【正文】 行了細(xì)分： 本次專題市場調(diào)查是我們根據(jù)洛陽市房地產(chǎn)的發(fā)展情況，并針對本項目產(chǎn)品所面臨的目標(biāo)客戶群體的需求而展開的，本次市場調(diào)查的 取樣地點選擇以洛陽城內(nèi)為主 ，通過對項目定位的目標(biāo)客戶群體進(jìn)行問卷調(diào)查方式進(jìn)行： ?目標(biāo)客戶群體市場調(diào)查 酒店人群選擇酒店關(guān)注的前六項因素92%81%88%80%92%86%70% 75% 80% 85% 90% 95%酒店環(huán)境交通商業(yè)等配套服務(wù)地方文化特色國際化服務(wù)寫字樓人群選擇物業(yè)關(guān)注的前六項因素91%81%75%80%91%88%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%工作環(huán)境交通商業(yè)、飲食等配套物業(yè)服務(wù)寫字樓文化氛圍國際化服務(wù)商業(yè)人群選擇物業(yè)關(guān)注的前六項因素85%88%95%80%90%87%70% 75% 80% 85% 90% 95% 100%經(jīng)營環(huán)境交通人氣物業(yè)服務(wù)商業(yè)文化氛圍國際化服務(wù)居住人群選擇物業(yè)關(guān)注的前六項因素95%82%80%78%93%85%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%居住環(huán)境交通商業(yè)、飲食等配套物業(yè)服務(wù)居住文化氛圍國際化服務(wù)?目標(biāo)客戶群體市場調(diào)研 各類人群除對所選擇物業(yè)有各自基本需求外，其中共同的特點是對 社區(qū)生活文化和國際服務(wù) 的關(guān)注均超過 85％； 另外，同樣是服務(wù)，提國際化服務(wù)和提物業(yè)服務(wù)，各類人群的調(diào)研均顯示，對國際化服務(wù)的選擇均遠(yuǎn)高過物業(yè)服務(wù)。 洛陽是一個高文化素質(zhì)的城市，大家對文化有著強烈的認(rèn)同感，有人可以沒飯吃，可以沒房住，但是不能沒有文化。 洛陽人喜歡名人字畫、古物，認(rèn)同文化，但是洛陽人又喜歡追逐品牌、時尚。 究其原因，洛陽是一個不斷有新事物沖擊的城市：從北魏鮮卑族融入漢族，定都洛陽開始，洛陽開始了民族大融合；新中國工業(yè)時期，全國各地五湖四海的人來到洛陽，進(jìn)行了又一次區(qū)域人口大融合，即使今天，我們看到洛陽有全國各地城市命名的道路，有全國各地的普通話和方言。但是因為歷史淵源，洛陽喜歡古老的東西，在新東西到來之時，并不拒絕，即懷舊但不厭新。 第二，社區(qū)配套形成 “ 國際化品牌 ” 、 “ 融合地方人文特色的休閑購物廣場 ”和 “ 生活必備的醫(yī)療、教育、交通、銀行、通訊等配套 ” 。 第四，建筑風(fēng)格體現(xiàn)國際化個性。 軟件標(biāo)準(zhǔn)： 第一，物業(yè)服務(wù)與國外先進(jìn)的物業(yè)管理接軌，有國際認(rèn)可的服務(wù)品牌支撐。 第三，社區(qū)形成和倡導(dǎo)一種新國際化生活方式，使這種生活方式成為大眾居 家環(huán)境的楷模，成為普天之下人們追求的理想樂土。 項目 地處洛陽市政府新址對面，是新政治中心。 項目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總用地面積： 凈用地面積： 總建筑面積：約 100萬平方米 建筑密度： ％ 容積率： 綠化率： ％ 項目規(guī)模大，商住一體 項目規(guī)劃分析 寫字樓 酒店 商業(yè)街 SHOPPING MALL 住宅 物業(yè)類型眾多的大型社區(qū) 洛陽泉舜財富中心 項目分析小結(jié)： 區(qū)位突出：地處洛陽新政治經(jīng)濟(jì)中心 景觀稀缺：北音樂噴泉，市政景觀帶從項目正中央 南北穿過 交通便利：東臨長興街、北至展覽路、南倚翠云路、 西靠永泰路 配套完善：超市、商業(yè)圍繞，教育、醫(yī)療設(shè)施完善 商住一體化大型社區(qū)，戶型設(shè)計合理 項目在硬件上已基本滿足各類人群對新國際化理念社區(qū)的要求 項目核心問題 洛陽泉舜財富中心已具備成為新國際化理念社區(qū)的基礎(chǔ)條件，創(chuàng)立新國際化理念社區(qū)還需要軟件的打造， 如何通過服務(wù)的整合、運行，打造符合洛陽人需求的能實現(xiàn)古今對話的新國際化理念社區(qū)，使各階層客戶因為項目都擁有自己最大的財富，成為名副其實的財富中心，是我們項目的核心。這將是住宅業(yè)主的最大財富。 ● 酒店： 洛陽的游客，多是仰慕古城文化而來，我們擬將酒店建成獨具洛陽特色的文化酒店，以洛陽十三代王朝為主線，使游客獲得 “ 一步走進(jìn)歷史，一日錦繡洛陽 ” 超凡體驗，并通過其他類型物業(yè)的資源為客戶提供商業(yè)配套及良好的外部環(huán)境。同時通過酒店品牌的打造，提升整個項目的品牌。這將是寫字樓客群最大的財富。這將是商業(yè)客群最大的財富。 ?初步設(shè)想 ?初步設(shè)想 洛陽泉舜財富中心項目規(guī)模大、類型多，攬括了住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等類型的物業(yè)，項目的特點決定項目客戶群體在類型和層次上都將呈現(xiàn)多樣性的特點。 如何整合項目各方面的資源，使項目成為適合每個人群的財富中心？ 資源的整合需要通過服務(wù)的整合來實現(xiàn)，我們將把對項目的服務(wù) 由基礎(chǔ)服務(wù)提升到整合服務(wù) ，通過 引入具有國際品牌的金鑰匙服務(wù)，來運行項目的整合的服務(wù)， 并通過金鑰匙進(jìn)行社區(qū)文化營建，賦予洛陽泉舜財富中心各個類型物業(yè)新國際化的定義，將歷史文化、國際理念與人居完美的結(jié)合，不僅滿足洛陽人物質(zhì)財富的需求，進(jìn)一步滿足洛陽人精神財富的需求， 締造符合各個階層人群需求的財富中心。 社區(qū) 文化建設(shè) 針對洛陽的城市特點和項目的服務(wù)需求，精心設(shè)計各類文化服務(wù)，凸顯項目城市主題項目的特點，締造物質(zhì)財富和精神財富并存的財富中心。 通過物業(yè)服務(wù)，整合項目各類型物業(yè)的資源，使項目保值、增值，打造項目有別于其他項目的服務(wù)品牌，樹立項目的整體品牌，通過項目的整體品牌帶動，賦予各類型物業(yè)人群需要的財富。 “ Concierge” 一詞最早起源于法國，指古代酒店的守門 人，負(fù)責(zé)迎來送往和酒店的鑰匙，但隨著酒店業(yè)的發(fā)展，其工 作范圍在不斷擴(kuò)大，在現(xiàn)代酒店業(yè)中， Concierge已成為客人 提供全方位 “ 一條龍 ” 服務(wù)的崗位，只要不違反道德和法律， 任何事情 Concierge都盡力辦到，以滿足客人的要求。 由金鑰匙串接、組合項目的物業(yè)服務(wù)，能夠使項目各類型物業(yè)的服務(wù)在保持個性的同時，實現(xiàn)服務(wù)的統(tǒng)一性，使項目各組團(tuán)的服務(wù)不凌亂，達(dá)到有機(jī)的共融。 ?金鑰匙服務(wù)特點 品牌建設(shè)上能夠滿足營建 “ 洛陽泉舜財富中心 ” 項目國際品牌的需求。 ?服務(wù)模式 針對項目特點的金鑰匙特色服務(wù) 針對項目項目規(guī)模大 、 類型多 、 開發(fā)周期長的特點 ，港聯(lián)物業(yè)在項目金鑰匙的運行將通過設(shè)計不同階段 、不同身份業(yè)主 、 不同組團(tuán)金鑰匙特色服務(wù)滿足項目服務(wù)的需求 ， 締造符合各類人群的財富中心 ☆ 金鑰匙整合服務(wù) ?運行整合服務(wù)架構(gòu) 為保證社區(qū)各個特性項目的業(yè)主能夠享 受及時、便捷、尊貴的服務(wù)，即根據(jù)項目 規(guī) 劃景觀綠化面積大 以及 類型多 的特點，港聯(lián) 物業(yè)將充分利用景觀帶將各類項目進(jìn)行區(qū)分 組團(tuán)，針對不同功能組團(tuán)的特性配備金鑰 匙，為業(yè)主提供金鑰匙 “ 一對一 ” 的尊貴化、 細(xì)微化、個性化、隱形化的吻合業(yè)主需求的 服務(wù)，使各組團(tuán) 對 “ 財富 ” 的需求得到滿足。 實現(xiàn)金鑰匙服務(wù)總代理。 ?金鑰匙運行整合服務(wù) 指揮 整合 客戶 組團(tuán) 金鑰匙 操作層 金鑰匙 服務(wù)總代理 可提供服務(wù)的組團(tuán) 回訪 需求 反饋 要求 匯報 匯報 回復(fù) 指導(dǎo) 匯報 通過金鑰匙服務(wù)的運行，有效的解決了項目服務(wù)整合的的需要，達(dá)到各組團(tuán)可獲得財富資源的有機(jī)的結(jié)合，通過服務(wù)的極致化，取得財富的擴(kuò)大化。 ?規(guī)劃設(shè)計階段 ?銷售期間物業(yè)服務(wù)的設(shè)計 銷售階段，是客戶開始正式了解項目的重要階段。 金鑰匙服務(wù)展示重點：讓業(yè)主提前體會物業(yè)服務(wù) 購樓者只需找金鑰匙，一切服務(wù)由金鑰匙安排、執(zhí)行、反饋、回訪，讓他們充分體驗到金鑰匙服務(wù)帶來的便利與舒適。 購樓者 金鑰匙 （現(xiàn)場服務(wù)總代理） 執(zhí)行部門 金鑰匙 回訪 ?銷售期間物業(yè)服務(wù)的展示 A、售樓部物業(yè)服務(wù)設(shè)計 售樓部、樣板房采用酒店式、保姆式服務(wù)方式，增加樓盤 檔次。 對售樓部的接待采用酒廊式服務(wù)，增設(shè)水吧臺，為每位看 樓客戶提供咖啡、飲料等服務(wù)，增加售樓部特點，從而提 高樓盤檔次。 代客停車、洗車服務(wù)。 立體展示 （ 1）在銷售現(xiàn)場通過真人演繹物業(yè)服務(wù)流程，讓業(yè)主對物業(yè)服務(wù)有 更直觀的感受和了解； （ 2）在銷售現(xiàn)場定期設(shè)置 “ 物業(yè)服務(wù)體驗日 ” ，由消費者親身體驗