北京工體三號(hào)項(xiàng)目企劃案-在線(xiàn)瀏覽
2025-03-08 00:25本頁(yè)面
【正文】 機(jī)會(huì) opportunity 優(yōu)勢(shì)： 1. 自然形成的娛樂(lè)區(qū)域，不需 要培養(yǎng)的商業(yè) 2. 本區(qū)域先天的消費(fèi)群體檔次 加上工體每年 170萬(wàn)的人流 3. 商業(yè)的升值空間（區(qū)域規(guī)劃 及 04年底取消對(duì)外資商的投 資限制 ) 劣勢(shì) weakness 威脅： 1. 市場(chǎng)供應(yīng)量放大，周邊 競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較高 2. 短期投資回報(bào)率下降 3. 業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響到商鋪的銷(xiāo)售，甚至影響寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售 機(jī)會(huì)： 1. 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ,個(gè)人收入提高，有助消費(fèi)零售行業(yè) 2. 國(guó)內(nèi)人群消費(fèi)習(xí)慣的改變 ,與國(guó)際接軌 ,享樂(lè)要求提高 劣勢(shì)： 1. 附近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手體量大，價(jià)格壓力大 2. 停車(chē)位嚴(yán)重不足 3. 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控，影響客戶(hù)投資方向 商業(yè)的市場(chǎng)突破點(diǎn)？ 做中高檔精品商業(yè) 市場(chǎng)建議：作為寫(xiě)字樓、公寓的商業(yè)配套， 同時(shí)輻射周邊高檔住宅區(qū)。 公寓分析 市場(chǎng)分析 可能產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)： 東方銀座 精 14500 57180 東直門(mén)立交橋東南角 使館新城 毛坯 13000 95240 東直門(mén)外大街 236號(hào) 東方瑞景 精 14000 138158 朝陽(yáng)建華南路 11號(hào) 鉑宮 精 16200 240360 朝外大街 13號(hào) 御東花園 精 18000 97350 朝外大街東岳廟西側(cè) 幸福村 毛坯 16000 250400 幸福村東路 康堡花園 精 11200 123230（已銷(xiāo) 99%） 工體東路 8號(hào) 怡景園 精 14000 123160（已銷(xiāo) 80%） 朝外怡景園北里 新成國(guó)際 精 17000 70400（ 07年期房） 朝外大街 6號(hào) 中國(guó)第一商城 精 12022 大于 120 朝外小莊 遠(yuǎn)洋新干線(xiàn) 精 11800元 酒店式公寓售罄，剩余 128300㎡ 。 公寓的市場(chǎng)突破點(diǎn)？ 投資型酒店式公寓 市場(chǎng)建議：市場(chǎng)稀缺，能支持高價(jià)位 強(qiáng)化星級(jí)服務(wù) 為業(yè)主提供后期代租服務(wù) 項(xiàng)目總體分析 項(xiàng)目的特點(diǎn) 交通條件： …… 交通極為便捷 建造規(guī)劃：商業(yè)，寫(xiě)字間，公寓，復(fù)合建筑體 北京城市中心最具娛樂(lè)氛圍的工體板塊 地處 CBD、燕莎商圈、東直門(mén)商圈、東四十條商圈、朝外商圈等主要商圈腹地，并緊鄰工體、三里屯。 工體 3號(hào)的營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn) 寫(xiě)字樓是難點(diǎn) 亦是突破點(diǎn) 很顯然，寫(xiě)字樓部分將成為我們市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)最大的難點(diǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力極為巨大。 通過(guò)相關(guān)綜合情況分析，可見(jiàn)到 類(lèi)似的產(chǎn)品構(gòu)成、類(lèi)似的區(qū)域位臵、類(lèi)似的價(jià)格 …… 諸多的類(lèi)似，只會(huì)降低工體 3號(hào)的項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 與眾不同才是出路 要策動(dòng)工體三號(hào)，必然要先策動(dòng)工體商圈 〃 必須跳出項(xiàng)目賣(mài)項(xiàng)目 工體商圈長(zhǎng)期不舉的關(guān)鍵在于 缺乏定位 靠地段：帶來(lái)人氣 靠商業(yè)聚集：完成生地 熟地 靠領(lǐng)頭羊： 國(guó)貿(mào) vs. CBD 靠定位：明確價(jià)值指引商貿(mào)、居住等行為 工體商圈目前可以說(shuō)是大變動(dòng)的前夜。如何明確的定位，并通過(guò)領(lǐng)頭羊效應(yīng)，提升人氣，聚集商務(wù)氛圍，可以說(shuō)是目前工體商圈沖破黎明的關(guān)鍵！ 商圈發(fā)展的 4階段 為什么說(shuō)是大變動(dòng)前夜？ 工體商圈具備良好要素，關(guān)鍵要定位整合 定位明確的前提下，領(lǐng)頭羊項(xiàng)目就是導(dǎo)火索 導(dǎo)火索將產(chǎn)生裂變效應(yīng)，市場(chǎng)潛能會(huì)一下迸發(fā) 從規(guī)劃來(lái)看 ： 二、三環(huán)間，交通十分優(yōu)越，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展好 從地段來(lái)看 ： 北京重要的文化、經(jīng)濟(jì)中心， 臨近工體、國(guó)賓道、使館區(qū)，板塊價(jià)值高 從消費(fèi)力來(lái)看 ： 周邊外籍人士、白領(lǐng)階層的聚集，高端居住區(qū)的形成，存在巨大的消費(fèi)潛力 從現(xiàn)有消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看 ： 整體的消費(fèi)結(jié)構(gòu)形式趨于多元化。目前商務(wù)發(fā)展相對(duì)滯后，而從現(xiàn)狀來(lái)看，幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，說(shuō)明眾多業(yè)內(nèi)人士均看好該區(qū)域，再加上該區(qū)域剩余可用地極少，投資潛力巨大 我們給工體商圈一個(gè)怎樣的定位？ 3. 便利交通環(huán)境。 了中央辦公、文化娛樂(lè)、國(guó)際貿(mào)易的核心概念。要從中異軍突起必須就要在與其物業(yè)形態(tài)相似的情況下，與之五者 形成互補(bǔ) 。 4. CBD商務(wù)環(huán)境的崛起對(duì)工體商圈的崛起到?jīng)Q定性的
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