【正文】 ................................................................... 86 區(qū)域內(nèi)酒店?duì)顩r總結(jié) .......................................................................................... 86 二、酒店式公寓分析 ...................................................................................................... 87 天津市酒店式公寓供應(yīng)狀況 ............................................................................... 87 1 酒店式公寓現(xiàn)時(shí)供應(yīng)量 ............................................................................. 88 2 酒店式公寓潛在供應(yīng)量 ............................................................................. 89 3 周邊環(huán)境 .................................................................................................. 89 4 物業(yè)管理 .................................................................................................. 89 5 小結(jié) ......................................................................................................... 90 天津市酒店式公寓客群分析 ............................................................................... 90 天津市服務(wù)式公寓產(chǎn)品分析 ............................................................................... 91 整體規(guī)劃 ................................................................................................... 93 建筑特點(diǎn) ................................................................................................... 93 戶型配比 ................................................................................................... 93 配套設(shè)施 ................................................................................................... 93 裝修標(biāo)準(zhǔn) ................................................................................................... 94 天津市酒店式公寓價(jià)格及銷(xiāo)售分析 ..................................................................... 94 出租價(jià)格情況 ............................................................................................ 94 出租狀況 ................................................................................................... 95 小結(jié)： ....................................................................................................... 95 三、酒店管理者訪談關(guān)于老城廂部分 .............................................................................. 95 北京喜來(lái)登酒店酒店管理者訪談 ........................................................................ 95 天津遠(yuǎn)洋賓館酒店管理者訪談 ............................................................................ 96 天津利順德大飯店酒店管理者訪談 ..................................................................... 96 酒店管理者訪談小結(jié) .......................................................................................... 96 四、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)酒店類(lèi)物業(yè)建設(shè)建議 .............................................................................. 96 酒店類(lèi)物業(yè)建設(shè)原因分析 ................................................................................... 97 區(qū)域內(nèi)酒店數(shù)量不足 .................................................................................. 97 酒店規(guī)模的界定原因 .................................................................................. 98 酒店式公寓建設(shè)原因分析 ................................................................................... 99 會(huì)展建設(shè)原因分析 ............................................................................................. 99 參考項(xiàng)目：青島國(guó)際會(huì)展中心 ...................................................................100 會(huì)展空間設(shè)計(jì)建議 ....................................................................................100 總結(jié) .................................................................................................................101 第六部分 市場(chǎng)研究報(bào)告綜合建議 天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告（下） 4 第一部分 天津老城廂歷史沿革、現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃 老城廂的歷史淵源 ? 天津衛(wèi)的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心 天津的形成始于隋朝大運(yùn)河的開(kāi)通。唐中葉以后，天津成為南方糧、綢北運(yùn)的水陸碼頭。明永樂(lè)二年（ 1404 年）筑城設(shè)衛(wèi)，稱(chēng)“天津衛(wèi)”。這里在歷史上一直是天津政治、軍事、文化和經(jīng)濟(jì)中心。筑城設(shè)衛(wèi)以后，一些富豪商賈，陸續(xù)在老城廂定居，從而使天津迅速成為北方的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。明弘治年間（ 1493），城中十字街處建鼓樓，遂形成以鼓樓為中心的商業(yè)街，主要分布 7個(gè)大集?？梢哉f(shuō)，老城廂是天津市的發(fā)祥地，具有深遠(yuǎn)的文化底蘊(yùn)和歷史淵源 。 ? 津門(mén)文化的發(fā)源地 老城廂不但見(jiàn)證了天津 600 年的歷史，而且孕育了“津味文化”。清代光緒三十三年建成的融會(huì)南北風(fēng)格的廣東會(huì)館，不僅是一座裝修精美、別具特色的古建筑物，還是一處值得紀(jì)念的革命遺址。名聞遐邇的天津文廟，創(chuàng)建于明正統(tǒng)元年 (1436 年 )，不僅是古代天津由衛(wèi)改州，由州升府的歷史見(jiàn)證，又是天津開(kāi)辦最早、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的官學(xué)教育基地，該廟占地 12107 平方米，是天津市區(qū)規(guī)模最大的古建筑群。有關(guān)專(zhuān)家將其歸納為“四多”： 一是文化名人多，粗略統(tǒng)計(jì)約有上百位，我國(guó)著名書(shū)法家華世奎、孟廣慧、甲骨文發(fā)現(xiàn)者王襄等名人故居都保存于此； 二是學(xué)校多，天津最早的書(shū)院?jiǎn)柦驎?shū)院、具有百年歷史的中營(yíng)小學(xué)均坐落于此； 三是衙門(mén)多，原縣衙、 府衙、津司衙門(mén)舊址都在老城廂； 四是大院多，清末民初的“天津八大家”大多在這里居住，為老城廂留下了一批反映當(dāng)時(shí)天津文化的典型建筑。近幾年，南開(kāi)區(qū)先后拓寬了北馬路、南馬路，打通了城廂東路、城廂中路，完成了新安購(gòu)物廣場(chǎng)、新安花園、儒園、鼓樓商業(yè)街等項(xiàng)目的建設(shè)，新建天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告（下） 6 了一批大的公建設(shè)施，這些項(xiàng)目的實(shí)施，拆除危陋房屋 30 多萬(wàn)平方米，使 1萬(wàn)多戶、 4 萬(wàn)多居民受益。老城廂總占地面積 2325畝，拆遷之前，老城內(nèi)共有居民 4 萬(wàn)戶、 12 萬(wàn)人，人均住房使用面積 平方米，其中 60%的居民人均居住面積低于 4平方米。 目前，老城廂已經(jīng)完成整體拆遷，新一輪的整體開(kāi)發(fā)正在啟動(dòng)。憑借深厚的歷史底蘊(yùn)以及現(xiàn)代化的整體規(guī)劃，老城廂地區(qū)有望在 21 世紀(jì)實(shí)現(xiàn)新的起飛。二是通過(guò)對(duì)地塊的整體出讓?zhuān)M(jìn)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，打造以具備文化休閑、生態(tài)居住、酒店旅游、特色商業(yè)、商務(wù)金融等城市功能的多元化的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而創(chuàng)造一個(gè)歷史風(fēng)情與現(xiàn)代建筑完善結(jié)合，獨(dú)具天津特色的綜合區(qū)域，展示天津北方經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心和國(guó)際化港口大都市的形象。 圖 2— 1 老城廂項(xiàng)目地塊及周邊輻射區(qū)域四 至范圍 (資料來(lái)源：天津中原實(shí)地調(diào)研 ) 天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告（下） 8 第三 部分 區(qū)域零售業(yè)市場(chǎng)分析及最終市場(chǎng)定位 一、 區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境分析 行政區(qū)域的發(fā)展比較 表 3— 1 各項(xiàng)指標(biāo)比較 項(xiàng)目類(lèi)別 全市 南開(kāi)區(qū) 和平區(qū) 紅橋區(qū) 河北區(qū) 2020年 增長(zhǎng)率(%) 2020年 增長(zhǎng)率 (%) 2020年 增長(zhǎng)率 (%) 2020年 增長(zhǎng)率 (%) 2020年 增長(zhǎng)率 (%) 綜合指標(biāo) GDP(億元 ) 23 55 第一產(chǎn)業(yè)占比(%) 0 0 0 0 第二產(chǎn)業(yè)占比(%) 第三產(chǎn)業(yè)占比(%) 單項(xiàng)指標(biāo) 人口 (萬(wàn)人 ) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 （億元） 243 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 居民恩格爾系數(shù)（ 02年） —— —— —— —— —— （數(shù)據(jù)來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)局） ? 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度方面，南開(kāi)區(qū)、和平區(qū)均達(dá)到了較高的水平，而從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看則呈現(xiàn)出較大的差異。可見(jiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整在南開(kāi)、紅橋、河北區(qū)的城市化進(jìn)程中是重中之重，因此，發(fā)展商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)勢(shì)在必行。 天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD. 老城廂公建項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告（下） 9 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇和近期發(fā)展的方向 表 3— 2 發(fā)展方向 分項(xiàng) 南開(kāi)