【正文】 案，并在簽訂《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》時(shí)明確約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)的基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后 10 內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房及其他物業(yè)共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備辦理正式移交前，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理；移交后則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行使用和管理。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接 最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。 物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。 （ 3）辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后 30 日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)： 1） 前期物業(yè)服務(wù)合同； 2） 臨時(shí)管理規(guī)約； 3） 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； 4） 建設(shè)單位移交清單； 5） 查驗(yàn)記錄； 6） 交接記錄； 7） 其他承接查驗(yàn)有關(guān)文件。 （ 4）物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公正。 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任 。 （ 2）物業(yè)交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定履行維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，否則亦要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承接查驗(yàn)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起 10 日內(nèi)，向業(yè)主、業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。 物業(yè) 管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)承接查驗(yàn) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)承接查驗(yàn)和移交是 在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或物業(yè)合同期滿時(shí)，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)及移交活動(dòng)。 承接查驗(yàn)的法律主體 （ 1）原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或業(yè)主委員會移交時(shí)的雙方法律主體是： 交方：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接方：物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會 （ 2）業(yè)主或業(yè)主委員向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的雙方法律主體是： 交方：業(yè)主或業(yè) 主委員會 接方：新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 承接查驗(yàn)的條件 在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下才能實(shí)施承接查驗(yàn)。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)所依據(jù)的文件 （ 1）物業(yè)服務(wù)合同 （ 2）《物業(yè)管理?xiàng)l例》 （ 3）《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》 （ 4）《管理規(guī)約》 （ 5）移交的物業(yè)圖紙資料、清單 （ 6）物業(yè)管理的相關(guān) 法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范； （ 7）物業(yè)管理相關(guān)的合同、協(xié)議等。 為保證物業(yè)查驗(yàn)和移交的順利進(jìn)行，使物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)無縫銜接，一般情況下，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)單位主管部門的主持下，由原有的新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員參加 ，共用組成查驗(yàn)和交接小組，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)檔案資料進(jìn)行全面的查驗(yàn)和移交。包括：物業(yè)竣工圖紙、竣工驗(yàn)收、設(shè)備的使用、維護(hù)技術(shù)資料，物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，物業(yè)清單等。 3）業(yè)主資料。 4）財(cái)務(wù)管理資料。 5）合同協(xié)議書。 6）人事檔案資料。 7）其他需要移交的資料。 （ 3） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗(yàn)與移交。 2） 物業(yè)共用設(shè)備的查驗(yàn)和移交。 3） 物業(yè)共用配套設(shè)施的查驗(yàn)和移交。 4） 物業(yè)管理用房。 5） 室外道路、場地、綠地、雨水井等排水設(shè)施。主要包括辦公設(shè)備、交通工具、通訊器材、維修設(shè)備工具，安防、保潔、綠化設(shè)備、工器具，物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等。在辦理移交手續(xù)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀做出評價(jià)，真實(shí)客觀的反映房屋、設(shè)施設(shè)備的完好損程度； 2） 各類管理資產(chǎn) 和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對未結(jié)清的費(fèi)用（如業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)及對應(yīng)支付的費(fèi)用等）應(yīng)明確收取、支付方式； 3） 確認(rèn)原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或留下人員名單； 4） 提出遺留問題的處理方案； 5） 一定要簽訂物業(yè)承接協(xié)議。此類物業(yè)的管理移交 是原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主、業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)工作移交給新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而不是原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理工作直接移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 （ 2）各項(xiàng)資產(chǎn)和費(fèi)用移交，共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)工作移交的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面、考慮周全，以利于交接和日后管理工作的開展。 （ 4）在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在 遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。 2 儲油間 1. 機(jī)組應(yīng)設(shè)有專用儲油間，儲油間應(yīng)采用防火墻與發(fā)電機(jī)房隔開； 2. 儲油間設(shè)置能自行關(guān)閉的甲級防火門，并向發(fā)電機(jī)方向開啟； 3. 儲油間內(nèi)設(shè)有通風(fēng)換氣裝置； 4. 儲油間油箱無滲漏現(xiàn)象，總儲存量不應(yīng)超過 8小時(shí)的用量； 5. 油箱上應(yīng)有油位標(biāo)尺。 4 消防報(bào)警 1. 發(fā)電機(jī)房應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及滅火系統(tǒng)，并能夠聯(lián)動(dòng)控制排煙和送風(fēng)設(shè)備； 2. 消防系統(tǒng)的動(dòng)作狀態(tài)能夠傳至消防控制中心，并且消防控制中心也能夠直接控制消 防設(shè)備。 發(fā)電機(jī)房現(xiàn)場查驗(yàn)記錄表 物業(yè)項(xiàng)目： 查驗(yàn)日期： 編號： 建設(shè)單位： 參加人員： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 參加人員： 序號 查驗(yàn)項(xiàng)目 查驗(yàn)情況 備注 1 發(fā)電機(jī)房的位置及面積 2 發(fā)電機(jī)雙路電源配置情況 3 防爆燈具型號、數(shù)量及照度 4 應(yīng)急燈具的數(shù)量、供電時(shí)間 5 儲油間的防火門 6 儲油間的通風(fēng)裝置油箱的容積與儲油量 7 油箱的容積與儲油量 8 排氣管及消音器的固定情況 9 機(jī)房噪音及廢氣排放情況 10 滅火器的規(guī)格與數(shù)量 11 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的響應(yīng)情況 12 自動(dòng)滅火系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)情況 13 機(jī)房與消 防中心的直通電話 14 機(jī)房內(nèi)的明裝接地干線 其他： 記錄人： 時(shí)間： 審核人： 應(yīng)急發(fā)電機(jī)的現(xiàn)場查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與辦法表 序號 查驗(yàn)項(xiàng)目 查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 備注 序號 查驗(yàn)項(xiàng)目 查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 備注 1 外觀質(zhì)量 1. 設(shè)備外表面應(yīng)清潔，銘牌位置正確，字跡清晰； 2. 涂層完好，油漆完整，無明顯碰撞凹陷； 3. 發(fā)電機(jī)組隨帶的控制柜接線應(yīng)正確，緊固件緊固狀態(tài)良好，無遺漏脫落； 4. 柜面的指示燈、操作按鈕應(yīng)安裝牢固，標(biāo)識應(yīng)清晰正確，顏色滿足要求； 5. 開關(guān)、保護(hù)裝置的型號、規(guī)格正確 ，驗(yàn)證出廠試驗(yàn)的鎖定標(biāo)記應(yīng)無移位； 6. 電壓、電流、頻率、溫度等儀表完好。 3 絕緣電阻 發(fā)電機(jī)組至低壓配電柜饋電線路的相間、相對低 間的地絕緣電阻值應(yīng)大于 兆歐。 5 接地 發(fā)電機(jī)中性線（工作零線）應(yīng)與接地干線直接連接，螺栓防松零件齊全，且有標(biāo)識； 發(fā)電機(jī)本體 和機(jī)械部分的可接近裸露導(dǎo)體應(yīng)接地（ PE）或接零（ PEN）可靠。 7 油箱儲量 對輔助油箱的安裝質(zhì)量和儲油量進(jìn)行檢查，內(nèi)油 箱總儲存量不應(yīng)超過 8 小時(shí)的需要量。打開水箱蓋，用手指能夠接觸冷卻水； 2. 機(jī)油油質(zhì)無烏黑，油色正常，油位在 L~H 之間接近 H 處； 3. 檢查機(jī)組是否有漏水、漏油、漏風(fēng)、漏氣和漏電的情況。 應(yīng)急發(fā)電機(jī)的現(xiàn)場查驗(yàn)記錄表 物業(yè)項(xiàng)目： 檢驗(yàn)日期： 編號： 建設(shè)單位： 參加人員： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 參加人員： 序號 查驗(yàn)項(xiàng)目 查驗(yàn)情況 備注 1 規(guī)格型號 2 主要技術(shù)參數(shù) 3 維護(hù)與操作手冊 4 專用工具 5 備品備件 6 外觀質(zhì)量 7 啟動(dòng)電池 8 絕緣電阻 9 相序 10 接地 11 排煙風(fēng)機(jī) 12 油箱儲量 13 其他項(xiàng)目 14 試驗(yàn)運(yùn)行 其他： 記錄人： 時(shí)間： 審核人： 豎井 強(qiáng)電豎井現(xiàn)場檢驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 序號 查驗(yàn)項(xiàng)目 查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 備注 1 母線與橋 架 1. 封閉母線、電纜橋架以及線管安裝牢固、排列整齊、無銹蝕、無損傷； 2. 封閉母線的支架應(yīng)安裝牢固，彈簧伸縮自如，母線端頭應(yīng)裝有封閉罩； 3. 橋架和線槽內(nèi)電線、電纜標(biāo)志牌應(yīng)裝設(shè)齊全、正確，電纜型號、規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。 3 配電箱 配電箱、控制箱、電表箱的外觀完好，整齊美觀，其位 置安裝合理，便于計(jì)量抄表和維護(hù)檢修。 5 豎井照明 豎井內(nèi)照明燈具和開關(guān)、插座完好，要求照明不低于 100Lx。 強(qiáng)電豎井現(xiàn)場檢驗(yàn)記錄表 物業(yè)項(xiàng)目： 查驗(yàn)日期： 編號： 建設(shè)單位： 參加人員： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 參加人員： 序號 查驗(yàn)項(xiàng)目 查驗(yàn)情況 備注 1 橋架、線槽的外觀質(zhì)量 2 橋架、線槽的安裝質(zhì)量 3 封閉母線的外觀質(zhì)量 4 封閉母線的安裝質(zhì)量 5 橋架和線槽內(nèi)線纜的標(biāo)牌及敷設(shè)情況 6 防火隔堵及防火枕 7 配電箱的安裝質(zhì)量 8 電器設(shè)備的接地情況 9 橋架連接處的搭界情況 10 開關(guān)插座和燈具的配置 11 豎井內(nèi)的照度 12 豎井門和門鎖 13 天花板、地面及墻面 其他： 記錄人： 時(shí)間： 審核人： 低壓 系統(tǒng) 低壓 開關(guān)柜現(xiàn)場查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 序號 查驗(yàn)項(xiàng)目 查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 備注 1 結(jié)構(gòu)與外 形 柜 體外殼對角線在 2~3 米之間，其對角線之差不得超過 5mm； 門與框架橫梁之間、上下相鄰的門與門之間，應(yīng)該是平行的。 2 涂層與平 整度 柜體外觀的涂覆層應(yīng)均勻，噴涂層厚度滿足要求，不能有皺紋、流痕、針孔、氣泡透底，無劃痕等； 柜體鋼板的平整度每米內(nèi)的凹凸不超過 3mm； 柜門開啟角度不小于 90176。 3 裝配質(zhì)量 元器件上應(yīng)有完整的標(biāo)志、銘牌，安裝牢固、布局合理； 面板上的指示燈、按鈕、儀表 均應(yīng)橫平豎直； 帶電部件的電器間隙和爬電距離符合規(guī)定，斷路器、交流接觸器的飛弧距離合格； 元器件的裸露帶電端子等帶電導(dǎo)體距金屬構(gòu)件（如框架、隔板、門板等）的距離不得小于 20 mm，達(dá)不到要求必須采取絕緣措施； 各相熔斷器之間有擋板，防止熔斷器熔斷時(shí)影 響相鄰的熔斷器。 5 抽屜手動(dòng) 試驗(yàn) 將抽屜由連接位置拉出到試驗(yàn)位置，再到分離位置，然后再推進(jìn)到連接位置。每個(gè)功能單元都要進(jìn)行手動(dòng)操作。每臺開關(guān)柜抽查點(diǎn)應(yīng)不少于 5 點(diǎn)。 9 電器操作 試驗(yàn) 1. 進(jìn)行模擬通電試驗(yàn)，檢查斷路器合閘、分閘是否正常，幾臺柜子之間有聯(lián)系時(shí)，要進(jìn)行聯(lián)屏試驗(yàn)。 10 聯(lián)鎖功能 試驗(yàn) 1. 通電檢查操作機(jī)構(gòu)與門的聯(lián)鎖；功能單元與門的聯(lián)鎖。 2. 雙電源之間的機(jī)械或電氣聯(lián)鎖必須安全可靠，正常電源正常供電時(shí)，備用電源的斷路器不能合閘，反之也一樣。 2 接地保護(hù) 電機(jī)的接線