2009湖南新化縣金潤藍(lán)灣前期策劃案-在線瀏覽
2025-03-10 18:31本頁面
【正文】 大型復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。劣勢(shì)：河?xùn)|開發(fā)區(qū)商業(yè)相對(duì)較為薄弱，周邊商業(yè)也未形成規(guī)模，給商鋪銷售帶來一定的難度，現(xiàn)階段商業(yè)價(jià)值不太明顯。占地面積14366㎡，該項(xiàng)目住宅共7層，一層為車庫（層高3米），頂層為平臺(tái)，樓宇間距為13米，南北朝向，封閉式牧業(yè)管理?？党呛涝讽?xiàng)目位于縣城開發(fā)區(qū)清水塘路。劣勢(shì)：周邊商業(yè)處于萌芽狀態(tài)，短期內(nèi)商業(yè)價(jià)值不大。劣勢(shì)：商業(yè)不景氣，周邊無主要商圈，地段略顯偏僻，現(xiàn)階段商業(yè)潛力不大，同其他項(xiàng)目相比無明顯優(yōu)勢(shì)?？偯娣e2萬㎡，目前鑒于住宅市場(chǎng)不景氣，該項(xiàng)目已將家居廣場(chǎng)以上住宅建筑取消，使其成為純商業(yè)樓盤，由于該項(xiàng)目目前定位不明確，所以還未建成，共四層商鋪。特別是經(jīng)歷了全國房產(chǎn)降價(jià)大潮，使本縣房地產(chǎn)業(yè)收到很大影響，許多購房者對(duì)當(dāng)前住宅市場(chǎng)價(jià)格抱持幣觀望的態(tài)度，個(gè)別樓盤甚至處于滯銷和停建狀況，不過商業(yè)的抗跌性略強(qiáng)。我們相信，新化的房地產(chǎn)業(yè)總體是好的，并且隨著時(shí)間的推移，新化房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展無可估量?！吧接暧麃盹L(fēng)滿樓”，原本脆弱不堪的國內(nèi)樓市在這場(chǎng)危機(jī)臨近之際會(huì)受到怎樣的影響，是我們比較關(guān)注的話題。從去年下半年開始，中國的出口貿(mào)易公司業(yè)務(wù)量就開始大幅下滑，而到了今年，沿海一帶如東莞、義烏等城市三分之一的企業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重虧損或者倒閉，其余的企業(yè)也舉步維艱。伴隨著失業(yè)率的提高、員工薪水的減少、生活水平的下降，中國居民的消費(fèi)能力無疑會(huì)出現(xiàn)大幅降低，而且由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)性和不確定性，大多數(shù)居民都會(huì)采取“現(xiàn)金為王”的策略，對(duì)房地產(chǎn)這類高端的昂貴消費(fèi)品而言，影響較嚴(yán)重。最近，內(nèi)地樓市接連傳出摩根士丹利、花旗銀行、雷曼兄弟等國際投資機(jī)構(gòu)計(jì)劃出售在華物業(yè)的消息。種種跡象表明，國內(nèi)樓市在長達(dá)一年的低迷期之后，已經(jīng)讓不少境外投資者喪失信心，而且又恰逢美國金融風(fēng)暴，所以今后一段時(shí)間外資拋售房產(chǎn)也就不難理解了?！ ≡俅危蚬墒械谋┑鴮?duì)于已經(jīng)看到復(fù)蘇跡象的中國股市無疑是當(dāng)頭一棒，進(jìn)而導(dǎo)致投資需求不足。即便中央政府出臺(tái)的三率齊降的重大利好也未能扭轉(zhuǎn)股市低迷的格局，可以預(yù)見股市在很長的一段時(shí)間都不可能恢復(fù)元?dú)??！ ∽詈?，金融風(fēng)暴最大的影響還在于它嚴(yán)重打壓了自用、投資者的信心。溫家寶總理反復(fù)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下信心比黃金更重要?！ 囊陨戏治隹梢钥闯觯绹鹑陲L(fēng)暴對(duì)原本風(fēng)雨飄搖的樓市無疑是雪上加霜。當(dāng)然，本人認(rèn)為，金融風(fēng)暴對(duì)于國內(nèi)樓市并不一定都是壞事，相反，也存在著一定的積極因素，主要有以下幾點(diǎn): 美國金融風(fēng)暴會(huì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重大制約，這將促使中央政府把目標(biāo)放在國內(nèi)，采取一系列擴(kuò)大內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)的政策，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展?！ 、朴型ㄟ^各種政策切實(shí)提高農(nóng)民收入，繼續(xù)加快城市化率，讓更多的農(nóng)民到城市來購房消費(fèi)?！ 、却罅Ψ龀种行∑髽I(yè)，通過融資和發(fā)放貸款等手段幫助中小企業(yè)脫離困境，帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的全面增長。雖然“三率齊降”并非針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但美國金融風(fēng)暴確實(shí)起到了催化劑的作用，隨著國際金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩不安，中央政府降息加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意圖非常明顯，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走出低迷。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于內(nèi)需和消費(fèi)的拉動(dòng)起到舉足輕重的作用，一味讓房價(jià)下跌也會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的健康起到阻礙，而且會(huì)出現(xiàn)類似美國的金融危機(jī)?！ ∷哉f，美國金融風(fēng)暴其實(shí)已經(jīng)在改變著中央政府對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，從這一點(diǎn)來看，起到了較積極的作用。對(duì)于開發(fā)商而言，寒冬僅僅是個(gè)開始，如何在現(xiàn)有的條件下積極展開自救，殺出重圍才是最重要的。從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。汶川地震災(zāi)區(qū)居民災(zāi)后購置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例和住房公積金貸款利率優(yōu)惠政策保持不變。解讀：此前，%，以購買90平方米普通住房為例，均價(jià)1萬元/平方米的住房總售價(jià)達(dá)到90萬元，以前契稅要交13500元，11月1日以后購房只需要交9000元，節(jié)省了4500元。解讀：印花稅為買賣雙方各付萬分之五，免征后購房都可以省去450元。解讀：土地增值稅主要針對(duì)二手房交易，需要結(jié)合不同的增值情況套用不同的稅率，業(yè)內(nèi)人士指出，這部分多則可以為購房者省去數(shù)千元?！叭绻I二手房的人多了，業(yè)主很有可能反價(jià)，造成成交量的焦灼狀態(tài)?！闭?：自2008年10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。%，財(cái)政部公布新政策后，%。%的正常利率計(jì)算。天華南路在建的商業(yè)步行街屬于市政規(guī)劃步行街，完善的購物環(huán)境吸引了大量人流。劣勢(shì)（Weakness）項(xiàng)目知名度有待提高第一期項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)欠缺。機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）消費(fèi)觀念的不成熟，有一定的市場(chǎng)引導(dǎo)和操縱的空間；文化旅游項(xiàng)目的建設(shè)匯聚了人氣，梅山龍宮的建造以及周邊旅游項(xiàng)目的開發(fā)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來人氣的上升，本項(xiàng)目可以“借勢(shì)造勢(shì)”。商務(wù)人士缺乏交流、活動(dòng)的空間。項(xiàng)目寫字樓體量小，易消化。較大的戶型可定位為home office（商住兩用），為智力密集型公司提供優(yōu)越辦公環(huán)境。問題點(diǎn)（Threat）項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量有限，競爭對(duì)手對(duì)市場(chǎng)的分化基本處于同一層面上；競爭雖然定位不盡相同，但目標(biāo)客戶基本相同。產(chǎn)品使用者產(chǎn)品業(yè)主：自購自用產(chǎn)品租憑者：從業(yè)主手中租用二、目標(biāo)人群描述以項(xiàng)目的售價(jià)目標(biāo)為基礎(chǔ)，根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，本案的目標(biāo)消費(fèi)群具有以下特點(diǎn)：1．年齡：在25～55歲之間；2．家庭年收入：界定為10萬元左右及以上；3．教育水平：一般，但見多識(shí)廣；4．職業(yè)范疇：私營企業(yè)主、企業(yè)銷售經(jīng)理、企業(yè)
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