【正文】 都盯著銀行，很多人也盯著國外的老板、盯著國外的投資，但是這些投資對于一些中小企業(yè)來講有時候是可望而不可及的，有時候可以跳出一種思維，除了基金、國外的財團(tuán)、風(fēng)投以外，假設(shè)說這個工業(yè)園比較大，有200萬平方米，如果按照一平米3塊錢收租金，一年下來200萬平方米可以達(dá)到幾個億的租金，通過預(yù)期的穩(wěn)定的收益，這樣可以和風(fēng)投公司進(jìn)行資金捆綁，這就是reits的模式，但是是私募的reits的模式，這是非常有效的。第二種是特別適合做金融租賃模式，國家除了金融機(jī)構(gòu)以外，還有專門的金融租賃公司，它的生存法寶是為企業(yè)解決生產(chǎn)過程當(dāng)中的一些資金困難，通過和金融公司的對接，廠房已經(jīng)投資設(shè)備的，這就完全有理由相信你，你投入5000萬，設(shè)備就值3000萬，我可以借給你錢，五年內(nèi)還本付息，這種模式對于很多工業(yè)園區(qū)特別是一些標(biāo)準(zhǔn)化的工業(yè)園區(qū)比較容易實現(xiàn)的。特別是對房地產(chǎn)，如何解決資金問題進(jìn)行有的融資，我想這是我們將來開發(fā)商最重要的需要思考的工業(yè)地產(chǎn)的課題。第二篇 工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程第一：房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立公司設(shè)立準(zhǔn)備；申請資質(zhì)等級審批；申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)；辦理工商注冊登記；辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立申請批準(zhǔn)項目建議書；辦理企業(yè)名稱登記；送審合資或合作合同、章程；申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書；辦理企業(yè)登記「開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費」企業(yè)法人開業(yè)登記費；企業(yè)法人變更登記費；企業(yè)法人年度檢驗費；補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費第二：開發(fā)項目的立項和可行性研究：房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序選定項目，簽定合作意向書；初步確定開發(fā)方案；申報規(guī)劃要點；申報、審批項目建議書；編制項目可行性研究報告；申報、審批項目可行性研究報告 「項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費」可行性研究費；建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三：開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套●開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計申報選址定點；申報規(guī)劃設(shè)計條件；委托作出規(guī)劃設(shè)計方案；辦理人防審核；辦理消防審核；審定規(guī)劃設(shè)計方案；住宅設(shè)計方案的專家組審查；落實環(huán)保“三廢”治理方案；委托環(huán)境影響評價并報批；建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；1委托地質(zhì)勘探；1委托初步設(shè)計；1申報、審定初步設(shè)計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套1征求主管部門審查意見；1落實市政公用設(shè)施配套方案；1報審市政配套方案；1市政各管理部門提出市政配套意見；1市政管線綜合●開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費：工程勘察（測量）費；工程設(shè)計費；建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費；竣工檔案保證金；臨時用地費；臨時建設(shè)工程費；建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費；勘察設(shè)計監(jiān)督管理費；古建園林工程設(shè)計費第四：開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得●取得開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓：辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；辦理建設(shè)用地委托釘樁；辦理國有土地使用權(quán)出讓申請；主管部門實地勘察；土地估價報告的預(yù)審；委托地價評估；辦理核定地價手續(xù)；辦理土地出讓審批；簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；領(lǐng)取臨時國有土地使用證；1領(lǐng)取正式國有土地使用證；1國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥：1國有土地使用權(quán)劃撥用地申請、1主管部門現(xiàn)場勘察、1劃撥用地申請的審核、報批、1取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用：1征用集體土地用地申請、1到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案、1簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、2確定勞動力安置方案、2區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、2市政府下文征地、2交納菜田基金、耕地占用稅等稅費、2辦理批地文件、批地圖、2辦理凍結(jié)戶口、2調(diào)查戶口核實勞動力、2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作、3地上物作價補(bǔ)償工作、3征地結(jié)案●取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費：地價款（土地出讓金）；資金占用費；滯納金；土地使用費；外商投資企業(yè)土地使用費；防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費；土地閑置費；土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費；城市土地使用稅；地價評估費；1出讓土地預(yù)訂金；1征地管理費；1土地補(bǔ)償費；1青苗及樹木補(bǔ)償費；1地上物補(bǔ)償費；1勞動力安置費；1超轉(zhuǎn)人員安置費；1新菜田開發(fā)建設(shè)基金；1耕地占用稅第五：房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置●開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序：委托進(jìn)行拆遷工作、辦理拆遷申請、審批、領(lǐng)取拆遷許可證、簽訂房屋拆遷責(zé)任書、辦理拆遷公告與通知、辦理戶口凍結(jié)、暫停辦理相關(guān)事項、確定拆遷安置方案、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置、1發(fā)放運作拆遷補(bǔ)償款、1拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理、1移交拆遷檔案資料、1房屋拆遷糾紛的裁決、1強(qiáng)制拆遷●開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費：房屋拆遷補(bǔ)償費；搬家補(bǔ)助費；提前搬家獎勵費；臨時安置補(bǔ)助費（周轉(zhuǎn)費）；清理費；停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費；對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費；一次性異地安置補(bǔ)助費；房屋拆遷管理費；房屋拆遷服務(wù)費第六:項目的開工、建設(shè)、竣工階段●項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作：領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊、項目轉(zhuǎn)入正式計劃、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費、交納自來水廠建設(shè)費、交納污水處理廠建設(shè)費、交納供熱廠建設(shè)費、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)、設(shè)計單位出報批圖、出施工圖、1編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金、1辦理消防審核意見表、1審批人防工程、辦理人防許可證、1核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、1領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)：1辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請、1招標(biāo)準(zhǔn)備、1招標(biāo)通告、1編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、2標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)、2標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)、2投標(biāo)單位資格審批、2編制投標(biāo)書并送達(dá)、2召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場、2召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)、2評標(biāo)、決標(biāo)、2發(fā)中標(biāo)通知書、2簽訂工程承包合同、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理：3辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)、3建設(shè)工程監(jiān)理、3辦理開工統(tǒng)計登記3交納實心黏土磚限制使用費、3辦理開工前審計、3交納投資方向調(diào)節(jié)稅、3領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證3報裝施工用水、電、路、3協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、協(xié)調(diào)交通管理部門、4交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)、4領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工：4施工場地的“三通一平”、4施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)、4工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝、4施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收：4辦理單項工程驗收手續(xù)、4辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》、4商品住宅性能認(rèn)定、50、竣工統(tǒng)計登記、5辦理竣工房屋測繪、5辦理產(chǎn)權(quán)登記●項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費：三通一平費、自來水廠建設(shè)費、污水處理廠建設(shè)費、供熱廠建設(shè)費、煤氣廠建設(shè)費、地下水資源養(yǎng)蓄基金、地下熱水資源費、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）、開發(fā)管理費、城建綜合開發(fā)項目管理費、1建筑行業(yè)管理費、1綠化建設(shè)費、1公園建設(shè)費、1綠化補(bǔ)償費、1路燈維護(hù)費、1環(huán)衛(wèi)設(shè)施費、1生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）、1電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）、1外部供電工程貼費（電貼費）、建安工程費、2建設(shè)工程招投標(biāo)管理費、2合同預(yù)算審查工本費、2質(zhì)量管理監(jiān)督費、2竣工圖費、2建材發(fā)展補(bǔ)充基金、2實心黏土磚限制使用費、2工程監(jiān)理費2工程標(biāo)底編制管理費、2機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費、超計劃用水加價、3夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費3占道費、3固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七：開發(fā)項目的經(jīng)營階段●開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、外銷商品房的銷售：辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》；選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所；與購房者簽訂認(rèn)購書；簽訂正式買賣契約；辦理簽約公證；辦理外銷商品房預(yù)售契約公證；辦理外銷商品房的預(yù)售登記；外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記；外銷商品房抵押登記；樓宇交付入住手續(xù)；1辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、內(nèi)銷商品房的銷售：1提交完成建設(shè)項目投資證明、1簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議、1辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》、1銷售項目備案、1委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售、1與購房者簽訂認(rèn)購書、1與購房者簽訂買賣契約、1辦理預(yù)售登記、辦理轉(zhuǎn)讓登記、2辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)、2樓宇交付入住2質(zhì)量保證書和使用說明書、2辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理：2房屋出租權(quán)的確認(rèn)、2申請房屋租賃許可證、2出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議、2租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)、2租賃房屋的轉(zhuǎn)租、房屋租賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項管理：3房屋出租權(quán)的確認(rèn)、3出租人辦理房屋租賃許可證、3出租人辦理《房屋租賃安全合格證》、3簽訂書面租賃協(xié)議、3租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押：3抵押權(quán)的設(shè)定、3簽訂抵押合同、3辦理房地產(chǎn)抵押登記、3抵押房地產(chǎn)的占管、抵押房地產(chǎn)的處分●開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、1房屋產(chǎn)權(quán)登記費、1房屋所有權(quán)證工本費、1房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費、1房屋他項權(quán)利執(zhí)照費、1房屋買賣登記費、1房屋買賣手續(xù)費、1房屋租賃審核備案手續(xù)費、1租賃房屋審核備案手續(xù)費、1租賃私房合同登記備案手續(xù)費、房屋租賃登記費、2房屋估價手續(xù)費、2房屋公證估價手續(xù)費、2房地產(chǎn)價格評估費、2房地產(chǎn)中介服務(wù)費第八：開發(fā)項目的物業(yè)管理階段●開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序：物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批；簽署物業(yè)管理委托合同；居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收；物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)；安排簽訂管理公約；制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書；物業(yè)管理服務(wù)基本要求；物業(yè)管理委員會的設(shè)立●開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費：居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費；共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金；普通居住小區(qū)物業(yè)管理費；高檔住宅物業(yè)管理費；經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費第三篇 工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來越多的境外企業(yè)來華投資，并且不少企業(yè)在中國設(shè)置生產(chǎn)基地，工業(yè)地產(chǎn)投資日趨升溫。中國工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風(fēng)險：市場風(fēng)險 ：工業(yè)地產(chǎn)市場是一種要素市場，其存在背后是工業(yè)的發(fā)展需要。許多開發(fā)商在住房政策及住宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控加緊的趨勢下選擇工業(yè)地產(chǎn)，極容易忽視工業(yè)地產(chǎn)對工業(yè)的依賴性。經(jīng)營風(fēng)險 ：一般而言，工業(yè)廠房的租賃價格在長期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動的相關(guān)性相吻合。 然而，在國家頻繁出臺行業(yè)調(diào)控政策的背景下，許多地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)能夠避開調(diào)控的風(fēng)雨，同時，此類企業(yè)具有經(jīng)營風(fēng)險小，回報穩(wěn)定的特點，因此是不錯的投資選擇。為什么這樣說呢？業(yè)內(nèi)都看到國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國，但它們與國內(nèi)開發(fā)商有著很大的不同：●發(fā)展基礎(chǔ)不同。國內(nèi)目前還缺乏完全立足于工業(yè)發(fā)展而發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，其經(jīng)營目標(biāo)還主要在于規(guī)避政策風(fēng)險和追求短期土地增值收益上，這將產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營風(fēng)險也就不可避免。國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍中國市場的背后，是其與跨國公司千絲萬縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場支撐，是強(qiáng)大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在競地中的財務(wù)優(yōu)勢，也可以增強(qiáng)其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動中帶來的影響，還可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長期現(xiàn)金流有足夠保證。政策風(fēng)險 ：一直到2006年為止，與其他用途土地相比，工業(yè)用地價格指數(shù)相對平穩(wěn)，這是因為，除了深圳、廣州等城市實行了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓政府外，多數(shù)地方政府一般都以低地價、零地價甚至是負(fù)地價來出讓工業(yè)用地，目的是在與鄰近地區(qū)競爭招商引資中實現(xiàn)“政策競爭力”。然而，由于各地方政府在招商上競爭無法消除，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的政績追求目標(biāo)也沒有消除，不少地方政府仍試圖通過各種途徑，通過土地?fù)Q市場、土地?fù)Q資本的方式來出讓工業(yè)用地。在這種背景下，就會產(chǎn)生開發(fā)商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復(fù)雜。第四篇 工業(yè)地產(chǎn)招商引資招商引資是開發(fā)區(qū)建設(shè)成敗的關(guān)鍵，工業(yè)園區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資一、工業(yè)地產(chǎn)招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)招商工作是各地開發(fā)區(qū)工作的重點，招商引資是利用外來資金、技術(shù)，推進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識。依據(jù)投資者的選址標(biāo)準(zhǔn)的變化，中國開發(fā)區(qū)的招商引資可以分為三個階段：改革開放初期的“優(yōu)惠政策主導(dǎo)”階段，外來資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中；20世紀(jì)90年代中后期以來的“基礎(chǔ)環(huán)境主導(dǎo)”階段，面臨開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策趨同，投資環(huán)境(尤其是基礎(chǔ)環(huán)境)成為吸引投資的關(guān)鍵；方興未艾的“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導(dǎo)”階段，良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、完善的產(chǎn)業(yè)鏈條、完備的產(chǎn)業(yè)配套成為投資者首先關(guān)心的因素。首先，開發(fā)區(qū)政策的趨同引致了低層次的競爭，造成開發(fā)成本過高。為了在招商競爭中獲取優(yōu)勢，各地開發(fā)區(qū)就突破國家土地、稅收法規(guī)及相關(guān)政策，競相壓價，惡性競爭愈演愈烈，企業(yè)所得稅“兩免六減半”、“五免五減半”、“七免七減半”，甚至還減免增值稅地方留成部分；規(guī)費“零收費”，免收各項基本建設(shè)配套費，免收各項基金；免收水電增容費，全部由地方政府財政補(bǔ)貼。其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開發(fā)區(qū)的競爭力下降。在我國加入WTO以后，營造公平的競爭環(huán)境成為必然要求，這必將使得開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠的吸引力逐漸弱化，招商引資必須要有新的思路。從國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新特點來看，傳統(tǒng)的招商模式已不能適應(yīng)組團(tuán)式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的要求。第四，重復(fù)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)雷同，到處圈地，集約化不高。據(jù)統(tǒng)計，全國現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)4200余個，至于區(qū)內(nèi)區(qū)、園中園更是屢見不鮮。規(guī)劃以IT為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)，僅沿江地帶就有20多家，從東部上海的張江高新區(qū)，一直密布到西部的重慶、成都、綿陽等地開發(fā)區(qū)。二、軟硬兼施 打造