【正文】 結(jié)果：　　 目前對于現(xiàn)行商場經(jīng)營者來說，現(xiàn)有租金和物業(yè)費(fèi)還是可以支撐的，如果真的生意好或管理特殊的話，哪怕再稍微高一點(diǎn)問題也不是很大，最終取決與自己經(jīng)營的商品能否賺錢?！　　?物業(yè)費(fèi)的異議不大，在4555元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)是能夠接受的程度，尤其是本案是個(gè)新開業(yè)的商場，收取此標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)能夠理解和接受?！　　?對于有免租期非常歡迎，沒有過多的指望半年以上的免租，但是有23個(gè)月的免租是完全且非常強(qiáng)烈的能夠接受的。來您這邊購物的外地人多還是本地人多？本項(xiàng)調(diào)查結(jié)果： 來本商圈的本地人流比較多，多為零售形式，批發(fā)的主要產(chǎn)生在以太原為中心周遍的地縣市內(nèi)，尤其是榆次等地的人群號稱平均每天有近1萬人在本商圈購買。 本地為數(shù)不少的消費(fèi)者在柳巷商圈看中的款式服裝，一般在本商圈找到類似的服裝購買，由此可見本商圈購買的消費(fèi)群體尚屬于中檔偏低的?！　?除圣亞以外的經(jīng)營者對本案的商業(yè)程度了解不高，僅認(rèn)為本案是個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，至于未來的經(jīng)營內(nèi)容等幾乎一無所知，但多表現(xiàn)為如果管理好、租金物業(yè)取費(fèi)合理還是會(huì)考慮的，這對本案在規(guī)劃定位后的商業(yè)抄做要求非常高。 ● 商圈細(xì)分調(diào)查內(nèi)容（四）　　　　東方紅商廈樓層業(yè)種狀況一樓　皮鞋、皮具，二樓　皮鞋、皮具三樓　男裝、女裝○ 廠商來源本地占多，商品主要來源于浙江、江蘇、上?！?內(nèi)部簡單裝修，客流少○ 主營皮鞋、皮具，皮鞋、皮具價(jià)格帶40元－280元，現(xiàn)在經(jīng)營狀況不理想○ 租金在1－2元/平方米/天，基本沒有品牌形象，批零兼顧○ 商場準(zhǔn)備調(diào)整重新招商， 朝陽服飾城樓層業(yè)種狀況經(jīng)營業(yè)種為：服裝、床上用品、童裝、化妝品○ 廠商來源本地占多，商品主要來源于太原周邊地區(qū)○ 內(nèi)部裝修簡單光線昏暗，客流很少，業(yè)種搭配混亂，部分電梯停用，經(jīng)營狀況較差○ ，內(nèi)有多數(shù)鋪位轉(zhuǎn)讓，多數(shù)經(jīng)營戶欲撤出龍馬服裝批發(fā)市場　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○ 總經(jīng)營面積四層約9916平米○ 費(fèi)用：管理費(fèi) 500元/月/戶○ 空調(diào)費(fèi) 100元/月/戶○ 工商費(fèi) 40元/月/戶○ 買斷經(jīng)營租金 ○ 經(jīng)營業(yè)種　男女裝（基本無樓層業(yè)種分配）○ 價(jià)格帶　20元 至 150元　　　　圣亞品牌服飾廣場樓層業(yè)種狀況一樓　皮鞋、皮具、服裝 金利來、查理王二樓　男裝　圣達(dá)菲 金豪威 三樓　男裝　柏士德 夢特嬌四樓　女裝　嘉彩 伊莎貝爾五樓　女裝　麗丹爾 拜麗德六樓　女裝、童裝 卡芬妮 嬌蘭○ 廠商主要來源于浙江溫州，商品主要來源杭州、溫州、海寧、桐鄉(xiāng)、溫嶺、永嘉、樂清、義烏○ 商場內(nèi)部購物環(huán)境較好，物業(yè)費(fèi)65元/平方米/天，－8元/平方米/天○ 品牌形象較好，四、五、六樓客流多，皮鞋、皮具價(jià)格帶40元－300元，女裝價(jià)格帶30元－380，男裝價(jià)格帶39元－1300元○ 一樓 皮具　1096平米、皮鞋　275平米、男女裝 846平米二樓至六樓 每層經(jīng)營面積約2346平米六樓現(xiàn)在 童裝已撤，準(zhǔn)備上七樓　　　　太原精品服飾城樓層業(yè)種狀況一樓　男裝、男士單品二樓　男裝三樓　女裝四樓　女裝五樓　女裝六樓　女裝七樓　精品服裝○ 廠商主要來源于本地，商品來源浙江、江蘇、上海及太原周邊地區(qū)○ ，物業(yè)管理費(fèi)45元/平方米/月，空調(diào)費(fèi)10元/平方米/月○ 內(nèi)部裝修一般，商品檔次中低檔，鋪位面積12－25平米，電梯直達(dá)六樓，客流基本從六樓向一樓流動(dòng)○ 單層經(jīng)營面積約 3500平米一樓、二樓經(jīng)營男裝 約7000平米三樓至七樓經(jīng)營女裝 約17500平米 吉美名品服飾廣場樓層業(yè)種狀況一樓　內(nèi)衣二樓　男裝三樓　女裝四樓　牛仔五樓　牛仔○ 廠商主要來源于本地，商品來源浙江、江蘇、上海、天津、石家莊及太原周邊地區(qū)○ ，一、二、三樓物業(yè)管理費(fèi)35元/平方米/月，四、五樓物業(yè)管理費(fèi)每年一萬○ 商場裝修一般，檔次中低，客流少 義烏小商品市場 文具、床上用品、家用五金、小家電、音像制品、工藝禮品、化妝品、體育器材、地方小吃，廠商主要來源于本地，商品來源浙江義烏，無裝修，客流較多● 商圈細(xì)分調(diào)查內(nèi)容（五）○ 商圈顧客購買行為特性本商圈主力購買人群是以批發(fā)形式為主的購物群體，批發(fā)形式相對占主導(dǎo)地位批發(fā)行為時(shí)間多發(fā)生在上午6：309：00以前，之后的時(shí)間多為零售為主，一般商場營業(yè)時(shí)間多在7：0019：00范圍，商圈整體沒有所謂的夜市○ 商圈顧客購買趨向特性本商圈顧客在購買商品時(shí)只要選擇商場形式的商鋪進(jìn)行購買，選擇沿街商鋪購買的人群相對比例較小　　　　 在商場購買的特性反應(yīng)購買者對商品的品質(zhì)保證等需要比較強(qiáng)烈，沿街鋪面的商品總體檔次較低，購買群體多多為低收入者或外地人群　　　　 沿街鋪面可供選擇或購買的商品種類較少，這也是多數(shù)顧客在商場購買的主要原因○ 商圈內(nèi)商品價(jià)格檔次特性作為批發(fā)為主的商圈，商品總體以中檔和中低檔為主，包括餐飲部分的消費(fèi)，無法支撐有品牌的餐飲店，快餐也是很少有人選擇對于本案未來的商品價(jià)格定位理應(yīng)以本商圈的商品檔次特性為參考，以中大檔和中檔商品為主多數(shù)調(diào)查群體認(rèn)為圣亞是該商圈中商品檔次最高的，但對圣亞的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其商品總體結(jié)構(gòu)對太原市來講也只屬于中檔偏高的檔次○ 商圈內(nèi)商品業(yè)種特性本商圈商品相對單一，服裝總銷售面積占絕對優(yōu)勢，其中又以女裝為主要銷售內(nèi)容其它業(yè)種商品除皮件外基本不成規(guī)模，而皮件中又以皮鞋為主要銷售商品，皮包的占比和經(jīng)營情況不佳○ 本案在太原市場的廣告受眾面　　調(diào)查顯示，太原市內(nèi)知道本案的占主要比例，但在進(jìn)行具體詢問過程中對本案的具備認(rèn)知度尚有欠缺　　了解本案主要媒介為廣告，反應(yīng)本案之前在媒體上的抄做是成功的　　由于媒體主要受眾人是普通百姓，僅隊(duì)未來購買對象有很大幫助，但對招商而言，其意義不大，故在招商期間的廣告手段應(yīng)以調(diào)整，使廣告效果達(dá)到最佳狀態(tài)　　　　 對于可以達(dá)到主要目的的招商廣告可采用報(bào)紙、廣播、電視等基本大眾傳媒工具外，鎖定招商對象的廣告亦可采用POP、DM等手段　　　　 傳統(tǒng)廣告模式在太原司空見慣，僅僅利用“全面招商”等等的傳統(tǒng)廣告口號在實(shí)際效果中將不可能吸引眾多眼球，招商廣告亦將需求考慮以新主題或題材貫穿整個(gè)招商過程● 本案的SWOT簡述：本案的優(yōu)勢 總體體量為該商圈最大的，根據(jù)商業(yè)定律——大魚吃小魚，小魚吃蝦米的論點(diǎn)，本案將具備強(qiáng)大的吸盤作用。有專業(yè)的上海管理公司負(fù)責(zé)規(guī)劃招商和統(tǒng)一管理，在軟件上為本案的成功運(yùn)做帶來推動(dòng)力量。位于高速公路的主要進(jìn)入市區(qū)的主干道之一，為外地區(qū)采購的客戶帶來物流方面的便利。前期炒做廣告中對于本案的商業(yè)定位不明確，沒有商業(yè)題材，觀望者非常多，在后期規(guī)劃定位后，廣告宣傳的主題和形式很重要。投資客戶和經(jīng)營客戶之間的協(xié)調(diào)是本案內(nèi)部需要慎重處理的主要問題。朝陽街若根據(jù)市政規(guī)劃改建步行街，雙塔北路的拓寬能為本案的人流車流改向帶來便利。本案的挑戰(zhàn) 東方紅處于重新招商階段，圣亞也在擴(kuò)建當(dāng)中，義烏小商品市場也正處于改建擴(kuò)建中，未來在商品的招商過程中會(huì)發(fā)生一定比例的重疊和沖突。南北二側(cè)的商品結(jié)構(gòu)有所差異，南面多集中消費(fèi)類商品，北面多集中服務(wù)類商品，形成人流基本在南面較多，北面較少的特征。商業(yè)特征 集中了圣亞、精品、朝陽、東方紅、吉美等樓體式批發(fā)零售的商場格局的市場，也有沿街商鋪形式的批發(fā)零售店形態(tài)。多為銷售直接對接方式和出售經(jīng)營權(quán)的方式，在初期商場經(jīng)營時(shí)沒有進(jìn)行總體規(guī)劃、商業(yè)布局等，也沒有相應(yīng)的物業(yè)或商業(yè)管理公司。商場形式的商鋪缺少現(xiàn)場倉庫支持，為批發(fā)的貨源儲(chǔ)備帶來不便的因素。該商圈的商場沒有因?yàn)榈乩砦恢玫牟町惗斐勺饨鸬牟町?，以精品位于該街的中后段，但租金為該商圈的最高值。物業(yè)特征 物業(yè)費(fèi)有高達(dá)65元/平方米/月的，也有27元/平方米/月的，商圈物業(yè)均價(jià)為45元/平方米/月的左右?，F(xiàn)有商場存在拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象，僅以經(jīng)營情況不佳的商場表現(xiàn)突出，在未來本案經(jīng)營期間將需提高防風(fēng)險(xiǎn)能力和應(yīng)對措施。企劃特征 商場沒有整體的促進(jìn)銷售的活動(dòng)，僅發(fā)現(xiàn)的活動(dòng)均為廠家自己舉辦的建議活動(dòng)，檔次和促銷內(nèi)容非常傳統(tǒng)無新意。本案商業(yè)定位概述● 主要零售業(yè)態(tài)的描述零售形態(tài)面積（平米） 百貨商場5000以上 大賣場25000以上 超市5006000 便利店80－100 倉儲(chǔ)超市5000以上 集貿(mào)市場5000以上商品種類覆蓋范圍 視地理位置和面積而定 20000左右25分鐘以內(nèi) 5000左右10－15分鐘 6大類5分鐘 4000－10000 專業(yè)市場和綜合類市場經(jīng)營理念 豐富的產(chǎn)品選擇較強(qiáng)實(shí)力的消費(fèi)者 一站式購物自有品牌良好的購物環(huán)境，提供部分增值服務(wù)和售后服務(wù) 更多選擇物超所值大量分支連鎖，產(chǎn)生規(guī)范效益，地域性較強(qiáng) 營業(yè)時(shí)間較長地點(diǎn)便利中高價(jià)位 每日低價(jià)會(huì)員促銷有限服務(wù)批價(jià)銷售儲(chǔ)銷一體 低檔商品、雜牌，大批量采購兼零售采購特點(diǎn) 高毛利，創(chuàng)造形象 低價(jià)，高周轉(zhuǎn)率 高品質(zhì)，多樣化采購，合理的毛利 高毛利，規(guī)格小 更低的價(jià)格更大的包裝 經(jīng)營者自行采購目標(biāo)消費(fèi)者 白領(lǐng)階層和品牌追隨者 一般家庭 家庭主婦社區(qū)型消費(fèi) 學(xué)生及上班族男性居多 小型零售商，批發(fā)商、公司、工廠等 農(nóng)村消費(fèi)者和個(gè)體經(jīng)營者其他特性 品牌專賣細(xì)致服務(wù)價(jià)格不菲 各類商品齊全（日用品，生鮮，冷凍，食用，電器，甚至花卉），多有停車場，倡導(dǎo)低價(jià) 銷售種類指雜貨、日用品、食品、冷凍食品，購物環(huán)境較佳，價(jià)位中等，能配合做特賣活動(dòng) 食品及飲料占到銷售額的70％－80％。大賣場 不適合 需求面積要求超過10000平方米以上，且對大樓樓體結(jié)構(gòu)要求很高，由于受到本案前期銷售格局的限定，本案也不適合引進(jìn)大賣場系統(tǒng)。專業(yè)商店 適合 本案若引進(jìn)專業(yè)店，其基礎(chǔ)為家電的量販型商店，如：國美家電、迪信通手機(jī)城等形式，同時(shí)專業(yè)店仍具備超市集客能力，可以做為本案的核心店考慮。市場 適合 根據(jù)本商圈的周邊環(huán)境，已經(jīng)是一個(gè)成熟的批發(fā)為主的市場形式，故本案的主要商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該為市場形式，同時(shí)在現(xiàn)有商圈業(yè)種單一分散的格局下，集合本商圈服飾優(yōu)勢，將單一業(yè)種做大做強(qiáng)，以商業(yè)一貫的定論——大魚吃小魚的方式，來進(jìn)入本商圈，以面積和專業(yè)程度在商圈內(nèi)發(fā)展。90%以上人認(rèn)為該商圈就是一個(gè)批發(fā)市場的概念本商圈在參照山西省和國家宏觀經(jīng)濟(jì)范疇內(nèi)，尚屬于華北經(jīng)濟(jì)圈的范圍，其未來商圈涉及面可以覆蓋整個(gè)山西省和周邊地區(qū)在商場購物行為為主 根據(jù)調(diào)查主要來此商圈的消費(fèi)者多進(jìn)入商場購物，由于本案屬于本商圈中單體面積最大的商場，有著先天的優(yōu)勢商品業(yè)種單調(diào) 本商圈商品主要特征為商品的業(yè)種非常之單調(diào)，服裝幾乎占了70%以上的市場，這與本商圈多年以服裝為主的消費(fèi)形態(tài)有關(guān)，強(qiáng)力改變這種形態(tài)將會(huì)付出較大的代價(jià)● 商業(yè)定位零售業(yè)態(tài)定位 標(biāo)準(zhǔn)市場模式，并結(jié)合超市或?qū)I(yè)店的業(yè)態(tài)，打造成為該商圈最大的以批零結(jié)合的復(fù)合業(yè)態(tài)市場商品檔次趨向 餅狀示意圖柱狀示意圖顧客年齡層趨向 餅狀示意圖 柱狀示意圖業(yè)種組合 餅狀示意圖柱狀示意圖本案商業(yè)規(guī)劃描述● A、B館分割的構(gòu)想　　　　根據(jù)專業(yè)的測算，一般顧客在商場內(nèi)直線行走距離超過100米將視為一個(gè)界限，即每100左右應(yīng)該有個(gè)節(jié)點(diǎn)的場地提供休閑，或在商品業(yè)種上發(fā)生變化，否則顧客是不容易繼續(xù)在商場內(nèi)進(jìn)行停留的?！　　　「鶕?jù)上述示意圖顯示，本案有理由將現(xiàn)行商場人為分割成A、B二館，以商業(yè)和業(yè)種進(jìn)行區(qū)分，使進(jìn)入商場的人流基本能夠走完整個(gè)商場或進(jìn)行有目的的購物引導(dǎo)。　　 ，次主動(dòng)線二側(cè)商鋪應(yīng)盡量保持視覺上的透視?！　?A、B館結(jié)合部分應(yīng)考慮現(xiàn)場實(shí)際情況，適當(dāng)拆除部分商鋪，以確保二館人流之流暢，視覺之清晰。　　　　 由于人流側(cè)重于自南向北流入，相應(yīng)就本案建筑體而言，規(guī)劃中的B館未來人流自然流入較難?！　　　?3號門由于人車混雜，相對未來交通會(huì)比較混亂，有效管理好此處的人流和車流是未來外場保安的主要任務(wù)?！　　　?由于受朝陽街車輛擁堵的現(xiàn)象制約，未來預(yù)計(jì)車輛流入可能會(huì)形成南北均衡的情況?！　　　?出租車將集中在統(tǒng)一的地方上客，短途駁運(yùn)的機(jī)動(dòng)車輛或人力車輛也將利用商場外場保安進(jìn)行管理。　　　　 在車輛容易進(jìn)行掉頭或左轉(zhuǎn)的馬路上可以利用交通管制標(biāo)志進(jìn)行有效管理?！　　　”景傅孛鎰?dòng)線有其先天的不足之處，、3米、這為地面石材施工帶來一定的影響，尤其是各尺寸動(dòng)線的交匯部分是相對最難處理的?！　　　≡趯τ诟魅肟诤蛣?dòng)線交匯處，需要進(jìn)行地面石材拼花處理，使相對單調(diào)漫長的動(dòng)線發(fā)生適當(dāng)變化，使商場在整體上趨于有動(dòng)感。局部地面建議示意圖　　　　有關(guān)天花的設(shè)計(jì)建議要求　　　　本案天花由于受地面寬度的影響，同樣存在與地面相同的問題，故在設(shè)計(jì)中應(yīng)予以注意?！　　　∩虉鰺艄饣菊彰饕筮_(dá)到400500勒克司/平方米，燈光色彩應(yīng)選擇暖色調(diào)，每層樓和區(qū)位應(yīng)該有獨(dú)立的開關(guān)控制，同時(shí)注意商場在營業(yè)時(shí)間使用的燈光和在營業(yè)之后使用的燈光光源是不同的，且開關(guān)控制也是分開的?！　　　”尘耙魳防纫鬄槠骄?0平方米安裝一個(gè)，常規(guī)功率要求5W以上，可進(jìn)行音樂播放和常規(guī)人工廣播，后臺要求有CD機(jī)、功放機(jī)、調(diào)音功能、VCD機(jī)、磁帶機(jī)，音量應(yīng)根據(jù)場地面積可以進(jìn)行區(qū)域范圍內(nèi)的調(diào)節(jié)，喇叭除安裝在公共區(qū)域內(nèi)，在大樓的外場和廁所等區(qū)域也應(yīng)該安裝，閉路電視應(yīng)安裝在商場電扶梯上下部位以及各動(dòng)線交匯部位，背景音樂和閉路電視由未來總服務(wù)臺統(tǒng)一控制管理，該二項(xiàng)的總線路應(yīng)統(tǒng)一安裝在總服務(wù)臺后場。局部天花建議示意圖　　　　有關(guān)墻面的設(shè)計(jì)建議要求　　　　本案是由近900個(gè)小商鋪分割構(gòu)成的，鋪與鋪之間緊密連接，不容易產(chǎn)生之間的區(qū)隔，故在設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮鋪鋪之間的公共區(qū)