點評： ◆ 宣傳層面上，恒大城以超低起價 +高標準的豪裝信息及開盤特價作為主打信息出街，吸引客戶關注。 ◆ 推出產品經過多次包裝，分批面世，多次開盤，開盤特價的方式，分期引爆銷售。 ◆ 項目主力面積在 70100平。 各競品分析 ※ 豪華樣板區(qū)打動客戶，中小戶型為主力 u名稱：萬科魅力之城 u項目位置：于洪怒江北街與松山路交匯處西約約 300米 u占地面積： u建筑面積 : u容積率： ；綠化率： 30 % 當期規(guī)劃：二期 u當期規(guī)劃面積 ： 180,000㎡ u建筑形態(tài)： 15棟 4層多層 。5棟 25層 高層 。3棟 18層小高層 u當期規(guī)劃戶數： 1,042戶 u車位配比： 1： u當期開盤日期： 202282 u物業(yè)管理費： /㎡ .月 u目前價格： 69007500元 /㎡ u交房標準：毛坯 。 ◆ 先期洋房入市，銷售較好，供不應求，可見區(qū)域內對高端產品的需求量較大。 ◆ 項目面積主要以大戶型為主，銷售狀況良好。 u名稱：老街坊 u項目位置：于洪區(qū)赤山路 55號 u占地面積： 59萬平 u建筑面積： 95萬平 u容積率： ；綠化率： 30 % 當期規(guī)劃： u當期規(guī)劃面積 ： 160000㎡ u建筑形態(tài)：高層、洋房、聯排別墅 u當期規(guī)劃戶數： 1600戶 u當期開盤日期： 2022719 u物業(yè)管理費： /㎡ .月 (普宅 ) u目前價格： 34808000元 /㎡ u交房標準：毛坯 。 ◆ 項目先以高端別墅洋房產品入市，市場反應平平后，向市場推出高層產品。 ◆ 宣傳上保持優(yōu)惠不斷，提升市場關注。 ※ 復合社區(qū)，含別墅、洋房、普宅，精裝小戶打開銷售局面。 ●由于黃河大街沿線項目價位略高于周邊其他板塊，均價在 45005000左右。 ●黃河大街沿線項目無較大規(guī)模樓盤，多以本地開發(fā)商為主，無較高檔產品樓盤來迎合二環(huán)內外溢客戶需求 ●本區(qū)域無直接與本案競爭的項目 三臺子板塊 黃河大街沿線 ● 區(qū)域內已形成集群效應，萬科高端項目拉升了板塊價值 怒江街沿線項目早期以本地開發(fā)商為主，項目多為多層產品，價位偏低，無檔次可言。 ● 高層產品抗性大 怒江街沿線產品以小高層為主，價位在 40004500左右，板塊內高容積率產品供應量過大，客戶產生較大抗性。 ● 小戶型旺銷 從恒大城 80平米房源熱銷可以看出板塊內中檔客群占絕大多數，客戶需求低總房款高性價比的產品較為強烈。 ●荷蘭村目前均價在 40004500左右，產品以多層為主。 u名稱：華潤橡樹灣 u項目位置：于洪二環(huán) 北白山路段 u占地面積： 4545萬平 u建筑面積 :90:90萬平 u容積率： 2；綠化率： 40% u建筑形態(tài)： 6棟 27層高層 。18棟 4層多層 。 u交房標準：毛坯 。 ◆ 項目總建筑面積近百萬平，且地理位置較好，與本盤容積率相近，在產品上將有很大競爭 ◆ 項目開發(fā)周期為 68年，與本項目在入市時間，產品路線基本一致，因此將成為本盤長期競爭對象 ◆ 項目臨近丁香湖，欲打造高品質樓盤，在產品價位、戶型面積方面均要高出保利上林灣產品。板塊由大學城產業(yè)帶支撐，在人氣方面迅速升溫 ●板塊內大盤云集 碧桂園 、雅居 樂、步陽、吉寶、香港置地、華強等項目開發(fā)規(guī)模較大，在未來幾年內形成新一輪的競爭格局，同時對板塊檔次提升以及區(qū)域經濟帶動起主要作用 ● 本區(qū)域主要參考項目有步陽江南甲第、香樹灣、城建美庭、沈北較為高端的品牌開發(fā)商碧桂園的太陽城、目前沈北開發(fā)面積較大的太湖國際花園 390 百 益 龍 0 畝 華強文化科技 產業(yè)基地 1800+600畝 龍騰碧玉灣 步陽 272畝 雅居 樂 300 畝 3 香 港 置 地 9 畝 太湖國際花園 碧桂園 吉寶 置業(yè) 621. 7畝 皇家御院 雅居樂 899畝 明華 書香園 本案 經濟開發(fā)區(qū)板塊 沈北板塊 沈北板塊與經濟開發(fā)區(qū)板塊 u名稱：步陽江南甲第 u項目位置：沈北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)南大街 22號 u占地面積： 32萬平 u建筑面積： 60萬平 u容積率： ；綠化率： 38 % 當期規(guī)劃： u當期規(guī)劃面積 ： 19㎡ u建筑形態(tài)： 5棟小高層 。 u當期規(guī)劃戶數： 1013戶 u當期開盤日期： 202207 u物業(yè)管理費： 1元 /㎡ .月 u目前價格： 39004100元 /㎡ u交房標準：毛坯 。 ◆ 2022年計劃向外推售 2期產品，目前尚未動工。 u名稱：香樹灣 u項目位置： 沈北新區(qū)四臺子道義大街路西 u占地面積： u建筑面積： 17萬平 u容積率： ；綠化率： 38 % 當期規(guī)劃： u當期規(guī)劃面積 ： 14㎡ u建筑形態(tài)： 8棟小高層 。3棟洋房 u當期規(guī)劃戶數： 1385戶 u當期開盤日期： 202211 u物業(yè)管理費： /㎡ .月 u目前價格： 37005200元 /㎡ u交房標準：毛坯 。 ◆ 其去貨時間主要集中在 09年。 u名稱：城建美庭 u項目位置： 沈北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)正良三路 5 u占地面積： u建筑面積： u容積率： ；綠化率： 40 % 當期規(guī)劃： u當期規(guī)劃面積 ： ㎡ u建筑形態(tài)： 6棟高層 。 配套情況： ◆ 交通配套： 25 23 14 15 381 ◆ 教育配套：遼寧大學、沈陽航空航天大學、沈陽工程學院、沈陽師范大學、 11中學 ◆ 商業(yè)配套：福瑞佳購物廣場、樂購超市、東方家園等 ◆ 醫(yī)療配套：盛京醫(yī)院沈北分院、七三九醫(yī)等 項目點評： ◆ 沈陽本土品牌開發(fā)商城建地產投資建設，相對品牌力較強 ◆ 樓盤體量較小，共八棟，只推出 4棟，產品以 7090平米為主 ◆ 09年 9月份上市，在沒有預售證的情況下，先剩余不足 20套。 ※ 體量小， 7090中小戶型為主，本土品牌，銷售火爆 u名稱：太湖國際花園 u項目位置： 沈北新區(qū)道義北大街 55號 u占地面積： 35萬平 u建筑面積： 64萬平 u容積率： ；綠化率： 40 % 當期規(guī)劃： u當期規(guī)劃面積 ： 12㎡ u建筑形態(tài)：高層 。洋房 u當期規(guī)劃戶數： 1089戶 u當期開盤日期： 2008 u物業(yè)管理費： /㎡ .月 u目前價格： 3500元 /㎡ u交房標準：毛坯 。 ◆ 項目體量較大，是周邊少數幾個 60萬以上的樓盤之一，目前開發(fā)和銷售的為北面后半部分。 ※ 體量大，復合社區(qū)，占領低端市場，多層小戶銷售良好 u名稱：碧桂園太陽城 u項目位置： 沈北新區(qū)道義經濟開發(fā)區(qū)蒲河路 411號 u占地面積： 52萬平 u建筑面積： 150萬平 u容積率： ；綠化率： 40 % 當期規(guī)劃： u當期規(guī)劃面積 ： 25㎡ u建筑形態(tài)：高層、別墅 u當期規(guī)劃戶數： 1489戶 u當期開盤日期： 20228 u物業(yè)管理費： /㎡ .月 u目前價格： 3700元 6000元 /㎡ u交房標準：毛坯 。 ◆ 產品主要以高層，別墅為主。 ◆ 就對本案而言，碧桂園的開發(fā)過程中，有可能與本案產生競爭。 區(qū)域內普通住宅產品價格范圍在 3300～ 4200元 /㎡ 之間，其中江南甲第及香樹灣因其品質較高，價格也最貴。別墅戶型面積較大，在265～ 612㎡ 之間。 90 ㎡ 以下成交占成交總量