【正文】 物流量6000噸的水平。，至今才15年，已不堪負(fù)累，新市場(chǎng)將按20年不落后的規(guī)劃理念規(guī)劃，設(shè)定總經(jīng)營(yíng)規(guī)模為：市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房建筑面積不低于70萬(wàn)平方米，十年內(nèi)年交易規(guī)模躍上1000億元的臺(tái)階，日物流量3萬(wàn)噸?？傮w規(guī)模評(píng)價(jià)：好。（6）硬件等級(jí)：正由于原市場(chǎng)硬件等級(jí)低、形象差、服務(wù)功能弱，不堪負(fù)累，拖了中藥材跨越式發(fā)展的后腿，才必須創(chuàng)建新市場(chǎng)。，招標(biāo)設(shè)計(jì)能成為亳州地標(biāo)、中國(guó)中藥材業(yè)行業(yè)標(biāo)志的建筑物。、全要素的電子信息管理設(shè)施。（7）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)適配性：，適配性當(dāng)然很高。——藥農(nóng)直銷區(qū)，以產(chǎn)銷無(wú)縫對(duì)接，拉動(dòng)藥材地產(chǎn)上臺(tái)階?！獣?huì)展區(qū)，搭建國(guó)際交易平臺(tái)，使亳州走向世界。都充滿創(chuàng)意，并能利用新建平臺(tái)一一加以落實(shí)。新地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)分值匯總：聚集能力可達(dá)性人流量昭示性總體規(guī)模硬件等級(jí)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)適配性合計(jì)分值101061010101066地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)分總值66分，是優(yōu)秀級(jí)項(xiàng)目。 建新的交易中心，擴(kuò)大交易功能擬設(shè)立四大功能板塊：1．商流園區(qū)，總規(guī)劃面積30萬(wàn)平方米。中藥材市場(chǎng)振興的基礎(chǔ)在于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大和縮短產(chǎn)銷對(duì)接流程。經(jīng)營(yíng)地段上，選擇最優(yōu)鋪面；各項(xiàng)管理措施上，給予便捷的服務(wù)；租金條件上，落實(shí)最優(yōu)惠措施。租金第一年減半、讓亳州行政轄區(qū)藥農(nóng)，成為新市場(chǎng)最直接的受益者。（3）有專門(mén)字號(hào)的藥材店鋪，設(shè)立專門(mén)的街區(qū)，批發(fā)、零售、團(tuán)購(gòu)皆相宜。與上?？鐕?guó)采購(gòu)中心合作，配備外語(yǔ)翻譯服務(wù)，營(yíng)造中英文雙語(yǔ)言經(jīng)營(yíng)氛圍，推動(dòng)國(guó)際貿(mào)易。會(huì)展區(qū)采用開(kāi)發(fā)商、亳州市政府、上海專業(yè)會(huì)展公司三方合作的形式。會(huì)展收入由政府與開(kāi)發(fā)商按比例分成。3．物流園區(qū)，總建筑規(guī)模30萬(wàn)平方米。專業(yè)庫(kù)區(qū)主要為本地藥農(nóng)與本地大企業(yè)、跨國(guó)采購(gòu)中心、國(guó)內(nèi)大采購(gòu)單位服務(wù)，按藥材品類劃區(qū)管理。第三方物流托管倉(cāng)庫(kù)主要為外地中間商提供代儲(chǔ)托管服務(wù)。把好“病從口入”關(guān)、建立責(zé)任可追溯通路。亳州中藥材市場(chǎng)要做強(qiáng)做大，必須從確保中藥材品質(zhì)安全可靠開(kāi)始，做到萬(wàn)無(wú)一失，防患于未然。服務(wù)園區(qū)內(nèi)的配套服務(wù)，應(yīng)按照三個(gè)方向來(lái)配置：第一，為每天56萬(wàn)客流提供餐飲、住宿、交通服務(wù)，配置旅館、飯店、中巴車站。第三，銀行結(jié)算、匯兌服務(wù)。 舊市場(chǎng)原址開(kāi)發(fā)商住項(xiàng)目 原市場(chǎng)緊靠火車站，屬舊城區(qū)。擬按上蓋住宅方式，開(kāi)發(fā)商住兩用項(xiàng)目。第四章 經(jīng)營(yíng)方案亳州中藥材交易中心建設(shè)運(yùn)營(yíng)應(yīng)遵循五大宗旨：政府滿意：開(kāi)發(fā)出代表城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形象的名片；打造出體現(xiàn)城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的廣闊舞臺(tái)；整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能；提升土地經(jīng)營(yíng)價(jià)值；股東滿意：降低投資風(fēng)險(xiǎn)；良好的投資價(jià)值和利潤(rùn)空間；當(dāng)?shù)厮庌r(nóng)滿意：為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民創(chuàng)造出一條符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的致富之路；為相關(guān)中藥材從業(yè)人員提供較好的發(fā)展空間；入場(chǎng)經(jīng)銷商滿意：讓經(jīng)銷商能夠采購(gòu)到各自放心、安全、優(yōu)質(zhì)、可靠的中藥材；讓經(jīng)銷商在中藥材交易的同時(shí)享受到交易中心提供的多種人性化的便利服務(wù)；跨國(guó)采購(gòu)?fù)馍虧M意：尤其是雙語(yǔ)言的服務(wù)，為跨國(guó)采購(gòu)?fù)馍虙叱苏Z(yǔ)言障礙；所配置的賓館、酒樓、娛樂(lè)中心和電子商務(wù)服務(wù)等為外商們提供了優(yōu)良的采購(gòu)環(huán)境。在南部新區(qū)置地1000畝，分二期開(kāi)發(fā)，第一期先開(kāi)發(fā)500畝，建設(shè)商流園區(qū)一期20萬(wàn)平方米，物流園區(qū)一期10萬(wàn)平方米和會(huì)展、服務(wù)一期5萬(wàn)平方米。這部分商戶的遷移，特別需要政府的全力支持。新市場(chǎng)建設(shè)周期與市相關(guān)管理部門(mén)監(jiān)管流程、制度的研討與確立周期保持同步；遷移過(guò)程與新流程、新制度的貫徹過(guò)程保持同步；新市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間與新流程、新制度的執(zhí)行時(shí)間保持同步。待新市場(chǎng)首期運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的荷載率達(dá)到80%以上時(shí)，開(kāi)始進(jìn)行新市場(chǎng)的第二期開(kāi)發(fā)建設(shè)。公司下設(shè)亳州本部和各地分部，具體有財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)拓展部、人力資源部、物流事業(yè)部、市場(chǎng)監(jiān)管部、辦公室、物業(yè)管理部、中藥材基地開(kāi)發(fā)與服務(wù)公司、。2．業(yè)務(wù)拓展部：負(fù)責(zé)收集行業(yè)動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)信息；制定和實(shí)施公司銷售戰(zhàn)略和營(yíng)銷策略；負(fù)責(zé)場(chǎng)地租賃業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)與跨國(guó)采購(gòu)中心的外聯(lián)合作；負(fù)責(zé)與會(huì)展組織者的對(duì)接。4．物流事業(yè)部:負(fù)責(zé)儲(chǔ)存業(yè)務(wù)、運(yùn)輸業(yè)務(wù)、中轉(zhuǎn)配載業(yè)務(wù)，以及配合質(zhì)管部對(duì)實(shí)物質(zhì)量的檢驗(yàn)與監(jiān)管。6．辦公室：負(fù)責(zé)公司的文件起草、人事管理、勞資管理、檔案管理、接待聯(lián)絡(luò)和上傳下達(dá)等事務(wù)性工作。8．中藥材基地開(kāi)發(fā)與服務(wù)公司：負(fù)責(zé)以公司加農(nóng)戶模式在亳州及周邊地區(qū)建立20種道地中藥材種植基地，制定種植技術(shù)規(guī)程，指導(dǎo)農(nóng)戶進(jìn)行優(yōu)質(zhì)中藥材種植。 項(xiàng)目的組織與運(yùn)營(yíng)1．建立統(tǒng)一的銷售管理制度，包括身份驗(yàn)證、質(zhì)量公示、鋪面形象管理等；2．銷售過(guò)程中，監(jiān)督管理藥材、藥品按照實(shí)際情況介紹藥材、藥品的性能、用途、禁忌及注意事項(xiàng)等；3．銷售手續(xù)管理：應(yīng)開(kāi)具合法票據(jù)、建立銷售記錄，做到票、賬、貨相符，票據(jù)、記錄統(tǒng)一管理；4．銷售物流管理：建立完善的中藥材出入庫(kù)登記制度；5．加強(qiáng)庫(kù)存管理，與銷售、采購(gòu)部門(mén)協(xié)調(diào)，確立庫(kù)存管理計(jì)劃，建立入貨、出貨質(zhì)量檢測(cè)與驗(yàn)收制度，建立倉(cāng)庫(kù)養(yǎng)護(hù)制度，定期對(duì)庫(kù)存商品進(jìn)行檢測(cè)與質(zhì)量維護(hù)；6．對(duì)新進(jìn)入行業(yè)的從業(yè)人員統(tǒng)一進(jìn)行思想教育，按業(yè)務(wù)的需要進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能的培訓(xùn)；7．定期對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)和考核；8．配合會(huì)展活動(dòng)和跨國(guó)采購(gòu)組織活動(dòng)；9．根據(jù)不同季度推出市場(chǎng)促銷活動(dòng)。所有進(jìn)駐項(xiàng)目的公司或個(gè)人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個(gè)政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。目前在亳州內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都將由其負(fù)責(zé)安排進(jìn)駐本項(xiàng)目。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國(guó)招商。為即將啟動(dòng)的項(xiàng)目提供供貨以及采購(gòu)商知名度。二．制定合適的招商政策與各業(yè)務(wù)分支的經(jīng)營(yíng)方式：1．商流園區(qū)主要采用場(chǎng)地租賃方式，對(duì)進(jìn)場(chǎng)自產(chǎn)直銷的藥農(nóng)和主力大廠家給予優(yōu)惠政策扶持。2．物流園區(qū)中的儲(chǔ)存?zhèn)}庫(kù)部分，采用按使用面積計(jì)租金的招商政策，配載中心采用與入駐專業(yè)物流企業(yè)聯(lián)營(yíng)分成的辦法。4．服務(wù)區(qū)面向全社會(huì)招商，以場(chǎng)地租賃為主，以保底聯(lián)營(yíng)方式為輔，原則上不自營(yíng)。第五章 項(xiàng)目投入、產(chǎn)出分析及資本運(yùn)營(yíng)方案 項(xiàng)目投入預(yù)算：（1）購(gòu)置老市場(chǎng)，1億元。項(xiàng)目總投入合計(jì)：++= 項(xiàng)目產(chǎn)出預(yù)測(cè)：（1）租金收入：：老市場(chǎng)平均租價(jià)：15平方米，年租金6萬(wàn)元，；新市場(chǎng)按半價(jià)計(jì)算，得：30萬(wàn)平方米50%（實(shí)際得鋪率）=15萬(wàn)平方米，15萬(wàn)平方米90%（散鋪進(jìn)退場(chǎng)時(shí)間差需扣除10%）=，50%(半價(jià))=。：按有效出租面積95%、出租率90%、租金標(biāo)準(zhǔn)100元/，得出：30萬(wàn)95%90%100元/=2565萬(wàn)元：服務(wù)區(qū)規(guī)劃7萬(wàn)平方米，完全按出租計(jì)算，租金按240元/，得出：7萬(wàn)平方米240元/=1680萬(wàn)元： 會(huì)展區(qū)規(guī)劃3萬(wàn)平方米，按每年兩次展會(huì)，年租金收益200元/平方米計(jì)算：3萬(wàn)平方米200元/=600萬(wàn)元在交易中心70萬(wàn)平方米場(chǎng)地長(zhǎng)期持有的情況下，每年的 租金收益為：+++=按資產(chǎn)評(píng)估靜態(tài)條件下12年租金收益換算物業(yè)價(jià)值，應(yīng)為： 12=（2）商品房銷售收入：，按5000元/平方米計(jì)算：20000平方米5000元/平方米=1億元： 14萬(wàn)平方米2500元/平方米=。=%是投入多，回報(bào)率也很高的“雙高項(xiàng)目”。老市場(chǎng)地塊重新開(kāi)發(fā)的商品房，快進(jìn)快出，加速資本回流，減少風(fēng)險(xiǎn)。可選擇的資本運(yùn)營(yíng)方案有：（1）銀行融資方案：，1億元用于購(gòu)買老市場(chǎng)全部物業(yè)及經(jīng)營(yíng)軟件（各種許可手續(xù)、證照）、以及土地使用權(quán)。，再按50%融資，則可得：營(yíng)業(yè)用房：12年50%=；物流用房：12年50%=1539萬(wàn)元；合計(jì)：。（2）融入上市公司運(yùn)營(yíng)：按租賃收入業(yè)績(jī)換算物業(yè)價(jià)值進(jìn)入上市公司，增值空間至少是： 247。第六章 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析1．中國(guó)（亳州）中藥材交易中心目前仍居四大藥都交易規(guī)模之首，行業(yè)優(yōu)勢(shì)地位明顯，在全國(guó)中藥材界聚集能力強(qiáng)。2．中藥材交易中心改、擴(kuò)、遷方案搭載滬徽政府間合作平臺(tái)，可獲取的行政資源充足，有利于破解和消弭各種障礙與阻力。同時(shí)，發(fā)展商人才集聚優(yōu)勢(shì)明顯、經(jīng)營(yíng)理念前衛(wèi)，可動(dòng)用的智力資源延展國(guó)內(nèi)外。5．上海跨國(guó)采購(gòu)中心是發(fā)展商的合作團(tuán)隊(duì)組成單位，有利于交易中心擴(kuò)大國(guó)際貿(mào)易，使亳州走出安徽、邁出國(guó)門(mén)、面向全球。7．發(fā)展商具有與國(guó)家發(fā)改委對(duì)接國(guó)家級(jí)中藥材期貨市場(chǎng)的雄心和能力。2．投資回收效率與惠農(nóng)政策有兩難選擇。 機(jī)遇分析1．亳州市政府的《亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃》要求大力發(fā)展與中藥材相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。3．作為上海市政府對(duì)外合作、督辦項(xiàng)目。5．與中央政府保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、保民生目標(biāo)一致，是醫(yī)療改革大業(yè)中的一部分。 風(fēng)險(xiǎn)分析1．老市場(chǎng)物業(yè)主成分復(fù)雜、動(dòng)遷難度大、投入難以估量，是項(xiàng)目成敗的最大隱患。3．老市場(chǎng)遷移后，開(kāi)發(fā)收益能否彌補(bǔ)拆遷損失，關(guān)鍵在于政策的連續(xù)性和用地指標(biāo)的設(shè)定是否優(yōu)惠。但要注意依靠當(dāng)?shù)卣⑺庌r(nóng)和市場(chǎng)建設(shè)參與者，化解市場(chǎng)遷移過(guò)程中的矛盾隱患和不和諧因素，排除規(guī)范管理中的各種障礙，確保打造“現(xiàn)代化、集約化、國(guó)際化中藥材交易平臺(tái)”目標(biāo)能如期實(shí)現(xiàn)。詳見(jiàn)附錄。所有進(jìn)駐項(xiàng)目的公司或個(gè)人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個(gè)政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。目前在亳州內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都將由其負(fù)責(zé)安排進(jìn)駐本項(xiàng)目。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國(guó)招商。為即將啟動(dòng)的項(xiàng)目提供供貨以及采購(gòu)商知名度。t agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly. For more informu, take advice from one of the organisations listed underFurther help. ation about dismissal and unfair dismissal, seetagainst the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal may reduce any pensation awarded to you as a result of your failure to appeal. Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months of the date when the event you are plaining about happened. If your application is received after this time limit, the tri